淺析社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

1、淺析社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系與發(fā)展現(xiàn)狀一、社區(qū)管理與物業(yè)管理的概念1、社區(qū)管理的概念“社區(qū)”是社會學(xué)中的基本概念，一般認(rèn)為：社區(qū)就是在一定地 域內(nèi)發(fā)生社會活動和社會關(guān)系，有特定的生活方式并具有成員歸屬感 的人群所組成的相對獨立的社會生活共同體。其基本構(gòu)成要素有四個 方面：（一）、相對穩(wěn)定的人文區(qū)位意義上的地域。特定的區(qū)域不僅是 社區(qū)成員活動的基本空間場所，而且社區(qū)成員的活動方式乃至思想感 情也都被打上區(qū)域的烙印和特征。（二）、是一定規(guī)模和具有同質(zhì)性的人口。社區(qū)人口主要表 現(xiàn)為人口的數(shù)量規(guī)模和分布，以及人口的素質(zhì)構(gòu)成。以職業(yè)因素等為 主的同質(zhì)性的人口素質(zhì)構(gòu)成很大程度上決定了社區(qū)的類型。（三）、是

2、以橫向分布和聯(lián)系為主要特征的組織結(jié)構(gòu)。社區(qū) 作為一個社會實體，是由一些群體和組織構(gòu)成的。社區(qū)結(jié)構(gòu)既體現(xiàn)了 社區(qū)內(nèi)各種群體、組織的分布狀況及其相互之間的關(guān)系水平，并且在 很犬程度上反映出社區(qū)發(fā)展的水平。（四）、是有一定程度共同性的文化心理和生活方式?；?社區(qū)的共同利益、面臨的共同問題和共同需要，每一個社區(qū)都會形成 共同的生活方式、行為規(guī)范和心理取向。正因為社區(qū)的這些特征，決定了社區(qū)管理的特性及其重要的意 義。所謂社區(qū)管理，主要是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機構(gòu)、團體或組織, 為了維持社區(qū)的正常秩序，促進社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物 質(zhì)和文化活動等特定需要而進行的一系列的自我管理或行政管理活 動。在

3、我國，社區(qū)管理的概念是在我國由傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng) 濟轉(zhuǎn)軌時期，伴隨著改革的不斷深化，社會結(jié)構(gòu)、人們的生活方式、 思想文化以及行為方式等各方面的變化而提出來的。其具體的背景： 一是我國社會發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。即由經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)向社會全面進步的發(fā) 展觀的形成；由國家工業(yè)化轉(zhuǎn)向社會現(xiàn)代化的發(fā)展戰(zhàn)略的確立。二是 市場經(jīng)濟體制改革的深化，對重鑄新型社區(qū)結(jié)構(gòu)，加強社區(qū)管理有著 迫切的需求。三是社會管理體制的轉(zhuǎn)軌和城市管理重心的下移，賦予 了社區(qū)管理以充分的條件。2、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理 委托合同，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋、設(shè)施、場地等進行的統(tǒng)一的、專業(yè) 化的管理活

4、動，并向物業(yè)所有權(quán)人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個方面的因素：一是住宅建設(shè)的 迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進行維修外， 還必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進行專業(yè) 化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。二是 隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而 物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管 理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。三是隨著市場經(jīng)濟體 制的逐步確立，政府對住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不 能適應(yīng)形勢的變化，一個由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)

5、合，由 物業(yè)管理企業(yè)實施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自 我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。四是人民群眾生活 水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管 理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越 多的人所接受。正是因為以上這些因素，決定了物業(yè)管理作為一個新 興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的 沖突。二、當(dāng)前社區(qū)管理與物業(yè)管理的矛盾在我國經(jīng)濟體制改革過程中，隨著住房制度改革的推進，單位房 的逐步減少和社會住宅區(qū)的迅速增加，居民逐漸地由原來的依靠單位 轉(zhuǎn)變?yōu)橐蕾囄飿I(yè)管理，原來的“單位人”也開始向“社區(qū)人”轉(zhuǎn)化。 物

6、業(yè)管理應(yīng)運而生，并迅速成為城市經(jīng)濟中的一個新興產(chǎn)業(yè)。而與此同時，原有的社區(qū)管理模式則屬于政府導(dǎo)向型的管理模 式，它主要是以各街道、社區(qū)居委會為主體，其他社區(qū)組織共同參與 配合下對社區(qū)的公共事務(wù)、社會事務(wù)等進行管理。由于社區(qū)管理與物 業(yè)管理都是對與城市居民日常生活相關(guān)的諸多方面的日常管理，兩者 之間存在著很多共同或相似之處，如地域重合、硬件共享、宗旨和目 標(biāo)相近、管理的人員相近等，而且在相關(guān)的規(guī)定中，社區(qū)管理組織的 某些職責(zé)與物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容有所交叉；又由于傳統(tǒng)體制的慣 性和經(jīng)濟利益的驅(qū)動，兩者經(jīng)常出現(xiàn)很多磨擦和碰撞。以我市為例， 目前實行物業(yè)管理的小區(qū)社區(qū)居委會與物業(yè)管理公司之間普遍存在

7、 著各種各樣的矛盾，如有的社區(qū)居委會想將空置的物業(yè)管理用房作為 社區(qū)活動場所，但物業(yè)管理公司不予支持，雙方矛盾尖銳；創(chuàng)建文明 社區(qū)，社區(qū)居委要物業(yè)公司服從其安排，但相互之間不相隸屬，物業(yè) 公司可以配合也可以不配合。同樣，原有的社區(qū)管理模式屬于自上而 下的管理，政府行為偏多，不利于社區(qū)居民的主動參與意識和民主意 識的培養(yǎng)，而物業(yè)管理的發(fā)展恰恰需要具有這種意識的業(yè)主，因此， 原有的社區(qū)管理模式也往往會給物業(yè)管理的實施帶來種種的障礙。三、如何解決社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的矛盾1、必須正確認(rèn)識社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系。社區(qū)管理是一個大的系統(tǒng)，涉及到文化教育、市容秩序管理、市 政設(shè)施管理、社會治安管理、環(huán)

8、境保護管理、計劃生育管理、流動人 口管理、鄰里關(guān)系以及房屋管理等內(nèi)容。而物業(yè)管理則是對小區(qū)內(nèi)的 房屋、設(shè)備、設(shè)施、場地等進行日常的維護保養(yǎng)，為社區(qū)內(nèi)的居民創(chuàng) 造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、方便的生活和工作環(huán)境。從這個意義上 來說，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包含在社區(qū)管理的內(nèi)容之中。但兩者之間又有著 許多的區(qū)別：首先是實施管理的主體不同。參與社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍 內(nèi)的政府組織、企事業(yè)單位、社團組織和居民委員會等。從我市來看, 社區(qū)管理主要是在街道的組織領(lǐng)導(dǎo)下由社區(qū)居委會來具體實施管理。 而參與物業(yè)管理的主體則是物業(yè)的業(yè)主，以及接受業(yè)主委托的專業(yè)化 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主構(gòu)成的業(yè)主大會行使決策權(quán)，而具體事務(wù)

9、 由物業(yè)管理公司來管理。其次是管理的性質(zhì)不同。社區(qū)管理是國家管理社會生活、群眾管 理社會生活和社會管理社會生活相互交融的基礎(chǔ)性社會管理。具體而 言，社區(qū)管理就是在街道辦事處組織領(lǐng)導(dǎo)下由社區(qū)居委會實際承擔(dān)的 行政性管理以及在街道辦事處、社區(qū)居委會組織下由社區(qū)內(nèi)有關(guān)單位 和居民共同參與的圍繞人的社會生活而實施的管理。政府行為在社區(qū) 管理中起著主導(dǎo)作用，因而社區(qū)管理具有明顯的行政性。而物業(yè)管理 是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化管理，它是在業(yè)主的委托下圍繞“人的居 住環(huán)境”而實施的管理，是一種由現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)實施的完全 市場化、商業(yè)化的活動。第三是管理的內(nèi)容不同。社區(qū)管理與物業(yè)管理在管理內(nèi)容上均具 有綜

10、合性，但綜合性的內(nèi)涵卻不同。社區(qū)管理包括了更為廣泛的內(nèi)容, 不僅包括“人的居住環(huán)境”，而且包括“人的社會生活”的內(nèi)容，如 計劃生育、婚姻家庭、鄰里關(guān)系、衛(wèi)生保健等等。而物業(yè)管理以“人 的居住環(huán)境”的管理為主要內(nèi)容，即以物業(yè)為核心的各類專業(yè)化管理 與服務(wù)內(nèi)容為主，如各類房屋及附屬設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護，物業(yè)環(huán) 境的治安保衛(wèi)、消防管理；淸掃保潔、綠化管理；停車場管理等。在 條件允許的情況下，也開展一些專項服務(wù)和特約服務(wù)。第四是管理資金的來源不同。社區(qū)管理需要配備相應(yīng)的機構(gòu)與人 員，需要在社區(qū)范圍內(nèi)開展工作，因而必須要有充足的資金來源保障。 社區(qū)管理的資金主要依靠政府撥款，同時也可以開辟多元化的資金籌

11、 集渠道，如社區(qū)創(chuàng)收、社會和企事業(yè)單位捐款等。而物業(yè)管理是一種 商業(yè)化的服務(wù)活動，其資金來源主要是業(yè)主所支付的物業(yè)管理服務(wù) 費。也正是由于以上這些不同，決定了在社區(qū)管理過程中物業(yè)管理的 獨立性，任何試圖在現(xiàn)有的社區(qū)行政性管理的框架下消解這種獨立性 的行為都是錯誤的。2、要合理定位街道、社區(qū)居委與物業(yè)管理企業(yè)的職能。對一個社區(qū)來講，管理和服務(wù)的事務(wù)大致可以分為四塊，即行政、 法律、市場和自治。在這四犬塊中，街道、社區(qū)居委主要承擔(dān)行政和 法律職能，對于自治性的事務(wù)，街道、居委要給予引導(dǎo)，發(fā)動居民自 行組織和運作。至于其他事務(wù)則應(yīng)交給物業(yè)管理公司去完成。在職能 的劃分上，街道、居委一定要把握好自身的

12、職能范圍，不能出于自身 利益的考慮而多管、少管或不管。在這種職能劃分的情況下，物業(yè)管理公司其實是一個“局外人”, 它僅僅是一個為業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)；而對于這類企業(yè)的管理權(quán)和監(jiān) 督權(quán)并不屬于街道辦事處或居委會，而應(yīng)屬于工商部門和物業(yè)管理的 主管部門。這類企業(yè)與業(yè)主之間屬純粹的商業(yè)合同關(guān)系，這種合同關(guān) 系并不涉及街道辦事處或居委會。3、要在自覺、自助、自治的原則下積極促進社區(qū)群眾自治組織 的發(fā)育與成熟。由于長期實行計劃經(jīng)濟體制，我國城市居民自我管理的意識和能力相對較弱。從目前我市的情況看，一方面是政府正在大力推進社區(qū) 建設(shè)，致力于社區(qū)整合，以及行政、治安等管理的完善。而另一方面， 隨著物業(yè)管理條例

13、的出臺，物業(yè)管理的進一步規(guī)范化與法制化也 已是必然的趨勢。然而，無論是社區(qū)管理還是物業(yè)管理，其基礎(chǔ)則是 社區(qū)群眾的自治，包括社區(qū)自治組織的建設(shè)和群眾自治能力的培育。 因為，社區(qū)群眾自治水平的提高可以從以下幾個方面來促進社區(qū)管理 和物業(yè)管理工作：首先，可以較容易地對社區(qū)事務(wù)進行決策。例如在物業(yè)管理活動 中，因為物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而產(chǎn)生的各種糾紛，就可以通過業(yè) 主大會這樣的自治組織來解決和決策。其次，可以更好地協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)不同階層之間的關(guān)系。由于目前社 區(qū)成員之間在經(jīng)濟能力、教育程度、宗教信仰以及職業(yè)、年齡、婚姻 狀況等方面往往存在著較大的差異，異質(zhì)化程度比較高，造成了相互 之間在溝通交流上的困

14、難。而良好的群眾自治組織則可以使不同階層 的人群加強溝通和交往，互相幫助，從而有利于社區(qū)的治安和穩(wěn)定。第三，可以通過組織各種類型的活動增強社區(qū)成員的歸屬感。社 區(qū)群眾的自治組織因為來自于社區(qū)居民，對居民情況和社區(qū)資源非常 了解，有條件將居民組織起來，參加各種類型的活動。例如組建各種 類型的俱樂部、社區(qū)的聯(lián)歡活動、捐助活動等，在活動過程中增進社 區(qū)成員的相互了解，培養(yǎng)對于社區(qū)的感情，從而形成家園歸屬感。那么，在社區(qū)自治組織的建設(shè)過程中，政府的作用又如何呢？筆 者認(rèn)為：第一，在社區(qū)自治組織沒有發(fā)育成熟的情況下，政府的各級 基層組織可以通過職能轉(zhuǎn)換和服務(wù)延伸，在某種程度上起到輔助甚或 暫時性替代的作用。在這一過程中，與社區(qū)建設(shè)有關(guān)的政府行為應(yīng)體 現(xiàn)為由管理向服務(wù)、由突出權(quán)力主體向突出義務(wù)主體的方向轉(zhuǎn)變。第 二，在社區(qū)自治組織已經(jīng)建立，但還沒有形成社區(qū)深層自治結(jié)構(gòu)的條 件下，這時，政府的作用主要是幫助和引導(dǎo)，但決不是替代。這種幫 助將促使社區(qū)建設(shè)從環(huán)境設(shè)施的外部推動，逐步進入內(nèi)在的心理建 設(shè)。而政府能夠給予社區(qū)的最大的支持，則是由于政府處于規(guī)劃和調(diào) 控地區(qū)資