九龍坡區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景分析

1、九龍坡區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景分析一、 重慶市房地產(chǎn)市場的總體概況1、 重慶商品住宅的市場空間及其發(fā)展趨勢2001年下半年，重慶房地產(chǎn)開始進入快速發(fā)展的軌道，商品房的成交量逐年上升，并達到一個較高的水平。其中，商品住宅成交量從2000年的不足500萬平方米發(fā)展到2003年的1138.26萬平方米，年平均增長43.57。由于國家宏觀調(diào)控，2004年住宅成交量的增長速度放緩，比2003年略有上升，達到1138.26萬平方米。表120002004重慶市商品房銷售面積（單位：萬平方米）年份商品房銷售面積其中：住宅銷售面積20002001200220032004 數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計年鑒圖2根據(jù)調(diào)查，主城區(qū)消費者

2、的購房目的比較簡單，絕大部分是為了改善現(xiàn)有居住條件，其次是滿足基本居住要求和投資及為子女購房；而周邊地區(qū)消費者則基本上是為了改善自身居住環(huán)境，其次為子女購房業(yè)占有相當比重，而用于投資的較少。這說明目前重慶的住宅市場是以實際居住需求為主的市場。隨著重慶經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入逐年快速增加，這為重慶居民改善居住條件提供強有力的經(jīng)濟支撐，同樣為重慶住宅市場空間的增大提供前提條件。隨著重慶經(jīng)濟外向性的不斷增強和區(qū)域經(jīng)濟地位的不斷凸現(xiàn)，重慶能夠吸引越來越多的外來人口，重慶的住宅市場將為滿足他們的居住需求而相應增加。 數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計年鑒2、 商品住宅供應特征及其發(fā)展態(tài)勢（1）供求基本平衡2004年

3、住宅開發(fā)施工面積4485.83萬平方米，同比增長19.7，其中新開工面積1666.91萬千方米，同比增長5.5%；房屋竣工面積1187.23萬平方米，同比下降3.6。與此對應，2004年重慶市商品住宅的成交面積1709.29萬平方米，同比增長l8.6。這說明2004年重慶市商品住宅供應與市場需求基本適應。2004年商品住宅空置量的變化情況同樣反映了重慶商品住宅的供求基本平衡。2004年12月份，重慶市商品住宅空置量（空置一年以上）為98.99萬平方米，其后則一直呈下降的趨勢，到12月份空置量降到了75.63萬平米。（數(shù)據(jù)來源：2004年各期重慶市統(tǒng)計月報）（2）市場供給方眾多重慶的房地產(chǎn)市場早

4、已是群雄逐鹿，大大小小的開發(fā)商多達1700多家，有實力的開發(fā)商不乏其數(shù)。其中，以華宇、龍湖、金科、協(xié)信等為代表、數(shù)量不少的重慶本土企業(yè)實行多項目同時操作，在多個區(qū)域進行開發(fā)運作。而據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶目前已聚集了50多家外地開發(fā)商，除了早年來渝的華新國際、廣廈、和記黃埔以外，融僑、香江國際、魯能集團、融創(chuàng)、保利集團、浙江華立、天江、西安同景集團等品牌房商強勢進入，中房集團、香港裕匯集團、瑞安集團、福建武夷、潤江房產(chǎn)、金融街、北京天鴻、上海綠地等的重慶項目也將逐漸走上前臺。眾多開發(fā)商共同支撐著重慶的房地產(chǎn)市場，2004年主城九區(qū)施工項目的數(shù)量達到1544。（3）新盤以“少量多開”的方式進入市場重慶

5、房地產(chǎn)市場的有效需求空間相對較小，但市場的供給方卻如此眾多，這難免讓每個開發(fā)商分到的“蛋糕”太小。這迫使許多開發(fā)商不得不將他們手中的樓盤分更多次推向市場，而每次進入市場的量都比較有限。品牌房企華宇、龍湖、金科、協(xié)信、銀星等的幾個樓盤皆是采用這樣的方式來推進銷售。目前，重慶樓盤每期的開盤量平均約為34萬方。從以上分析可見，重慶商品住宅的市場空間相對較小，供應商卻如此眾多，他們只能謹慎供應。然而不少供應商通過多區(qū)域多盤同時操作的策略來提高自己的市場占有率，保持企業(yè)的快速發(fā)展。重慶住宅市場的“蛋糕”難以在短期內(nèi)實現(xiàn)巨量增大，因此這種狀況將持續(xù)不短的一段時間。3、地產(chǎn)市場狀況盡管目前重慶房產(chǎn)市場的容量

6、還比較有限，但土地具有的期權性質，決定其是各開發(fā)商實施戰(zhàn)略的第一粒棋子。有實力的開發(fā)商抓緊時機，爭搶有利地盤，大量儲備了“糧食”。根據(jù)重慶的各年“統(tǒng)計年鑒”和各期“統(tǒng)計月報”提供的數(shù)據(jù)分析可以得到，從2000年開始，歷年的土地購置面積均大于土地開發(fā)面積，反映了土地的大量囤積和閑置。閑置數(shù)量在4年內(nèi)連續(xù)擴張，從最初的234.5萬平方米增長到2003年底的795萬平方米，增長了兩倍多。截至2004年12月底，重慶市囤積或閑置的土地總量達到了萬平方米。以2004年重慶市完成土地開發(fā)面積萬平方米為基數(shù)，囤積或閑置的土地足夠開發(fā)一年多。由此可見，重慶的開發(fā)商確實通過大盤等方式大量囤積土地。另一方面，目前

7、主城成熟區(qū)域能夠用于房地產(chǎn)開發(fā)的商住用地量卻已非常有限。而重慶的房地產(chǎn)市場對本土和全國性各開發(fā)商卻有強大的吸引力，這使得重慶的地產(chǎn)市場是供少求多，價格不可能不漲。這種趨勢在“”之后表現(xiàn)得特別明顯：2004年9月份到2005年1月份，全市成交地塊的平均地價已經(jīng)達到了萬/畝，平均樓面地價達到元/平米。而重慶市土地交易中心7月5日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，重慶市2004年上半年商住、旅游用地的平均每畝地價萬元。短短幾個月，重慶地價增長了萬/畝，增幅25.43%。政府手中的這些“糧票”所剩不多，彌足珍貴，給市場的后進入者一個不低的門檻。在2004年11月17日重慶市土地交易中心舉行的土地推介會上，重慶市國土

8、房管局王局長講到：2004年重慶市的土地供應量較大，是因為重慶的房價上漲較快，而通過各種措施進行調(diào)控，房價已經(jīng)較平穩(wěn)；在這樣的情況下，中央相關部門又出臺各文件，要求嚴格土地管理，2005年重慶市的土地供應必將減少。由此可見，在今后幾年，重慶房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力很大程度上將取決于其手中儲備和新獲得的土地。二、 重慶房地產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展及趨勢城市的發(fā)展受到其自然地理條件的限制，重慶城市的發(fā)展夾在東部的銅鑼山與西部的中梁山之間。2004年之前，重慶房地產(chǎn)發(fā)展“向南”的口號震耳欲聾，但房地產(chǎn)開發(fā)的位置多是在南山下的南坪。短短幾年，南坪商住用地用盡。巴南由于交通不夠發(fā)達以及長久以來留在人們心中“大農(nóng)村”的印

9、象，主城的住宅開發(fā)難以往更南的方向發(fā)展。渝中區(qū)一直以來占據(jù)著核心地位，但那狹小的土地供應房產(chǎn)也是非常有限的。隨著北部的崛起，重慶住宅房地產(chǎn)開發(fā)隨著“重慶向北”的口號大踏步向“三北”（渝北、北部新區(qū)、江北）邁進。眾多有實力的開發(fā)商在該區(qū)域集結，成熟的開發(fā)用地被迅速瓜分完畢，而房產(chǎn)的競爭也變得異常激烈。于是，開發(fā)商開始尋找新的發(fā)展方向。2004年下半年，“主城西進”的口號開始出現(xiàn)在一些樓盤的戶外廣告上。重慶主城西部包括沙坪壩、九龍坡和大渡口三個區(qū)，預計2005年的熱點在九龍坡和沙坪壩以西的大學城兩個片區(qū)。沙坪壩區(qū)中梁山以東的城區(qū)已基本無地可供，隨著今年9月份2萬多大學生的入駐，該區(qū)中梁山以西的大學

10、城將迅速成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。大渡口區(qū)與重慶主城核心區(qū)的距離偏遠，成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點尚需時日。九龍坡處于整個大重慶的西部，而且是位于整個大西城的東部，承載了主城西進的第一站。開發(fā)商緊鑼密鼓地在該區(qū)域尋找合適的項目，區(qū)政府舉行地產(chǎn)峰會、立志引導房地產(chǎn)成為該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。政府和開發(fā)商都在行動，九龍坡“西城東進”的步伐在其區(qū)政府的引導下逐漸加大。三、 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況1、 房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況2002年九龍坡區(qū)房地產(chǎn)的竣工面積為168.81萬平方米，銷售面積達到112.59萬平方米，銷售率達到66.69。2003年該區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為171.68萬平方米，銷售面積達到126.55萬平方米，

11、銷售率達到73.71。2004年該區(qū)房地產(chǎn)竣工面積為149.71萬平方米，銷售面積達到107.28萬平方米，銷售率達到71.66。（資料來源：2002、2003重慶統(tǒng)計年鑒，2004.12重慶市統(tǒng)計月報）從以上可見，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)近年來的開發(fā)規(guī)模保持在一個較穩(wěn)定的水平，并且呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢。與主城其他各區(qū)相比，2004年九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)銷售面積僅次于渝北、南岸和江北區(qū)，占到整個主城市場的13，由此可見其在重慶主城房地產(chǎn)市場的份量。資料來源：重慶市統(tǒng)計月報在價格方面，2004年九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)銷售均價達到2230元/平米，商品住宅的銷售均價則達到2201元/平米，較2003年增長16.7，

12、略高于主城九區(qū)的成交均價2192元/平方米，僅次于渝中區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū)。由此可見，九龍坡房地產(chǎn)的交易量和價格都排在主城第四的位置，九龍坡的房地產(chǎn)市場在重慶主城的房地產(chǎn)市場中占據(jù)非常重要的位置。2、 開發(fā)企業(yè)情況截止2004年，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共118家，從業(yè)人員6000人，其中一級企業(yè)1家，二級企業(yè)18家，三級企業(yè)56家，四級企業(yè)3家，暫定資質企業(yè)40家。2003年珠江實業(yè)等6家企業(yè)獲得第三屆“重慶市房地產(chǎn)50強”稱號。目前在該區(qū)域進行房地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)有華宇、龍湖、金科、廣廈、珠江、隆鑫、晉愉、斌鑫等。九龍坡區(qū)大開發(fā)商正在開發(fā)的主要樓盤情況企業(yè)名稱項目名稱項目位置物業(yè)類別建筑面積（

13、萬平米）售價（元/平米）華宇華宇名都城石橋鋪渝州路商住323900龍湖西城天街楊家坪步行街大型購物中心商務寫字樓22不祥金科綠韻康城九龍園區(qū)火炬大道商住353200廣廈廣廈城九龍坡楊九路高尚住宅803600珠江珠江華軒石橋鋪渝州路高尚住宅253700隆鑫駿逸新視界石坪橋正街高尚住宅343200晉愉上江城楊家坪直港大道高尚住宅163700斌鑫世紀城楊家坪商圈正中心大型購物中心、商務寫字樓，住宅10住宅4300綜上分析，九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)市場供需兩旺，銷售量和銷售均價都排到主城九區(qū)的第四位，而包括華宇、龍湖、金科、廣廈等在內(nèi)的本土和外來開發(fā)商早已搶攤進入該區(qū)，并引領該區(qū)域的房地產(chǎn)市場。四、 九龍坡區(qū)

14、房地產(chǎn)業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)1、 九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域價值通過分析九龍坡的房地產(chǎn)購買力和需求，以及該區(qū)域對商住的吸引力來判斷其房地產(chǎn)區(qū)域價值。（1）經(jīng)濟實力和潛力支撐強大的購買力2003年九龍坡區(qū)全區(qū)gdp首次躍居全市第一，2004年達185億元，增長14%，繼續(xù)位居全市榜首。2004年該區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資111億元，社會消費品零售總額億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值億元，城市人均可支配收入是9285元（全市為9221元），農(nóng)村人均純收入3760元。由此可見該區(qū)域的經(jīng)濟和社會的良好發(fā)展狀況。資料來源：2004年重慶市統(tǒng)計年鑒九龍坡區(qū)第九次黨代會明確提出20032007年大力實施高新技術、城市化、都市農(nóng)

15、業(yè)“三大戰(zhàn)略”，建設以高新技術產(chǎn)業(yè)為先導的新型工業(yè)發(fā)展區(qū)、以服務業(yè)為主的現(xiàn)代商務發(fā)展區(qū)、以休閑觀光為方向的都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)這“三大經(jīng)濟發(fā)展區(qū)”。以石橋鋪、九龍園區(qū)等為典范的國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)正在蓬勃發(fā)展，以袁家崗為中心的全國體育產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)正步入實施，以白市驛、含谷、金鳳、走馬、石板五鎮(zhèn)為中心的重慶“都市后花園”為國內(nèi)外投資者提供了理想的創(chuàng)業(yè)和發(fā)展天地。九龍園區(qū)a、b區(qū)建設已初具規(guī)模，即將完成的c區(qū)規(guī)劃，以臺灣、德國工業(yè)園等專業(yè)園區(qū)為核心，重點發(fā)展先進制造業(yè)和都市新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)園。眾多世界500強企業(yè)、中國500強企業(yè)、以及具有代表性的重慶大型民營企業(yè)紛紛落戶該區(qū)域。西彭特色工業(yè)園區(qū)依托區(qū)域內(nèi)

16、目前國內(nèi)生產(chǎn)規(guī)模最大、技術裝備最先進、品種規(guī)格最齊全的西南鋁業(yè)集團，以鋁材深精度加工項目為重點，規(guī)模發(fā)展機械、冶金、化工、生物、環(huán)保、電子、信息等新興產(chǎn)業(yè)。由此可見九龍坡區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和巨大的發(fā)展?jié)摿?，從而可以推斷：隨著時間的向前推進，九龍坡區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展將達到一個更高的水平，能夠讓市民的收入相應大幅度增加，有力支撐該區(qū)域的房地產(chǎn)購買力。（2）舊城改造和改善居住條件共同促增需求九龍坡是重慶的老工業(yè)大區(qū)，人口和廠房錯落分布。隨著重慶主城和九龍坡區(qū)“退二進三”的實施，九龍坡區(qū)的舊城改造加速，舊的廠房和居住區(qū)都需要重新改造。在2005年3月30日舉行的九龍地產(chǎn)峰會上推介的楊謝石黃地區(qū)可供開發(fā)的44個

17、地塊均屬舊城改造項目，多數(shù)涉及到“退二進三”。由此可見拆遷拉動的房地產(chǎn)需求量。隨著經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，市民的收入水平隨之快速增加，市民的居住條件逐步進入升級換代的階段。截止2004年12月，九龍坡區(qū)的常住人口有90.82萬，是主城九區(qū)中最多的，而63.57萬的城鎮(zhèn)人口在主城九區(qū)中排名第三。具有這樣大的人口基數(shù)，居住條件升級對住房的需要量推動也就很大。（3）成效顯著的基礎設施建設大大提升區(qū)域吸引力Ø 交通網(wǎng)絡發(fā)達公路網(wǎng)四通八達，交通十分便捷。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從解放碑到大渡口區(qū)的高架輕軌橫穿區(qū)內(nèi)，并且在區(qū)內(nèi)有四個站點。新建

18、了大件路、楊家坪環(huán)道、華福等城市道路，形成了以高速公路和高等級公路為骨架的“一井、一環(huán)、八通”的公路路網(wǎng)結構。Ø 生活、服務配套設施齊全金融方面，國內(nèi)主要銀行、證券、保險公司均在區(qū)內(nèi)設立了經(jīng)營機構，具有良好的金融保險服務環(huán)境。商貿(mào)流通方面，國內(nèi)外知名商家如沃爾瑪、家樂福、國美電器、蘇寧電器、重慶百貨、福安百貨、新世紀百貨、立丹百貨等已入駐該區(qū)，有上規(guī)模、上檔次的星級酒店多家，直港大道、九龍生態(tài)美食城成為全市餐飲娛樂新兩點。休閑娛樂方面，區(qū)內(nèi)有重慶動物園、華巖（佛教）風景名勝區(qū)，重慶奧林匹克體育中心、金鳳國際體育休閑中心（高爾夫球場）以及現(xiàn)有的天賜溫泉、海蘭云天等休閑娛樂設施。教育方面

19、，有重慶工學院、四川美術學院、重慶科技學院等高校及全國、重慶市重點中小學校數(shù)十所，有座落在高新區(qū)九龍園區(qū)內(nèi)的重慶國際外國語學校。醫(yī)療方面，區(qū)內(nèi)醫(yī)院、衛(wèi)生防疫、婦幼保健等機構健全，醫(yī)療設施齊備。Ø 山水園林城區(qū)創(chuàng)建成效顯著經(jīng)過幾年的努力，重慶市動物園、都市后花園、尖刀山森林公園、白塔坪森林公園、華巖風景旅游區(qū)、紅獅公園、城市立交及人行道景觀綠化、街頭綠化等園林綠化建設成效顯著，僅2004年全區(qū)新增公園綠地面積44.9萬平方米。到2005年底，全區(qū)城市綠地率、城市綠化覆蓋率、人均公共綠地將分別增長32%，37%，。目前該區(qū)正在積極實施“藍天行動”，大力推進“五管齊下”凈空工程，空氣質量已

20、有明顯改善，但尚需努力；實施“碧水行動”，穩(wěn)步推進桃花溪流域綜合整治二期工程，其他河流已列入議事日程。為迎接亞太市長峰會，啟動了燈飾、雕塑、建筑立面整治、拆違、廣告店招整治、綠化美化等六大工程。城市管理是山水園林城區(qū)創(chuàng)建的重要內(nèi)容，已被列入2005年城市化戰(zhàn)略實施要點。經(jīng)過幾年的建設發(fā)展，九龍坡區(qū)基礎設施的數(shù)量和質量都有了顯著的提升，生活變得更加便利，環(huán)境更加優(yōu)美，大大提升了該區(qū)域對房地產(chǎn)需求的吸引力。綜上分析，九龍坡區(qū)的購買力較大且富有潛力，而大量的舊城改造和改善生活條件推動著房地產(chǎn)需求，成效顯著的基礎設施建設改善了居住環(huán)境從而提升了該區(qū)域對房地產(chǎn)需求的吸引力，因此可以判斷九龍坡區(qū)具有很大的

21、房地產(chǎn)開發(fā)價值。2、 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的機遇（1）九龍坡區(qū)迎來房地產(chǎn)發(fā)展的好時機通過以上的分析可見：重慶商品住宅的市場空間相對較小，供應商卻如此眾多，競爭非常激烈。在主城成熟區(qū)域商住房地產(chǎn)開發(fā)用地不多的情況下，有實力和有遠見的開發(fā)商早已大量囤積和儲備土地，這使得在今后幾年重慶房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力很大程度上將取決于其手中儲備和新獲得的土地。而九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)價值逐漸顯現(xiàn)，不少大型開發(fā)商已搶攤該區(qū)域，有些甚至運作了一個以上的項目，重慶房地產(chǎn)市場迎來“主城西進”。2005年3月30日，九龍坡的區(qū)政府適時舉行了九龍地產(chǎn)峰會推介其房地產(chǎn)市場的潛在價值，并將房地產(chǎn)業(yè)作為其經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)來抓，把房地產(chǎn)

22、業(yè)放在一個前所未有的高度。這給重慶房地產(chǎn)“主城西進”提供了最強大的支持，九龍坡迎來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大好時機。（2）中梁山以東的二郎和“楊謝石黃”片區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)的機遇中梁山將九龍坡區(qū)一分為二，目前中梁山以西和二郎科技園以南的區(qū)域開發(fā)時機都還不夠成熟，二郎和“楊謝石黃”（楊家坪、謝家灣、石坪橋、黃桷坪地區(qū)）是目前開發(fā)的熱點。高新區(qū)二郎地區(qū)已是一片開發(fā)熱土，這得益于品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的率先搶入。金科·綠韻康城、國窖明城、恒鑫名城等重量級企業(yè)的亮相，讓冷清的二郎片區(qū)驚艷一片，也讓“城鄉(xiāng)結合部”緊緊地銜在了一起。楊家坪商圈是重慶五大商圈之一，是城市的副中心，是九龍坡區(qū)最核心的區(qū)域。它現(xiàn)代而

23、時尚的步行街，以及悄聲駛過步行街的輕軌，足以吸引大多數(shù)人的視線。一條城市輕軌能夠帶動起沿線區(qū)域快速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)的迅速火熱，在國內(nèi)外早已成為不爭的事實，在重慶同樣如此。輕軌載著巨大的變化和巨大的商機，已開進市民的視線。根據(jù)九龍坡區(qū)商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃，到2010年，九龍坡將構建成為“主城西部商貿(mào)中心”。而號稱重慶“最豪華陣容”的楊家坪商業(yè)步行街的規(guī)劃也讓所有人驚嘆不已：基礎設施投資高達2.5億元，面積也將在原有基礎上增近3倍，增至60余萬平方米，形成以轉盤為中心，方圓達2平方公里的商圈。以金融商貿(mào)、商務辦公、餐飲服務、休閑娛樂為主的楊家坪商圈，必將對九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的輻射作用。盾安九龍都、上海中心、斌鑫·世紀城、佳宇商務大廈等紛紛涌進步行街，而九龍山上的廣廈城、直港大道上的珠江花園和上江城也一并沾了輕軌的光，僅從房價就能看出，楊家坪開始向江北、南岸等傳統(tǒng)居家首選地發(fā)出強有力挑戰(zhàn)，這片土地已經(jīng)開始發(fā)熱了。而謝家灣、石坪橋、黃桷坪地區(qū)正是在該商圈的輻射范圍內(nèi)，這些片區(qū)蘊藏的房地產(chǎn)商機也將得到進一步的釋放。此次九龍地產(chǎn)峰會推出了近2.8萬畝的土地，其中