第五章旅游地產(chǎn)開發(fā)理論實踐

1、第五章 旅游地產(chǎn)開發(fā)理論針對當前旅游地產(chǎn)開發(fā)中的主要資源類型，重點研究三類旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)模式：島嶼項目島嶼項目旅游城市非成熟景觀區(qū)項目旅游城市非成熟景觀區(qū)項目山地坡地項目山地坡地項目基于開發(fā)理論的項目研究島嶼項目 開發(fā)要點解讀 杭州千島湖開元度假村【獨立開發(fā)】依托資源：杭州千島湖 項目規(guī)模：300畝產(chǎn)品選擇：半島度假別墅、五星級標準度假酒店娛樂配套：餐飲、臨湖SPA、臨湖游泳池、游艇俱樂部淀山湖畔涵璧灣【獨立開發(fā)】依托資源：上海淀山湖 項目規(guī)模：80萬平方米產(chǎn)品選擇：別墅娛樂配套：會所、游艇島嶼項目 典型案例舟山鳳凰島綜合旅游項目【獨立開發(fā)】依托資源：舟山群島 項目規(guī)模：170畝產(chǎn)品選擇：

2、別墅、酒店、游艇、高爾夫娛樂配套：凈化海水游泳池、海水足浴、高爾夫練習場、淡水垂釣場、近海海釣、野外燒烤等青山湖郡原列島花園【獨立開發(fā)】依托資源：浙江青山湖 項目規(guī)模：268畝產(chǎn)品選擇： 3300米水岸線，1個本島，1個半島，3個小島，1個游艇碼頭，8000平方米精品島嶼會所酒店，1個島嶼特色SPA，約90棟游艇別墅。長興島桔園度假村【部分開發(fā)】依托資源：長江入海口 項目規(guī)模：10余萬平方米產(chǎn)品選擇：別墅、酒店娛樂配套：桔洲穹廬、高爾夫練習場、CS真人射擊場、游泳館、桑拿中心、會務中心、橘園人文價值提升度假先行項目定位完善配套產(chǎn)品打造島嶼項目開發(fā)成功需要多種要素的推動分階段開發(fā)島嶼項目島嶼與陸

3、地間的交通問題，需要有直接的橋梁公路，方便人、車出行，因此島嶼開發(fā)以接近陸地為主基礎設施島嶼項目與陸地脫離，項目的可進入性，島嶼內生活設施，生活環(huán)境是項目能否開發(fā)的前提，交通、基礎設施首先完善島嶼項目 完善配套交通設施資源環(huán)境島嶼內水、電、煤氣、通訊等基礎設施完備，保證島嶼項目能夠運作。對島嶼環(huán)境進行美化和修正；建設灘涂、凈化水域島嶼與陸地直接相連，實現(xiàn)駕車直接直接到達，保證島嶼生活設施的供應安全和生活的便利性島嶼項目 完善配套千島湖開元度假村半島項目，與陸地直接相連上海涵壁灣沿湖群島，島嶼間以道路相連舟山鳳凰島獨立多島以道路與陸地相連青山湖郡原列島花園半島和獨立島，以道路鏈接主動高端定位u資

4、源價值：島嶼具有無可替代的私密性，具有與世隔絕的先天條件，能實現(xiàn)寧靜的度假生活，具備打造高端私密性度假空間的條件u客戶基礎：位于發(fā)達城市圈的島嶼項目具有廣泛的高端度假客戶，而追求第一居所的中低端客戶不會考慮遠郊島嶼產(chǎn)品島嶼項目 項目定位島嶼具有獨特的親水資源和絕佳的私密性，是休閑度假勝地，針對休閑度假客戶以高端為主，當前島嶼類項目主要采用高端定位綠城千島湖度假公寓杭州青山湖郡原列島花園上海淀山湖畔涵璧灣以喜來登酒店帶動整體高端形象，公寓單價達4萬以上，最大戶型上千平米以喜來登酒店帶動整體高端形象，公寓單價達4萬以上，最大戶型上千平米以喜來登酒店帶動整體高端形象，公寓單價達4萬以上，最大戶型上千

5、平米u 挖掘歷史文化，島嶼自身或所在水域通常都具有一定文化歷史產(chǎn)品產(chǎn)品升級升級文化遺址文化遺址歷史名人歷史名人風土人情風土人情古建筑古建筑強調文化的挖掘和概念的創(chuàng)新是提升項目利潤的關鍵島嶼項目 人文價值提升文化賦予和創(chuàng)造，彌補濱江類產(chǎn)品的“高復制”性，賦予項目獨特性，創(chuàng)造產(chǎn)品價值文化注入和品牌營銷：從新安江水庫到千島湖，改變的，新安江水庫千島湖島嶼項目 人文價值提升度假先行u高星級酒店已成為度假類項目必備產(chǎn)品，成為重要的價值支撐和度假功能提供體u游艇在適合的條件下游艇項目是休閑度假活動的主題u溫泉、高爾夫等根據(jù)項目規(guī)模、項目定位設置，是項目價值的重要支撐點島嶼項目 度假先行島嶼類項目多處于遠郊

6、，項目價值的實現(xiàn)需要客戶的親身體驗，因此優(yōu)先規(guī)劃和打造度假產(chǎn)品是項目價值實現(xiàn)的捷徑高星級酒店游艇高爾夫項目名稱項目規(guī)模開發(fā)類型度假產(chǎn)品杭州千島湖開元度假村300畝獨立開發(fā)，半島五星級酒店、游艇俱樂部、會所，商場、中餐廳、西餐廳、休閑吧、足浴、桑拿、KTV包廂、SPA、游艇俱樂部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、兒童嬉水池、室內恒溫游泳池舟山鳳凰島170畝獨立開發(fā)，島嶼五星級酒店、全海景獨島式企業(yè)會所、私人海景花園別墅、游艇會，凈化海水游泳池、海水足浴、高爾夫練習場、淡水垂釣場、近海海釣、野外燒烤等項目青山湖郡原列島花園268畝獨立開發(fā)，多島游艇碼頭，島嶼會所酒店，島嶼特色SPA，游艇別墅上

7、海涵璧灣80萬平米獨立開發(fā)，圍湖多島別墅、會所、恒溫游泳池、健身中心，生態(tài)SUP館，休閑茶嬋，娛樂，宴會廳，中西餐廳，超市、游艇碼頭等長興島桔園度假村10萬平米開發(fā)島嶼的一部分別墅群、賓館樓、健身娛樂項目桔園度假村室內游泳館、桑拿中心、會務中心、壁球館、攀巖區(qū)、健身區(qū)、網(wǎng)球場、桌球區(qū)、大型迪高歌舞廳、KTV包房、棋牌室等健身娛樂設施高爾夫練習場，CS真人射擊場島嶼項目 度假先行酒店、游艇、會所是島嶼項目實現(xiàn)旅游度假功能的主要產(chǎn)品，酒店多采用高星級以奠定項目高端形象，游艇一般由游艇俱樂部經(jīng)營，碼頭出租，在項目規(guī)模允許下，部分項目打造高爾夫練習場島嶼項目 度假先行綠城千島湖度假公寓，優(yōu)先引入喜來登

8、酒店，打造游艇碼頭，建造高檔會所，通過樣板示范區(qū)實現(xiàn)體驗式營銷桔園度假村內有島內唯一一家三星級旅游涉外飯店及中國綠色4A飯店，內設新建的高爾夫練習場淀山湖畔涵璧灣目前已建起水上運動場、游艇俱樂部、保齡球場等島嶼項目 產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造的關鍵點一：建筑排布以資源為核心建筑排布：水系導入，親水排布水域廣泛是島嶼的核心優(yōu)勢，建筑排布圍繞水景資源。別墅類產(chǎn)品親水而建，如千島湖開元度假村、淀山湖畔涵璧灣；度假公寓產(chǎn)品強調望見水景，如綠城千島湖度假公寓淀山湖畔涵璧灣綠城千島湖度假公寓作為以湖景為核心資源的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，淀山湖畔涵璧灣及千島湖公寓都充分抓住了湖景資源的精華作為其最重要的賣點，其收益遠不僅僅來自

9、產(chǎn)品本身，更對整個項目起到了有效的提升作用。島嶼項目 產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造的關鍵點二：產(chǎn)品設計酒店化，產(chǎn)品線豐富產(chǎn)品線：產(chǎn)品高端定位，產(chǎn)品線拉長島嶼項目客戶類型以高端為主，但因非第一居所，戶型面積跨度較大，如綠城千島湖度假公寓，既有迷你別墅，又有大面積豪宅產(chǎn)品從70平米1房到1000平米大戶型；淀山湖畔涵璧灣別墅有5種戶型，面積從760平方米到1323平方米不等產(chǎn)品設計：戶型設計酒店化，精裝交付為主島嶼類度假產(chǎn)品非第一居所，客戶居住時間較短，兼顧出租經(jīng)營的作用，因此采用酒店化設計，強調觀景平臺，弱化廚房等居家設計客戶異地購買較多，因此多采用精裝交付淀山湖畔涵壁灣千島湖度假酒店產(chǎn)品高端化戶型酒店化u

10、區(qū)域起步期：區(qū)域起步期：此時資源價值一般、缺乏相關配套，需要與政府合作完善配套，從整體品牌形象著力打造快速開發(fā)期：快速開發(fā)期：準現(xiàn)房交付，緩解異地售房壓力，分期開發(fā)，保證現(xiàn)金流u區(qū)域成熟期：區(qū)域成熟期：區(qū)域成熟項目較多，競爭壓力大，需要通過創(chuàng)新突破競爭分階段開發(fā)分階段開發(fā)探查階段探查階段參與階段參與階段發(fā)展階段發(fā)展階段基礎設施建設基礎設施建設吸引客戶；加快建設吸引客戶；加快建設項目邁入正軌項目邁入正軌合理有序的開發(fā)模式、明確的客戶選擇是項目成功的助推力合理有序的開發(fā)模式、明確的客戶選擇是項目成功的助推力島嶼項目 分階段開發(fā)島嶼項目 分階段開發(fā)發(fā)展階段（2002-2006年）參與階段（1992-

11、2001年）探查階段（1982-1991年）濱湖度假酒店、私人豪華游艇、水上康體健身逐漸成為千島湖旅游發(fā)展的三大休閑產(chǎn)業(yè)；千島湖綜合型房地產(chǎn)市場快速成長，各品牌開發(fā)商紛紛進駐，并獲得收益1997年接待游客65.8萬，比1991年上升了139.3，實現(xiàn)門票收入2858萬。旅游景點實現(xiàn)了從量到質的提升，極大提高了千島湖湖區(qū)景點的品位。受城市、交通、市場等制約，千島湖旅游的吃、住、行、游購、娛樂等旅游要素發(fā)展不平衡，產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，投資少，緩慢發(fā)展。2002年，縣政府提出千島湖旅游要從單一觀光型旅游向觀光、休閑、度假、商務、會展、運動的綜合型旅游發(fā)展；2006年杭千高速通行，成為旅游區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的轉折點

12、。典型項目：開元度假村開發(fā)建設東南湖區(qū)桂花島，標志著千島湖旅游正式開始起步。典型項目：魚味館飯店1993年，淳安縣政府出臺了“誰投資、誰經(jīng)營、誰受益”的鼓勵政策；1998年千島湖風景區(qū)總體規(guī)劃正式實施。2000年，成為全國首批級旅游區(qū)典型項目：海外海大酒店、鳳凰休閑度假村階段特征階段特征階段特征大事件大事件大事件千島湖旅游度假區(qū)的發(fā)展歷程表旅游區(qū)非成熟景觀區(qū)項目開發(fā)要點解讀旅游區(qū)非成熟景觀區(qū)項目如何開發(fā)？問題癥結：缺乏強勢資源向已有成熟區(qū)靠、分享成熟旅游區(qū)客戶資源通過產(chǎn)品規(guī)劃及景觀打造，使項目融入度假大區(qū)域借勢打造人工旅游資源，如人工溫泉、高爾夫球場、游樂場、公園等，創(chuàng)造全新概念，如常州恐龍園

13、（無恐龍）造景核心解決途徑：概念創(chuàng)新價值突破點一向成熟旅游區(qū)、強勢影響力區(qū)域“靠”，分享成熟區(qū)品牌價值【案例借鑒】三亞山水國際借鑒點：向三亞靠，分享成熟區(qū)域客戶資源三亞山水國際借勢三亞【案例借鑒】概況：山水國際總占地面積為2351畝，總建筑面積逾100萬平方米，綜合容積率為0.56，綠化率50%，其產(chǎn)品形態(tài)包括獨立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店式公寓、水上餐廳及商業(yè)步行街等地理條件：位于三亞市區(qū)，非一線海景，項目自身缺乏自然資源，利用其三亞市區(qū)的地段優(yōu)勢，分流度假客戶。三亞山水國際位于三亞非一線海景區(qū)域，占地逾兩千三百畝，缺乏景觀資源，依靠產(chǎn)品打造，融入三亞度假

14、區(qū)，分流度假客戶三亞山水國際【案例借鑒】引入水系，營造熱帶水景效果項目外部景觀不具備優(yōu)勢，通過內部景觀打造，營造出熱帶海景效果，融入三亞旅游區(qū)，實現(xiàn)快速銷售和溢價在外部資源缺乏的情況下，強化內部景觀打造，營造熱帶園林效果，形成集度假旅游、文化娛樂、健康休閑、生活居住于一體的“山水國際村”開發(fā)水上游樂設施，水上餐廳等，增添項目娛樂性豐富產(chǎn)品類型，延長產(chǎn)品線，擴大客戶范圍，與一線海景高價項目形成差異化價值突破點二打造商業(yè)化旅游資源，如人工溫泉、高爾夫球場、游樂場、公園、奧特萊斯等，通過產(chǎn)品提升項目價值【案例借鑒】觀瀾湖高爾夫東部華僑城觀瀾湖高爾夫位于深圳，橫跨20平方公里高爾夫綠地的觀瀾湖國際頂級

15、豪宅區(qū)。項目區(qū)位12個國際級球場216洞規(guī)模的世界第一大高爾夫球場亞洲第一大網(wǎng)球中心多家國際商務休閑酒店及會所大型國際會議中心亞洲最大的SPA中心綜合商業(yè)美食運動休閑設施分別由世界第一男、女教練主持的兩間高爾夫學院中國最大規(guī)模的高爾夫物業(yè)地產(chǎn)項目“鏈式”服務1997年，觀瀾湖曉峰居別墅正式入市，贏得市場積極追捧。 2002年，觀瀾湖獲 “中國深圳地產(chǎn)高檔樓盤成功開發(fā)典范”。 2003年，高爾夫大宅入市，成為國內最受矚目的別墅住區(qū)之一。 2004年12月，高爾夫大宅榮登“中國十大超級豪宅”。 2005年9月，觀瀾湖黃金嶺別墅入市后迅速售罄。 2005年11月，在“賓利國際地產(chǎn)獎”中榮獲兩項五星級

16、大獎。 2006年4月，觀瀾湖翡翠灣103棟別墅一日售罄。 2007年1月，觀瀾湖贏得20072018連續(xù)12屆高爾夫世界杯舉辦2007年7月，224套觀瀾湖上堤在1.5小時內全部售罄。觀瀾湖大事記【案例借鑒】觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)以高爾夫提升價值借助高爾夫這一最具貴族氣質的休閑運動作為載體，通過酒店、球場、會所、宅邸和一系列休閑娛樂項目和服務，形成自身完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，成功營造了一個國際化高端時尚生活圈層。項目引擎物導入分析高爾夫+優(yōu)質自然景觀項目選取了高爾夫球這個最具貴族氣質、最綠色、最陽光的項目作為出發(fā)點和承載整個模式的平臺，從而突出了尊貴、高雅、時尚、健康、精彩、世界一流的理念和特質。該項目市

17、場定位于最高端的國際時尚生活圈層。明確是為社會財富精英、成功人士準備的，從而成為一種成功的象征、身份的象征。從而最大限度里利用了高爾夫以及優(yōu)良的自然景觀這兩大引擎。項目引擎物導入分析物業(yè)配比分析 鄉(xiāng)村俱樂部 觀瀾湖高爾夫大宅 大衛(wèi)利百特高爾夫學院 觀瀾湖辛迪瑞高爾夫學院 高爾夫水療度假酒店及賽維納酒店觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)觀瀾湖高爾夫項目的引擎物是高爾夫+優(yōu)質自然景觀。項目圍繞高爾夫主題配置了多個高檔次且別具特色的項目，形成了一個完整的高爾夫旅游休閑產(chǎn)業(yè)鏈?！景咐梃b】觀瀾湖土地運營策略觀瀾湖土地運營的目標是通過與旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的結合參與城市運營。整體思路是通過科學的規(guī)劃，先造環(huán)境再造城，以此提

18、升并發(fā)揮土地的最佳狀態(tài)，使環(huán)境成為整個社會發(fā)展的有力承載者。觀瀾湖項目運營策略策略一：首發(fā)造景策略二：先做配套后造城策略三：依托旅游休閑資源打造旅游住宅項目策略四：利用文化價值做營銷觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)觀瀾湖模式采用先造環(huán)境再地產(chǎn)，先造配套再造項目的模式，通過休閑度假產(chǎn)業(yè)的打造和運營提升項目土地價值?！景咐梃b】不做地產(chǎn)，做生活觀瀾湖高爾夫不僅僅是為地產(chǎn)而地產(chǎn)，而是引進系統(tǒng)論觀點，創(chuàng)造一個相對完善的產(chǎn)品和服務的系統(tǒng)，為消費者提供的是一種國際高端時尚生活方式。滾好“活地”雪球由于該項目所提供的產(chǎn)品和服務，是圍繞著國際時尚生活方式而展開的系統(tǒng)。這種模式是一個動態(tài)的過程，促使企業(yè)在同一片土地上長期持續(xù)運

19、營。我的地盤，少數(shù)人的桃源“觀瀾湖模式”不造傳統(tǒng)意義上的城，也不造傳統(tǒng)意義上的城區(qū)，所以不是無條件對社會完全開放。領地的相對封閉，確保其所提供的高端時尚生活方式的純粹性。剛柔相濟，軟硬并行大力營造國際化氛圍，不僅規(guī)模世界最大，硬件國際一流，建筑風格充分體現(xiàn)異國風情，而且管理模式、行為方式等軟件，尤其是人文環(huán)境的國際味越來越濃。一直被追趕，從未被超越由于觀瀾湖高爾夫項目定位于市場最高端，突出了物以稀為貴，所以預留的升值空間相對而言要大得多。不做新城，做產(chǎn)業(yè)這種模式超越了簡單的地產(chǎn)開發(fā)模式，從開發(fā)商與政府角度而言，在土地運營、體育休閑產(chǎn)業(yè)等方面，令業(yè)界對這種開發(fā)模式有了觀念性的轉變。而從消費者方面

20、來講，則體現(xiàn)在對居住形態(tài)與居住氛圍的觀念改變。【典型案例】觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)“觀瀾湖模式”融體育經(jīng)濟、賽事經(jīng)濟、商務經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟及房地產(chǎn)開發(fā)于一體，最終令觀瀾湖豪宅物業(yè)具備了普通樓盤無法企及的獨特優(yōu)勢。 東部華僑城【案例借鑒】華僑城旅游+地產(chǎn)的開發(fā)模式，通過打造主題公園營造度假氛圍，實現(xiàn)旅游地產(chǎn)項目開發(fā)東部華僑城是國內首個集休閑度假、觀光旅游、戶外運動、科普教育、生態(tài)探險等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)（中國國家旅游局和國家環(huán)境保護部聯(lián)合授予），體現(xiàn)了人與自然的和諧共處地理位置：中國深圳大梅沙占地面積：9平方公里投資資金：35億元開發(fā)時間：2004年12月30日動工建設，2007年7

21、月28日項目一期開放 ，耗時938天主要板塊:大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑公園、云海谷體育公園、華興寺、主題酒店群落、天麓大宅等六大板塊三大谷大俠谷生態(tài)公園、茶溪谷休閑公園、云海谷體育公園三大山地主題小鎮(zhèn)“茶翁古鎮(zhèn)”、“茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)“和”海菲德小鎮(zhèn)“，主題酒店群落大多建在此。其中“茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)“建有高星級酒店 。獨棟別墅天麓一、二、六、七、八、九區(qū)目前在售 。是總建筑面積約20萬平方米的純獨棟別墅 東部華僑城規(guī)劃原則:一、盡量少擾動或者不擾動山、水、植被；二、項目建成后，加強對山、水、植被的保護；三、充分利用無污染、可循環(huán)的能源進行產(chǎn)品設置和開發(fā)。華興寺座落在東部華僑城的觀音座蓮山，體現(xiàn)

22、佛教旅游文化。包括：觀音座蓮寶像、華興寺檀越酒店、妙相禪境、天音梵樂、大雄寶殿、眾香界、香積齋、歸一閣、云水堂等。 華興寺東部華僑城【案例借鑒】先規(guī)劃后開發(fā)，先旅游后地產(chǎn)，深入挖掘項目文化和自然資源價值，投資打造旅游度假公園、寺廟等，提升區(qū)域旅游價值大俠谷探險樂園茶溪谷度假公園茵特拉根小鎮(zhèn)海菲德小鎮(zhèn)茶翁古鎮(zhèn)大華興寺茵特拉根酒店東部華僑城瀑布酒店東部華僑城房車酒店天麓獨棟別墅大華興寺菩提賓舍云海谷高爾夫會員球場公眾球場特 色 酒 店 休 閑 娛 樂 體 育 健 身東部華僑城【案例借鑒】坡地項目開發(fā)要點解讀坡地項目如何開發(fā)模式坡地資源分析u資源優(yōu)勢：具有山地景觀資源，環(huán)境優(yōu)美，項目易產(chǎn)生層次感，位

23、于城市郊區(qū)，適合開發(fā)休閑度假項目和第二居所u開發(fā)難點：資源可替代性強，不夠強勢，遠郊陌生區(qū)域缺乏價值訴求點，價值突破方向一、深入挖掘文化價值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，將文化價值嫁接到地產(chǎn)項目二、打造休閑娛樂項目，溫泉、高爾夫、游樂場等，提升項目價值價值突破點一深入挖掘文化價值，利用古建筑，民俗文化等吸引游客，將文化價值嫁接到地產(chǎn)項目【案例借鑒】成都芙蓉古城借鑒點：從川西民居切入，通過營造中式復古建筑，川西民俗文化氛圍實現(xiàn)旅游地產(chǎn)盈利【典型案例】成都芙蓉古城項目位置：芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，交通便利，距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程，與外環(huán)路文家

24、立交橋相距僅1000米，2001年開始全面啟動。項目定位：集居住、度假、休閑、投資于一體、融合各種中國民居建筑風格、以成都地域文化為項目內涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)項目規(guī)劃：芙蓉古城總投資逾2億元，占地約810畝，項目容積率026，規(guī)劃總建筑面積13萬多平方米，綠化率達66.8%，分川西區(qū)、蘇州區(qū)、云南區(qū)、紫宸園、唐風區(qū)五大區(qū)。芙蓉古城項目從川西民居文化切入，融合多種民居建筑風格，打造復古建筑群，通過對古建筑和川西文化的渲染，構筑項目文化價值。項目將居住區(qū)、老式建筑、博物館、祠堂、廟宇、會所、賓館等完美結合，中間穿插人造山坡景觀和水環(huán)境，即利于居住又方便休閑。 芙蓉古城包羅北方皇家園

25、林、江南私家園林、四川古典園林、嶺南庭園等，根據(jù)不同風格住宅院落作園林布置，在差異中達成統(tǒng)一，于對比中體現(xiàn)繽紛。由川西民居、江蘇民居、云南民居、唐風建筑組團架構了芙蓉古城的住宅體系；它集居住、度假、休閑和投資于一體。住宅2層為主，建筑面積42212平米，巧妙組合各種特色建筑符號，外觀古樸，住宅內部實用性強。項目的功能配套齊全，不但有溫泉浴音樂休閑廣場，小型足球場、網(wǎng)球場、高爾夫練習場、門球場等運動場所，還有老年人健康中心、診所護理中心、美容中心、詩書畫社等，休閑娛樂配套十分豐富。【典型案例】成都芙蓉古城芙蓉古城擁有多種民居和園林建筑，休閑娛樂配套齊全，園林、商業(yè)街共同體現(xiàn)川西民俗文化。飲食文化

26、：成都傳統(tǒng)小吃韓包子、鐘水餃、三大炮、散子麻花等 童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風箏、彈子等玩具天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等傳統(tǒng)手工制品茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子再現(xiàn)古城水文化：流傳數(shù)千載的龍舟比賽、放河燈民風民俗文化：傳統(tǒng)婚典、搭戲臺、貼門神、磨刀人、打更人地域文化：溫江魚鳧王都遺址、壽安鄉(xiāng)陳家桅桿、大石文化 、 “琴壁空彈” 豐富的傳統(tǒng)文化【典型案例】成都芙蓉古城芙蓉古城以傳承文明為引擎，產(chǎn)品構建文化，文化轉化為商業(yè)價值，將文化作為其持久的核心競爭力。價值突破點二打造休閑娛樂項目，溫泉、高爾夫、游樂場等，提升項目價值【案例借鑒】山東臥虎山度假項目群借鑒點：打

27、造游樂場，提升區(qū)域休閑娛樂價值，引導客戶休閑度假需求臥虎山景區(qū)位于濟南城南山區(qū)仲宮鎮(zhèn)西4公里處。臥虎山水庫匯錦繡、錦陽、錦云三川之水于臥虎山和黃花山之間，壩長985米，高37米，水面面積270多公頃，蓄水量1.1億立方米。臥虎山旅游度假項目以臥虎山本身的地文景觀作為核心景觀資源。臥虎山度假項目群位于山東省濟南市。包含臥虎山度假村別墅項目、臥虎山滑雪場、楊而民俗文化村和臥虎山水庫等?！镜湫桶咐可綎|臥虎山度假項目群臥虎山度假項目群是數(shù)個旅游度假項目的集合。各種物業(yè)類型和旅游業(yè)態(tài)互補，形成了一個有規(guī)模而又比較完整的旅游地產(chǎn)項目。引擎物導入分析臥虎山度假項目群較好地利用了山景這一自然資源要素作為其旅

28、游地產(chǎn)的項目引擎。配套選擇分析臥虎山旅游度假村由山東白鶴集團開發(fā)，進一步開發(fā)的臥虎山度假灣核心景區(qū)包括親水景觀區(qū)，法國風情區(qū)，法式莊園區(qū)，山地運動區(qū)，歐式酒店區(qū)，自然景觀區(qū)等。臥虎山滑雪場是由山東君創(chuàng)休閑運動俱樂部有限公司投資建設的，以經(jīng)營體育休閑產(chǎn)業(yè)為主的綜合性戶外健身基地。該項目不僅是滑雪場，還推出了其他許多四季休閑運動項目。物業(yè)配比分析臥虎山度假別墅區(qū)地處濟南市臥虎山風景區(qū)西南側，總規(guī)劃面積約500畝，是一個以居住、休閑、度假為主的山水景觀別墅區(qū)。別墅有獨棟和雙拼兩種類型。楊而民俗文化村項目共有80戶居民仿清改造，20戶草房、竹樓民居建設，并成立了風情農家樂園合作社。建筑風格分析臥虎山度

29、假別墅群借用了自然天成的生態(tài)景觀，形成多層面的生活分區(qū)和視覺效果，融合成一幅完美的畫卷。別墅群還吸納了中國古典造園藝術，將建筑物與自然環(huán)境相協(xié)調，崇尚個性的同時，又兼具大家氣質?！镜湫桶咐可綎|臥虎山度假項目群臥虎山度假項目群實際上是數(shù)個旅游度假休閑項目的集合，這一項目群符合了地文景觀類旅游地產(chǎn)的基本規(guī)劃要求，在功能上能夠滿足許多方面的旅游度假需求，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。度假別墅滑雪場楊爾民俗文化村別墅區(qū)的建設和運營很好地借用了臥虎山地區(qū)優(yōu)良的山水景色資源，將別墅區(qū)建造在景區(qū)之內，并在營銷上充分迎合目標客群對自然景致和城市生活便利的雙重需求，從而贏得了不俗的銷售業(yè)績。臥虎山滑雪場借用優(yōu)質的山景和

30、冰雪資源，在臥虎山景區(qū)打造了以滑雪為主題的旅游項目，從而成功地吸引了周邊地區(qū)有此類需求的旅游者，同時也促進了整個臥虎山旅游項目群的發(fā)展。項目采取村民和集體投資、產(chǎn)權歸村民所有，并集體統(tǒng)一規(guī)劃管理的經(jīng)營方式，對舊民房全部改造。以此帶動了村莊的發(fā)展，也成為了臥虎山旅游項目群中一個獨特的組成部分。項目運營階段的產(chǎn)品升級分析臥虎山滑雪場的開發(fā)企業(yè)除了打造高等級滑雪旅游項目之外，還大力建設了與滑雪場配套的其他旅游設施和娛樂項目，使整個項目成為目前山東省規(guī)模最大、品質最好的四季戶外休閑運動基地，從而大大提高了該項目的知名度和吸引力，為其可持續(xù)發(fā)展打下了良好的基礎?！镜湫桶咐可綎|臥虎山度假項目群臥虎山度假

31、項目群由多種度假娛樂項目構成一個有機的整體，但又各自具有相對獨立性。發(fā)揮出了旅游地產(chǎn)項目的規(guī)模效應。成功核心密碼該項目群有效地利用了臥虎山具有的山、水、雪等天然地文景觀，分別依靠這些核心資源打造了依附其上的多種度假娛樂項目，這就抓住了地文景觀類項目的關鍵。該項目群有比較合理的業(yè)態(tài)搭配，具有一定的協(xié)同效應，從而較大程度地發(fā)揮了地文景觀潛在的開發(fā)優(yōu)勢。度假別墅群鬧中取靜，在城市不遠處打造了幽靜的度假生活環(huán)境，滿足了高端客戶的休閑度假需求?；﹫雒翡J地抓住了新型運動休閑旅游的需求熱點，發(fā)揮自然資源優(yōu)勢，滿足年輕新潮一族的休閑運動需求。民俗文化村迎合了都市人渴望返樸歸真和當?shù)卮迕癜l(fā)展經(jīng)濟、增加收入的需求，將兩者加以結合，在地文景觀的基礎上發(fā)展了民俗文化的旅游項目。項目問題難點解析臥虎山度假項目群迄今為止運行比較良好，但其影響力仍局限在山東省境內。臥虎山的自然資源固然不錯，但也并非頂尖水平。因此，該度假項目群如果仍想進一步發(fā)展，