項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本策劃

1、-作者xxxx-日期xxxx項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本策劃【精品文檔】項(xiàng)目成本策劃定義：項(xiàng)目成本策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，要求成本管理人員具有成本管理、設(shè)計(jì)、實(shí)施、采購(gòu)等綜合素質(zhì)。具體而言，成本策劃是指在設(shè)計(jì)的前端，成本管理人員站在企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的高度，根據(jù)項(xiàng)目的定位及成本總控目標(biāo)，整體分析、規(guī)劃項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)的成本配置，提出成本策略。成本策劃主要解決的是限額下的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是否可以實(shí)現(xiàn)、如何實(shí)現(xiàn)，以及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不同下的成本限額變化需求問(wèn)題；解決成本限額下可變成本與不變成本的分配問(wèn)題，調(diào)整不變與可變部分的成本分配比例，提出成本控制策略與要點(diǎn)。成本策劃通過(guò)前置目標(biāo)成本的管理方式，解決的是經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，做與不做

2、的問(wèn)題，以及準(zhǔn)備如何做的問(wèn)題。主要步驟： 一、了解需求，弄清項(xiàng)目最終要達(dá)到的目標(biāo) 成本策劃之前，首先需要明確公司對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)要求，以及最終希望達(dá)到一個(gè)怎樣的目標(biāo)。也即弄清這個(gè)項(xiàng)目的邊界條件：總投資額多少，達(dá)成怎樣的效果和目標(biāo)。 二、對(duì)同類產(chǎn)品成本案例進(jìn)行調(diào)查分析 根據(jù)實(shí)地調(diào)查與分析，以及數(shù)據(jù)庫(kù)同類項(xiàng)目資料的收集，對(duì)同級(jí)項(xiàng)目進(jìn)行分析比較，并參考其成本造價(jià)數(shù)據(jù)，按照重置成本法進(jìn)行成本分析，明確項(xiàng)目總造價(jià)、單方造價(jià)以及成本投放重點(diǎn)等信息。 三、提出成本配置及成本管理建議 根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計(jì)規(guī)范、成本配置建議、運(yùn)營(yíng)需求等，梳理出本項(xiàng)目的基本功能，并結(jié)合投資總額，提出必備功能性成本（固定成本）

3、、可變成本、成本投放的側(cè)重點(diǎn)等成本配置建議。 成本配置要結(jié)合客戶的需求，了解和把握客戶需求也是成本控制的基礎(chǔ)。在成本總目標(biāo)基礎(chǔ)上，充分滿足客戶的需求作為基本出發(fā)點(diǎn)，即要清楚地知道客戶的需求是什么，進(jìn)而把那些可有可無(wú)的東西堅(jiān)決去掉，對(duì)于那些客戶很關(guān)注的東西要堅(jiān)決做到最好，明確可變與不變成本的比例。  四、提出成本管理策略建議 成本策略建議也即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的手段，是根據(jù)項(xiàng)目的定位及成本總控制目標(biāo)、成本配置建議，從整體上對(duì)設(shè)計(jì)、建材、施工、裝修等提出成本策略。例如，根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目的需求取向（城市片區(qū)地標(biāo)性建筑）及成本總控目標(biāo)，給到的成本策略建議主要有如下兩大點(diǎn)：一是滿足項(xiàng)目第一功能的同時(shí)滿

4、足“標(biāo)志性建筑”之需，重視外立面的設(shè)計(jì)，可適當(dāng)采用異形形狀，這是成本配置的重點(diǎn)；二是項(xiàng)目屬于住宅類項(xiàng)目，非商業(yè)綜合體，材料不一定是最好，但工藝一定要滿足質(zhì)量要求，通過(guò)精致、簡(jiǎn)約來(lái)體現(xiàn)住宅的實(shí)用性，所以裝飾取向建議選擇好的施工工藝及中價(jià)格材料。在公共部位裝修上，建議采用簡(jiǎn)單裝修，地面采用自流平水泥地面，墻面及天棚面主要為乳膠漆；在選材上，設(shè)備建議盡量采用國(guó)產(chǎn)，等等。 五、規(guī)劃運(yùn)行費(fèi)用及相關(guān)職責(zé)、計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)防控措施根據(jù)前面的成本配置建議以及成本策略，項(xiàng)目目標(biāo)成本，并規(guī)劃設(shè)計(jì)、實(shí)施、建材等的分項(xiàng)支出計(jì)劃。結(jié)合公司整體運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，形成方案優(yōu)化、采購(gòu)招標(biāo)、預(yù)算結(jié)算等分項(xiàng)計(jì)劃和目標(biāo)。并充分考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中

5、可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，形成風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)案和應(yīng)對(duì)策略。 時(shí)間要求： 項(xiàng)目成本策劃應(yīng)在項(xiàng)目前期和目標(biāo)成本編制同時(shí)進(jìn)行，并與項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表同時(shí)形成。項(xiàng)目成本策劃書內(nèi)容：一、 項(xiàng)目成本規(guī)劃1、 項(xiàng)目概況及運(yùn)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目概況包括項(xiàng)目案名、地理位置、地塊周邊情況、項(xiàng)目擬定分期、開發(fā)周期、預(yù)計(jì)售價(jià)等信息。運(yùn)營(yíng)目標(biāo)包括公司對(duì)該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃及主要運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的制定內(nèi)容。項(xiàng)目概況1) 總體規(guī)劃指標(biāo)n 容積率: ，綠化率: n 總建筑面積： m2，計(jì)入容積率的總建筑面積 m2其中：可售面積： m2，不可售面積： m2n 住宅總套數(shù)： 套n 總車位： 個(gè)2) 期規(guī)劃指標(biāo)n 容積率: ，綠化率: n 建筑面積： m2，計(jì)入容積率

6、的建筑面積 m2其中：可售面積： m2，不可售面積： m2n 住宅套數(shù)： 套n 車位： 個(gè)n 入伙日期： 年 月經(jīng)營(yíng)目標(biāo)年份銷售面積(萬(wàn)m2)結(jié)算面積 (萬(wàn)m2)銷售金額 (萬(wàn)元)項(xiàng)目利潤(rùn) (萬(wàn)元)凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)結(jié)算收入 (萬(wàn)元)注：含住宅、商業(yè)、車庫(kù)等所有可售資源。銷售目標(biāo)××年×季度××年×季度××年×季度××年×季度××年×季度面積(萬(wàn)m2)金額(萬(wàn)元)面積(萬(wàn)元)金額(萬(wàn)元)面積(萬(wàn)元)面積(萬(wàn)元)面積(萬(wàn)元)金額(萬(wàn)元)面積(萬(wàn)元)金額

7、(萬(wàn)元)注：含住宅、商業(yè)、車庫(kù)等所有可售資源。開發(fā)計(jì)劃序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間開始完成1取得土地證2市場(chǎng)定位3規(guī)劃設(shè)計(jì)4實(shí)施方案5施工圖設(shè)計(jì)6工程量清單招標(biāo)7基礎(chǔ)施工8銷售展示區(qū)實(shí)施時(shí)間9主體結(jié)構(gòu)10銷售開盤時(shí)間11竣工備案時(shí)間12入伙時(shí)間2、 項(xiàng)目成本管理目標(biāo)項(xiàng)目成本管理的基本目標(biāo)是“健康、合理、有序”，健康指成本管理應(yīng)符合制度要求，透明、規(guī)范，杜絕黑箱操作，摒棄個(gè)人利益的存在。合理即產(chǎn)品成本能提升顧客價(jià)值、帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益，無(wú)重大成本浪費(fèi)，控制、減少無(wú)效成本的發(fā)生。有序則要求可研成本測(cè)算、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對(duì)成本的發(fā)生具有較強(qiáng)的事前控制能力。對(duì)于具體項(xiàng)目而言，除上述基

8、本目標(biāo)外，還應(yīng)有一些和項(xiàng)目密切相關(guān)的具體目標(biāo)。如目標(biāo)成本和可研成本變動(dòng)率控制水平、目標(biāo)成本變動(dòng)率控制目標(biāo)、無(wú)效成本控制指標(biāo)等。 項(xiàng)目目標(biāo)成本確定為 元/m2，按成本科目具體構(gòu)成如下：序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目成本總額(萬(wàn)元)可售單方成本(元/m2)一土地獲得價(jià)款二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)三主體建筑工程費(fèi)四主體安裝工程費(fèi)五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六園林環(huán)境工程費(fèi)七配套設(shè)施費(fèi)八開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本九期間費(fèi)用總成本3、 客戶需求定位及成本規(guī)劃客戶需求成本規(guī)劃是以客戶感知和不同品類客戶的需求作為邏輯主線進(jìn)行產(chǎn)品選型、排布、設(shè)計(jì)等決策工作，從而將建造成本合理、有效分配的成本管理方法。主要目的在于以客戶需求為導(dǎo)向進(jìn)行成本規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的合理

9、成本配置，使產(chǎn)品成本與售價(jià)相匹配，產(chǎn)品成本投入更合理。應(yīng)從客戶對(duì)規(guī)劃、產(chǎn)品及景觀的關(guān)注等維度進(jìn)行成本規(guī)劃分析，形成對(duì)應(yīng)結(jié)論。項(xiàng)目成本規(guī)劃級(jí)配確認(rèn)表分項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃級(jí)配結(jié)構(gòu)層高贈(zèng)送面積比例7%門窗工程單元門及入口裝飾鋁合金單元門入戶門尺寸單扇：1000*2200表面處理平板噴涂入戶門鎖具安恒81103/270元/套窗型材堅(jiān)美/鳳鋁/新和/宏加/廣鋁B類庫(kù)/m2粉末噴涂玻璃洛玻/鵬玻/銀泰單玻340元/平米五金合和/堅(jiān)朗/立興/固諾窗地比公共部位精裝修外墻裝飾30%質(zhì)感涂料；70%彈性涂料架空層外圍：50%面磚；50%質(zhì)感涂料電梯廳裝飾面積25m2面磚，涂料及電梯自帶門套500元/m2電梯轎箱裝修出廠

10、標(biāo)配室內(nèi)精裝修500元/m2大堂內(nèi)大堂60m2*1500元/m2欄桿陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)欄桿鍍鋅鋼欄桿，250公共廊道欄桿鍍鋅鋼欄桿，250生活陽(yáng)臺(tái)欄桿磚砌欄板，150消防樓梯欄桿鋼欄桿，120消防樓梯扶手鋼管扶手，50低窗防護(hù)欄桿鋼筋點(diǎn)焊，50百葉空調(diào)板裝飾不予配置遮陽(yáng)百葉不予配置其它格柵無(wú)弱電系統(tǒng)居家防盜每戶：1個(gè)燃?xì)鈭?bào)警、2個(gè)緊急按鈕對(duì)講系統(tǒng)黑白可視/非可視對(duì)講+門鈴園林環(huán)境環(huán)境單方成本350元/平米軟/硬景比例70%/30%水景面積/環(huán)境面積3%草坪面積/灌木面積40%/60%喬木密度30地下室地下室層高/人防地下室大堂不予設(shè)置二、 目標(biāo)成本編制1、 原始地貌及市政配套情況場(chǎng)地形狀，場(chǎng)地地質(zhì)地貌狀

11、況，場(chǎng)內(nèi)高程和高差等。場(chǎng)地周邊市政配套情況。2、 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)包括如下內(nèi)容：指標(biāo)類型指標(biāo)單位數(shù)值用地平衡總用地面積平方米建筑用地面積平方米總建筑面積平方米計(jì)容積率建筑面積平方米其他不計(jì)容積率建筑面積平方米用地構(gòu)成小區(qū)道路平方米消防道路平方米人行道平方米地面停車平方米廣場(chǎng)平方米綠化平方米水景平方米室外體育設(shè)施平方米室外泳池平方米基本指標(biāo)規(guī)劃容積率覆蓋率%綠化率%總戶數(shù)個(gè)車位數(shù)（其中地面停車）個(gè)土方平衡挖方量立方米填方量立方米挖填方差量立方米邊坡支護(hù)米3、 項(xiàng)目跨期成本分?jǐn)傇瓌t對(duì)于多期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)明確跨期成本分?jǐn)偟膬?nèi)容及分?jǐn)傇瓌t。×××

12、15;項(xiàng)目跨期成本分?jǐn)傇瓌t說(shuō)明總說(shuō)明：一期二期三期四期五期占地面積68000 m2100222 m2102381 m2124911 m292332 m2一期情景多層高層占地面積21300 m221000 m225700 m2一、 土地獲得價(jià)款1、 政府地價(jià)、合作款項(xiàng)、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：為全期收益，按占地面積在各期分?jǐn)?。本期各產(chǎn)品也按占地面積進(jìn)行分?jǐn)偂６?開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、 勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)：按受益原則計(jì)入各期，如屬各期受益的合同按建筑面積分?jǐn)?。三?配套設(shè)施費(fèi)1、 會(huì)所及游泳池：不留成本，費(fèi)用按建筑面積在各期進(jìn)行分?jǐn)偅?、 幼兒園：不留成本，按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?、 學(xué)校：不留成本，按

13、建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?、 塑膠跑道、網(wǎng)球、籃球場(chǎng)：不留成本，按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅?、 人防地下室：不留成本，費(fèi)用按建筑面積在各期進(jìn)行分?jǐn)偅?、 一期地下室車庫(kù)：計(jì)入一期；7、 風(fēng)景大道工程：為全期受益，按建筑面積在各期進(jìn)行分?jǐn)偅?、 中心公園：為全期受益，按建筑面積在25期進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ?設(shè)計(jì)方案優(yōu)化1、 經(jīng)濟(jì)性控制要點(diǎn)簡(jiǎn)述在各設(shè)計(jì)階段，經(jīng)濟(jì)性管理上應(yīng)注意的問(wèn)題和采取的控制要點(diǎn)，如：1）場(chǎng)地內(nèi)土方平衡：在做規(guī)劃方案階段，成本人員需要根據(jù)場(chǎng)地土方平衡圖計(jì)算場(chǎng)地內(nèi)土方平衡是否最佳，一定避免土方的開挖外運(yùn)、購(gòu)?fù)粱靥钋闆r發(fā)生。2）臨時(shí)圍墻、圍板、道路、辦公室：盡量考慮將臨時(shí)道路、圍墻修在永久道路、圍墻相

14、同的位置上，以此作為臨時(shí)使用；臨時(shí)圍板需要根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙先測(cè)算造價(jià)，并考慮重復(fù)利用；臨時(shí)辦公室需要對(duì)比租賃與建造的造價(jià)差異。3）臨時(shí)用水、臨時(shí)用電：選擇好恰當(dāng)?shù)奈恢眉叭萘俊?）基礎(chǔ)：設(shè)計(jì)院根據(jù)地質(zhì)報(bào)告提供2種以上可選擇的基礎(chǔ)形式，成本部測(cè)算對(duì)比后，選用最經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)形式。5）結(jié)構(gòu)：在初步設(shè)計(jì)階段，成本部根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的梁、板、墻柱截面尺寸計(jì)算砼含量指標(biāo)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)配筋率得出鋼筋含量指標(biāo)，與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。在施工圖階段需要在出藍(lán)圖之前測(cè)算基礎(chǔ)、地下室、裙樓、轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面等特征層的結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)，與控制指標(biāo)、目標(biāo)成本指標(biāo)、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，并將優(yōu)化建議提交工程部，再由工程部與設(shè)計(jì)院進(jìn)行優(yōu)化工作。

15、正式施工圖完成后，安排咨詢公司編制工程量清單，并填寫指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表格，完成最后對(duì)比匯報(bào)，并形成經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。人防地下室造價(jià)較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設(shè)費(fèi)中選擇，本階段應(yīng)對(duì)兩種方案分別測(cè)算，選擇較為經(jīng)濟(jì)的方案。6）鋁合金：成本部需要在施工藍(lán)圖出圖前前完成窗地比含量計(jì)算。在二次設(shè)計(jì)完成后，測(cè)算不同類型窗的單價(jià)，以保證控制的目標(biāo)單價(jià)內(nèi)。7）欄桿：成本部需要在施工圖完成后提供欄桿鋼筋含量指標(biāo)及單價(jià)測(cè)算。8）外立面面磚、石材工程：成本部需要在立面分色施工圖完成后提供面磚、石材的含量及造價(jià)。9）精裝修：成本部需要在裝修標(biāo)準(zhǔn)確定后提供單方造價(jià)。10）園林環(huán)境：簽署環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書

16、確定的單位成本(元/景觀m2)寫入設(shè)計(jì)合同，并規(guī)定獎(jiǎng)懲辦法，以此作為控制景觀設(shè)計(jì)的依據(jù)；根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團(tuán)景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重；控制硬景、軟件、水景的面積比率，一般情況下軟景面積：硬景面積3：2；硬景注意控制石材、木地板、洗石米、建菱磚的面積比率；控制石材類型，一般情況下建議石材選用黃木紋、紅（黃）繡石、青石板、福建灰、福建青，盡量不使用砂巖類石材，盡可能采用便宜的國(guó)產(chǎn)石材,并采用較小規(guī)格厚度,降低成本；控制石材厚度，人行道地面控制20mm，行車道控制30mm，壓頂盡量用砼質(zhì)感涂料替換石材，踏步等部須用30或50厚，踏步伸出部分用2

17、0厚粘貼磨邊處理，如果必須采用超厚材料不可，外面一邊采用超厚材料，里邊材料按照20厚設(shè)計(jì)，通過(guò)砂漿找平達(dá)到水平；植草磚選用水泥材料，厚度按照8厚設(shè)計(jì)，盡量少選用塑料植草磚；木材的厚度要控制在常規(guī)厚度，不選用超厚的木材，尺寸也按照常規(guī)選擇；軟景控制大喬木數(shù)量，盡量選用當(dāng)?shù)貑坦嗄?，灌木控制種植密度及品種。景觀設(shè)計(jì)公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)做法往往較為保守，園建基層做法也是優(yōu)化的重點(diǎn)。采用國(guó)產(chǎn)燈具，在保證設(shè)計(jì)效果的前提下,聯(lián)合物業(yè)優(yōu)化燈具數(shù)量；景觀成本優(yōu)化需要從初步設(shè)計(jì)開始到施工圖為止，不停測(cè)算成本，測(cè)算時(shí)一定需要設(shè)計(jì)部、成本部人員一道完成工程量計(jì)算，及造價(jià)測(cè)算，并及時(shí)提供給設(shè)計(jì)部。11）室外綜合管線：根據(jù)

18、規(guī)劃合理確定水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置，以便使各種管線的鋪設(shè)最短；在設(shè)計(jì)階段對(duì)比管材造價(jià)差異，合理選用管材；合理利用現(xiàn)場(chǎng)坡度，控制管道設(shè)計(jì)埋深；室外給水系統(tǒng)綜合考慮后期使用及成本后，爭(zhēng)取低層（13層）考慮市政供水，以上樓層再采用變頻加壓供水； 12）室外（內(nèi)）智能化：13）水景設(shè)備系統(tǒng)：14）景觀水電：聯(lián)合物業(yè)確定景觀燈具數(shù)量及電線走向。15）景觀結(jié)構(gòu)：園建結(jié)構(gòu)必須按照工程部發(fā)放的園建基層統(tǒng)一做法施工，特殊情況，特殊處理。16）室外部品：17）電梯：電梯的載重量、速度等選型根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置,避免不必要的浪費(fèi)；18）室內(nèi)水電室內(nèi)管線敷設(shè),滿足管線敷設(shè)長(zhǎng)度最短；給排水施工

19、圖詳細(xì)標(biāo)明各類套管的位置及規(guī)格，盡量選用PPR套管；提前審核屋面排水立管、冷凝水立管數(shù)量規(guī)格的合理性；室外給水立管盡量只在陽(yáng)光直照部位使用鋼塑管，其余部位采用PPR管。2、 設(shè)計(jì)方案優(yōu)化計(jì)劃結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃，討論形成設(shè)計(jì)方案優(yōu)化計(jì)劃*項(xiàng)目*月份方案優(yōu)化計(jì)劃優(yōu)化項(xiàng)目名稱出圖時(shí)間圖紙深度（方案、擴(kuò)初、施工）聯(lián)系人及聯(lián)系方式提交成果要求測(cè)算結(jié)果提交時(shí)間公司內(nèi)部設(shè)計(jì)院咨詢公司建筑結(jié)構(gòu)景觀水電3、 方案優(yōu)化保障措施可通過(guò)施工圖內(nèi)審、成本對(duì)標(biāo)等方式對(duì)方案優(yōu)化的過(guò)程及結(jié)果進(jìn)行控制和保障，如：實(shí)施施工圖聯(lián)合審圖：1）審控要點(diǎn)：設(shè)計(jì)管理中心結(jié)合審圖經(jīng)驗(yàn)、和各部門反饋的產(chǎn)品缺陷等信息，準(zhǔn)備審控要點(diǎn)表

20、，此表定期更新。2）審圖流程：每年定期檢查流程符合性（包括各記錄及方案表），持續(xù)改進(jìn)：每年一季度；過(guò)程中如有調(diào)整，及時(shí)更新。3）審圖計(jì)劃：設(shè)計(jì)管理中心和工程管理中心結(jié)合三級(jí)計(jì)劃，編制具體的審圖計(jì)劃。4）圖紙預(yù)審：設(shè)計(jì)院根據(jù)萬(wàn)科提供的審控要點(diǎn)表，預(yù)先進(jìn)行內(nèi)部審圖。5）資料準(zhǔn)備表：各部門根據(jù)建筑施工圖聯(lián)合審圖資料準(zhǔn)備表完成準(zhǔn)備工作。6）會(huì)務(wù)方案：設(shè)計(jì)管理中心根據(jù)會(huì)務(wù)方案牽頭組織封閉式聯(lián)合審圖，與工程管理中心/項(xiàng)目部確認(rèn)審圖人員構(gòu)成。7） 封閉審圖：）各部門根據(jù)各部門審控側(cè)重點(diǎn)、審控要點(diǎn)表參與聯(lián)合封閉審圖。）各單位必須現(xiàn)場(chǎng)提交審圖意見匯總表書面版和電子版存檔，設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人組織問(wèn)題交圈討論。）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

21、現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估各單位表現(xiàn)，并反饋給各單位負(fù)責(zé)人。）審控要點(diǎn)建議：審圖過(guò)程中鼓勵(lì)各單位提交新增審控要點(diǎn)建議表，由設(shè)計(jì)管理中心定期更新審控要點(diǎn)表。）審圖成果提交：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須總結(jié)現(xiàn)場(chǎng)審圖意見，發(fā)布審圖總結(jié)通報(bào)、審圖意見匯總表、新增/修改審控要點(diǎn)建議表。）施工圖會(huì)審：根據(jù)最終審圖意見修改圖紙后，由工程管理中心/項(xiàng)目部在施工圖會(huì)審環(huán)節(jié)組織圖紙問(wèn)題的復(fù)核，作為設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)質(zhì)量的考核依據(jù)之一。）現(xiàn)場(chǎng)變更分析：成本管理部每月對(duì)變更原因及成本進(jìn)行分析、通報(bào)，根據(jù)審圖責(zé)任的劃分，分析并考核相關(guān)責(zé)任單位。項(xiàng)目結(jié)束后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)分析簽證變更原因，考核和改進(jìn)審圖效果。成本對(duì)標(biāo)：對(duì)各項(xiàng)目產(chǎn)品的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)擬實(shí)施強(qiáng)制限

22、額管理，對(duì)限額指標(biāo)的滿足狀況將與項(xiàng)目開工審批掛鉤。1）七項(xiàng)對(duì)標(biāo)指標(biāo)包括：標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量、標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量、窗地比、地下室層高、地下車位平均面積、地下室鋼筋含量、硬景面積比例。以上指標(biāo)分不同區(qū)域和地區(qū)制定，具體以集團(tuán)每年發(fā)布的成本對(duì)標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為準(zhǔn)。2）在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，對(duì)應(yīng)設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)圖紙形成過(guò)程中，必須對(duì)上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算，保證相應(yīng)指標(biāo)控制在集團(tuán)要求控制線內(nèi)。對(duì)于超標(biāo)項(xiàng)，需分析原因，盡量找到合理控制和優(yōu)化方法，上述指標(biāo)統(tǒng)計(jì)完畢后須上報(bào)集團(tuán)，與項(xiàng)目開工審批掛鉤。四、 動(dòng)態(tài)成本管理1、 動(dòng)態(tài)管理各崗位職責(zé)明確在動(dòng)態(tài)成本管理過(guò)程中，各職能部門及職能崗位應(yīng)履行的職責(zé)，如：子功能模塊明細(xì)功

23、能模塊主要責(zé)任部門輔助責(zé)任部門估算成本估算錄入、估算修訂成本部目標(biāo)成本目標(biāo)成本錄入、修訂、分?jǐn)偝杀静?、?cái)務(wù)部預(yù)算管理預(yù)算錄入、修訂、拆分不作要求合同管理合同錄入、修訂、拆分成本部財(cái)務(wù)部資金計(jì)劃管理目標(biāo)成本資金計(jì)劃、合同資金計(jì)劃、待發(fā)生成本資金計(jì)劃等成本部、財(cái)務(wù)部合同執(zhí)行變更與簽證的錄入、拆分成本部財(cái)務(wù)部結(jié)算錄入、拆分成本部財(cái)務(wù)部付款管理付款計(jì)劃成本部財(cái)務(wù)部付款錄入財(cái)務(wù)部成本部付款引入財(cái)務(wù)部成本部非合同性成本非合同性成本引入、錄入財(cái)務(wù)部成本部動(dòng)態(tài)成本待發(fā)生成本預(yù)測(cè)成本部、財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部各產(chǎn)品類型的動(dòng)態(tài)成本成本部財(cái)務(wù)部系統(tǒng)設(shè)置基礎(chǔ)資料設(shè)置成本部財(cái)務(wù)部用戶管理成本部2、 成本準(zhǔn)確性保障措施動(dòng)態(tài)成本的準(zhǔn)

24、確性與否是成本管理效果的直接體現(xiàn)，其準(zhǔn)確性與以下因素密切相關(guān)：1）所有科目的合同性成本和非合同性成本的準(zhǔn)確反映； 2）待發(fā)生成本預(yù)估是否準(zhǔn)確； 3）準(zhǔn)確真實(shí)反饋?lái)?xiàng)目成本情況，特別對(duì)于跨期分?jǐn)偟某杀荆?4）建立順暢、及時(shí)反饋的成本信息系統(tǒng)；5）成本管理軟件的應(yīng)用水平等。須形成并制定專項(xiàng)保障措施，以保證動(dòng)態(tài)成本的準(zhǔn)確性，如：在成本過(guò)程控制中，成本部對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行全程監(jiān)控，為及時(shí)、準(zhǔn)確的反應(yīng)動(dòng)態(tài)成本變化，成本管理通過(guò)以下主要幾種方式進(jìn)行：1）設(shè)計(jì)變更指令單和現(xiàn)場(chǎng)指令單必須經(jīng)過(guò)審批以后才能下發(fā)施工單位，審批過(guò)程中必須進(jìn)行成本估算并登記；2）簽證過(guò)程中盡量避免使用工日、臺(tái)班進(jìn)行簽證結(jié)算，簽證單堅(jiān)持一單一

25、算，月簽月結(jié)月清；3）對(duì)超出或即將超出目標(biāo)成本的合同及時(shí)發(fā)出預(yù)警，并作為重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控；4）通過(guò)圖紙會(huì)審將圖紙上出現(xiàn)的問(wèn)題消化在圖紙階段，減少工程返工，降低成本浪費(fèi)。五、 招標(biāo)合約管理1、 采購(gòu)策劃及計(jì)劃重點(diǎn)可對(duì)總包策劃、監(jiān)理策劃、合同體系、采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行描述，如1）招標(biāo)實(shí)行清單招標(biāo)，合理低價(jià)中標(biāo)，降低工程成本；2）廣泛了解和考察限價(jià)和指定品牌的設(shè)備材料的廠家，在保證工程質(zhì)量的前提下，選擇適當(dāng)?shù)蛢r(jià)的設(shè)備材料，充分利用集團(tuán)和地區(qū)戰(zhàn)略采購(gòu)的品牌、質(zhì)量和價(jià)格的優(yōu)勢(shì)；3）根據(jù)目標(biāo)成本的要求，將目標(biāo)成本分解到不同的物業(yè)類型的成本項(xiàng)目，要求設(shè)計(jì)院對(duì)造價(jià)影響明顯的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：樁基費(fèi)用、鋼筋含量、混凝土含量、開

26、窗率等內(nèi)容進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，從根本上減少對(duì)成本的投入；4）對(duì)甲分包工程如：門窗、欄桿、入戶門、面磚、涂料等工程，進(jìn)行廣泛的供應(yīng)商資源考察，在設(shè)計(jì)品質(zhì)、成本目標(biāo)、市場(chǎng)認(rèn)可、招標(biāo)采購(gòu)供應(yīng)能協(xié)調(diào)統(tǒng)一；5）成本管理以事前控制為主，事中控制為輔堅(jiān)持事后反饋控制原則。成本控制要做到主動(dòng)控制為主，盡量變被動(dòng)為主動(dòng)加以控制，同時(shí)對(duì)無(wú)法主動(dòng)控制的進(jìn)行跟蹤和事后控制。6）加強(qiáng)與項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部的協(xié)調(diào)和溝通，建立部門之間的相互信任，讓每個(gè)部門都能有強(qiáng)烈的成本意識(shí)，是對(duì)成本管理有力的支持。7）加強(qiáng)對(duì)造價(jià)咨詢公司和監(jiān)理公司的管理，有效的利用他們專業(yè)知識(shí)和對(duì)市場(chǎng)的敏感反應(yīng)。項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃表序號(hào)采購(gòu)內(nèi)容標(biāo)段采購(gòu)方式擬入圍供

27、方采購(gòu)時(shí)間計(jì)劃一、勘測(cè)/監(jiān)理/咨詢/造價(jià)類1監(jiān)理服務(wù)1期補(bǔ)充協(xié)議2造價(jià)咨詢1期競(jìng)爭(zhēng)性談判3地質(zhì)勘查1期直接委托4工程測(cè)繪1期直接委托三、總承包類1總承包工程1期邀請(qǐng)招標(biāo)2公共部分大堂裝修1期直接委托3精裝修工程無(wú)直接委托三、甲方獨(dú)立專業(yè)承包1土石方工程1期直接委托2園建工程1期邀請(qǐng)招標(biāo)3雨污水工程1期邀請(qǐng)招標(biāo)4樣板間裝修1期邀請(qǐng)招標(biāo)5欄桿百葉等金屬構(gòu)件1期邀請(qǐng)招標(biāo)6防火門1期直接委托7入戶門1期直接委托8車庫(kù)門1期直接委托六、 施工過(guò)程管理1、 現(xiàn)場(chǎng)成本控制要點(diǎn)梳理項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成本控制要點(diǎn)，以指導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本控制工作，如：1）臨時(shí)道路設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考率永久化，臨時(shí)辦公室和施工圍板力求長(zhǎng)期重復(fù)利用

28、。2）按照成本費(fèi)用控制管理要點(diǎn)和目標(biāo)，遵照成本管理的相關(guān)規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動(dòng)。3）嚴(yán)格按圖施工，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項(xiàng)目成本費(fèi)用監(jiān)控職責(zé)，并對(duì)其成本費(fèi)用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任。4）場(chǎng)區(qū)土方挖填平衡及主體、園建土方的施工應(yīng)結(jié)合考慮最為經(jīng)濟(jì)的施工方案。5）主動(dòng)報(bào)告業(yè)務(wù)活動(dòng)情況，公布細(xì)節(jié)，提高透明度。6）按照公司有關(guān)規(guī)定，對(duì)于零星采購(gòu)工程，應(yīng)選擇3家以上供應(yīng)商參競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)，合同范圍以外的零星工程須另行委托，簽定承包合同。7）嚴(yán)格執(zhí)行“現(xiàn)場(chǎng)工程指令管理程序”，簽證類指令成本須控制在4元/平方米以下，總額不超過(guò)34萬(wàn)元。七、 預(yù)結(jié)算管理1、 造價(jià)咨詢公司管理明確造價(jià)咨詢公司職責(zé)及管

29、理要求，如：從項(xiàng)目規(guī)劃方案開始到項(xiàng)目竣工結(jié)算結(jié)束整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程實(shí)施全過(guò)程造價(jià)咨詢管理。包括：方案優(yōu)化、招標(biāo)管理、變更簽證管理、甲供材管理、進(jìn)度款支付、預(yù)結(jié)算審核、案例分析及數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)等。此合作模式下，造價(jià)咨詢公司的職責(zé)如下：方案測(cè)算優(yōu)化參與概念設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品組合、停車布置、小區(qū)路網(wǎng)、土方工程等經(jīng)濟(jì)性分析負(fù)責(zé)根據(jù)甲方提供的月度設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃，編制涉及建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀和室內(nèi)五個(gè)專業(yè)不同階段的方案優(yōu)化工作計(jì)劃負(fù)責(zé)以各階段性設(shè)計(jì)圖紙為基準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)表格形式完成算量、指標(biāo)統(tǒng)計(jì)、估價(jià)及優(yōu)化建議等工作招標(biāo)管理負(fù)責(zé)根據(jù)甲方提供的月度招標(biāo)計(jì)劃，編制招標(biāo)工作計(jì)劃負(fù)責(zé)接收?qǐng)D紙，建立圖紙臺(tái)帳，完成圖紙審核負(fù)責(zé)將圖紙

30、審核結(jié)果以電子或書面形式提交成本管理部參與審核招標(biāo)文件及合同經(jīng)濟(jì)條款并反饋建議負(fù)責(zé)招標(biāo)清單及報(bào)價(jià)要求編制，發(fā)標(biāo)前與投標(biāo)單位完成清單工程量核對(duì)負(fù)責(zé)招標(biāo)內(nèi)容對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)參考價(jià)編制測(cè)算參與招標(biāo)答疑工作，有針對(duì)性的補(bǔ)充或澄清招標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)條款參與直接委托、議標(biāo)采購(gòu)方式下的價(jià)格約談施工過(guò)程管理負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證造價(jià)估算，參與見證、核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)用量負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目變更簽證臺(tái)帳，每周反饋?zhàn)兏炞C執(zhí)行狀況負(fù)責(zé)對(duì)無(wú)效成本及責(zé)任扣款進(jìn)行登記、測(cè)算與反饋參與施工方案的經(jīng)濟(jì)性測(cè)算比較參與工程索賠或施工技術(shù)專項(xiàng)措施費(fèi)用方案測(cè)算負(fù)責(zé)甲供材登記管理，審核甲材料超欠供情況負(fù)責(zé)每月9日及24日兩次合同進(jìn)度款審核預(yù)結(jié)算管理參與項(xiàng)目預(yù)結(jié)算計(jì)劃編制及過(guò)程管理，負(fù)責(zé)過(guò)程反饋與計(jì)劃跟進(jìn)負(fù)責(zé)竣工結(jié)算申報(bào)資料接收與檢查，對(duì)資料完整性進(jìn)行初審負(fù)責(zé)編制施工圖預(yù)算、竣工結(jié)算等造價(jià)成果性文件負(fù)責(zé)結(jié)算數(shù)據(jù)指標(biāo)分析統(tǒng)計(jì)，以標(biāo)準(zhǔn)表格形式完成結(jié)算數(shù)據(jù)分析整理成本研究及其它參與協(xié)助項(xiàng)目成本工程師編制科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本負(fù)責(zé)成本案例撰寫及咨詢?cè)露葓?bào)告整理發(fā)布參與成本指標(biāo)統(tǒng)計(jì)、歸納、分析與錄入數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)參與專項(xiàng)造價(jià)課題的分析與研究參與成本管理部組織的相關(guān)專業(yè)及流程培訓(xùn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目周例會(huì)涉及成本議題及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成本專項(xiàng)會(huì)議紀(jì)要內(nèi)容整理發(fā)布2、 預(yù)結(jié)算控制保障措施制定明確的預(yù)結(jié)算控制保障措