《資產(chǎn)評估學(xué)》(目的與假設(shè)-4)

1、資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 學(xué)學(xué)(4)(4)20152015級級資產(chǎn)評估專業(yè)使用資產(chǎn)評估專業(yè)使用2021-11-111廣東金融學(xué)院2021-11-11廣東金融學(xué)院2資產(chǎn)評估目的與假設(shè)資產(chǎn)評估目的與假設(shè) 1、資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估目的 2、資產(chǎn)評估假設(shè)、資產(chǎn)評估假設(shè) 3、評估假設(shè)與評估價值、評估假設(shè)與評估價值資產(chǎn)評估一般目的資產(chǎn)評估一般目的 資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允資產(chǎn)在評估時點的公允價值。價值。 資產(chǎn)評估中的公允價值是一個廣義概念，作為一個廣義的概資產(chǎn)評估中的公允價值是一個廣義概念，作為一個廣義的概念，資產(chǎn)評估中的公允價值有別于會計中的公允

2、價值。念，資產(chǎn)評估中的公允價值有別于會計中的公允價值。 資產(chǎn)評估中的公允價值是一個相對抽象的價值概念。它是資產(chǎn)評估中的公允價值是一個相對抽象的價值概念。它是對對評估對象在各種條件下與評估對象在各種條件下與 評估條件相匹配的、合理的評估價值評估條件相匹配的、合理的評估價值的抽象的抽象。泛指相對于當事人各方的地位、資產(chǎn)狀況及資產(chǎn)面臨的。泛指相對于當事人各方的地位、資產(chǎn)狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理評估價值。市場條件的合理評估價值。 會計中的公允價值來源于公平交易的市場，是參與市場交易會計中的公允價值來源于公平交易的市場，是參與市場交易的各方在理智、信息對稱和充分討價還價的基礎(chǔ)上，對交易對象的各方在

3、理智、信息對稱和充分討價還價的基礎(chǔ)上，對交易對象的交易價格所達成的共識或一致意見。的交易價格所達成的共識或一致意見。 資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估的特定目的 資產(chǎn)評估界通常把引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對資產(chǎn)評估界通常把引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)評估結(jié)果用途的具體要求果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。稱為資產(chǎn)評估的特定目的。 需全面了解：需全面了解： 1 1、引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為或事項；（什么事引、引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為或事項；（什么事引起的）起的） 2 2、評估報告及結(jié)論的預(yù)期用途；（用來干什么）、評估報告及結(jié)論的預(yù)期用途；（用來干什么） 3 3、評估報告及結(jié)論的預(yù)期使用者。（給誰用）、

4、評估報告及結(jié)論的預(yù)期使用者。（給誰用）資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估的特定目的：資產(chǎn)評估的特定目的： 1 1） 國有資產(chǎn)管理法規(guī)規(guī)定的需要進行資產(chǎn)評估的國有資國有資產(chǎn)管理法規(guī)規(guī)定的需要進行資產(chǎn)評估的國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動及相關(guān)的經(jīng)濟行為產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動及相關(guān)的經(jīng)濟行為2 2） 公司法、證券法等法規(guī)規(guī)定的需要或可以進行資產(chǎn)評公司法、證券法等法規(guī)規(guī)定的需要或可以進行資產(chǎn)評估的投資、融資及相關(guān)的經(jīng)濟行為估的投資、融資及相關(guān)的經(jīng)濟行為3 3） 其他法律、法規(guī)規(guī)定的需要或可以進行資產(chǎn)評估的涉其他法律、法規(guī)規(guī)定的需要或可以進行資產(chǎn)評估的涉及財產(chǎn)、經(jīng)濟賠償?shù)鹊陌讣⑹马椀龋ㄕ鞫?、拆遷）及財產(chǎn)、經(jīng)濟賠償?shù)鹊?/p>

5、案件、事項等（征稅、拆遷）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位作用由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為決定由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為決定（1）資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。（確定資產(chǎn)）資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。（確定資產(chǎn)評估范圍）評估范圍）（2 2）資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約）資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。束作用。 （特定目的決定資產(chǎn)存續(xù)條件，進而選擇價值類型）（特定目的決定資產(chǎn)存續(xù)條件，進而選擇價值類型） （價值類型包括：市場價值、清算價值、抵押價值、課稅價（價值類型包括：市場價值、清算價值、抵

6、押價值、課稅價值等值等) )資產(chǎn)評估假設(shè)資產(chǎn)評估假設(shè) 由于評估是在資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生之前對擬交易的資產(chǎn)由于評估是在資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生之前對擬交易的資產(chǎn)在某一時點的價值含量進行估算。但同一資產(chǎn)在不在某一時點的價值含量進行估算。但同一資產(chǎn)在不同用途和不同經(jīng)營環(huán)境下的經(jīng)濟效用與價值含量不同用途和不同經(jīng)營環(huán)境下的經(jīng)濟效用與價值含量不同，故評估時就必須對被評估資產(chǎn)的未來用途和經(jīng)同，故評估時就必須對被評估資產(chǎn)的未來用途和經(jīng)營環(huán)境做出合乎邏輯的假定和說明。此為營環(huán)境做出合乎邏輯的假定和說明。此為資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估假設(shè)。假設(shè)。資產(chǎn)評估假設(shè)及其種資產(chǎn)評估假設(shè)及其種類類 資產(chǎn)評估假設(shè)包括：前提假設(shè)、環(huán)境假設(shè)、評估對象利用程度資

7、產(chǎn)評估假設(shè)包括：前提假設(shè)、環(huán)境假設(shè)、評估對象利用程度假設(shè)，以及特殊假設(shè)等。假設(shè)，以及特殊假設(shè)等。1 1）資產(chǎn)評估前提假設(shè)）資產(chǎn)評估前提假設(shè) 資產(chǎn)評估前提假設(shè)也可以稱為資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估前提假設(shè)也可以稱為資產(chǎn)評估基本假設(shè)基本假設(shè)，是規(guī)定資，是規(guī)定資產(chǎn)評估最基本條件或前提的一系列假設(shè)。產(chǎn)評估最基本條件或前提的一系列假設(shè)。 資產(chǎn)評估前提假設(shè)具體包括基本情景假設(shè)、市場條件假設(shè)和資產(chǎn)評估前提假設(shè)具體包括基本情景假設(shè)、市場條件假設(shè)和評估對象狀況假設(shè)。評估對象狀況假設(shè)。（1 1）資產(chǎn)評估）資產(chǎn)評估基本情景假設(shè)基本情景假設(shè) 交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的情景假設(shè)。是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本

8、的情景假設(shè)。假設(shè)資產(chǎn)處于交易狀態(tài)下，其價值會是多少。假設(shè)資產(chǎn)處于交易狀態(tài)下，其價值會是多少。（2）資產(chǎn)評估）資產(chǎn)評估市場條件假設(shè)市場條件假設(shè) 資產(chǎn)評估市場條件假設(shè)具體包括兩種假設(shè)，其一是公開市場假設(shè)；其資產(chǎn)評估市場條件假設(shè)具體包括兩種假設(shè)，其一是公開市場假設(shè)；其二是非公開市場假設(shè)。二是非公開市場假設(shè)。 公開市場假設(shè)公開市場假設(shè) 公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，指一個有眾多自愿的買者公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，指一個有眾多自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等平等的，彼的，彼此都有獲取足夠市場信息的此

9、都有獲取足夠市場信息的機會和時間機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在，買賣雙方的交易行為都是在自自愿愿的、的、理智理智的，而非強制或受限制的條件下進行的。的，而非強制或受限制的條件下進行的。 非公開市場假設(shè)非公開市場假設(shè) 非公開市場假設(shè)包括以下幾種具體情景：其一是交易時間充分而參與非公開市場假設(shè)包括以下幾種具體情景：其一是交易時間充分而參與交易的主體數(shù)量有限。交易的主體數(shù)量有限。 A. A.有限交易主體假設(shè)。（市場參與者較少）有限交易主體假設(shè)。（市場參與者較少） B.B.關(guān)聯(lián)交易假設(shè)。關(guān)聯(lián)交易假設(shè)。 C.C.快速變現(xiàn)假設(shè)。（清算）快速變現(xiàn)假設(shè)。（清算） （3 3）評估對象狀況假設(shè)評估對象狀況假

10、設(shè) 在用續(xù)用假設(shè)在用續(xù)用假設(shè) 轉(zhuǎn)用續(xù)用假設(shè)轉(zhuǎn)用續(xù)用假設(shè) （改變用途）（改變用途） 移地續(xù)用假設(shè)。移地續(xù)用假設(shè)。 2 2）資產(chǎn)評估）資產(chǎn)評估環(huán)境假設(shè)環(huán)境假設(shè) （1 1）宏觀環(huán)境假設(shè)）宏觀環(huán)境假設(shè) （2 2）微觀環(huán)境假設(shè)（信息是否可靠，數(shù)據(jù)是否真實）微觀環(huán)境假設(shè)（信息是否可靠，數(shù)據(jù)是否真實） 3 3）評估對象）評估對象利用程度假設(shè)利用程度假設(shè) （1 1）整體資產(chǎn)利用程度假設(shè)（如：滿負荷和半停產(chǎn)）整體資產(chǎn)利用程度假設(shè)（如：滿負荷和半停產(chǎn)） （2 2）單項資產(chǎn)利用程度假設(shè)（正常使用和非正常使用）單項資產(chǎn)利用程度假設(shè)（正常使用和非正常使用） 4 4）特定假設(shè)（謹慎使用）特定假設(shè)（謹慎使用）按真實性程度分

11、類：按真實性程度分類：一般假設(shè)（真實性條件假設(shè)）一般假設(shè)（真實性條件假設(shè)）特別假設(shè)（對資產(chǎn)評估中的某些不確定性條件所特別假設(shè)（對資產(chǎn)評估中的某些不確定性條件所做的假設(shè)）做的假設(shè)）評估未來房產(chǎn)評估未來房產(chǎn)非真實性假設(shè)（與評估基準日真實情況相反的假非真實性假設(shè)（與評估基準日真實情況相反的假設(shè)）設(shè)）評估土地評估土地11/11/202111/11/202111/11/2021141414一、繼續(xù)使用假設(shè)一、繼續(xù)使用假設(shè)即即評估資產(chǎn)對委托人現(xiàn)在及以后（剩余壽命期），具有有用性、評估資產(chǎn)對委托人現(xiàn)在及以后（剩余壽命期），具有有用性、有價值性有價值性；這樣，評估才有必要性；這樣，評估才有必要性；如幾近報廢的

12、資產(chǎn)就不符合如幾近報廢的資產(chǎn)就不符合本假設(shè)！本假設(shè)！二、公開市場假設(shè)二、公開市場假設(shè)是指在評估時，資產(chǎn)市場完善，是指在評估時，資產(chǎn)市場完善，不存在影響評估資產(chǎn)價值公允的不存在影響評估資產(chǎn)價值公允的干擾因素；如壟斷，賣方急于出售等干擾因素；如壟斷，賣方急于出售等三、清算（清償）假設(shè)三、清算（清償）假設(shè)針對清算價值針對清算價值指企業(yè)在破產(chǎn)清算時特定條件下，假設(shè)（法院主持）以拍賣方式指企業(yè)在破產(chǎn)清算時特定條件下，假設(shè)（法院主持）以拍賣方式在公開市場出售其資產(chǎn)而評定的價值（清算價值）在公開市場出售其資產(chǎn)而評定的價值（清算價值）但這種情況下，由于屬于清算處置資產(chǎn)、快速變現(xiàn)等原因等，往但這種情況下，由于屬

13、于清算處置資產(chǎn)、快速變現(xiàn)等原因等，往往使清算價值要低于公開市場下評估價值！往使清算價值要低于公開市場下評估價值！資產(chǎn)評估前提假設(shè)在資產(chǎn)評估中的作用資產(chǎn)評估前提假設(shè)在資產(chǎn)評估中的作用 資產(chǎn)評估前提假設(shè)在資產(chǎn)評估中創(chuàng)造或構(gòu)筑資產(chǎn)評估前提假設(shè)在資產(chǎn)評估中創(chuàng)造或構(gòu)筑資產(chǎn)評估得以順利進行的基礎(chǔ)和條件的作用，通資產(chǎn)評估得以順利進行的基礎(chǔ)和條件的作用，通過資產(chǎn)評估前提假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于一個相對過資產(chǎn)評估前提假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于一個相對固定的市場環(huán)境中和某一種狀態(tài)下。固定的市場環(huán)境中和某一種狀態(tài)下。 沒有前提假設(shè)就無法開展資產(chǎn)評估。沒有前提假設(shè)就無法開展資產(chǎn)評估。 資產(chǎn)效用受自身使用價值、使用方式、作用資產(chǎn)

14、效用受自身使用價值、使用方式、作用空間的影響空間的影響1 1）資產(chǎn)的效用與評估價值（農(nóng)業(yè)土地和城鎮(zhèn)土地）資產(chǎn)的效用與評估價值（農(nóng)業(yè)土地和城鎮(zhèn)土地）2 2）資產(chǎn)的效用與資產(chǎn)的使用方式）資產(chǎn)的效用與資產(chǎn)的使用方式 3 3）資產(chǎn)的效用與資產(chǎn)的作用空間（在哪里發(fā)揮功能）資產(chǎn)的效用與資產(chǎn)的作用空間（在哪里發(fā)揮功能) )資產(chǎn)評估假設(shè)與評估價值資產(chǎn)評估假設(shè)與評估價值 資產(chǎn)的作用方式、作用空間與資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)的作用方式、作用空間與資產(chǎn)評估的特定目的和資產(chǎn)評估假設(shè)的關(guān)系和資產(chǎn)評估假設(shè)的關(guān)系 作用方式、作用空間由評估的特定目的和評估范圍作用方式、作用空間由評估的特定目的和評估范圍通過基本前提假設(shè)來限定通過基本前提假設(shè)來限定 資產(chǎn)評估假設(shè)與