當前形式下業(yè)主委員會制度策劃方案

1、當前形式下業(yè)主委員會制度策劃方案業(yè)主委員會是廣大業(yè)主實現(xiàn)自律自治的前提和關鍵，但由于我國業(yè)主委員會發(fā)展較晚，立法不完善，至今還存在著許多缺陷。本文從分析諸如業(yè)主委員會法律地位不明確，組建困難，經(jīng)費難，缺乏對業(yè)主的約束機制，成員多為義務工，缺乏相應的利益保障等缺陷入手，找出其中存在的問題和導致缺憾的原因，并提出相應的對策。一、業(yè)主委員會制度存在的缺陷物業(yè)管理條例盡管實施了近四年，但由于物業(yè)管理在我國起步較晚，有關立法不健全，實踐操作不夠規(guī)范，業(yè)主委員會制度也存在著許多缺陷。(一)業(yè)主委員會的法律地位不明確。物業(yè)管理條例規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構”。而對于業(yè)主委員會的法律地位和性質，條

2、例的定性十分模糊，在學術界和實務界對業(yè)主委員會的法律定位爭議也非常大：第一種觀點認為業(yè)主委員會不應該具有法人資格，不能獨立進行民事活動和承擔民事責任；第二種觀點認為，應由法律賦予業(yè)主委員會社團法人地位，規(guī)定相應的登記制度，使業(yè)主委員會能獨立進行民事活動，獨立承擔民事責任；第三種觀點認為，應借鑒法國、香港等國家和地區(qū)立法，規(guī)定物業(yè)小區(qū)應成立具有法人資格的業(yè)主團體，業(yè)主委員會為業(yè)主團體的常設事務執(zhí)行機構。依據(jù)現(xiàn)行法律，作為業(yè)主權利組織的業(yè)主委員會既不是獨立的法人實體，也不具社團組織的地位，更不能單獨設財務，無名無分使業(yè)主委員會行使權利不可避免地要面對重重阻礙。在日漸增多的房地產(chǎn)糾紛中，業(yè)主委員會作

3、為廣大業(yè)主的維權代表，能否以原告的身份坐在法庭上，法院對此認識不一：有的法院認為，以業(yè)主委員會的名義提起訴訟有違法律規(guī)定，但有的則允許代表起訴，雖然目前在物業(yè)管理實務中人們普遍把業(yè)主委員會作為其他組織來對待，但是從法律責任上分析，業(yè)主委員會委員或者業(yè)主不可能對業(yè)主委員會的行為承擔最終責任。也就是說，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，業(yè)主委員會目前并不具備任何法律主體資格。業(yè)主委員會的性質有待于法律做出規(guī)定。(二)業(yè)主委員會組建困難。當前，成立業(yè)主委員會非常困難，需要聯(lián)合多個機構，經(jīng)過數(shù)道程序，耗費大量時間才能完成。單以北京市朝陽園為例，從業(yè)主第一次去小區(qū)辦咨詢成立管委會到最后獲得備案，用了18個月時間。1.業(yè)

4、主委員會籌辦程序繁瑣，缺乏有效的運行機制。條例第十條規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”。建設部業(yè)主大會規(guī)程第五條規(guī)定：“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作”。這就是說，如果建設單位(包括公有住房出售單位)不參加業(yè)主大會籌備組，業(yè)主大會就不可能成立，也就不可能產(chǎn)生業(yè)主委員會?，F(xiàn)實生活中建設單位和前期物業(yè)管理公司出于利益考慮而不愿意成立業(yè)主大會

5、。首先，籌辦業(yè)主委員會并不能給開發(fā)商帶來任何經(jīng)濟效益，反而要承擔一定的費用；大多數(shù)開發(fā)商都不愿籌辦業(yè)主委員會。其次，籌辦業(yè)主委員會也不能給負責前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司帶來任何經(jīng)濟效益，反而要承擔一定的費用。業(yè)主委員會一旦成立后，如果它與業(yè)主們在前期物業(yè)管理工作過程中有矛盾，就極有可能在業(yè)主委員會成立后被解聘。出于經(jīng)濟利益的驅動，前期物業(yè)管理公司也不會主動籌辦業(yè)主委員會。值得我們注意的是，現(xiàn)今已成立的業(yè)主委員會多數(shù)是由業(yè)主自發(fā)籌辦的。業(yè)主個體對成立業(yè)主委員會的積極性并不高，只有在與開發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司發(fā)生了糾紛且得不到行政管理部門的妥善解決，處于無奈的境地的情況下，才自發(fā)籌辦業(yè)主委員會，來行使自己的合法權利，以求與開發(fā)商或是前期物業(yè)管理公司抗衡。另外條例雖然也規(guī)定了房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對成立業(yè)主委員會具有指導責任，但缺乏考核指標，對