南山科技園寫字樓市場概況

1、本報告是嚴(yán)格保密的。寫字樓市場概況寫字樓市場概況20112011年年0606月月2222日日本報告是嚴(yán)格保密的。南山南山CBDCBD 深深 南南 大大 道道寶安寶安CBDCBD中心西中心西成長型企業(yè)成長型企業(yè)商務(wù)圈商務(wù)圈中心區(qū)中心區(qū)高端商務(wù)圈高端商務(wù)圈地王金融地王金融商務(wù)圈商務(wù)圈地王商務(wù)圈2.8萬/平米鴻榮世紀(jì)廣場南山中心區(qū)4-4.5萬/平米振業(yè)國際商務(wù)中心花樣年美年廣場智慧廣場福田中心區(qū)5萬/平米大中華IFC-C座寫字樓市場格局寫字樓市場格局5大商務(wù)圈，當(dāng)前寫字樓市場供應(yīng)稀缺，市場大商務(wù)圈，當(dāng)前寫字樓市場供應(yīng)稀缺，市場存在進(jìn)入機(jī)會存在進(jìn)入機(jī)會科技園科技園本報告是嚴(yán)格保密的。商務(wù)圈內(nèi)寫字樓表現(xiàn)

2、優(yōu)于商務(wù)圈外圍，售價商務(wù)圈內(nèi)寫字樓表現(xiàn)優(yōu)于商務(wù)圈外圍，售價在在4萬元以上，銷售速度亦有上佳表現(xiàn)萬元以上，銷售速度亦有上佳表現(xiàn)區(qū)域區(qū)域樓盤名稱樓盤名稱類型類型建筑面積建筑面積（）（）辦公面積辦公面積（）（）商業(yè)面積商業(yè)面積（）（）均價（元均價（元/）推出部分推出部分銷售率銷售率（%）羅湖區(qū)羅湖區(qū)鴻隆世紀(jì)廣場綜合體項目10950456837.3211650.412800080%中心區(qū)中心區(qū)大中華IFC-C座商務(wù)公寓19780044567300005000095%南山區(qū)南山區(qū)振業(yè)國際商務(wù)中心 甲級寫字樓10164438078278744000070%花樣年美年廣場 綜合體項目8766130000智慧

3、廣場甲級寫字樓16487697382120004500095%寫字樓市場格局寫字樓市場格局二級市場二級市場本報告是嚴(yán)格保密的。寫字樓入住率不斷提升，租賃市場需求強(qiáng)勁，寫字樓入住率不斷提升，租賃市場需求強(qiáng)勁，租金水平水亦呈良好增長態(tài)勢租金水平水亦呈良好增長態(tài)勢寫字樓市場格局寫字樓市場格局三級市場三級市場福田中心區(qū)空置率環(huán)比下跌2.1個百分點至12.3%。其主要原因是：NEO企業(yè)大道一期、東海商務(wù)中心、卓越世紀(jì)中心一期，這些項目空置率的逐漸回落拉動全區(qū)空置率的下滑。羅湖和南山南山由于近年來新增供應(yīng)有限，市場供應(yīng)主要集中在現(xiàn)有存量供應(yīng)，第一季度羅湖和南山的平均空置率環(huán)比下降平均空置率環(huán)比下降1.5個

4、百分點至個百分點至8.5%。 2011年第一季度深圳甲級寫字樓市場無新增供應(yīng)，受國內(nèi)外金融、保險企業(yè)對本地甲級寫字樓市場強(qiáng)勁租賃需求的影響，金融、IT以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)的企業(yè)成為推動甲級寫字樓租賃需求增長的主要動力，本季度深圳全市甲級寫字樓市場表現(xiàn)活躍，空置率下降，租金上升。此外，由于外資企業(yè)辦公室搬遷、擴(kuò)張等原因，外資企業(yè)對甲級寫字樓租賃市場的重要影響力重新顯現(xiàn)。 2011年第一季度年第一季度全市甲級寫字樓租金已達(dá)租金已達(dá)165.5元元/平方米平方米，環(huán)比上漲4.1%，同比則上漲22.9% 。本報告是嚴(yán)格保密的。寫字樓市場寫字樓市場分析分析市區(qū)供應(yīng)量少，存在市場進(jìn)入機(jī)會 市區(qū)內(nèi)在售寫字樓項目僅

5、5家，且多處于尾盤階段，市場供求失衡12租賃市場需求強(qiáng)勁，租金及入住率呈平穩(wěn)上升趨勢在無新增供應(yīng)以及強(qiáng)勁需求的雙重帶動下，租賃市場表現(xiàn)良好，租金水平及出租率呈平穩(wěn)上升趨勢，有利于培養(yǎng)市場價格的提升。商務(wù)圈內(nèi)物業(yè)售價及去化速度均較佳位于商務(wù)圈內(nèi)的物業(yè)（大中華、振業(yè)國際商務(wù)中心 、智慧廣場）因地段較好，加之物業(yè)品質(zhì)較優(yōu)，售價可達(dá)4-5萬，并且銷售情況樂觀；脫離商務(wù)圈幅射范圍的花樣年美年中心，售價明顯低于商務(wù)圈內(nèi)物業(yè)。3本報告是嚴(yán)格保密的。深深 南南 大大 道道北北 環(huán)環(huán) 路路濱濱 海海 大大 道道北區(qū)西區(qū)北區(qū)西區(qū)南區(qū)南區(qū)北區(qū)東區(qū)北區(qū)東區(qū)中區(qū)西區(qū)中區(qū)西區(qū)中區(qū)東區(qū)中區(qū)東區(qū)北區(qū)西區(qū)北區(qū)西區(qū)-北起廣深高速

6、，南至北環(huán)大道，西臨麒麟路，東到科苑大道路，總用地面積1.32平方公里。北區(qū)東區(qū)北區(qū)東區(qū)-北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，總用地面積1.26平方公里。中區(qū)西區(qū)中區(qū)西區(qū)-是北環(huán)路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心線的圍合區(qū)域，總用地面積為179.47公頃。中區(qū)東片中區(qū)東片-區(qū)北起北環(huán)大道，南至深南大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，片區(qū)總規(guī)模1.6平方公里；南部片區(qū)南部片區(qū)-指南油大道以東、濱海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建設(shè)用地，總用地面積523.12公頃。中區(qū)：中區(qū)：以規(guī)模較小，資金實力較弱（相比南區(qū)）的電子信息類企業(yè)為主。 片區(qū)內(nèi)目前以廠房、住宅為主，

7、少量企業(yè)寫字樓，西南側(cè)是科技園最大的城中村大沖村（目前中信擬定對大沖村實施整體改造，規(guī)劃方案未定）。北區(qū)：北區(qū)：總體規(guī)劃要求建設(shè)“高新技術(shù)化總部化”的高新技術(shù)園區(qū)；土地利用規(guī)劃確定本片區(qū)的功能定位是“以大型生產(chǎn)型工業(yè)為主的高新技術(shù)工業(yè)區(qū)”。 目前以生物制藥和醫(yī)藥企業(yè)為主。南區(qū)：南區(qū)：已經(jīng)初步建成也是集科研、開發(fā)、試制、培訓(xùn)、孵化、創(chuàng)業(yè)、辦公及金融貿(mào)易與居住為一體的綜合功能區(qū)，深圳虛擬大學(xué)園區(qū)和大量大企業(yè)總部寫字樓在本區(qū)域落戶。 南區(qū)是目前科技園目前大企業(yè)聚集度最高、租金水平最高的區(qū)域，同時也是科技園未開發(fā)土地最多的區(qū)域。科 苑 路科技園劃分為三個片區(qū)，南區(qū)是大企業(yè)聚集地；中區(qū)科技園劃分為三個片

8、區(qū)，南區(qū)是大企業(yè)聚集地；中區(qū)主要以資金實力相對較弱電子信息企業(yè)為主，北區(qū)以主要以資金實力相對較弱電子信息企業(yè)為主，北區(qū)以“大型生產(chǎn)型工業(yè)為主高新技術(shù)工業(yè)區(qū)大型生產(chǎn)型工業(yè)為主高新技術(shù)工業(yè)區(qū)”科技園產(chǎn)業(yè)情況科技園產(chǎn)業(yè)情況本報告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)有寫字樓物業(yè)租賃客群穩(wěn)定、數(shù)量龐大且實力較強(qiáng)：現(xiàn)有寫字樓物業(yè)租賃客群穩(wěn)定、數(shù)量龐大且實力較強(qiáng)：南區(qū)出租率集中在南區(qū)出租率集中在90%以上；面積需求在以上；面積需求在200-500平平米、半層整層；租金在米、半層整層；租金在80-90元元/ .月月南區(qū)南區(qū)基本介紹基本介紹項目名稱項目名稱檔次檔次占地面積占地面積（）（）總建筑面總建筑面積積( () )層數(shù)層數(shù)租金

9、均價租金均價( (元元/ / ) )出租率出租率起租期起租期南區(qū)深南區(qū)深南沿線南沿線p沿線寫字樓多高層建筑，外立面時尚、高端、品質(zhì)檔次較高；p 租客面積區(qū)間：大多半層整層大多半層整層出租，少量劃分為出租，少量劃分為200200400400小面積出租小面積出租p行業(yè)集中度低，以軟件、科技、電子、建筑設(shè)計等行業(yè)為主飛亞達(dá)科技甲級863283000208095%95%2 2年年TCL甲級15147.2 83439.6A座11 B座199080%80%2 2年年創(chuàng)維大廈甲級11992.360916.8189092%92%2 2年年聯(lián)想研發(fā)中心全部自用，不對外出租南區(qū)東南區(qū)東部組團(tuán)部組團(tuán)p高層與多層交錯

10、p面積區(qū)間：多半層以上，少量：多半層以上，少量劃分為劃分為300 300 500 500 小面積出小面積出p行業(yè)集中度低，軟件、科技、電子、建筑設(shè)計等雜居曙光大廈甲級208090%90%2 2年年方大大廈甲級208090%90%2 2年年中電照明乙級6000140007南區(qū)廠房改建：70 北區(qū)寫字樓：8095%95%1 1年年九州電器乙級A座9層 B座6層7590%90%1 1年年富誠科技大廈乙級54001700098095%95%2 2年年南區(qū)西南區(qū)西部組團(tuán)部組團(tuán)樓體為多層建筑，質(zhì)素較低；面積區(qū)間：半層或整層；行業(yè)集中度高，多為軟件、教育培訓(xùn)、科技類行業(yè)；租金水平約70元/ ；出租率：98%

11、南區(qū)其南區(qū)其他他靠近東部區(qū)域：高層建筑居多；有；有300 300 -500 -500 較小面積租售較小面積租售；運營成本：入住率：90%；08年以后新建樓盤租金水平在85元/ .月左右靠近西部區(qū)域；多層建筑居多；多半層整層租售；入住率：55%左右南區(qū)寫字樓南區(qū)寫字樓租憑情況租憑情況本報告是嚴(yán)格保密的。中區(qū)深南沿線的出租率集中在中區(qū)深南沿線的出租率集中在85%以上；承租期多為以上；承租期多為2年；年；面積需求在面積需求在200-500平米、半層整層；租金在平米、半層整層；租金在70元元/ .月月中區(qū)中區(qū)基本介紹基本介紹項目名稱項目名稱檔次檔次占地面積占地面積（）（）總建筑面總建筑面積（）積（）層

12、數(shù)層數(shù)租金均價租金均價（元（元/ / ）出租率出租率起租期起租期中區(qū)中區(qū)深南深南沿線沿線p現(xiàn)有租賃項目現(xiàn)有租賃項目租金租金水平較低水平較低，平均，平均7070元元/ /. .月，均為月，均為高層高層建筑建筑，出租率平均，出租率平均90%90%；長城長城甲級95605680017-20707098%98%2 2年年桑達(dá)科技大廈桑達(dá)科技大廈甲級1140036700177070（全包）（全包）85%85%2 2年年大族激光大族激光甲級騰訊大廈騰訊大廈甲級85000萬利達(dá)大廈萬利達(dá)大廈甲級6381.477736松日鼎盛松日鼎盛甲級1000066000p特點一：特點一：中區(qū)純寫字樓中商品房類純寫字樓分布

13、較為集中分布較為集中。p特點二：特點二：中區(qū)純寫字樓中孵化器集中在北環(huán)大道、南海大道、科苑路和玉泉路圍合成區(qū)域內(nèi)。p特點三：特點三：中區(qū)純寫字樓的規(guī)模集中在：3萬左右至萬左右至6-9萬萬左右。p特點四：特點四： 新建純寫字樓形象品質(zhì)較高。形象品質(zhì)較高。 中區(qū)寫字樓中區(qū)寫字樓租憑情況租憑情況本報告是嚴(yán)格保密的。中區(qū)其他區(qū)域的出租率分布不統(tǒng)一，從中區(qū)其他區(qū)域的出租率分布不統(tǒng)一，從30%-95%不等；不等；承租期多為承租期多為2年；面積需求半層、整層；租金在年；面積需求半層、整層；租金在70-75元元/ .月月中區(qū)中區(qū)基本介紹基本介紹項目名稱項目名稱檔次檔次占地面積占地面積（ ）總建筑面總建筑面積（

14、積（ ）層數(shù)層數(shù)租金均價（元租金均價（元/ / ）出租率出租率起租期起租期中區(qū)中區(qū)其他其他p現(xiàn)有租賃項目現(xiàn)有租賃項目租租金水平較低金水平較低，平均，平均7070元元/ /. .月；月；p租賃面積多半層租賃面積多半層整層；整層；p新樓出租率偏低，新樓出租率偏低，平均平均50%50%?？萍紙@金融科技園金融基地（二基地（二期）期）甲級21200773001275.575.530%30%2 2年年國人通信國人通信甲級19569.97393916696950%50%2 2年年龍?zhí)├執(zhí)├壹?60077878全包全包95%95%2 2年年研祥大廈研祥大廈甲級1015362153.2207575全包全包8

15、0%80%2 2年年中區(qū)寫字樓中區(qū)寫字樓租憑情況租憑情況本報告是嚴(yán)格保密的。科技園寫字樓科技園寫字樓特征特征特點一：純寫字樓由大規(guī)模、實力強(qiáng)的企業(yè)開發(fā)。特點一：純寫字樓由大規(guī)模、實力強(qiáng)的企業(yè)開發(fā)。物業(yè)已經(jīng)投入使用的開發(fā)企業(yè)，包括飛亞達(dá)、飛亞達(dá)、TCLTCL、聯(lián)想、聯(lián)想等寫字樓都是由能力較強(qiáng)的大企業(yè)；特點二：寫字樓規(guī)模相對集中。特點二：寫字樓規(guī)模相對集中。規(guī)模在1-9萬之間，大多數(shù)寫字樓建面集中在2-5萬萬之間；特點三：形象展示較高，但未出現(xiàn)標(biāo)志性建筑。特點三：形象展示較高，但未出現(xiàn)標(biāo)志性建筑。由于在南區(qū)東片的純寫字樓建成和投入使用的時間較晚（集中在2003年左右），因此在形象展示方面已達(dá)到了市

16、場一般水平要求，但尚未出現(xiàn)標(biāo)桿性建筑；特點四：企業(yè)對純寫字樓擁有部分物權(quán)。特點四：企業(yè)對純寫字樓擁有部分物權(quán)。政府對開發(fā)寫字樓企業(yè)的物業(yè)自用面積有嚴(yán)格限制，要政府對開發(fā)寫字樓企業(yè)的物業(yè)自用面積有嚴(yán)格限制，要求開發(fā)企業(yè)必須自用求開發(fā)企業(yè)必須自用50%50%以上以上，50%以外的部分可以進(jìn)駐其他外來企業(yè)。如下圖示，幾個典型的純市場商品房寫字樓開發(fā)企業(yè)的自用率全部在政府規(guī)定的范圍內(nèi)。50%本報告是嚴(yán)格保密的。科技園寫字樓科技園寫字樓特征特征特點五：南區(qū)純寫字樓較全市其他商務(wù)區(qū)寫字樓性價比更高，但亦出現(xiàn)了較高租金水平，特點五：南區(qū)純寫字樓較全市其他商務(wù)區(qū)寫字樓性價比更高，但亦出現(xiàn)了較高租金水平，70-

17、9070-90元元/ /平米平米. .月，更有高達(dá)月，更有高達(dá)120120元元/ /平米平米. .月月（中科大廈（中科大廈( (中國科技開發(fā)院中國科技開發(fā)院3 3期期) ) 、方大大廈、飛亞達(dá)大廈、方大大廈、飛亞達(dá)大廈）。）。租金水平基本與市場同步，受到外界的干擾較小。由于科技園區(qū)內(nèi)很多屬于政府所有的寫字樓（孵化器），這類寫字樓進(jìn)駐的均為非市場商品房類企業(yè)，租金受到政府的限制，所以在這種環(huán)境下的純寫字樓租金受到外界市場影響較小。本報告是嚴(yán)格保密的?？萍紙@寫字樓科技園寫字樓特征特征特點六：南區(qū)純寫字樓內(nèi)有很多大面積租賃的客戶，但數(shù)量眾多的還是中小類面積需求的科技特點六：南區(qū)純寫字樓內(nèi)有很多大面積

18、租賃的客戶，但數(shù)量眾多的還是中小類面積需求的科技型客戶型客戶寫字樓名稱寫字樓名稱面積劃分面積劃分入駐企業(yè)入駐企業(yè)留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園由于承擔(dān)孵化器功能，有嚴(yán)格的面積限制，僅提供100-260平米的辦公空間IT、軟件開發(fā)，廣電一體化和生物醫(yī)藥的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，必須由留學(xué)生股東身份申請德維森大廈沒有限制IT、軟件開發(fā)創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)基地面積劃分靈活，100500平米劃分和合電子，飛芯科技等中小電子、自動化、網(wǎng)絡(luò)公司為主創(chuàng)維大廈劃分為小面積段的出租，200到3000IT、軟件開發(fā)，港資、美資企業(yè)威新軟件園劃分為小面積段的出租，300-2000為主力需求空間IT、軟件開發(fā)，華為等33家跨國及內(nèi)地高科技公司深圳市數(shù)字技術(shù)園100以上起租軟件、電子、通訊企業(yè)為主，深圳迪威特視訊技術(shù)數(shù)字有限公司飛亞達(dá)大廈多數(shù)以整層出