時(shí)代天驕商場(chǎng)策劃案

1、時(shí)代天驕海誼華廈裙樓商場(chǎng)策劃意念綱要項(xiàng)目概況 1 本項(xiàng)目位于廣州市東山區(qū)東華西路，項(xiàng)目所處地段為東山區(qū)的一個(gè)傳統(tǒng)老城區(qū)地帶， 周邊建筑物較為陳舊， 項(xiàng)目附近有中華廣場(chǎng)、流行前線、海印體育名店城等大型的商用物業(yè)，而由中華廣場(chǎng)為代表的該商業(yè)圈為廣州內(nèi)繼兩大步行街時(shí)尚、 而該商圈以潮流、（北京路、上下九路）和天河城外一個(gè)新興的商業(yè)中心，前衛(wèi)等特色吸引了越來(lái)越多的年輕一代消費(fèi)群體， 使本項(xiàng)目所處的整個(gè)中山三路商圈形成一個(gè)以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流精品為主的商業(yè)圈。 而項(xiàng)目所處的東華西路由于地段、 交通等因素制約， 現(xiàn)時(shí)還沒(méi)有形成中山三路一級(jí)商圈的商業(yè)氣氛， 現(xiàn)時(shí)周邊 的商業(yè)氣氛主要靠臨街商鋪來(lái)支撐。 項(xiàng)目主要技術(shù)

2、指樓面 （平方米1903 首2292 二 2292三層 2 項(xiàng)目商圈分析2.1 商圈特性傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通訊產(chǎn)品為主中山三路商圈是較為傳統(tǒng)的廣州市摩托車(chē)配件和通訊產(chǎn)品（以手機(jī)為主）交易的集中區(qū)域，其中摩托車(chē)配件原先以較場(chǎng)西路為主要分布，自從中華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后， 大部分商家都被遷到中華廣場(chǎng)負(fù)一層進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但經(jīng)營(yíng)效果一般，再加上現(xiàn)時(shí)在郊， 對(duì)較場(chǎng)西摩配市場(chǎng)帶來(lái)了區(qū)也興起了多間摩配專業(yè)市場(chǎng)（如羅沖圍、廣源路等地）很大的沖擊，使現(xiàn)時(shí)的較場(chǎng)西的摩配商家面臨慘淡經(jīng)營(yíng)的局面。 而通訊產(chǎn)品市場(chǎng)則在廣州市有很高的知名度， 提起買(mǎi)手機(jī)廣州市民通常都會(huì)首先想到 “陵園西手機(jī)一，再加上金蒂濠通訊產(chǎn)品交易廣場(chǎng)、 中華廣場(chǎng)以

3、及國(guó)訊等共同組成了中山三路條街”商圈的較具規(guī)模的通訊產(chǎn)品中心。新興的商業(yè)中心區(qū)域 地鐵的開(kāi)通帶旺了沿線的商用物業(yè)， 中山三路商圈更是以其優(yōu)越的地理位置成為了廣州市一個(gè)新興的商業(yè)中心區(qū)域， 隨著地鐵物業(yè)中華廣場(chǎng)、流行前線的開(kāi)業(yè)，以其時(shí)尚、潮流的定位成為了除北京路、上下九和天河城之外又一消閑購(gòu)物的好去。處，吸引了越來(lái)越多的消費(fèi)者（特別是年輕一代）時(shí)尚潮流精品為主導(dǎo)行業(yè)地處中山三路商圈的商場(chǎng)如金凱、流行前線、中華廣場(chǎng)等，雖然各自的定位、檔次和經(jīng)營(yíng)條件等方面都有一定的差異， 但其目標(biāo)消費(fèi)群體都是面向追趕潮流的年輕一族， 因此在此商圈經(jīng)營(yíng)的商家大多看中了該商圈消費(fèi)特性，選擇在此經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流精品（如服裝、

4、飾物為主） ，由于該商圈具有與北京路、上下九不同的硬件條和各種活動(dòng)，件，如擁有足夠的大廣場(chǎng)等，使之能夠經(jīng)常舉辦各種時(shí)尚文化SHOW 使該商圈形成了一種與其他商圈不同的潮流文化， 這更為在該商圈經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流精 品奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 從定位、消費(fèi) 2.2 商圈代表分析客源層面、經(jīng)營(yíng)特色等方面分析中華廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)是該商圈最大型的綜合性購(gòu)物中心，是現(xiàn)時(shí)廣州市內(nèi)除天河城外經(jīng)營(yíng)得較為成功的地鐵物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)定位是集衣、食、住、玩為一體的綜合性現(xiàn)代商城， 是該商圈的標(biāo)志性物業(yè)， 其規(guī)模和硬件條件等困素決定其目標(biāo)消費(fèi)群較廣，而且引入了“吉之島”超市，為商城吸引消費(fèi)者起到很大的作用。 該商城在開(kāi)業(yè)后一段時(shí)間由于經(jīng)

5、營(yíng)方面的原因?qū)е缕湓谳^長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)都難以旺場(chǎng)，但隨著地鐵入口開(kāi)通和經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)時(shí)這種情況得到了較大的改觀，中華廣場(chǎng)資料一覽月管理租裝租面優(yōu)按平樓實(shí)用（平（方年標(biāo)范米米 55 有二個(gè)一年首 135455三租沒(méi)均 73 48 有二個(gè)一年 52 三 485三沒(méi)租均 50 免兩一年二個(gè)有 12 月裝 5 四沒(méi)三 15 租租流行前線地鐵上蓋物業(yè)“流行前線”由于較準(zhǔn)確地將目標(biāo)消費(fèi)群定在年青一族，加上選擇極佳的開(kāi)業(yè)時(shí)機(jī)（與廣大市民期待已久的地鐵開(kāi)通時(shí)間一致），有國(guó)際著名品牌店的助陣（ “麥當(dāng)勞”的加盟），商場(chǎng)內(nèi)的商品組合也面向廣大追趕潮流的年輕消費(fèi)者，因而使令到“流行前線”一炮而紅，成為年輕人的新的購(gòu)

6、物天堂。但由于“流行前線”受到經(jīng)營(yíng)條件的限制， 使其經(jīng)營(yíng)環(huán)境相對(duì)較差， 商品組合無(wú)序，經(jīng)營(yíng)檔次較低。流行前線資料一覽表 月管理費(fèi) 建設(shè)費(fèi)租金租賃實(shí)用裝修租賃面積平方 /( 元/ 平方（元 / 平方按金（元年限標(biāo)準(zhǔn)范圍 范圍 率米）米 )米）固定租 181 從到三個(gè)有天沒(méi)期為五租金內(nèi)含70% 438 二期 ，均價(jià)約月租250034金凱商業(yè)城（老鼠街）金凱商業(yè)城是原來(lái)東濠涌邊舊鼠街的商戶遷移組合而成，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)一些名牌服飾、精品及化妝品的“水貨”和一些檔次較低但又迎合年輕一族的潮流商品， 由于其價(jià)格比一般商場(chǎng)的正牌貨低得多，因而吸引了眾多追求時(shí)尚而又消費(fèi)力不強(qiáng)的年輕一族。海印運(yùn)動(dòng)名店城海印東川名

7、店運(yùn)動(dòng)城是廣州市規(guī)模最大、 匯聚名店最多的運(yùn)動(dòng)主題式商場(chǎng)，為消費(fèi)者提供一個(gè)休閑、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、放松的極好場(chǎng)所。為將購(gòu)物與運(yùn)動(dòng)休閑更好地結(jié)合， 運(yùn)動(dòng)城投資興建了門(mén)前廣場(chǎng)的各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，為年輕人提供了一個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)的好場(chǎng)所， 并依靠經(jīng)常組織各類(lèi)體育活動(dòng)，吸引了一大批愛(ài)好運(yùn)動(dòng)的消費(fèi)者。地王廣場(chǎng)地王廣場(chǎng)和新英雄廣場(chǎng)及體育公園直接相連， 為廣州最大的地下商城，共有地下三層，其中負(fù)二層連通地鐵陵園西站臺(tái)，西鄰中華廣場(chǎng)，北與流行前線相連， 其經(jīng)營(yíng)定位與流行前線相仿， 但其規(guī)劃?rùn)n次比流行前線更高。由于資金方面的原因， 月開(kāi)業(yè)。 6 一再推遲開(kāi)業(yè)日期，預(yù)計(jì)明年項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) 33.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)利用鄰近中山三路商圈的優(yōu)勢(shì)

8、，可為項(xiàng)目帶來(lái)相當(dāng)部分的消費(fèi)人流；東川路也是商業(yè)氣氛較濃的地段， 相信會(huì)對(duì)帶旺本項(xiàng)目起一定作用；項(xiàng)目周邊學(xué)校林立， 相當(dāng)數(shù)量的學(xué)生是項(xiàng)目可針對(duì)的重要消費(fèi)群體；項(xiàng)目劣勢(shì)3.2項(xiàng)目占地面積較小，商業(yè)面積相對(duì)不足；項(xiàng)目與中山三路商圈有一段距離，入口位處的東華西路休閑購(gòu)物人流較少，對(duì)商業(yè)零售將帶來(lái)一定影響；4 項(xiàng)目定位4.1 定位理念充分利用本項(xiàng)目所處地段的優(yōu)勢(shì)， 最大限度地為本項(xiàng)目獲取較高的回報(bào)是項(xiàng)目定位的方向所在，為此，建議將本項(xiàng)目規(guī)劃為獨(dú)立性強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)主題新穎的主題商城， 并采用靈活多變的經(jīng)營(yíng)模式， 才能使商場(chǎng)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求生存。 鑒于年輕一族是項(xiàng)目商圈消費(fèi)市場(chǎng)的主力群體之一，而且他們?nèi)菀捉邮苄?/p>

9、事物，并具有強(qiáng)烈的消費(fèi)沖動(dòng)、消費(fèi)信息傳播迅速等特點(diǎn)，因而備受商家的歡迎。根據(jù)上述的情況，敝司建議本項(xiàng)目在整體規(guī)劃定位上應(yīng)盡全力發(fā)掘項(xiàng)目的客觀優(yōu)勢(shì)， 充分利用本區(qū)域已成型的商業(yè)氛圍，面對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大的年輕一族， 針對(duì)鄰近商場(chǎng)的不足， 將本項(xiàng)目定位為以年輕族群為目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象，立足于引領(lǐng)時(shí)尚潮流的地位，集購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食為一體的綜合性購(gòu)物商場(chǎng)。4.2經(jīng)營(yíng)理念：經(jīng)營(yíng)韓國(guó)、日本潮流特色精品為主的活力商城因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)韓國(guó)和日本前衛(wèi)文化對(duì)香港、澳門(mén)乃至廣州的年青人極具影響力，形成一種 “香港追韓日潮流廣州追香港潮流”的潮流文化，而本項(xiàng)目可利用最新資訊將日本最流行的時(shí)裝、飾物、化妝品等直接引入，直接緊追韓日潮

10、流，縮短潮流傳播時(shí)間和途徑，以強(qiáng)烈的新鮮感去迎合年青一族追逐時(shí)尚的心態(tài)，從 而激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲望。同時(shí)綜觀廣州市的消費(fèi)市場(chǎng)， 經(jīng)營(yíng)韓日潮流特色精品的商家有相當(dāng)多的數(shù)量，但分布較散，零星分布在北京路、上下九、狀元坊、流行前線等地，還沒(méi)有一個(gè)集中經(jīng)營(yíng)的地方，可見(jiàn)這是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目如將經(jīng)營(yíng)定位瞄準(zhǔn)這一龐大的市場(chǎng)，相信會(huì)有很大的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)范圍定位4.3行業(yè)選擇行業(yè)定位廣州首個(gè)韓日潮流特色精品商城。 形象定位韓日精彩、活力展現(xiàn)盡在東山“韓日坊”西有潮流“狀元坊” 、東有動(dòng)感“韓日坊”選擇依據(jù)利用中山三路商圈的優(yōu)勢(shì)， 因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)中山三路商圈已成為廣州市一個(gè)代表著前衛(wèi)和潮流新商圈；歲的年輕消費(fèi)者

11、，而這一年齡段的消費(fèi)群體在28 項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體針對(duì) 16 各商業(yè)區(qū)域中所占的例超過(guò)七成； 韓日文化正通過(guò)各種媒體影響著當(dāng)今的年輕一代，而年輕一代也較熱衷于接受韓日文化所帶來(lái)的時(shí)尚和潮流的感覺(jué)，購(gòu)買(mǎi)和使用韓日特色服飾和精品是年輕人接受韓日文化的一個(gè)表現(xiàn)；經(jīng)營(yíng)前景展望消費(fèi)潛力巨大現(xiàn)時(shí)廣州市經(jīng)營(yíng)韓日特色精品最為集中的地方在狀元坊， 狀元坊由于其商品種類(lèi)繁多、款式新穎潮流、價(jià)格便宜，吸引了眾多的年輕一族，包括廣州市內(nèi)離狀元狀較為偏遠(yuǎn)的天河、 東山區(qū)等地的消費(fèi)者， 但由于狀元坊經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地有限， 導(dǎo)致其遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)物的要求，如果在廣州再設(shè)一個(gè)類(lèi)似于狀元坊的集中經(jīng)營(yíng)， 而且其購(gòu)物環(huán)境比狀元坊更

12、為舒適，可吸引鄰近場(chǎng)所（如在本項(xiàng)目所處的東山區(qū)）東山區(qū)的年輕消費(fèi)者到本項(xiàng)目消費(fèi)， 再加上鄰近地鐵的優(yōu)勢(shì)， 其市場(chǎng)空間和市場(chǎng)潛 力均十分巨大。 消費(fèi)需求多樣化 由于本項(xiàng)目的定位為經(jīng)營(yíng)韓日潮流特色精品， 為滿足消費(fèi)者對(duì)韓日貨的多方面需求， 商場(chǎng)的商品組合也應(yīng)迎合消費(fèi)者需求多樣化的要求， 完善商場(chǎng)的功能規(guī)劃， 與韓日文化相關(guān)的精品、 新潮玩物等力求包羅萬(wàn)有， 在廣州市場(chǎng)上做到引領(lǐng)潮流， 商鋪投資者青睞小面積商鋪根據(jù)精品、服飾類(lèi)的商品特性，以及“狀元坊”式的商家要求，商鋪的間隔不 宜過(guò)大，而且小面積商鋪的總價(jià)相對(duì)不高，無(wú)論對(duì)業(yè)主或租戶來(lái)說(shuō)都比較容易接受，5 商鋪價(jià)格定位價(jià)格樓層售價(jià) （元 / 平方米）

13、租金（元 / 平方米）首層40000550二層30000300三層220001205 鋪位間隔及裝修商場(chǎng)內(nèi)部主要以柱位及消防分區(qū)作為間隔依據(jù)。具體見(jiàn)詳細(xì)的平面圖（二層）；樓層間隔裝修首層、夾層整體不作間隔除必要的天花、地面外，設(shè)計(jì)高檔的屏風(fēng)作為標(biāo)準(zhǔn)展位（約 9 平方米）的分隔，以靈活機(jī)動(dòng)為原則二、三、四層四周靠墻的鋪位以不同只做地面，不做天花，整個(gè)場(chǎng)用卷閘分顏色的地面材料或地磚隔成幾個(gè)大區(qū)， 拉起卷閘后整場(chǎng)變得通線作為標(biāo)示，中圈部分透歸一，便于作為展館時(shí)靈活劃分。中以柜位形式隔開(kāi)，以圈部份的柜位可隨時(shí)拆設(shè)15-20平方米為主五層視承租商家要求而定僅提供中央空調(diào)、消防噴淋等設(shè)施鋪位間隔要根據(jù)商場(chǎng)

14、內(nèi)部的柱位、電梯、步梯、通道等布局，加強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)的整體視覺(jué)效果與商鋪實(shí)用率， 而且各商鋪應(yīng)具備可以相互打通的可能性，靈活間隔， 方便客戶使用；將西面中部的三個(gè)設(shè)備房及消防梯改為靠墻設(shè)計(jì)，另外，在標(biāo)準(zhǔn)層的平面布局中，使得整個(gè)平面形成一個(gè)通透循環(huán)的布局（具體見(jiàn)二層平面間隔示意圖）。 6 租售方案 交易會(huì)期間，本商場(chǎng)可作為交易會(huì)的場(chǎng)外館，接待各方商會(huì)團(tuán)體。例如，可作為玩具、工藝品專場(chǎng)展示，亦可承攬某地區(qū)的商家作為地區(qū)專場(chǎng)。 ，平方米）（約 9 如交易會(huì)期間供不應(yīng)求的工藝品專場(chǎng)的價(jià)位約為8 萬(wàn)元 / 展位多萬(wàn)，仍供不應(yīng)求。周邊可供用于展覽的場(chǎng)地供應(yīng)量奇但往往被市場(chǎng)炒高至20缺。 建立品牌7 通過(guò)本項(xiàng)目投入市場(chǎng)后， 應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的功能定位迅速建立其市場(chǎng)形象，擴(kuò)大知名度，為招商工作打好基礎(chǔ)；與省市外經(jīng)委、商委、行業(yè)協(xié)會(huì)、香港貿(mào)促會(huì)、各國(guó)駐穗商務(wù)處建立合作關(guān)系，如邀請(qǐng)外經(jīng)委作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，以提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)地位， 增加市場(chǎng)影響力；成立或聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍，制定相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理措施，對(duì)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，包括組織商家舉辦商品展覽活動(dòng)、洽談會(huì)、招商會(huì)等，承行業(yè)協(xié)會(huì)合作提供展