試論新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資本營運

1、試論新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資本營運摘要：近幾十年來，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟 中所占的比重越來越大。房地產(chǎn)行業(yè)要想快速的發(fā)展在資本 的運行方式方面不僅要合理還要恰當，這也是房地產(chǎn)健康發(fā) 展的關(guān)鍵所在。文章針對房地產(chǎn)行業(yè)不僅討論了資本營運方 面的理論知識還分析了為什么要加強資本運營。鑒于文章所 分析的理論知識和必要性，以某公司為例提出了在運營方面 的合理規(guī)劃以及一些建設性意見。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資本運營模式；模式創(chuàng)新房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟中所占的比重越來越大， 近幾年更是起著支柱作用。由于最近幾十年的突飛猛進，我 國房地產(chǎn)的投資額也越來越大。然而快速發(fā)展的背后也隱藏 著問題，比較明顯的是從2

2、003年至今，都存在的一個現(xiàn)象 就是個別地區(qū)對房地產(chǎn)的投資過熱和房價高且持續(xù)上漲。而 這種現(xiàn)象在一些大中城市較為明顯，像北、上、廣這些一線 城市，房價大幅度的升高，隨之中國的房勢也出現(xiàn)了各種各 樣的問題。例如：由于房價的快速上漲，房價上漲迅猛，導 致住房供不應求；有些人購房僅僅是為了投資，造成了很多 房屋都無人居?。贿€有部分人對地皮進行投資，致使地價一 路飆升；雖然對房地產(chǎn)的投資越來越多，但是這些資金均來 源于銀行貸款等。政府部門為了能夠更好地操控房地產(chǎn)行 業(yè)、控制好房地產(chǎn)的規(guī)模、使房勢的價格處于穩(wěn)定狀態(tài)，制 定了一系列的規(guī)定和政策，以便于政府能夠好好的調(diào)控市 場。因此，房地產(chǎn)企業(yè)企圖利用加強

3、資本運營來打破現(xiàn)在的 局面，以求跨過這次危機，取得長遠快速的發(fā)展。1房地產(chǎn)企業(yè)資本運營理論分析1.1資本運營的概念。所謂資本運營是指以利潤最大化 和資本增值為目的，以價值管理為特征，將企業(yè)的各類資本, 在企業(yè)內(nèi)部各部門之間，或與其他企業(yè)之間進行流動與重 組，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的動態(tài)重組，以使 本企業(yè)的價值最大化。1. 2房地產(chǎn)企業(yè)的資本運營方式。房地產(chǎn)這個行業(yè)，資 本運營這個環(huán)節(jié)是很重要的，而資本運營又包括了幾個方 面，主要有融資過程、投資過程以及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程。1.2. 1融資過程。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有很多，主要 有商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)抵押融資、債券融資、房地產(chǎn)信托 融資以

4、及股權(quán)融資等方式。1. 2. 2投資活動。房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動主要涉及投資 方向、投資方式以及項目投資所處區(qū)域等。1.2.3資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化是指 相關(guān)企業(yè)通過兼并收購、資產(chǎn)重組等方式，對企業(yè)的資本重 新組合，達到優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的過程。2房地產(chǎn)企業(yè)加強資本運營的必要性2. 1房地產(chǎn)行業(yè)最近幾十年發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟中所 占的比重越來越大，而國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展干預措施較少， 因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資本運營方面要給予加強。2003年8月 出臺了關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，在這 份文件中政府確定把房地產(chǎn)加入到能夠推動國民經(jīng)濟快速 發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)行列中。2.2房地產(chǎn)企業(yè)會隨著

5、土地政策的變化而變化，而關(guān)于 土地的這些政策也是資本運營得以正常運營的基礎(chǔ)。2004年 國土資源部的71號文件終止了經(jīng)營性土地協(xié)議出讓這一方 式。到目前為止，以“招拍掛”為主要方式的土地公開出讓 成為土地供應的主要渠道。之后，閑置土地的管理成為了國 家管理的重點之一。隨著國家關(guān)于土地政策的頒布，使得房 地產(chǎn)企業(yè)在土地儲備方面有了一定的困難，一定程度上遏制 了炒房企業(yè)的發(fā)展，與之相反的是，對于那些資本運行能力 較強的房地產(chǎn)企業(yè)是一個很好的發(fā)展機會，有利于提高其競 爭力。2.3資本運營的主要來源就是信貸政策，而目前的資本 運營處于收緊狀態(tài)，這也是影響資本運營的關(guān)鍵所在。2003 年，關(guān)于進一步加強

6、房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知，把房地 產(chǎn)行業(yè)的信貸要求提高了，因此國內(nèi)的很多銀行對房地產(chǎn)的 貸款要求也越來越嚴。2004年，國務院13號文件將房地產(chǎn) 開發(fā)項目的資本金比例提高到35%以上。信貸政策的收緊扼 住了房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的命脈，資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè) 面臨被淘汰的危險。3北京正陽恒瑞置業(yè)公司資本運營規(guī)劃由于文章在上面所作出的關(guān)于資本運營的論述，根據(jù)這 些理論，文章對資本運營做出了一個規(guī)劃。3.1市場運作上市?，F(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展很迅速，科技的更新 換代也越來越快，市場更像是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，要想做 出來成就就必須要有資本，以此作為平臺，使產(chǎn)業(yè)資本與金 融資本有機結(jié)合，促進企業(yè)健康快速發(fā)展。從現(xiàn)在

7、的情況來 看，企業(yè)市場能夠不依賴其他機構(gòu)且規(guī)范的進行，而且有自 己的財務。而這些條件是一個能否上市的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn) 企業(yè)資本運營的一個重要發(fā)展方向。3.2發(fā)行企業(yè)債券?，F(xiàn)在的公司都面臨著一個共同的問 題那就是資金不足，而這個壓力不僅會使項目工程款的資金 不充足還會帶來一個更大的壓力，那就是還貸。鑒于這種種 原因，現(xiàn)在的融資渠道不再局限于過去的方式，申請發(fā)行企 業(yè)債券，以籌集項目開發(fā)資金和補充企業(yè)流動資金。在與中信建投證券股份有限公司就公司發(fā)行企業(yè)債券 展開充分的論證后，筆者起草了公司發(fā)行企業(yè)債券方案，推 進公司發(fā)債前期工作。在政府等部門的支持下，通過國資系 統(tǒng)企業(yè)資源整合、資產(chǎn)劃撥，某公司發(fā)

8、行企業(yè)債券的基本條 件已具備。下一步工作是確定募集資金投向及發(fā)行規(guī)模，確 定中介機構(gòu)和債券發(fā)行方案，然后向國家發(fā)改委申報，最后 獲得批文公開發(fā)行。3.3整合下屬物業(yè)公司。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，有很多 下屬公司是一種常見的現(xiàn)象，如果對這些下屬的物業(yè)公司進 行整合，推動其建立現(xiàn)代化物業(yè)管理運營模式，就能形成區(qū) 域物業(yè)管理核心競爭力。物業(yè)公司整合的首要工作是推動其 建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善其法人治理結(jié)構(gòu)，加強企業(yè)內(nèi)部管 理。3.4提高房產(chǎn)經(jīng)營效率。某房地產(chǎn)公司在日常運行中公 司收入最大的來源是租戶所繳納的租金，而這一項收入還是 可以再提高的。一旦把這些房產(chǎn)重新整頓，就可以連鎖出租, 這種方式可以用最低的

9、成本獲得最高的房屋租金。根據(jù)文章中以上所討論，房地產(chǎn)雖然現(xiàn)在發(fā)展得很好， 但能否發(fā)展的長遠主要依賴它的運營能力，這也是房地產(chǎn)能 否擴張的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。由于每個企業(yè)的情況不盡相同，因此 我們制定的每一個運營模式都要從企業(yè)的自身情況出發(fā)，而 不能套用。鑒于以上的種種情況，文章給出了幾個觀點：對公司的 賬戶進行嚴格的管理，多釋放些現(xiàn)金以保障公司的正常運 營；積極開發(fā)其它的籌集資金的方法，進行融資方式的改革; 學習國際跨國集團的融資方式，與國際社會接軌；和其它的 企業(yè)進行相互合作，引入資金來幫助公司的發(fā)展。只要能夠 很好地運用以上的方法來進行資本的運作，使企業(yè)一直擁有 充足的資金，這樣就使企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的大潮中屹立 不倒，從而幫助企業(yè)向國際化的大集團靠攏，為公司以后的 發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。參考文獻1 王柏東，裴禮鏡.房地產(chǎn)新政盤點與行業(yè)展望j.上 海國資，2009 (01).2 黎顯揚新