房地產(chǎn)行業(yè)-商品房買賣合同

1、處于弱勢(shì)地位的購房者利益記者日前從建設(shè)部了解到， 為了解決目前商品房買賣合同中存在的不規(guī)范問題，建設(shè)部近日下發(fā)通知，全國各地將執(zhí)行新的商品房買賣合同示范文本 ，以取代 1995年印發(fā)的商品房購銷合同示范文本 。據(jù)了解，新印發(fā)的商品房買賣合同示范文本與有關(guān)法律法規(guī)銜接緊密，涵蓋了商品房買賣的各關(guān)鍵環(huán)節(jié)， 約定的內(nèi)容完整嚴(yán)密， 并充分考慮到了對(duì)處于弱勢(shì)地位的購房人的提示和保護(hù)，新合同的整體內(nèi)容完善，具備比較權(quán)威的示范作用和實(shí)用意義。購房者既可以將其作為簽訂合同時(shí)的參照文本，也可以直接將其作為簽約文本使用。建設(shè)部有關(guān)人士說， 新合同文本的頒發(fā)印制， 將有利于保護(hù)商品房買賣當(dāng)事人的合法權(quán)益， 避免因合

2、同短缺少項(xiàng)和當(dāng)事人意思表示不真實(shí)、 不確切， 出現(xiàn)顯失公平和違法條款，有利于減少商品房買賣合同糾紛，有利于保護(hù)消費(fèi)者的購房熱情， 促進(jìn)住房消費(fèi)， 拉動(dòng) 經(jīng)濟(jì)增長。據(jù)了解，建設(shè)部要求各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳）要在今年11 月底前將貫徹、落實(shí)新合同示范文本的情況上報(bào)建設(shè)部。新合同將減少商品房買賣中出現(xiàn)的糾紛隨著住房制度改革的深化， 老百姓個(gè)人購買商品房的日益增多，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前一些城市商品房銷售量中的 80以上是由個(gè)人購買的。隨著住房消費(fèi)的不斷升溫，商品房買賣糾紛也有所增加。根據(jù)中消協(xié)對(duì)近兩年消費(fèi)者對(duì)商品房消費(fèi)投訴的統(tǒng)計(jì)分析，消費(fèi)者投訴的主要問題集中于：廣告虛假、一房多售、面積縮水、

3、質(zhì)量低劣、延期交房、產(chǎn)權(quán)糾紛等。出現(xiàn)這些問題，有制度不健全、管理不到位的原因，但很大程度上是由于商品房買賣合同不完善不規(guī)范，當(dāng)事人對(duì)有關(guān)事項(xiàng)沒有約定或約定明顯有失公平，購房人的權(quán)益不能得到合同的有力保障。這些問題的出現(xiàn)不僅損害消費(fèi)者的合法權(quán)益，也影響了住房消費(fèi)的積極性。為此， 建設(shè)部和國家工商行政管理局根據(jù) 中華人民共和國合同法 和有關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定， 對(duì) 1995 年印發(fā)的商品房購銷合同示范文本進(jìn)行了修訂和完善，并更名為商品房買賣合同示范文本 。新合同內(nèi)容覆蓋商品房買賣關(guān)鍵環(huán)節(jié)據(jù)建設(shè)部有關(guān)人士介紹，新印發(fā)的商品房買賣合同示范文本具有以下幾個(gè)顯著特點(diǎn)：1 、根據(jù)近幾年發(fā)布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)

4、章的要求，對(duì)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了充實(shí)和完善，力求合同內(nèi)容覆蓋商品房買賣關(guān)鍵環(huán)節(jié)；2 、 充分提示買賣雙方當(dāng)事人， 特別是購房人應(yīng)該注意的商品房買賣應(yīng)約定內(nèi)容及處理原因；3 、盡量細(xì)化約定內(nèi)容及處理原則，減少或避免因合同約定不明確引起的糾紛；4 、 突出體現(xiàn)了合同雙方的自愿原則， 在合同文本相關(guān)條款中都有空白行， 供雙方自行約定或補(bǔ)充約定；5 、 合同充分考慮了與即將發(fā)布的商品房銷售管理有關(guān)規(guī)定的銜接問題， 有利于更好地保護(hù)消費(fèi)者的利益；6 、合同文本使用性強(qiáng)，可直接作為簽約使用文本。關(guān)于商品房買賣合同文本內(nèi)容的改變， 成為購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。 本報(bào)今天的第 37 版、第 38 版、第 39 版全文刊發(fā)

5、商品房買賣合同示范文本 。文本報(bào)記者 徐曼商品房買賣合同說明1、 本合同文本為示范文本， 也可作為簽約使用文本。 簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容， 對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的， 可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。3、 為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則， 本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行， 供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除

6、或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。中選擇內(nèi)容，以劃，方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打x,以示刪除。6、 在簽訂合同前， 出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、 證明文件。7 、本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。商品房買賣合同（合同編號(hào)： ）合同雙方當(dāng)事人：需要更多的合同，請(qǐng)到出賣人：注冊(cè)地址：營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：法定代表人： 聯(lián)系電話：郵政編碼：委托代理人： 地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 委托代理機(jī)構(gòu)：注冊(cè)地址：營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：法定代表人： 聯(lián)系電話： 郵政編碼：買受人：本人法定代表人姓名：國籍籍曰【身份證】【

7、護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】地址：郵政編碼： 聯(lián)系電話：委托代理人姓名：國 籍.地址：郵政編碼：電話： 根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。出賣人以 方式取得位于、編號(hào)為的地塊的土地使用權(quán)。 【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】 【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為該地塊土地面積為,規(guī)劃用途為,土地使用年限自 年 月 日至月 日。需要更多的合同，請(qǐng)到出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為,施工許可證號(hào)為第

8、二條商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為,商品房預(yù)售許可證號(hào)為第三條買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一,房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的:【幢】【座】【層】該商品房的用途為, 屬 結(jié)構(gòu)，層高為,建筑層數(shù)地上 層， 地下該商品房陽臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】 【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。出賣人與買受人約定按下述

9、第 種方式計(jì)算該商品房價(jià)款:1,按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（幣）每平方米元， 總金額 （幣） 千 百.拾 萬 千 百 拾 元整o2 按套內(nèi)建筑面積計(jì)算,該商品房單價(jià)為（方方方方方方方方方方方幣）每平方米方方方方方方方方方方元,總金額 （方方方方方方方方方方幣） 方方方方方千方方方方方百方方方方方方方方萬方方方方方千方方方方方百方方方方方拾方方方方方元整。3 按套（單元）計(jì)算,該商品房總價(jià)款為（方方方方方方方方方方幣）方千方方方方方百方方方方方拾方方方方方萬方方方方方千方方方方方百方方方方拾方方方方方方元整。4 方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方方第五條面積確認(rèn)及面

10、積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式, 本條規(guī)定以 【建筑面積】 【套內(nèi)建筑面積】 （本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進(jìn)行處理：1 雙方自行約定：(1) ;(2) ；(3) ；(4) 2 雙方同意按以下原則處理：1）面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；2）面積誤差比絕對(duì)值超出3 時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 利率付給利息。

11、需要更多的合同， 請(qǐng)到 買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3 以內(nèi)（含3）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3 以內(nèi)（含3）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出 3 部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比二x 100%合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第六條付款方式及期限。買受人按下列第人人人人人人人人人人種方式按期付款：1 . 一次性付款2 .分期付款3 .其他方式第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任。買受人如未

12、按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理：1 .按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；（ 2 ） 逾期超過買買買買買日后，出賣人有權(quán)解除合同。 出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意， 合同繼續(xù)履行， 自本合同規(guī)定的應(yīng)按款期限之第二天起至實(shí)際全額支按應(yīng)按款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之（該比率應(yīng)不小于第（ 1 ）項(xiàng)中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)按款指依照本合同第六條規(guī)定的

13、到期應(yīng)按款與該期實(shí)際已按款的差額；采取分期按款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)按款與該期的實(shí)際已按款的差額確定。2 買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買第八條交按期限。出賣人應(yīng)當(dāng)在買買買買買年買買買買買月買買買買買日前， 依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定， 將具備下列第買買買買買種條件， 并符合本合同約定的商品房交按買受人使用：1 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4 該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5. 但如遇下列特殊原因， 除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外， 出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1,遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起日內(nèi)告知買

14、受人的；2. ；3. 需要更多的合同，請(qǐng)到第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外， 出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：1 按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過 日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過 日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣出應(yīng)當(dāng)自買受出解除合同通知到達(dá)之日起逾逾逾逾天內(nèi)退還全部已付款， 并按買受出累計(jì)已付款的逾逾逾逾逾向買受出支付違約金。 買受出要求繼續(xù)履行合同的， 合同繼續(xù)履行， 自本

15、合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止， 出賣出按日向買受出支付已交付房價(jià)款萬分之逾逾逾逾逾逾（該比率應(yīng)不小于第（ 1）項(xiàng)中的比率）的違約金。2 逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾逾第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、 設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受出所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣出應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10 日內(nèi)，書面通知買受出：( 1)該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；(2) ；(3) ；(4) ；(5) ；(6) ；買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起 15

16、日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內(nèi)將買受人已付款退還給買受出，并按利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)o第十一條交接。需要更多的合同，請(qǐng)到商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行 驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購 商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人 不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接， 由此產(chǎn)生的延期交房責(zé) 任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因，未能按期交

17、付的，雙方同意按以下方式處理： 第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。第十三條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定 （附件三） 的標(biāo) 準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 種方式處理：1 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。2 買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買3 買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買買第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。出賣人承諾與

18、該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、 公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：1.2. 3. 4. 5. 如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：1. . 2. 3. 第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。賣人提得房地買受出已約金。擔(dān)相應(yīng)出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。 如因出賣出的責(zé)任， 買受出不能在規(guī)定期限內(nèi)取產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 項(xiàng)處理:1,買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內(nèi)將付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的%賠償買受人損失。2,買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的%向買受人支付違3第十六條保修責(zé)任。需

19、要更多的合同，請(qǐng)到買受出購買的商品房為商品住宅的, 住宅質(zhì)量保證書 作為本合同的附件。出賣出自商品住宅交付使用之日起, 按照 住宅質(zhì)量保證書 承諾的內(nèi)容承的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住宅的， 雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。因不可用由購在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。維修費(fèi)抗力或者非出賣人原因造成的損壞， 出賣人不承擔(dān)責(zé)任， 但可協(xié)助維修，買人承擔(dān)。第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：1 .該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán);2 .該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán);3 .該商品房所在樓宇的命名權(quán)4 .該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)5 . ；6 . 第十八條買受人的房屋僅作 使用