房地產項目分析報告

1、房地產項目分析報告導讀：本文房地產項目分析報告，僅供參考，如果覺得很不錯，歡迎點評和分享。房地產項目分析報告（一）一、項目概況（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經濟技術開發(fā)區(qū)大慶路以北， 西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。 A8、A9 地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側與皇冠房地產先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對， 是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。（二）、規(guī)劃方案旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積 140.92 公頃，居住人口 1.59 萬人，其中 A8、A9 規(guī)劃分區(qū)總用地 3.61 公頃，規(guī)劃用地 3.18 公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商

2、業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8 地塊以居住為主，沿大慶路的A9 地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為 90860 ，其中多層住宅 6621 ；高層（ 18 層）住宅建筑面積為 53682 ；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為 11768 ；地下儲藏室 3749 ；地下車庫 376 個，建筑面積 15040。建筑密度 20.1%，容積率為 2.27 。整體規(guī)劃充分考慮了各性質用地間的相互協(xié)調和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質的居住環(huán)境和高標準的生活服務設施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。二、建設條件（一）、建設地點條

3、件1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰威海灣與海上公園。2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3 公里。3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規(guī)劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規(guī)劃中。（二）、建設實施條件1、該詳細規(guī)劃已經全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于2005 年 7 月 6 日進行國有土地使用權公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發(fā)商報名參加競拍。3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產辦公樓、工業(yè)

4、園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。三、投資環(huán)境分析（一）、宏觀環(huán)境分析1、據(jù)國家有關部委及業(yè)內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本， 減少了供應量， 對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年15 月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和 4.1%。3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大

5、了開發(fā)用地的管理 ，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值， 成為威海房地產商家的必爭之地。（二）、微觀環(huán)境分析1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。2、皇冠房地產在威海成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9 規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張， 使得威海房地產業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，

6、A8、A9 規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產壯大企業(yè)經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約 500 米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理， 有利于降低成本費用。 已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理 和經營，取

7、得規(guī)模效益和效應， 既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。四、市場分析與價格預測（一）、市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產行業(yè)政策、 威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區(qū)房地產業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低， 因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。2、房地產市場的需求仍然

8、處于快速增長的態(tài)勢一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。3、二手房市場活躍對新房的促進隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。4、政府將加大對地產開發(fā)的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌， 進一步優(yōu)化城市空間布局， 推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設， 躋身世界精品居住城市行列， 并吸引更多人群到威海購房居住。5、房地產營銷方式的改變房地產銷售方式從原始的概念銷售、 點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣

9、。 競爭由單一的價格競爭、 質量競爭上升到價格、質量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。（二）、目標客戶的定位目標客戶群主要分為四類：一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。（三）、價格預測根據(jù)本項目自身特點， 參考當?shù)胤慨a價格及其發(fā)展趨勢， 本項目預測價格：1、多層住宅均價3900 元/ ；2、高層住宅均價4200 元/ ；3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500 元/ ；4、辦公樓均價 3000 元/ ；5、車位均價 10 萬元 / 個；6、儲藏室均價 1000 元/ 。五、項

10、目實施計劃（一）、工程建設實施計劃1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005 年 7 月 6 日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2006 年開工需要。2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、 地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設期為3 年（20062008 年），2006 年擬開發(fā)面積 37902 ，2007 年擬開發(fā)面積 26150 ，2008 年擬開發(fā)面積 26808 ，工程建設進度

11、計劃 （見附表 1）。3、以多年的開發(fā)經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。（二）、銷售計劃及營銷策略1、銷售計劃根據(jù)工程建設進度計劃及威海地區(qū)房地產發(fā)展走勢， 該項目擬銷售周期為四年： 2006 年銷售收入 5612 萬元；2007 年銷售收入 9984.2 萬元；2008 年銷售收入 9216.3 萬元；2009 年銷售收入 8344.5 萬元。年度銷售測算（見附表 2）。2、營銷策略秉承企業(yè)“廣廈千萬、 誠信皇冠”的經營理念， 深入房地產市場調查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點， 通過以下途徑和

12、措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（ 1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶 需求的樓盤產品。（ 2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現(xiàn)銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶 群對企業(yè)品牌的認識、了解與接受，提高對所開發(fā)產品的認識度。（ 3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡促銷擴展銷售渠道， 使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（ 4）、提供優(yōu)質

13、服務實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（ 5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶 的購買愿望。（ 6）、結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格， 由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍， 形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。六、項目財務經濟分

14、析（一）、投資估算按每畝 173.6 萬元取得土地使用權，土地總成本為 8,514.84 萬元（出讓金總額 8,266.83 萬元，契稅 248 萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03 萬元。（見附表 3）（二 ）、資金籌措根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃， 投入資金總額 26,600.27 萬元。其中自有資金 12,600.27 萬元市區(qū) 392.3 平方公里，其中建成區(qū) 68 平方軟件項目可行性分析報告公里，古城區(qū) 14.2 平方公里。三、 A 州市住宅市場分析1、2002 年以前 A州市住宅市場分析在這之前， A 州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū) 2300 元/m2，古城區(qū) 2500 元

15、/m2，而新區(qū)住宅價格也一直在 2000 元/m2 左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：土地價格是一個首要的因素可行性分析報告模板。 土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規(guī)劃。 開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。 這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。整個 A 州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設。居民居住觀念沒有改變。大多數(shù) A 州人項目可行性分析認為，過了運河就覺得離開了城市， 到了郊區(qū)。而且也一直認為 A 州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、 環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。消

16、費觀念也限制了整個 A 州市的房價。許多 A 州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產。2、2002 年以來 A州市住宅市場分析2002 年是 A 州房價飛漲的一年。 2001 年 10 月份， A 可行性分析報告編寫州市土地全面實行招投標。這對于 A 州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。A州強化“強市富民”意識，努力使全市經濟繼續(xù)在高平臺、低波動中運行， 2002 年全市經濟繼續(xù)走強。同時，改變全市居民的消費觀念。規(guī)范房地產開發(fā)， 改

17、善投資環(huán)境， 使房地產開發(fā)逐步走上規(guī)模軟件可行性分析報告化、 集約化經營。把房地產開發(fā)作為城市新的經濟增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設。在市區(qū)范圍內， 加快土地供應制度的改革， 停止新批量土地的開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度， 使開發(fā)總量得到控制。同時，積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設。加強城市建設步伐， 動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。3、A 州新區(qū)住宅市場煤炭經營項目可行性分析報告具體分析A 州去年 10 月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經聞風相繼提高樓盤價格。據(jù)A 州市建設局市場調查統(tǒng)計：A州市今年房價總體上漲了14.8%。四、項目投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)；各種費率依據(jù)國家相關文件。2、投資估算3、銷煤炭可行性分析報告售收入根據(jù)工程所處位置、 周圍環(huán)境和 A 州房地產現(xiàn)行市場預測， 考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為3300 元/m2，低層商鋪均價定位為4500 元/m2。