PPT精品X聯(lián)鄭州經(jīng)路項(xiàng)目產(chǎn)品定位及配比建議

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2021年11月23日2021年11月23日經(jīng)三路項(xiàng)目第一階段經(jīng)三路項(xiàng)目第一階段補(bǔ)充報(bào)告二補(bǔ)充報(bào)告二謹(jǐn)呈：河南鑫苑置業(yè)有限公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2產(chǎn)品定位及配比建議產(chǎn)品定位及配比建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)金座打造純辦公形象標(biāo)桿提升整體價(jià)值；銀金座打造純辦公形象標(biāo)桿提升整體價(jià)值；銀座以小型辦公物業(yè)為主保證銷售速度；座以小型辦公物業(yè)為主保證銷售速度；工商銀行廣場(chǎng)工商銀行廣場(chǎng)金座金座25*45形成視覺共享空間形成視覺共享空間主形象展示面主形象展示面4527u廣場(chǎng)1400u金座基底1125u銀座基底=1425u覆蓋率30；5715012銀座銀座

2、25*579辦公區(qū)入口辦公區(qū)入口本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案一：金座30層，銀座30層；方案二：金座25層，銀座25層；方案三：金座25層，銀座18層；方案四：金座18層，銀座18層；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5方案一：金座方案一：金座3030層層+ +銀座銀座3030層層序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金座金座裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)銀座銀座地下車庫(kù)地下車庫(kù)合計(jì)合計(jì)1建筑面積（萬(wàn)m2）3.38 0.50 4.28 1.10 9.26 9.26 2銷售均價(jià)（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3244 3244 3銷售率（100%）100%100%100

3、%0%100%100%4銷售收入（萬(wàn)元）12844.003500.0013696.000.0030040.0030040.005單方成本（元/m2）2616.492616.492131.964030.692560.532560.536總成本（萬(wàn)元）8843.731308.249124.794433.7623710.5423710.547稅金（萬(wàn)元）1317.79359.101405.210.003082.103082.108稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）2682.471832.663166.00-4433.763247.363247.369 9投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率13.70%13.70%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

4、6序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金座金座裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)銀座銀座地下車庫(kù)地下車庫(kù)合計(jì)合計(jì)1建筑面積（萬(wàn)m2）2.81 0.50 3.56 0.557.42 2銷售均價(jià)（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3銷售率（100%）100%100%100%0%100%100%4銷售收入（萬(wàn)元）10687.503500.0011392.000.0025579.5025579.505單方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992429.112429.116總成本（萬(wàn)元）7112.341270.607547.202099.9018030.0418

5、030.047稅金（萬(wàn)元）1096.54359.101168.820.002624.462624.468稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）2478.621870.302675.98-2099.904925.004925.009 9投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率27.32%27.32%方案二：金座方案二：金座2525層層+ +銀座銀座2525層層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金座金座裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)銀座銀座地下車庫(kù)地下車庫(kù)合計(jì)合計(jì)1建筑面積（萬(wàn)m2）2.81 0.50 2.57 0.55 6.43 6.43 2銷售均價(jià)（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3銷售率（100

6、%）100%100%100%0%100%100%4銷售收入（萬(wàn)元）10687.503500.008208.000.0022395.5022395.505單方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992476.962476.966總成本（萬(wàn)元）7112.341270.605437.802099.9015920.6415920.647稅金（萬(wàn)元）1096.54359.10842.140.002297.782297.788稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）2478.621870.301928.06-2099.904177.084177.089 9投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率26.24%26.24

7、%方案三：金座方案三：金座2525層層+ +銀座銀座1818層層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金座金座裙樓商裙樓商業(yè)業(yè)銀座銀座地下車庫(kù)地下車庫(kù)合計(jì)合計(jì)1建筑面積（萬(wàn)m2）2.03 0.50 2.57 0.55 5.64 5.64 2銷售均價(jià)（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3銷售率（100%）100%100%100%0%100%100%4銷售收入（萬(wàn)元）7695.003500.008208.000.0019403.0019403.005單方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992469.712469.71

8、6總成本（萬(wàn)元）5120.891270.605437.802099.9013929.1813929.187稅金（萬(wàn)元）789.51359.10842.140.001990.751990.758稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）1784.611870.301928.06-2099.903483.073483.079 9投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率25.01%25.01%方案四：金座方案四：金座1818層層+ +銀座銀座1818層層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9比較發(fā)現(xiàn)，凈利潤(rùn)和利潤(rùn)率在方案二達(dá)到峰值，從利潤(rùn)最大化比較發(fā)現(xiàn)，凈利潤(rùn)和利潤(rùn)率在方案二達(dá)到峰值，從利潤(rùn)最大化的目標(biāo)考慮，方案二為最優(yōu)方案。的目標(biāo)考慮，方案二為最優(yōu)方案。u考

9、慮因素考慮因素u做足容積率u凈利潤(rùn)u投資利潤(rùn)率u資金周轉(zhuǎn)率u車位比容積率開發(fā)成本收入凈利潤(rùn)成本利潤(rùn)率方案一8.742371030040324713.70%方案二7.361803025579492527.32%方案三6.321592022395417726.24%方案四5.461392919403348325.01%備注：以上方案測(cè)算未計(jì)車庫(kù)銷售收入本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10方案二的主要參數(shù)方案二的主要參數(shù)金座25*45*25（層）=28125銀座25*57*25（層） =35025辦公總建面63150m2商業(yè)面積5000m2地下停車場(chǎng)面積5500m2地面廣場(chǎng)1400m2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11目

10、標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 中小知識(shí)服務(wù)型企業(yè)的需求細(xì)中小知識(shí)服務(wù)型企業(yè)的需求細(xì)分分客戶類型客戶類型員工人數(shù)員工人數(shù)需求面積需求面積需求特征需求特征事務(wù)所20200景觀好，昭示性，貿(mào)易公司（大型）60（小型）101550060100m2重交通，對(duì)外聯(lián)系便利，物業(yè)形象，同類聚集廣告、咨詢公司2030150200性價(jià)比，交通，附加費(fèi)用少，辦公時(shí)間長(zhǎng)（24小時(shí)辦公），同類聚集設(shè)計(jì)、工程和相關(guān)服務(wù)2030200300交通，對(duì)形象要求不高 it4050300500品質(zhì)，配套，環(huán)境投資者n/a50100m2看重總價(jià)和升值潛力；租售靈活本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12客戶特征描述客戶特征描述u他們大多是專業(yè)寫字樓的第一次置業(yè)者

11、；u公司處在發(fā)展階段，有良好的發(fā)展前景，有充分的置業(yè)信心；u購(gòu)置寫字樓是他們提升公司形象，加快業(yè)務(wù)發(fā)展的手段，因此他們對(duì)寫字樓的形象與品質(zhì)非常關(guān)注；u客戶目的：把“家”搬到成熟商務(wù)區(qū)的專業(yè)寫字樓中，改善辦公環(huán)境，提升形象，尋求業(yè)務(wù)的更大發(fā)展。u大部分公司規(guī)模不大，擁有員工20-60人左右，目前在政府辦公樓或商住樓中辦公，一般情況下，人均面積在6m2左右,一般不大于10平米。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13金座的技術(shù)指標(biāo)金座的技術(shù)指標(biāo)u公司類型：中小知識(shí)服務(wù)型企業(yè)u員工人數(shù)：2050人；u人均面積：69m2；u核心客戶的需求面積： 120450m2；u主力產(chǎn)品面積：120200m2；u小部分樓層設(shè)置30

12、0500m2的大面積單位；u金座戶數(shù)：按平均每戶170m2計(jì)約160戶；u車位（按1：1計(jì)）：160個(gè)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14銀座的技術(shù)指標(biāo)銀座的技術(shù)指標(biāo)u客戶類型：創(chuàng)業(yè)型企業(yè)投資客u企業(yè)員工人數(shù)：1020人；u人均面積：67m2；u核心客戶的需求面積： 60150m2；u主力產(chǎn)品面積：6080m2劃分為小面積單位，彈性組合；方便客戶投資及出租；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15金座、銀座的產(chǎn)品定位小結(jié)金座、銀座的產(chǎn)品定位小結(jié)u定位原則：u總體檔次定位一致，以免拉大心理落差影響項(xiàng)目整體形象；u擴(kuò)大市場(chǎng)覆蓋面。避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，快速銷售；u建立產(chǎn)品標(biāo)桿。但臨街昭示性好的金座將打造成為價(jià)值標(biāo)桿，在高度，體量，

13、材料、單位面積上提升形象；客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)差異點(diǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)差異點(diǎn)金座中高端客戶中高端客戶it公司、設(shè)計(jì)公司、律師及會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司、外企辦事處；單層面積1125；25層高；單位面積120200m2；每層68戶，約160戶；均價(jià)38004000；核心價(jià)值點(diǎn)：高形象與生態(tài)功能立面形象專業(yè)，昭示性好；大堂寬闊大氣；主推“生態(tài)建筑”；銀座中端客戶中端客戶小型貿(mào)易、廣告、裝飾設(shè)計(jì)、中小型辦事處；投資客；單層1425m2；25層高；60 80m2最小單位，彈性空間任意劃分，估算約240戶；定價(jià)32003400；核心價(jià)值點(diǎn)：實(shí)用價(jià)值高立面簡(jiǎn)潔實(shí)用；入口大堂簡(jiǎn)潔實(shí)用；主推“三明設(shè)計(jì)

14、”；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16停車位建議停車位建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17停車位停車位按市場(chǎng)大勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，本案按市場(chǎng)大勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，本案約需要約需要240-300240-300個(gè)停車位個(gè)停車位樓盤名稱樓盤名稱層數(shù)層數(shù)建筑面積建筑面積停車位停車位車位配比車位配比國(guó)際企業(yè)中心國(guó)際企業(yè)中心312棟，約10.8萬(wàn)地面200個(gè)地下一層約170個(gè)291:1河南信息大廈河南信息大廈281棟，4.17萬(wàn)地上/下200個(gè)209:1河南報(bào)業(yè)大廈河南報(bào)業(yè)大廈251棟，約3.5萬(wàn)地上約150個(gè)233:1金成國(guó)際廣場(chǎng)金成國(guó)際廣場(chǎng)234棟，10.96萬(wàn)地上/下200個(gè)548：1財(cái)富廣場(chǎng)財(cái)富廣場(chǎng)214棟，5萬(wàn)地上40個(gè)地下

15、150個(gè)263：1注協(xié)大廈注協(xié)大廈161棟，2.5萬(wàn)地上32個(gè)地下一層160個(gè)130：1思達(dá)數(shù)碼大廈思達(dá)數(shù)碼大廈161棟，2.85萬(wàn)地上下150個(gè)190：1索克大廈索克大廈111棟，約1.8萬(wàn)地上85個(gè)211：1對(duì)市場(chǎng)主流產(chǎn)品的車位配比情況分析，200250m2左右配1個(gè)車位為市場(chǎng)所接受的合理區(qū)間；由此推算本案車位約需：60000/（200250)=240-300個(gè)車位；注：調(diào)研結(jié)果顯示車位緊張現(xiàn)象在經(jīng)三路區(qū)域普遍存在。由于本區(qū)域土地稀缺成本不斷攀升，此矛盾只會(huì)愈發(fā)突出。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，方案三的停車位配比如下，選擇地下兩按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，方案三的停車位配比如下，選擇地下兩層有助于

16、形成項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，但成本增加層有助于形成項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，但成本增加20002000萬(wàn)左右萬(wàn)左右地下一層：1800/30 + 5600/40 = 60 + 140 =200 個(gè)地下二層：1800/30 + 11200/40 = 60 + 280 =340 個(gè)車位配比車位配比: 64000/360=178: 64000/360=178車位配比車位配比: 64000/200=320: 64000/200=320本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19但從車位配比情況測(cè)算，如果按客戶需求配比計(jì)算，按地但從車位配比情況測(cè)算，如果按客戶需求配比計(jì)算，按地下一層車庫(kù)計(jì)，方案三的車位配置明顯比方案二更合理；下一層車庫(kù)計(jì)，方案三的車

17、位配置明顯比方案二更合理；建面與車位比： 320m2：1 （64000:200）戶均配比：約為2：1 (400:200)金座約160戶；銀座由于自由分割，不確定性因素多，暫定240戶；兩棟共計(jì)400戶；方案二方案二金座25*45*25=28125銀座25*57*18=25650總體量53775；車位比約為240m2：1按戶均200m2計(jì)算，約268戶；車位比接近1：1方案三方案三本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20根據(jù)市場(chǎng)大勢(shì)和設(shè)計(jì)指標(biāo)，方案二設(shè)置根據(jù)市場(chǎng)大勢(shì)和設(shè)計(jì)指標(biāo)，方案二設(shè)置200200個(gè)車位略顯不足，個(gè)車位略顯不足，需適當(dāng)提高配置標(biāo)準(zhǔn)需適當(dāng)提高配置標(biāo)準(zhǔn)u方案二車位配置相對(duì)不足方案二車位配置相對(duì)不足

18、市場(chǎng)角度設(shè)計(jì)角度車位比240300個(gè)一層200個(gè)方案二2：1；320m2：1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21 從車位配置的角度考慮，建議方案二（從車位配置的角度考慮，建議方案二（25/25) 25/25) 加設(shè)半層地下加設(shè)半層地下車庫(kù)，增至車庫(kù)，增至270270個(gè)車位；個(gè)車位；序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金座金座裙樓商裙樓商業(yè)業(yè)銀座銀座地下車地下車庫(kù)庫(kù)合計(jì)合計(jì)1建筑面積（萬(wàn)m2）2.81 0.50 3.56 0.83 7.70 7.70 2銷售均價(jià)（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 2866 2866 3銷售率（100%）100%100%100%0%100%100%4

19、銷售收入（萬(wàn)元）10678.003500.0011392.000.0025570.025570.00 05單方成本（元/m2）2528.832541.202120.003817.992479.582479.586總成本（萬(wàn)元）7106.021270.607547.203168.9319092.719092.75 57稅金（萬(wàn)元）1095.56359.101168.820.002623.482623.488稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）2476.421870.302675.98-3168.933853.763853.769 9投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率20.18%20.18%車位為270個(gè)建面與車位比： 230m2

20、：1 （64000:270）戶均配比：約為1.5：1 (400:270)金座約160戶；銀座由于自由分割，不確定性因素多，暫定240戶；共計(jì)400戶；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22 或者考慮將方案一（或者考慮將方案一（30/30) 30/30) 少設(shè)置半層地下車庫(kù)，減至少設(shè)置半層地下車庫(kù)，減至270270個(gè)車位；個(gè)車位； 序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱寫字樓寫字樓裙樓商裙樓商業(yè)業(yè)高層公高層公寓寓地下車地下車庫(kù)庫(kù)合計(jì)合計(jì)1建筑面積（萬(wàn)m2）3.38 0.50 4.28 0.83 8.99 8.99 2銷售均價(jià)（元）3800 3800 7000 7000 3200 3200 0 0 3341 3341 3銷售

21、率（100%）100%100%100%0%100%100%4銷售收入（萬(wàn)元）12844.003500.0013696.000.0030040.030040.00 05單方成本（元/m2）2616.492616.492131.964030.692516.382516.386總成本（萬(wàn)元）8843.731308.249124.793345.4822622.222622.25 57稅金（萬(wàn)元）1317.79359.101405.210.003082.103082.108稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）2682.471832.663166.00-3345.484335.654335.659 9投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率19

22、.17%19.17%車位為270個(gè)建面與車位比： 283m2：1 （76600:270）戶均配比：約為1.8：1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23在提升車位標(biāo)準(zhǔn)時(shí)注意控制成本，因?yàn)閺漠?dāng)前市在提升車位標(biāo)準(zhǔn)時(shí)注意控制成本，因?yàn)閺漠?dāng)前市場(chǎng)表明，車位比不是項(xiàng)目成功的核心因素；場(chǎng)表明，車位比不是項(xiàng)目成功的核心因素；而注協(xié)大廈的車位配置寬裕（而注協(xié)大廈的車位配置寬裕（1 1：1.51.5；130m2130m2：1 1），但對(duì)其價(jià)格和銷售速度并無(wú)），但對(duì)其價(jià)格和銷售速度并無(wú)決定性作用。決定性作用。市場(chǎng)調(diào)研顯示，財(cái)富廣場(chǎng)、金成國(guó)際、市場(chǎng)調(diào)研顯示，財(cái)富廣場(chǎng)、金成國(guó)際、國(guó)際企業(yè)中心的車位比相對(duì)緊張國(guó)際企業(yè)中心的車位比相對(duì)

23、緊張（250250平米：平米：1 1以上），但銷售情況良好。以上），但銷售情況良好。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24匯報(bào)結(jié)束匯報(bào)結(jié)束謝謝！謝謝！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25附：方案示意圖附：方案示意圖工商銀行廣場(chǎng)工商銀行廣場(chǎng)金座金座主形象展示面主形象展示面銀座銀座辦公區(qū)入口辦公區(qū)入口(金座首金座首5層架空）層架空）中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全 企業(yè)品牌核心企業(yè)品牌核心2. 項(xiàng)目品牌核心項(xiàng)目品牌核心4. 一次活動(dòng)、一則促銷廣告一次活動(dòng)、一則促銷廣告3. 階段性廣告運(yùn)作階段性廣告運(yùn)作5. 幾乎所有的廣告內(nèi)容幾乎所有的廣告內(nèi)容本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31撰寫三忌撰寫三忌1.

24、含糊其辭含糊其辭2. 泛泛而談泛泛而談3. 不著邊際不著邊際本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。321、品、品牌牌廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)格。廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)格。目的：目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來(lái)風(fēng)。每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來(lái)風(fēng)。 創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。 前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33它的過(guò)去留下了什么。企業(yè)它的過(guò)去留下了什么。企業(yè)/項(xiàng)目品牌印跡是什么；項(xiàng)目品牌印跡是什么；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀

25、；對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的/負(fù)面的、繼承的負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。34舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：國(guó)際公館：國(guó)際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國(guó)際人文視野和一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國(guó)際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。底蘊(yùn)的企業(yè)。浙江東海：浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)

26、格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。蔚藍(lán)三期：蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。赤裸裸的潮洲富貴氣。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。352、廣告任務(wù)、廣告任務(wù)這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性目的：目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷；這旨策略的原點(diǎn)與初衷； 也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一著不慎，全盤則毀。三思而后行，一著不慎，全盤則毀。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36我們的廣告是要解決什么問(wèn)題，也就是溝通的任務(wù)。我們的廣告是要解決什么問(wèn)題，也就

27、是溝通的任務(wù)。引起消費(fèi)者在購(gòu)買決策時(shí)在哪方面必須考慮。引起消費(fèi)者在購(gòu)買決策時(shí)在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語(yǔ)，那是廣告策劃的任務(wù)。品牌重塑等幻義上的詞語(yǔ)，那是廣告策劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征。考慮它的階段性、媒體特征。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：國(guó)際公館：國(guó)際公館：讓市場(chǎng)看到，國(guó)際公館不是一個(gè)豪氣沖天的讓市場(chǎng)看到，國(guó)際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)

28、者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。蔚藍(lán)三期（留?。何邓{(lán)三期（留?。阂l(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。引發(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。公館前期：公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。普瑞酒店：普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。383、目標(biāo)受眾群、目標(biāo)受眾群包括生理和心理狀況包括生理和心理狀況目的：目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。把他們的特

29、質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。 廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。 注意階段性與傳播渠道。注意階段性與傳播渠道。 注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。39他們的階層、教育背景與審美情趣他們的階層、教育背景與審美情趣他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：它們的語(yǔ)言、行為及風(fēng)格它們的語(yǔ)言、行為及風(fēng)格必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長(zhǎng)必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長(zhǎng)不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購(gòu)買過(guò)程不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購(gòu)買過(guò)程本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。40舉例說(shuō)明：舉例

30、說(shuō)明：蔚藍(lán)三期（留?。何邓{(lán)三期（留?。阂蝗焊咚刭|(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。一群高素質(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。通過(guò)這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它貢獻(xiàn)自己的青春、通過(guò)這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它貢獻(xiàn)自己的青春、激情與智慧。激情與智慧。但這個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無(wú)法安定下來(lái)。他們?cè)诘@個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無(wú)法安定下來(lái)。他們?cè)诳紤]是不是要長(zhǎng)久地在這個(gè)城市呆下去?？紤]是不是要長(zhǎng)久地在這個(gè)城市呆下去。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。41舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：波托菲諾（三期）：波托菲諾（三期）：一群自認(rèn)為很有格調(diào)的有錢人。一群自認(rèn)為很有格調(diào)的有錢人。例如：學(xué)識(shí)例如：學(xué)識(shí)/財(cái)富財(cái)富/地

31、位地位/見識(shí)見識(shí)/ 穿著得體穿著得體/舉止優(yōu)雅舉止優(yōu)雅/言行得當(dāng)言行得當(dāng)/藝術(shù)欣賞等等。藝術(shù)欣賞等等。但又對(duì)什么是真正的格調(diào)信心不足，但又對(duì)什么是真正的格調(diào)信心不足，需要用最好的東西來(lái)證需要用最好的東西來(lái)證明自己，如名車明自己，如名車/美女美女/名酒名酒/名畫。名畫?？释炎约核茉斐筛裾{(diào)的標(biāo)桿?？释炎约核茉斐筛裾{(diào)的標(biāo)桿。就像每年奧期卡明星，成為就像每年奧期卡明星，成為眾人的念效。眾人的念效。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。424、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境誰(shuí)？他們?cè)谠V求什么？重要的機(jī)會(huì)或門檻在哪里？誰(shuí)？他們?cè)谠V求什么？重要的機(jī)會(huì)或門檻在哪里？尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)者尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)者不描述競(jìng)爭(zhēng)者，直接點(diǎn)出競(jìng)爭(zhēng)

32、者的核心不描述競(jìng)爭(zhēng)者，直接點(diǎn)出競(jìng)爭(zhēng)者的核心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。43舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：國(guó)際公館（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）：國(guó)際公館（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）：波托菲諾：意大利人文的生活格調(diào)；波托菲諾：意大利人文的生活格調(diào)；水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌；水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌；雅頌居：豪宅第一地段；雅頌居：豪宅第一地段；競(jìng)爭(zhēng)者在在綜合質(zhì)素上相當(dāng)之高，并在某一方面占據(jù)獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)者在在綜合質(zhì)素上相當(dāng)之高，并在某一方面占據(jù)獨(dú)有的位置；公館無(wú)法超越，不比地段，不比環(huán)境，不比某種風(fēng)情，位置；公館無(wú)法超越，不比地段，不比環(huán)境，不比某種風(fēng)情，而是從擁有很深歷史積淀公館生活生活形態(tài)入手，新公館生而是從擁有很深歷史積淀公館生活生活形態(tài)入手

33、，新公館生活對(duì)深圳人而，竟義非凡，這是其他品牌所沒有的，活對(duì)深圳人而，竟義非凡，這是其他品牌所沒有的，本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。44浙江（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）：浙江（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）：綠城：杭州杭州市場(chǎng)第一品牌。實(shí)力、規(guī)模、穩(wěn)健。綠城：杭州杭州市場(chǎng)第一品牌。實(shí)力、規(guī)模、穩(wěn)健。它的品牌為人追棒，它的產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流，它做什么，它的品牌為人追棒，它的產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流，它做什么，市場(chǎng)就跟著做什么。市場(chǎng)就跟著做什么。以做好產(chǎn)品及價(jià)值讓渡取閱消費(fèi)者。在整個(gè)一條鏈的開發(fā)及以做好產(chǎn)品及價(jià)值讓渡取閱消費(fèi)者。在整個(gè)一條鏈的開發(fā)及營(yíng)銷理念上目前還沒有創(chuàng)新動(dòng)作。這正好是東海的機(jī)會(huì)。營(yíng)銷理念上目前還沒有創(chuàng)新動(dòng)作。這正好是東海的機(jī)會(huì)。舉例說(shuō)

34、明：舉例說(shuō)明：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。455、廣告前看法、廣告前看法真實(shí)感受、精簡(jiǎn)真實(shí)感受、精簡(jiǎn)這就是我們所說(shuō)的現(xiàn)在的狀態(tài)，即這就是我們所說(shuō)的現(xiàn)在的狀態(tài)，即a狀態(tài)；狀態(tài)；包括對(duì)產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)同類品牌的看法；包括對(duì)產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)同類品牌的看法；也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。感性描述與刻畫；感性描述與刻畫；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。46舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：普瑞酒店：普瑞酒店：商務(wù)就應(yīng)該在市內(nèi)酒店舉行；商務(wù)就應(yīng)該在市內(nèi)酒店舉行；便捷、毫華、有面子便捷、毫華、有面子商務(wù)的攻利很明確，但真的好累。商務(wù)的攻利很明確，但真的好累。還讓人認(rèn)為是一個(gè)物質(zhì)主義者。還讓人認(rèn)為是一個(gè)物質(zhì)主義者。本報(bào)告

35、是嚴(yán)格保密的。476、廣告后看法、廣告后看法變化在哪里，注意和廣告任務(wù)的關(guān)系變化在哪里，注意和廣告任務(wù)的關(guān)系這就是我們所說(shuō)的這就是我們所說(shuō)的b狀態(tài)；狀態(tài)；包括對(duì)產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)同類品牌的看法；包括對(duì)產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)同類品牌的看法；也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。感性描述與刻畫；感性描述與刻畫；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。48舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：普瑞酒店：普瑞酒店：商務(wù)很輕輕松，自然。商務(wù)很輕輕松，自然。它會(huì)場(chǎng)改變或影響我的商務(wù)心態(tài)。它會(huì)場(chǎng)改變或影響我的商務(wù)心態(tài)。給我一份愉悅的心情。給我一份愉悅的心情。這樣的地方會(huì)有更理所當(dāng)然的好結(jié)晶果。這樣的地方會(huì)有更理所當(dāng)然的好結(jié)晶果。本報(bào)告是嚴(yán)

36、格保密的。497、單一訴求點(diǎn)、單一訴求點(diǎn)被輸出的信息可以把目標(biāo)從被輸出的信息可以把目標(biāo)從a到到b它是標(biāo)題，也不是廣告語(yǔ)。也濁它是標(biāo)題，也不是廣告語(yǔ)。也濁idea。重點(diǎn)在于讓創(chuàng)意人員清晰把握重點(diǎn)在于讓創(chuàng)意人員清晰把握本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。50舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商務(wù)所在；至高商務(wù)所在；蔚藍(lán)海岸：蔚藍(lán)海岸：可以好好考慮把心和家都安定下來(lái)?？梢院煤每紤]把心和家都安定下來(lái)。浙江東海：浙江東海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕櫚園三期：棕櫚園三期：生活的每個(gè)地方都可陶醉；生活的每個(gè)地方都可陶醉；加州陽(yáng)光：加州陽(yáng)光：居住的關(guān)鍵環(huán)節(jié)應(yīng)該突破傳統(tǒng)，像加州陽(yáng)光那樣；居住的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

37、應(yīng)該突破傳統(tǒng)，像加州陽(yáng)光那樣；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。518、支持點(diǎn)、支持點(diǎn)單一訴求成立的理由。單一訴求成立的理由。灑要放所有的資料，必須和單一訴求有直接關(guān)系。灑要放所有的資料，必須和單一訴求有直接關(guān)系。不一定是成品的機(jī)理，可能是某個(gè)人性的洞察。不一定是成品的機(jī)理，可能是某個(gè)人性的洞察。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。52舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高級(jí)的產(chǎn)品，最自自然的形態(tài)。最高級(jí)的產(chǎn)品，最自自然的形態(tài)。蔚藍(lán)海岸：蔚藍(lán)海岸：深圳讓人沒有根的感覺，蔚藍(lán)的人文風(fēng)尚。深圳讓人沒有根的感覺，蔚藍(lán)的人文風(fēng)尚。浙江東海：浙江東海：產(chǎn)品有創(chuàng)新的元素，建筑、管理、園林與服務(wù)。產(chǎn)品有創(chuàng)新的元素，建筑、管理、園林

38、與服務(wù)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。53流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部時(shí)間公司各部門人力資源部開始戰(zhàn)略發(fā)展部1 1戰(zhàn)略理解企業(yè)文化理解制定公司戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略2 2部門內(nèi)部戰(zhàn)略宣灌戰(zhàn)略目標(biāo)部門內(nèi)部達(dá)成一致目標(biāo)全體員工共同分解戰(zhàn)略目標(biāo)管理體系形成部門工作計(jì)劃組織實(shí)施計(jì)劃培訓(xùn)、輔導(dǎo)文化認(rèn)同目標(biāo)控制？繼續(xù)實(shí)施完成計(jì)劃糾偏、調(diào)整督促完成3 34 45 56 67 78 810109 91111121213131414總經(jīng)理辦公會(huì)ab本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。54流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部時(shí)間各部門部人力資源部戰(zhàn)略發(fā)展部?jī)?nèi)部考核？達(dá)到或超出目標(biāo)內(nèi)

39、部激勵(lì)、表?yè)P(yáng)落后目標(biāo)懲罰修正調(diào)整激勵(lì)支持整體戰(zhàn)略目標(biāo)部門考核員工考核結(jié)束1515161617171818222219192020212123232424ab總經(jīng)理辦公會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。55流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程說(shuō)明流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部流程步驟流程步驟工作內(nèi)容的簡(jiǎn)要描述工作內(nèi)容的簡(jiǎn)要描述重要輸入重要輸入重要輸出重要輸出相關(guān)表單相關(guān)表單1.戰(zhàn)略發(fā)展部制定公司戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和企業(yè)文化公司戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、企業(yè)文化2.各部門對(duì)公司戰(zhàn)略和企業(yè)文化理解企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)文化3.戰(zhàn)略發(fā)展部在公司戰(zhàn)略下形成戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)4.各部門結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)和對(duì)公司戰(zhàn)略的理解在本部門進(jìn)行戰(zhàn)略宣灌戰(zhàn)略宣灌5

40、.各部門內(nèi)部達(dá)成一致戰(zhàn)略共識(shí)6.各部門內(nèi)部全體員工分解公司戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)分解7.各個(gè)部門形成本部門的目標(biāo)管理體系目標(biāo)管理體系8.各部門形成部門工作計(jì)劃工作計(jì)劃9.人力資源部對(duì)各各部門進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)培訓(xùn)10.各部門組織實(shí)施工作計(jì)劃階段性結(jié)果11.各部門內(nèi)部自我控制目標(biāo)控制12.戰(zhàn)略發(fā)展部督促目標(biāo)完成督促控制13.各部門對(duì)偏離目標(biāo)的工作進(jìn)行糾正糾正后的方向14.各部門對(duì)方向正確的目標(biāo)繼續(xù)實(shí)施、完成完成的結(jié)果15.各部門對(duì)自身結(jié)果進(jìn)行考核考核成績(jī)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。56流程名稱：公司戰(zhàn)略實(shí)施流程說(shuō)明（續(xù)）流程編號(hào)：流程擁有者：戰(zhàn)略發(fā)展部流程步驟流程步驟工作內(nèi)容的簡(jiǎn)要描述工作內(nèi)容的簡(jiǎn)要描述重要輸入重要

41、輸入重要輸出重要輸出相關(guān)表單相關(guān)表單16.戰(zhàn)略發(fā)展部對(duì)各部門進(jìn)行考核考核結(jié)果17.人力資源部對(duì)各部門員工進(jìn)行考核考核結(jié)果18.各部門達(dá)到或完成計(jì)劃目標(biāo)勝利的結(jié)果19.各部門沒有達(dá)到目標(biāo)失敗的結(jié)果20.各部門對(duì)績(jī)效人進(jìn)行懲罰批評(píng)、教育21.績(jī)效人修正調(diào)整自己的工作方式和發(fā)法工作調(diào)整22.各部門的目標(biāo)支持公司的整體目標(biāo)局部目標(biāo)支持總目標(biāo)23.部門內(nèi)部對(duì)好的績(jī)效人進(jìn)行激勵(lì)精神激勵(lì)24.經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)對(duì)績(jī)效優(yōu)秀的人員進(jìn)行激勵(lì)物質(zhì)和精神激勵(lì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。57廣告與房地產(chǎn)策劃專題廣告與房地產(chǎn)策劃專題u全部資料精心整改u廣告與房地產(chǎn)策劃按類型整合u更加完善的策劃方案與營(yíng)銷案例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。58價(jià)

42、值3800元一套價(jià)值500元一套本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。60房地產(chǎn)專題房地產(chǎn)專題uwww.docin.com/chenguimao本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。61房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)策劃大全 企業(yè)品牌核心企業(yè)品牌核心2. 項(xiàng)目品牌核心項(xiàng)目品牌核心4. 一次活動(dòng)、一則促銷廣告一次活動(dòng)、一則促銷廣告3. 階段性廣告運(yùn)作階段性廣告運(yùn)作5. 幾乎所有的廣告內(nèi)容幾乎所有的廣告內(nèi)容本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。66撰寫三忌撰寫三忌1. 含糊其辭含糊其辭2. 泛泛而談泛泛而談3. 不著邊際不著邊際本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。671、品、品牌牌廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)格。廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)

43、格。目的：目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來(lái)風(fēng)。每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來(lái)風(fēng)。 創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。 前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。68它的過(guò)去留下了什么。企業(yè)它的過(guò)去留下了什么。企業(yè)/項(xiàng)目品牌印跡是什么；項(xiàng)目品牌印跡是什么；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的/負(fù)面的、繼承的負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物（

44、決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。69舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：國(guó)際公館：國(guó)際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國(guó)際人文視野和一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國(guó)際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。底蘊(yùn)的企業(yè)。浙江東海：浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。蔚藍(lán)三期：蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富

45、貴氣。赤裸裸的潮洲富貴氣。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。702、廣告任務(wù)、廣告任務(wù)這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性目的：目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷；這旨策略的原點(diǎn)與初衷； 也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一著不慎，全盤則毀。三思而后行，一著不慎，全盤則毀。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。71我們的廣告是要解決什么問(wèn)題，也就是溝通的任務(wù)。我們的廣告是要解決什么問(wèn)題，也就是溝通的任務(wù)。引起消費(fèi)者在購(gòu)買決策時(shí)在哪方面必須考慮。引起消費(fèi)者在購(gòu)買決策時(shí)在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提

46、升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語(yǔ)，那是廣告策劃的任務(wù)。品牌重塑等幻義上的詞語(yǔ)，那是廣告策劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征?？紤]它的階段性、媒體特征。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。72舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：國(guó)際公館：國(guó)際公館：讓市場(chǎng)看到，國(guó)際公館不是一個(gè)豪氣沖天的讓市場(chǎng)看到，國(guó)際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。蔚藍(lán)三期（留?。?/p>

47、：蔚藍(lán)三期（留?。阂l(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。引發(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。公館前期：公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。普瑞酒店：普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。733、目標(biāo)受眾群、目標(biāo)受眾群包括生理和心理狀況包括生理和心理狀況目的：目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。 廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。 注意階段性與傳播渠道。注意階段性與傳播渠道。 注意人性洞察，讓他們活生生生

48、在你面前。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。74他們的階層、教育背景與審美情趣他們的階層、教育背景與審美情趣他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西內(nèi)容解釋：內(nèi)容解釋：它們的語(yǔ)言、行為及風(fēng)格它們的語(yǔ)言、行為及風(fēng)格必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長(zhǎng)必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長(zhǎng)不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購(gòu)買過(guò)程不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購(gòu)買過(guò)程本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。75舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：蔚藍(lán)三期（留?。何邓{(lán)三期（留?。阂蝗焊咚刭|(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。一群高素質(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。通過(guò)這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它貢獻(xiàn)自己

49、的青春、通過(guò)這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它貢獻(xiàn)自己的青春、激情與智慧。激情與智慧。但這個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無(wú)法安定下來(lái)。他們?cè)诘@個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無(wú)法安定下來(lái)。他們?cè)诳紤]是不是要長(zhǎng)久地在這個(gè)城市呆下去?？紤]是不是要長(zhǎng)久地在這個(gè)城市呆下去。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。76舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：波托菲諾（三期）：波托菲諾（三期）：一群自認(rèn)為很有格調(diào)的有錢人。一群自認(rèn)為很有格調(diào)的有錢人。例如：學(xué)識(shí)例如：學(xué)識(shí)/財(cái)富財(cái)富/地位地位/見識(shí)見識(shí)/ 穿著得體穿著得體/舉止優(yōu)雅舉止優(yōu)雅/言行得當(dāng)言行得當(dāng)/藝術(shù)欣賞等等。藝術(shù)欣賞等等。但又對(duì)什么是真正的格調(diào)信心不足，但又對(duì)什么是真正的格調(diào)信心不足，需要

50、用最好的東西來(lái)證需要用最好的東西來(lái)證明自己，如名車明自己，如名車/美女美女/名酒名酒/名畫。名畫?？释炎约核茉斐筛裾{(diào)的標(biāo)桿?？释炎约核茉斐筛裾{(diào)的標(biāo)桿。就像每年奧期卡明星，成為就像每年奧期卡明星，成為眾人的念效。眾人的念效。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。774、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境誰(shuí)？他們?cè)谠V求什么？重要的機(jī)會(huì)或門檻在哪里？誰(shuí)？他們?cè)谠V求什么？重要的機(jī)會(huì)或門檻在哪里？尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)者尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)者不描述競(jìng)爭(zhēng)者，直接點(diǎn)出競(jìng)爭(zhēng)者的核心不描述競(jìng)爭(zhēng)者，直接點(diǎn)出競(jìng)爭(zhēng)者的核心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。78舉例說(shuō)明：舉例說(shuō)明：國(guó)際公館（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）：國(guó)際公館（競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）：波托菲諾：意大利人文的生活格調(diào)；波托菲諾：意大利人文的生活格調(diào)；水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌；水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌；雅頌居：豪宅第一