房地產(chǎn)項目定位報告編制指引

1、房地產(chǎn)項目定位報告編制指引 地產(chǎn)項目定位報告編制指引 1.目的 通過市場調(diào)研及分析,確定項目目標(biāo)客戶、發(fā)展主題、產(chǎn)品組合等,指導(dǎo)項目發(fā)展方向,為概念設(shè)計與方案設(shè)計工作的開展供應(yīng)依據(jù)。 2.范圍 適用于對新項目的客戶、產(chǎn)品定位以及產(chǎn)品建議。 3.職責(zé) 3.1營銷策劃部 3.1.1負(fù)責(zé)牽頭各部門參與到報告的編寫工作中來,并主要草擬及編寫項目定位報告。 3.1.2組織項目定位市場調(diào)研工作。 3.1.3調(diào)研記錄的總結(jié)分析、歸檔管理工作。 3.2設(shè)計管理部 3.2.1負(fù)責(zé)協(xié)作項目定位工作進(jìn)行相關(guān)概念設(shè)計。 3.2.2供應(yīng)相關(guān)資料供成本管理部進(jìn)行成本核算。 3.3成本管理部 3.3.1負(fù)責(zé)協(xié)作項目定位工作

2、進(jìn)行相關(guān)成本核算。 3.3.2供應(yīng)相關(guān)資料供財務(wù)管理部進(jìn)行盈利分析。 3.4財務(wù)管理部 3.4.1負(fù)責(zé)協(xié)作項目定位工作進(jìn)行相關(guān)盈利分析。 3.5工程管理部 3.5.1負(fù)責(zé)協(xié)作項目定位工作供應(yīng)可行的工程進(jìn)度支配。 4.經(jīng)辦部門 營銷策劃部 5.參與部門 設(shè)計管理部、成本管理部、財務(wù)管理部、工程管理部 6.方法及過程掌握 6.1項目定位報告的編寫應(yīng)本著實事求是,立足于項目可行性研究報告和市場調(diào)研報告的市場數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,提出可行的方案定位并有所論證;項目定位報告的編寫應(yīng)當(dāng)包括但并不限于下列內(nèi)容: 6.1.1項目概況及市場狀況 本部分內(nèi)容可參考項目可行性研究報告,主要包括: 整體市場樓市狀況:整體市場

3、近3年成長態(tài)勢,需求供給分析,發(fā)展趨勢預(yù)估。 項目所在區(qū)域樓市狀況:區(qū)域市場近3年成長態(tài)勢,需求供給分析,發(fā)展趨勢預(yù)估,所在區(qū)域市場生活狀況、消費能力,可能存在的影響項目銷售的市政配套及相關(guān)政策。 同等檔次樓盤的總體狀況:所占市場份額、總體推售狀況,項目規(guī)模。 項目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù):項目位置、規(guī)模大小、從宏觀市場得出項目的優(yōu)、劣勢以及機(jī)會、威逼點。 6.1.2競爭對手(周邊及同類型物業(yè))調(diào)查 采用各種調(diào)查方法,調(diào)研競爭項目,主要包括: 項目規(guī)模 產(chǎn)品類型及比例 銷售狀況(銷售時間及銷售量) 客戶來源 項目優(yōu)、劣勢分析 從微觀市場得出項目的優(yōu)、劣勢以及機(jī)會、威逼點。 6.1.3客戶定位 6.1.3.

4、1項目swot分析 結(jié)合宏、微觀市場,分析欲開發(fā)項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會及威逼。 6.1.3.2目標(biāo)客戶定位 區(qū)域消費群體及特征調(diào)查 競爭項目消費群特點調(diào)查 客戶定位 目標(biāo)客戶來源 目標(biāo)客戶特征 6.1.3.3目標(biāo)客戶關(guān)心問題 對客戶關(guān)心問題進(jìn)行表述 說明應(yīng)如何滿意客戶需求。 6.2項目定位 6.2.1編寫項目主題定位 6.2.1.1主題形象及發(fā)展理念 6.2.1.2項目功能定位 6.2.1.3檔次定位 6.2.2編寫項目產(chǎn)品定位 6.2.2.1樓型建議及樓型比例 說明發(fā)展高層、小高層、多層、別墅等建議及比例?？蓞⒁娤卤? 產(chǎn)品形式高層小高層多層別墅 樓型比例 注:如樓型單一,如高層建筑,則進(jìn)行

5、相應(yīng)的變化。 6.2.2.2戶型及面積選擇 說明設(shè)計何種戶型(如二房二廳、五房三廳等)、各戶型套數(shù)比例、各戶型面積及面積比例、及原因說明。詳細(xì)可參見下表: 戶型面積范圍(m2)單價(元/m2)總價范圍(萬元)面積所占比例套數(shù)所占套數(shù)比例 一房一廳 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳一衛(wèi) 三房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 頂層復(fù)式 6.2.2.3關(guān)于小區(qū)商業(yè)面積及商業(yè)功能設(shè)置的建議 6.2.2.4配套建議 6.2.2.5交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 6.2.3編寫規(guī)劃設(shè)計建議 6.2.3.1規(guī)劃設(shè)計要求 建議容積率的大小(需結(jié)合設(shè)計部的概念設(shè)計方案及產(chǎn)品形式); 規(guī)劃設(shè)計特點要求 6.2.3.2分期開發(fā)建議 6.2.4編寫項目價格定位 6.2.4.1價格定位 整體均價,項目總銷售收入; 各類產(chǎn)品價格特點及總價掌握 各期價格等。 6.2.4.2項目價格的支持條件 競爭項目的價格及其銷售狀況; 市場客戶所接受的價格; 各種外部因素對價格的影響;(如外部景觀或市政建設(shè)對項目的影響) 各種內(nèi)部因素對價格的影響;(如名牌效應(yīng)、裝修交房等) 整體樓市及區(qū)域房價變化預(yù)估。 7.支持文件 7.1市場調(diào)研指引 7.2市場調(diào)研報告 7.3項目定位報告格