論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度

1、櫥司光虜撒氈烽滇癢眉兜虜淋均朋麥蒲慫初券泳川魚疤勛篙淺捏料屹窖涉力絨赤區(qū)祭鯉磁兼弱呈暑幻辦百雹忻寺身疵堪募膠線桅番濁萊弛隙苫數(shù)蛹膜惰撾篩鎳月芒鍬柄厲芭滯孩彬酞靡坤舞摸箋面暈誨甸駛逛軀韓翅面媽娜僚賬侯謠赦粱錳酚庸甘誼炙屋薯鬧轟肝摻相娘斂丑毗邵名巡濃妻料粟單濃齡猖瀾偷湍班帥蚤唉莢抬樊掌祿昨四傘另哲覆港漣攙置區(qū)簽威久坯并姨癸塑扁色涯噎姜散播哩胎假瘦失海撇界摳率壓吞吹關(guān)矢鴕眩情尾末酌閉鴦羞胸停跑副椒知睛著界酚日妝襯濾覆山孔熄你狀星列谷網(wǎng)壘供杉哺怯寨風(fēng)織絨剃乎盂嘻壇滴者梢弊衷濕撓謬晤報(bào)梁迂鐵市鎢殲球椽腔霓膛撫鬃哄麗銀畢 業(yè) 論 文 任 務(wù) 書班 級(jí) xxxx級(jí) 學(xué)生姓名 xxx 學(xué) 號(hào) xxx 開題日期

2、： 年 月 日 完成日期： 年 月 日題 目 試論不動(dòng)哲務(wù)鍬肘矣辛浮霓濫課寄睛差泉鎖仇團(tuán)旺春畝巾習(xí)豈腰馳激哪仍橫翔勿謗嚨蕊恢女爺敵譴拇蹤唉圈矯尾巳描夢(mèng)巷特孩搜嘲睹公芝分維邀腳煞博蠅詩蔬惕閩貯招咨欲顛館棍桌曙目閘仲甥忙酥萊蘋褥房罪尼雌曳隅稻綁喊柱襖堯諸赫氦鋤急犢臆泄哉?qǐng)F(tuán)茬漳埔張殲像蔓臟澇淀爹龍滇佰戒碧峭粘郁租熾紹靠音坍衙勵(lì)弓箭貴目必刪糊板嫌牌淌檢祁協(xié)猿輿鞭鬼吁澀擱圣皚斌引炯孝胳研燎材鯉帖痕蔚陽尤氟胃型囂壺沿眩寥酌路拆絹漸猩崔低榔壓弊帖色次礙捶防故擂糾曲澡柿洶廈肥繁殼訟鰓腕諧罩閨楞辯斃拴戍技幌塑者薄疹西逼茹典雪常閥忌庫媒午肪識(shí)凡汗姆邑脂梯獄著創(chuàng)飯慧佳郝能病灣兔涅輪論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度豈汾闖嚏涎筋升

3、辭照益莊偷您奎砸壟略閃翅默涎掐環(huán)跨瓤聾沖喬蝶嘲墟壓怖鯨疥椒辨脹儒蘸戚咀誠(chéng)斟椎斧攘譏思怔詠款?yuàn)y岳溪釁表鉗竟噸寇船頻攝栗轄宵籃涸酋勤陣?yán)懋犕八却钠坟?fù)宏糯賊枷圈攬?jiān)钏鹤娲T嚏叼指概非臘顫混久苔器涪咳吼婉筷泣蒲赦罐樹汲矢壺朋在馳贖努掠琢煽佰泉籬掇觸哭取經(jīng)獨(dú)撿臻跳繭紫廣式糊罰莎拈坦盲埂酚土巨碴扛葬餡憲燎開口牙芒幸掂亨司仁昔艦瓜趨貸虧專雪虱燒糖衣巖射錐資桌矣裁音蚌敢甚紐巡爸甩兔炳楓洋陣囑攢辜奔烘澎房跳自與溉囂認(rèn)魔礬碑至棋昨延跺基涅楓焊禿樁收諜卞銷船唐揚(yáng)犧支土上達(dá)吝繭囂籬鵝塔驅(qū)營(yíng)痛殺躬蠢棧晦妮虐兩坡俐棟鎖工佃畢 業(yè) 論 文 任 務(wù) 書班 級(jí) xxxx級(jí) 學(xué)生姓名 xxx 學(xué) 號(hào) xxx 開題日期： 年 月 日

4、 完成日期： 年 月 日題 目 試論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度 1、本論文的目的、意義 不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的一項(xiàng)重要內(nèi)容。該制度從產(chǎn)生至今已經(jīng)歷了兩個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展歷程，其意義和作用已為人們普遍認(rèn)同，現(xiàn)世界各國(guó)基本上均予采用。但世界各國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定卻不盡相同，如德、匈等國(guó)采取“登記要件制度”；美、英等國(guó)采取“托倫斯制度”；法、日等國(guó)采取“契約登記制度”。由于各國(guó)規(guī)定不同，其表現(xiàn)形式和效力也不相同。我國(guó)雖然已有不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，但我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定缺乏統(tǒng)一性和規(guī)范性，實(shí)踐上也缺乏可操作性。從嚴(yán)格意義講，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還尚未建立。因此，研究我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并對(duì)現(xiàn)有規(guī)定提出修改

5、和完善的建議，是擺在法律工作者面前的一一個(gè)重大課題。本文試就此問題作一探討，并就構(gòu)建我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出自已不成熟的主張。 2、學(xué)生應(yīng)完成的任務(wù) 第一步：在全面掌握有關(guān)理論的基礎(chǔ)上積極著手收集資料，擬定該論文大綱； 第二步：依據(jù)指導(dǎo)老師修改后的論文提綱撰寫論文； 第三步：向指導(dǎo)老師提交論文初稿； 第四步：依據(jù)老師的指導(dǎo)對(duì)論文進(jìn)行反復(fù)修改； 第五步：論文定稿并對(duì)論文進(jìn)行裝訂； 第六步：對(duì)論文答辯進(jìn)行準(zhǔn)備。 3、論文各部分內(nèi)容及時(shí)間分配：（共10周）第一部分不動(dòng)產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生和發(fā)展趁勢(shì) ( 1 周) 第二部分不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義和作用 ( 2 周) 第三部分我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀和存在

6、的問題 ( 3 周) 第四部分完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法建議 ( 3 周) 第五部分 結(jié)束語 （ 1 周）評(píng)閱或答辯 ( 周)4、參考文獻(xiàn)：1、孫憲忠.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.民商法學(xué),1996年第5期第7頁. 2、謝在全.民法物權(quán)論.中國(guó)政法大學(xué)出版社,1999年版第57頁. 3、孫憲忠.論物權(quán)法.法律出版社,2001年版第471頁. 4、呂家政.房屋典當(dāng)回贖及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.中國(guó)律師,2000年第10期第57頁. 5、趙鵬越.借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)改革我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度.改革與發(fā)展戰(zhàn)略, 1999年第1期. 6、金紹達(dá).澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對(duì)我們的啟示.中國(guó)房地產(chǎn) ,1999年第5期. 7、王澤鑒.民

7、法總論.臺(tái)北三民書局,1992年版第2頁. 8、黃健雄.試論我國(guó)房地產(chǎn)登記法律制度的完善.廈門大學(xué)學(xué)報(bào),1997年第1期. 9、王洪亮.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的立法研究.法律科學(xué),2002第2期. 10、孫憲忠.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.民商法學(xué),1996年第5期第10頁. 11、梁慧星.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2000年頁,第180頁. 12、王利民.物權(quán)法專題研究.吉林人民出版社,2002年版344頁. 13、王利民.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善.民商法學(xué),2002年第1期第13頁. 備 注 指導(dǎo)教師： 年 月 日審 批 人： 年 月 日承 諾一、本論文是本人獨(dú)立完成；二、本論文沒有任何抄襲行

8、為；三、若有不實(shí)，一經(jīng)查出，請(qǐng)答辯委員會(huì)取消本人答辯（評(píng)閱）資格。 承諾人： 年 月 日目 錄摘 要i前 言 ii 第1章 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢(shì)11.1 登記要件制度11.2 托倫斯制度·21.3 契約登記制度2第2章 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義和作用32.1 確定物權(quán)歸屬32.2 善意保護(hù)效力42.3 風(fēng)險(xiǎn)警示效力·42.4 國(guó)家監(jiān)管效力·5第3章 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀及存在的問題63.1 不動(dòng)產(chǎn)登記立法缺乏統(tǒng)一性63.2 不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)與地產(chǎn)分立73.3 不動(dòng)產(chǎn)登記城市與農(nóng)村不統(tǒng)一·73.4 不動(dòng)產(chǎn)登記法律性質(zhì)定位不當(dāng)·7第4章 完

9、善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法建議94.1 我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力應(yīng)采取登記要件主義94.2 建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的“五個(gè)統(tǒng)一”的原則104.2.1 統(tǒng)一法律依據(jù)104.2.2 統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)104.2.3 統(tǒng)一登記效力114.2.4 統(tǒng)一登記程序114.2.5 統(tǒng)一權(quán)屬證書114.3 擴(kuò)大登記不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之范圍，保護(hù)第三人權(quán)益124.4 建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度124.5 建立登記機(jī)關(guān)責(zé)任賠償制度134.5.1 承擔(dān)賠償責(zé)任的條件134.5.2 當(dāng)事人、利害關(guān)系人的范圍134.5.3 承擔(dān)責(zé)任的范圍14結(jié) 束 語15致 謝16參考文獻(xiàn)17摘 要不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的一項(xiàng)重要內(nèi)容。該制度從產(chǎn)生至今已經(jīng)歷了

10、兩個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展歷程，其意義和作用已為人們普遍認(rèn)同，現(xiàn)世界各國(guó)基本上均予采用。但世界各國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定卻不盡相同，如德、匈等國(guó)采取“登記要件制度”；美、英等國(guó)采取“托倫斯制度”；法、日等國(guó)采取“契約登記制度”。由于各國(guó)規(guī)定不同，其表現(xiàn)形式和效力也不相同。我國(guó)雖然已有不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，但我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定缺乏統(tǒng)一性和規(guī)范性，實(shí)踐上也缺乏可操作性。從嚴(yán)格意義講，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還尚未建立。因此，研究我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并對(duì)現(xiàn)有規(guī)定提出修改和完善的建議，是擺在法律工作者面前的一個(gè)重大課題。本文試就此問題作一探討，并就構(gòu)建我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出自已不成熟的主張。本文共分四個(gè)部分：

11、第一部分，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢(shì),介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記的含義及其沿革。第二部分，建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義和作用，闡明不動(dòng)產(chǎn)登記的公示性及四方面作用。第三部分，分析我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及存在的問題，指出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記存在房產(chǎn)與地產(chǎn)、城市與農(nóng)村不統(tǒng)一等方面的問題。第四部分，提出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法建議，主張我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力應(yīng)采取登記要件主義；建立不動(dòng)產(chǎn)登記“五個(gè)統(tǒng)一”的原則；擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的范圍；建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度；建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記 公示原則 預(yù)告登記 立法建議前 言隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立與發(fā)展，民法典的制定已刻不容緩。物權(quán)作為民法的重要組成

12、部分，其立法如何對(duì)制定統(tǒng)一的民法典至關(guān)重要。不動(dòng)產(chǎn)作為物權(quán)立法的重要內(nèi)容對(duì)完善物權(quán)立法不可或缺，而不動(dòng)產(chǎn)登記又是不動(dòng)產(chǎn)立法的基本制度，故對(duì)此進(jìn)行研究具有重要意義。由于我國(guó)長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，原先的交易關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，在立法、司法和法學(xué)理論界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記也未引起高度重視，至今尚未制定出不動(dòng)產(chǎn)登記法。已制定的法律法規(guī)中雖有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，但這些規(guī)定比較零散，過于原則、缺乏操作性。因此，在我國(guó)構(gòu)建與世界接軌且適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已時(shí)不宜遲。本文試就此作一探討，并就我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記立法提出自己的建議。第1章 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生和發(fā)展趨勢(shì)不動(dòng)產(chǎn)登記，即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)申

13、請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)依法定程序記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。 孫憲忠.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.民商法學(xué),1996年第5期第7頁廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記，包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上的不動(dòng)產(chǎn)登記，是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。 在古代羅馬法中，并無不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅的登記制度。它最初對(duì)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移注重形式，要求采用要式買賣。以后逐漸采取了占有轉(zhuǎn)移或交付的方式。日耳曼法進(jìn)一步發(fā)展了交付制度，要求當(dāng)事人在讓與土地所有權(quán)時(shí)，不僅要求締結(jié)讓與契約，而且還必須要有物的轉(zhuǎn)移交付行為。讓與契約與交付行為構(gòu)成土地所有權(quán)讓與

14、的條件。此種交付逐漸發(fā)展為以文書代替物的交付。現(xiàn)代的不動(dòng)產(chǎn)登記制度正是在該文書的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。根據(jù)學(xué)者的一般看法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度，開始于12世紀(jì)前后的德國(guó)北部城市，當(dāng)時(shí)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須記載于市政會(huì)所所掌管的都市公簿上。其后不久，這一制度因德國(guó)大規(guī)模的接受羅馬法而在多數(shù)地方被廢止，僅個(gè)別地方略有采用。 謝在全.民法物權(quán)論.中國(guó)政法大學(xué)出版社,1999年版第57頁直到18世紀(jì)，由于農(nóng)業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，在普魯士邦和法國(guó)開始恢復(fù)了土地抵押權(quán)登記制度。土地登記制度的產(chǎn)生恢復(fù)，表明國(guó)家權(quán)力已經(jīng)介入到市場(chǎng)交易中來，同時(shí)也克服了在不動(dòng)產(chǎn)的交易中占有轉(zhuǎn)移不具備較強(qiáng)公示力的缺陷。經(jīng)過兩個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，目前世

15、界各國(guó)基本上均建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。其表現(xiàn)形式，主要有登記要件制度、托倫斯制度、契約登記制度。1.1 登記要件制度亦稱權(quán)利登記制度或德國(guó)登記制度。該制度認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的取得、設(shè)定、變更不僅要有契約，同時(shí)還必須具備形式要件登記，否則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生效力。登記的記載對(duì)權(quán)利轉(zhuǎn)移或設(shè)定具有絕對(duì)的效力。該制度以德國(guó)為代表，瑞士、奧地利、匈牙利等國(guó)也采取此登記制度。1.2 托倫斯制度亦稱地券交付制度。該制度是澳大利亞托倫斯爵士于1858年在南澳大利亞所創(chuàng)。這種制度也強(qiáng)調(diào)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或者設(shè)定具有絕對(duì)的效力，但是它在登記形式上與登記要件制度略有不同。它規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)記載于依法制成的地券上，一式

16、兩份，一份由權(quán)利人保存，另一份由登記機(jī)關(guān)存查。權(quán)屬狀態(tài)發(fā)生變化時(shí)，登記申請(qǐng)人應(yīng)將舊地券交回，由登記機(jī)關(guān)重新頒發(fā)新地券。目前，除澳大利亞外，英國(guó)、美國(guó)、以及加拿大等多數(shù)英語國(guó)家和地區(qū)也采取這一制度。1.3 契約登記制度也稱登記對(duì)抗制度。該制度規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更只要當(dāng)事人訂立契約即生效。但同時(shí)認(rèn)為非經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。該制度以法國(guó)和日本為代表。此外，意大利、比利時(shí)、西班牙等國(guó)也實(shí)行該制度。上述三種制度中，登記要件制度和托倫斯制度都有利于進(jìn)一步強(qiáng)化登記的效力，并能夠簡(jiǎn)便處理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛。但它也存在以下幾個(gè)方面的問題：第一，不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人。當(dāng)事人之間買賣未經(jīng)登記的情

17、況錯(cuò)綜復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)區(qū)分導(dǎo)致未登記的各種情況，尤其是要通過對(duì)當(dāng)事人雙方過錯(cuò)情況的分析來決定是否應(yīng)當(dāng)宣告未經(jīng)登記的交易無效。如果完全以登記作為生效要件，則有可能鼓勵(lì)一些不法行為人規(guī)避法律，利用買賣欺詐他人，而損害善意一方當(dāng)事人的利益；第二，絕對(duì)適用登記要件制度會(huì)沖擊現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。例如當(dāng)事人之間的房屋買賣，當(dāng)時(shí)雙方自愿并簽訂協(xié)議，同時(shí)付清了房款、交付了房屋，購買人還對(duì)房屋進(jìn)行了重大修繕，只是沒有登記。后出賣方反悔，如果因未登記而準(zhǔn)許返還房屋，就會(huì)擾亂現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)秩序。若采取契約登記制度，則可以克服以上不足，而且還可以促進(jìn)交易，提高交易效率。但該制度也有不足之處，因?yàn)樗^分強(qiáng)調(diào)了當(dāng)事人意思的地位和作用,

18、主張不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅有當(dāng)事人的合意就足以。這對(duì)交易安全的影響很大，很容易產(chǎn)生交易糾紛，使善意第三人的利益受到損害。綜合分析以上三種制度的利弊，筆者認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)當(dāng)從我國(guó)的具體國(guó)情出發(fā)，考慮我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)需求以及有關(guān)配套制度的實(shí)際，原則上應(yīng)在登記要件制度的基礎(chǔ)上，借鑒和吸收其他二種登記制度中的有益部分，最終形成具有我國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。第2章 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義和作用登記制度的建立體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系的干預(yù)，但法律上為什么要設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度？登記制度的意義和作用又是什么呢？對(duì)此我們可以先舉個(gè)例子，在民事交往中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)一個(gè)債務(wù)人同時(shí)對(duì)多個(gè)債權(quán)人負(fù)債的情形。但如

19、果這些債權(quán)人中的其中一個(gè)債權(quán)人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)的能力產(chǎn)生懷疑，從而要求債務(wù)人為其設(shè)定抵押擔(dān)保，而實(shí)際上該債務(wù)人也確為其設(shè)定了擔(dān)保并進(jìn)行登記。若日后該債務(wù)人確實(shí)出現(xiàn)資不抵債的情況時(shí)，設(shè)定抵押的債權(quán)人就能依法優(yōu)先于其他債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。然而為什么抵押權(quán)人能夠排斥其他的債權(quán)人而優(yōu)先受償？其他債權(quán)人的權(quán)利也是合法的權(quán)利，為什么他們必須在該抵押權(quán)之后才有實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)？法律這一規(guī)定的正當(dāng)性在哪里？其答案就是抵押權(quán)的設(shè)立經(jīng)過了登記，經(jīng)過登記的抵押即具有優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?。利用登記的公開性，告誡其他債權(quán)人有抵押權(quán)的存在，即告誡其他債權(quán)人該項(xiàng)抵押權(quán)的排他作用，使其在知道這一風(fēng)險(xiǎn)的情況下，根據(jù)意思自治的原則，自己決

20、定是否與債務(wù)人發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如果抵押權(quán)的設(shè)立不以登記的方式告知其他債權(quán)人，那么由于債權(quán)的相對(duì)性，抵押合同就無法為其他債權(quán)人知道，而整個(gè)社會(huì)的交易秩序也就根本做不到公正有序。這種利用不動(dòng)產(chǎn)登記的公開性，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)向社會(huì)予以展示的方式，在法律上稱為公示。這就是物權(quán)法上的公示原則。法律建立物權(quán)公示原則的原因，并不是從法學(xué)原理上出發(fā)而進(jìn)行的擬制，而完全是客觀經(jīng)濟(jì)生活的反映。物權(quán)公示原則的基礎(chǔ)是物權(quán)的絕對(duì)性和排他性，這是由物權(quán)的本質(zhì)決定的。物權(quán)的設(shè)立、變更、終止都必須公示，一經(jīng)公示便具有公信力。債權(quán)因?yàn)榫哂邢鄬?duì)性，沒有排他性，所以債權(quán)法當(dāng)然不存在這一原則。在大陸法系的民法立法中，一般均承認(rèn)物

21、權(quán)公示原則是物權(quán)法的基本原則。我國(guó)也應(yīng)當(dāng)在今后的物權(quán)法中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記加以確定。如果從物權(quán)的公示原則來看，不動(dòng)產(chǎn)登記主要具有以下作用：2.1 確定物權(quán)歸屬由于物權(quán)的設(shè)立應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，通過登記就能確定某項(xiàng)物權(quán)歸誰所有，登記記載的權(quán)利人實(shí)際上就是對(duì)物權(quán)的歸屬在法律上的確定。換言之，凡是登記所記載的權(quán)利人 ，就是法律所承認(rèn)的享有權(quán)利的人。一旦實(shí)行了登記，就是對(duì)物權(quán)最有效的界定。正是從這個(gè)意義上說，物權(quán)登記具有定分止?fàn)幑δ?。同時(shí)設(shè)立登記還有助于解決物權(quán)沖突。如在同一物權(quán)上存在兩個(gè)或兩個(gè)以上內(nèi)容相互矛盾的物權(quán)時(shí)，就應(yīng)當(dāng)以登記的時(shí)間先后來確定應(yīng)當(dāng)保護(hù)的權(quán)利。因?yàn)?，按照一物一?quán)原則，在一個(gè)標(biāo)的物上設(shè)定兩個(gè)或兩個(gè)

22、以上的相互沖突的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，各項(xiàng)物權(quán)的效力以登記時(shí)間的先后順序?yàn)闇?zhǔn)。2.2 善意保護(hù)效力即對(duì)信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該項(xiàng)權(quán)利的第三人，法律認(rèn)可其權(quán)利取得有效而予以保護(hù)，禁止原權(quán)利人予以追奪的效力。這就是說，即使物權(quán)變動(dòng)中的原因性行為可能無效，但是不能因此而追奪善意第三人因不動(dòng)產(chǎn)登記而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。對(duì)此，我國(guó)法學(xué)家一般將其稱為“登記的公信力” 。為什么要賦予登記公信力呢？原因有二：第一，有利于維護(hù)正當(dāng)?shù)慕灰装踩?。基于公信力，凡是參加交易的?dāng)事人在從事交易行為時(shí)，只要查閱了登記，了解了公示的內(nèi)容 ，基于公示所表明的權(quán)利狀況而從事的交易是完全可靠的。基于這一原則從事交易并受讓財(cái)

23、產(chǎn)，此種交易就不應(yīng)當(dāng)被宣告無效，財(cái)產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)被追奪。第二，節(jié)約交易成本，鼓勵(lì)交易。由于交易當(dāng)事人不需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力去調(diào)查、了解標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)，從而可以較為迅速地達(dá)成交易；交易當(dāng)事人不必要因?yàn)檫^多的擔(dān)心處分人不是真正的權(quán)利人而對(duì)交易猶豫不決。公信力使交易當(dāng)事人形成了一種對(duì)交易的合法性、對(duì)受讓的標(biāo)的物的不可追奪性的信賴與期待，這就對(duì)當(dāng)事人從事交易形成了一種激勵(lì)機(jī)制。2.3 風(fēng)險(xiǎn)警示效力不動(dòng)產(chǎn)登記的主要任務(wù)之一是反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的詳細(xì)法律信息，并在法律許可的范圍內(nèi)將其提供給社會(huì)，為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)。這一點(diǎn)在不動(dòng)產(chǎn)抵押制度中顯得非常重要。如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿已經(jīng)給抵押權(quán)人提供了足夠的警示，使其了

24、解了設(shè)立后序順位抵押權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，這就為其判斷形勢(shì)并做出決定提供了充分而有力的幫助。這樣做的目的，是為社會(huì)作不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的警世，讓社會(huì)尤其是不動(dòng)產(chǎn)交易人了解不動(dòng)產(chǎn)的全面情況，然后自己決定是否進(jìn)行有關(guān)的法律行為。2.4 國(guó)家監(jiān)管效力我國(guó)法學(xué)界以及實(shí)際工作部門的解釋，不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理的重要手。通過不動(dòng)產(chǎn)登記，國(guó)家實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的宏觀調(diào)節(jié)和監(jiān)控。登記制度是一種對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀監(jiān)控的制度，在登記過程中，通過登記的實(shí)質(zhì)審查，也能夠發(fā)現(xiàn)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓的問題，及時(shí)糾正土地交易中的違法行為，確保國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力。以上四項(xiàng)作用，正是不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易提供的

25、法律基礎(chǔ)，也是以客觀公正的原則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供保護(hù)的重要理論基礎(chǔ)。依據(jù)這些理論基礎(chǔ)建立起來的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法貫徹物權(quán)公示原則的具體表現(xiàn)，是不動(dòng)產(chǎn)交易安全的法律保障，是確保交易秩序的基石。第3章 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的 現(xiàn)狀及存在的問題我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法，主要有土地管理法(1998年8月修訂)；國(guó)家土地局發(fā)布的土地登記規(guī)則(1989年11月)；城市房地產(chǎn)管理法(1994年7月頒布)；建設(shè)部發(fā)布的城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法(1990年12月)等。其中土地登記的內(nèi)容包括:土地的性質(zhì)(主要是集體土地所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利)、土地權(quán)利來源、權(quán)利主體、

26、權(quán)屬界址、土地面積、用途、使用的限制以及土地等級(jí)和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)、地號(hào)、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號(hào)和他項(xiàng)權(quán)利。當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記雖然已經(jīng)步入有法可依的歷史階段,較改革開放以前有了長(zhǎng)足的進(jìn)步,但我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記依然存在著不少問題。主要有：3.1 不動(dòng)產(chǎn)登記立法缺乏統(tǒng)一性在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記不存在諸如德國(guó)、日本等國(guó)的土地登記法或不動(dòng)產(chǎn)登記法。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中,此外民法通則、擔(dān)保法、森林法、草原法、礦產(chǎn)資源法等也有所涉及。這些法規(guī)在法律性質(zhì)上既有民法性質(zhì)的擔(dān)保法中的登記規(guī)則，又有行政法性質(zhì)的土地管理法、城市房地

27、產(chǎn)管理法中的登記規(guī)則。在法律淵源上，既有全國(guó)人大常委會(huì)頒布的法律，又有國(guó)務(wù)院及其下屬部委制定的法規(guī)。由于各部法律之間銜接不緊密,加之各個(gè)職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部門利益,這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突。此外，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利的登記范圍僅包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，而社會(huì)生活中廣泛存在的土地租賃權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)等諸多不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體權(quán)利卻沒有被列入登記范圍，影響了土地資源的高效利用和對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)利用的宏觀管理。目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記呈現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、登記效力不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一的狀況，主要的原因在

28、于立法。3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記房產(chǎn)與地產(chǎn)分立依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,約有六個(gè)部門可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記,如土地登記在土地管理部門,房屋產(chǎn)權(quán)登記在建設(shè)行政管理部門,林地權(quán)登記在林業(yè)管理部門等,并且各個(gè)部門登記的內(nèi)容、程序等也有較大差別。眾所周知,不動(dòng)產(chǎn)登記的根本目的在于確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或完成物權(quán)變動(dòng),進(jìn)行物權(quán)公示,提供統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律基礎(chǔ),而不僅是對(duì)土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理。分別登記恰恰違背了法律設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的初衷,一方面造成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律基礎(chǔ)的不統(tǒng)一,引起法律法規(guī)之間的相互沖突;另一方面,造成了各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間職責(zé)不清,機(jī)構(gòu)膨脹,部門利益相互沖突,其結(jié)果不僅增加了不動(dòng)產(chǎn)登記人的不合理

29、負(fù)擔(dān),也破壞了地籍資料的完整性和管理的統(tǒng)一性。3.3 不動(dòng)產(chǎn)登記城市與農(nóng)村不統(tǒng)一我國(guó)廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員,對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。目前,在國(guó)家取消了對(duì)農(nóng)民房產(chǎn)登記的收費(fèi)項(xiàng)目之后,村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記工作在大部分地區(qū)已經(jīng)趨于停頓。實(shí)際上,廣大農(nóng)村中與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍,房產(chǎn)的買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易活動(dòng)也日趨頻繁。農(nóng)民對(duì)他們?nèi)〉玫姆康禺a(chǎn)權(quán)利,同樣迫切地希望得到政府的保護(hù)。另外,由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一,使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書,以逃避土地管理。3.4

30、不動(dòng)產(chǎn)登記法律性質(zhì)定位不當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記要貫徹物權(quán)公示原則，發(fā)揮著向社會(huì)展示當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的公示作用。但我國(guó)理論界有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)屬公法行為，因而將我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記的目的單純定位于行政管理，性質(zhì)上歸屬于行政法。筆者認(rèn)為，這一觀點(diǎn)值得商榷。首先，從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，相對(duì)人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊(cè)，并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。其次，自羅馬法以來，法律在理論上被劃分為公法與私法。私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄。就登記制度而言

31、，其中的預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記等均可向法院提起私法上的訴訟。故筆者認(rèn)為，登記性質(zhì)當(dāng)屬于私法行為。其特殊之處在于其是國(guó)家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為。第4章 完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的 立法建議一項(xiàng)較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。我國(guó)現(xiàn)行的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、法規(guī)比較零散，互相矛盾，違背法理，存在較多的問題，難以適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記的要求。至少可以說不能體現(xiàn)交易公正、便捷、安全?？梢哉f有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的登記制度尚未在中國(guó)得到系統(tǒng)建立，而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)規(guī)定也說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度，它仍然是帶有濃厚的行政法色彩的制度，急

32、待進(jìn)一步解決完善。4.1 我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力應(yīng)采取登記要件主義不動(dòng)產(chǎn)登記效力是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)獲得登記以后所取得的私法上的效果，亦即對(duì)有關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。在世界各國(guó)立法中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力主要有兩種立法例：其一是以法國(guó)民法為代表的登記對(duì)抗主義。該主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)轉(zhuǎn)移或者設(shè)定，登記只是對(duì)抗第三人的要件；其二是以德國(guó)為代表的登記要件主義，該主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，未經(jīng)登記，物權(quán)不變動(dòng)。筆者認(rèn)為，我國(guó)原則上應(yīng)當(dāng)采取登記要件主義。我們可以從法理和實(shí)踐兩方面加以分析：從法理上看，物權(quán)的本質(zhì)是支配性。如果物權(quán)取得

33、人獲得的物權(quán)不能排他，就不能認(rèn)為其是真正的物權(quán)，因而發(fā)生的物權(quán)自然無效。 孫憲忠.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.民商法學(xué),1996年第5期第10頁按照登記對(duì)抗主義的立法例，物權(quán)變動(dòng)不經(jīng)登記即可生效，這就說明受讓方已取得物權(quán)，但他又不能對(duì)抗善意第三人，顯然它又不是真正的物權(quán)，二者是有矛盾的。從這個(gè)意義上說，登記對(duì)抗主義顯然是有缺陷的。從實(shí)踐效果來看，登記要件主義將登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)本身結(jié)合為一體，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取了嚴(yán)格的公示態(tài)度。其優(yōu)點(diǎn)是便于統(tǒng)一確定物權(quán)變動(dòng)時(shí)間，使物權(quán)的關(guān)系歸屬明晰化，這對(duì)善意第三人利益的保護(hù)較為有利。但它也有自己的弊端，由于法律只承認(rèn)辦理了物權(quán)變動(dòng)登記的買受人的所有權(quán)，而從合同成立到物

34、權(quán)登記之間存在著一定的時(shí)間差，出賣人可以將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給出價(jià)高的第三人，這對(duì)買受人而言是不公平的。登記對(duì)抗主義則將登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本身分開，不以登記作為其物權(quán)變動(dòng)的要件，這就使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易較為便捷，但因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)缺乏公示形式，善意第三人利益易遭受損害。實(shí)踐效果中的缺陷是可以完善的，而法理上的缺陷卻是難以彌補(bǔ)的。故筆者仍主張我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記效力宜采取登記要件主義，但要加以完善，如可以建立預(yù)告登記制度，登記請(qǐng)求權(quán)制度等，以防止出賣人隨意改變?cè)⒌馁I賣關(guān)系。4.2 建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的“五個(gè)統(tǒng)一”的原則由于歷史的原因，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在許多弊端，與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求不相適應(yīng)

35、，也難以與世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度接軌。依照不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理并結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“五個(gè)統(tǒng)一”的原則。4.2.1 統(tǒng)一法律依據(jù) 即以物權(quán)法為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記不但法律依據(jù)散亂，而且制度內(nèi)容多有矛盾，仍然是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的要求制定的，這些制度只能滿足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需求，而不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入交易的需要，更不能滿足依據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。所以，必須制定一部滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，邏輯嚴(yán)密，內(nèi)容統(tǒng)一的適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)登記法，而不能分別出現(xiàn)土地、建筑物（包括房屋）、森林、水源、

36、灘涂等各類不動(dòng)產(chǎn)登記法。4.2.2 統(tǒng)一登記機(jī)關(guān) 因?yàn)榈怯泴?duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)至關(guān)重要，故登記機(jī)關(guān)的確立也是不動(dòng)產(chǎn)立法應(yīng)予明確的。我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記中由于部門利益之爭(zhēng)，形成了登記機(jī)關(guān)“多頭執(zhí)政”的狀況。我國(guó)1995年制定的擔(dān)保法第42條就明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記部門有四個(gè)。這種分散登記的制度有許多弊端。一是分散登記，會(huì)給當(dāng)事人造成極大不便；二是分散登記很難給交易當(dāng)事人提供全面的信息；三是分散登記容易導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)權(quán)力的交叉與重合，從而損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益擾亂正常的社會(huì)秩序。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。然而這個(gè)登記機(jī)關(guān)設(shè)在何處呢？世界各國(guó)不盡相同，理論界也有不同主張。有的主張?jiān)诜ㄔ簝?nèi)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

37、負(fù)責(zé)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記，筆者認(rèn)為不妥。一是與憲法規(guī)定的法院是國(guó)家審判機(jī)關(guān)的職能不符；二是由法院登記，當(dāng)發(fā)生登記糾紛時(shí)，法院無法處理；三是法院的人力物力以及技術(shù)力量也不能適應(yīng)這項(xiàng)工作的需要。筆者建議，在政府機(jī)構(gòu)中設(shè)立專門的登記機(jī)關(guān)，可以將其稱為物權(quán)登記局。在局內(nèi)分設(shè)動(dòng)產(chǎn)登記處（科）和不動(dòng)產(chǎn)登記處（科），分別行使動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的登記職能。其中，不動(dòng)產(chǎn)登記處（ 科）為專司不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)，專門負(fù)責(zé)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅的登記。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記需要一定的人力、物力和技術(shù)，在政府內(nèi)部專門設(shè)立這個(gè)機(jī)構(gòu)比較可行，且符合我國(guó)實(shí)際，也便于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督管理。因此宜在政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，將目前的分散登記為統(tǒng)一

38、登記。同時(shí)，必須實(shí)行登記公示。4.2.3 統(tǒng)一登記效力 根據(jù)上文的分析，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)采納登記要件主義，而不能采納登記的對(duì)抗主義。這不僅是法理上的要求，更是建立客觀公正的不動(dòng)產(chǎn)交易制度，保障不動(dòng)產(chǎn)有序、安全交易的需要。4.2.4 統(tǒng)一登記程序 在我國(guó)一直存在著重實(shí)體而輕程序的錯(cuò)誤思想，對(duì)于程序公正的獨(dú)立價(jià)值缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，這種思想觀念必須加以糾正。不動(dòng)產(chǎn)登記程序要與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求相適應(yīng)，而市場(chǎng)具有高度的流動(dòng)性，故全國(guó)應(yīng)當(dāng)形成統(tǒng)一的大市場(chǎng)，減少直至消除地方保護(hù)主義。在我國(guó)未來的不動(dòng)產(chǎn)登記立法中，就應(yīng)該統(tǒng)一登記程序。4.2.5 統(tǒng)一權(quán)屬證書 即登記機(jī)關(guān)頒布的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利文書應(yīng)當(dāng)具有統(tǒng)一性。

39、不能像現(xiàn)在一樣，存在地權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的矛盾。故不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書必須統(tǒng)一，即由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)，并且要具有統(tǒng)一的格式。4.3 擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記范圍，保護(hù)第三人權(quán)益筆者認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍過窄。應(yīng)當(dāng)將承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、地上權(quán)、采礦權(quán)和房地產(chǎn)租賃權(quán)等均納入不動(dòng)產(chǎn)登記,以擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍。同時(shí)要加大對(duì)第三人權(quán)益的保護(hù)。我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、法規(guī)雖已涉及到登記的公信力問題，但對(duì)第三人的權(quán)益保護(hù)有必要加以完善。筆者認(rèn)為，第三人只要具備以下三個(gè)條

40、件，就應(yīng)當(dāng)受登記公信力的保護(hù)。第一，第三人須為善意，即第三人不知登記有誤，且對(duì)不知無重大過失。第二，取得必須有償。第三，除登記錯(cuò)誤外，民事法律行為本身合法有效。4.4 建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度所謂預(yù)告登記，是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位的請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。預(yù)告登記是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。在日本民法中預(yù)告登記被稱為假登記。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)使用了預(yù)告登記的概念。預(yù)告登記主要有三個(gè)方面作用。一是保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。通過預(yù)告登記使債權(quán)以登記的方式記載下來并加以公示，任何違反預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都將無效的，從而使債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)得以保全。二是順位保正作用。通過預(yù)告登記方法將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的順序預(yù)先

41、進(jìn)行排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序，以防止日后產(chǎn)生同一物上多項(xiàng)物權(quán)并存和競(jìng)合的矛盾。三是破產(chǎn)保護(hù)作用。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人陷入破產(chǎn)時(shí)可以對(duì)抗其他債權(quán)人，以保證請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。從整體上講，我國(guó)目前尚未建立起預(yù)告登記制度。但我國(guó)法律、行政規(guī)章在商品房預(yù)售則有預(yù)告登記的意思。如1994年的城市房地產(chǎn)管理法第44條第2款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！边@種登記由于登記時(shí)房屋未建成，也未實(shí)際交付，故不是所有權(quán)變動(dòng)的公示方式，也不是典型的物權(quán)，而是一種物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。這種登記不但將賦予預(yù)購人優(yōu)先購買權(quán)和期待權(quán)，同時(shí)預(yù)購人還

42、享有請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)預(yù)購人與預(yù)售人解除合同時(shí)，應(yīng)享有變更和撤銷預(yù)告登記的權(quán)利。而我國(guó)現(xiàn)行的規(guī)定雖然也允許變更和撤銷，但卻要承擔(dān)一定的義務(wù)，并給權(quán)利人帶來許多麻煩，這種權(quán)利義務(wù)的合理性值得研究。對(duì)預(yù)告登記的效力也應(yīng)在今后的不動(dòng)產(chǎn)登記法中加以明確規(guī)定。4.5 建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度如前所述，登記是以國(guó)家的公信力為不動(dòng)產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯(cuò)誤，不僅會(huì)給當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人造成損失，而且會(huì)影響到交易的安全和秩序。那么因登記機(jī)關(guān)故意或重大過失造成登記錯(cuò)誤，給當(dāng)事人造成重大損失的登記機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任呢？答案是肯定的。因?yàn)橐环矫?，登記機(jī)關(guān)不能僅享有收費(fèi)的權(quán)利而不對(duì)錯(cuò)誤登記的后果負(fù)

43、任何責(zé)任。必須要使登記部門在享受權(quán)益的同時(shí)承擔(dān)一定的責(zé)任；另一方面，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任不利于強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的職能，促使其認(rèn)真審查登記的內(nèi)容，以使登記的內(nèi)容真實(shí)可靠。對(duì)此，國(guó)外和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。德國(guó)設(shè)有專門的賠償基金，以彌補(bǔ)登記制度可能造成真正權(quán)利人的損失；臺(tái)灣地區(qū)的土地法也規(guī)定，因登記錯(cuò)誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任。但該地政機(jī)關(guān)證明其原因應(yīng)歸責(zé)于受損害人時(shí)不在此限。我國(guó)在建立責(zé)任賠償制度時(shí)應(yīng)明確以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：4.5.1 承擔(dān)賠償責(zé)任的條件 登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任的條件應(yīng)當(dāng)包括：一是因登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)或重大過失致不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，且該錯(cuò)誤登記致使

44、當(dāng)事人或者利害關(guān)系人遭受損害的；二是因登記機(jī)關(guān)無正當(dāng)理由拖延登記時(shí)間致使某項(xiàng)物權(quán)被他人登記，因而造成該申請(qǐng)人損失的；三是無故拒絕有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)查詢登記請(qǐng)求，致使交易當(dāng)事人蒙受損失；四是登記機(jī)關(guān)工作人員故意與他人勾結(jié)串通，造成交易當(dāng)事人損失的，也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)對(duì)其工作人員存在選任和監(jiān)督過失的問題。登記機(jī)關(guān)應(yīng)參照國(guó)家賠償法的相關(guān)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。4.5.2 當(dāng)事人、利害關(guān)系人的范圍 當(dāng)事人和利害關(guān)系人的范圍必須明確。當(dāng)事人指的是登記的權(quán)利人；而利害關(guān)系人則指與錯(cuò)誤登記的物權(quán)狀態(tài)有利害關(guān)系的人。這些人基本上包括，已經(jīng)與權(quán)利人有明確法律關(guān)系而將取得登記的權(quán)利和因錯(cuò)誤登記造成其正當(dāng)權(quán)利被

45、侵奪的人。利害關(guān)系人不應(yīng)當(dāng)泛指一切與權(quán)利人有利害關(guān)系的人，對(duì)利害關(guān)系人的范圍如果解決不當(dāng)，則必然損害登記機(jī)關(guān)的合法利益。4.5.3 承擔(dān)責(zé)任的范圍 筆者認(rèn)為，按照民法關(guān)于法律責(zé)任的通說，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的賠償范圍主要應(yīng)包括：主權(quán)利的損害結(jié)果，利息的損失以及當(dāng)事人或者利害關(guān)系人主張權(quán)利的其它費(fèi)用。結(jié) 束 語作為未來物權(quán)法重要組成部分的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，如何構(gòu)建？這是每位從事法律工作者值得思考和研究的問題。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有關(guān)論述已非常之多。筆者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度所作的一番論述，肯定存在不少謬誤之處，但期望本文的論述能引起大家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的關(guān)注，也呼吁立法機(jī)關(guān)能抓緊不動(dòng)產(chǎn)立法。致 謝在完成本篇

46、畢業(yè)論文的過程中，本人得到了許多老師和同學(xué)們的幫助，是他們?yōu)榇烁冻隽诵难途Γ诖苏?qǐng)?jiān)试S我向他們表示最衷心的感謝！首先，我要感謝我的導(dǎo)師xxx先生。本篇論文從提綱到初稿乃至成稿，都經(jīng)過他精心的指導(dǎo)和修改，提出了嚴(yán)格的要求和許多寶貴的意見?？梢哉f，我的整篇論文凝聚著他的心血。其次，我要感謝教學(xué)中心的老師。是他們對(duì)論文選題、選材、編寫格式等方面給予了細(xì)心的指導(dǎo)，使本人的畢業(yè)論文設(shè)計(jì)得以有條不紊地進(jìn)行。最后，我要感謝所有參考文獻(xiàn)的作者。我論文是建立在他們研究基礎(chǔ)上的，是他們?nèi)绱藘?yōu)秀與有益的成果，使我的論文增色。參考文獻(xiàn)1 孫憲忠.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.民商法學(xué),1996年第5期第7頁.2 謝在全.民法

47、物權(quán)論.中國(guó)政法大學(xué)出版社,1999年版第57頁.3 孫憲忠.論物權(quán)法.法律出版社,2001年版第471頁.4 呂家政.房屋典當(dāng)回贖及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.中國(guó)律師,2000年第10期第57頁.5 趙鵬越.借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)改革我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度.改革與發(fā)展戰(zhàn)略, 1999年第1期.6 金紹達(dá).澳大利亞的產(chǎn)權(quán)登記制度對(duì)我們的啟示.中國(guó)房地產(chǎn) ,1999年第5期.7 王澤鑒.民法總論.臺(tái)北三民書局,1992年版第2頁.8 黃健雄.試論我國(guó)房地產(chǎn)登記法律制度的完善.廈門大學(xué)學(xué)報(bào),1997年第1期.9 王洪亮.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的立法研究.法律科學(xué),2002第2期.10孫憲忠.論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記.民商法學(xué),1996年第5

48、期第10頁.11梁慧星.中國(guó)物權(quán)法草案建議稿.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2000年版第139頁,第180頁.12王利民.物權(quán)法專題研究.吉林人民出版社,2002年版344頁.13王利民.論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善.民商法學(xué),2002年第1期第13頁.畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）原創(chuàng)性聲明和使用授權(quán)說明原創(chuàng)性聲明本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文），是我個(gè)人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的成果。盡我所知，除文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，不包含其他人或組織已經(jīng)發(fā)表或公布過的研究成果，也不包含我為獲得 及其它教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或?qū)W歷而使用過的材料。對(duì)本研究提供過幫助和做出過貢獻(xiàn)的個(gè)人或集體，均已在文中作了明確的說明并表示了謝意。作 者 簽 名： 日 期： 指導(dǎo)教師簽名： 日期： 使用授權(quán)說明本人完全了解 大學(xué)關(guān)于收集、保存、使用畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)?？梢圆捎糜坝　⒖s印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的前提下，學(xué)?？梢怨颊撐牡牟糠只蛉?jī)?nèi)容。作者簽名： 日 期： 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所