《房產(chǎn)測量規(guī)范》講解釋義PPT

1、11/30/20211房地產(chǎn)面積測算11/30/20212一、房地產(chǎn)測繪概述二、房產(chǎn)面積測算三、用地面積測算四、面積測算的方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計算舉例11/30/202131.房地產(chǎn)測繪的目的2.房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容3.房地產(chǎn)測繪的作用4.房地產(chǎn)測繪的三種圖件5.房地產(chǎn)測繪的特殊性6.房地產(chǎn)面積測算的重要性11/30/202141.房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定（1）房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 1）房屋的建筑面積 2）房屋的使用面積 3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積 4）房屋的共有建筑面積（2）面積測算的要求11/30/20215 2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。 3）邊長以米為單位，取

2、至0.01米；面積以 平方米為單位，最后結(jié)果湊整至0.01平方米。 4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離。11/30/20216（1）計算全部建筑面積的范圍 1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。11/30/2021711/30/20218 2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計算建筑面積。夾層11/30/20219 3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高 在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。11/30/20211011/30/20211111

3、/30/20211211/30/202113 4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。觀光梯11/30/202114 5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。11/30/202115 6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。挑樓全封閉的陽臺11/30/202116 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。11/30/202117 8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有 上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。11/30/2

4、02118 9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。11/30/202119 10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算。地下室半地下室11/30/202120地下室、半地下室相應(yīng)出入口11/30/202121 11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。有柱門廊11/30/20212211/30/202123 12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。11/30/202124 13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 14）依

5、坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。11/30/20212511/30/202126 1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的無柱走廊11/30/202127 2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計算。11/30/202128 3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺1未封閉的陽臺211/30/20212911/30/202130 4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。11/30/202131 5

6、）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。11/30/202132 1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。11/30/202133 2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3）房屋之間無上蓋的架空通廊。無柱雨篷11/30/202134 4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。11/30/202135 5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。11/30/202136 6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。11/30/20213711/30/20

7、2138 7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。11/30/202139 8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 9）獨立煙 囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10） 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。11/30/202140 1.有關(guān)名稱及術(shù)語的含義 （1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其他用途的土地面積。 （2）共用地面積：指兩個以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。11/30/202141 2.用地面積測算的范圍 用地面積以丘為單位進(jìn)行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項地類面積的測算。 3.下列土地不計入丘用地面積11/30

8、/202142 1）無明確使用權(quán) 屬的冷巷、巷道 或間距地。間距地11/30/202143 2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。 3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。 4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。 5）其他按規(guī)定不計入用地的面積。11/30/202144 1.坐標(biāo)解析法（1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計算面積。 式中：S面積，； Xi界址點的縱坐標(biāo)，m； Yi界址點的橫坐標(biāo)，m； n界址點個數(shù)； i界址點序號，按順時針方向順編。)(21)(21111111iiniiiiniiXXYSYYXS或11/30/202145 面積中誤差，

9、； 相應(yīng)等級界址點規(guī)定的點位中差m； 多邊形中對角線長度，m。 Dii1, 1 mjmsniiisDmmj1112,8111/30/20214611/30/202147 2.實地量距法 （1）規(guī)則圖形：根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。 （2）國標(biāo)房產(chǎn)測量規(guī)范對房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級： 一級：(0.02 ) 二級：(0.04 ) 三級：(0.08 ) 注：s為房產(chǎn)面積，。ss0006.0ss002.0ss006.011/30/202148 3.圖解法 圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨立進(jìn)行兩次。 兩

10、次量算面積較差不得超過下式規(guī)定： S=0.0003M 式中：S-兩次量算面積較差, ； S-所量算的面積，； M-圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng) 小于5c。圖上量距應(yīng)量至0.2。S11/30/202149 1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。 11/30/202150計算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽臺2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x

11、9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長度m,面積m2。 11/30/202151 2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照圖中所示尺寸，計算插層的有效建筑面積，并計算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。11/30/202152計算：X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) =

12、 4.16 X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37插層有效建筑面積：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668 X2+65.3758=221.5094單位：長度m，面積m2。11/30/202153 同一房屋、用地有兩個以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆嬎恪?一、共有面積的分?jǐn)傇瓌t 1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進(jìn)行計算分?jǐn)偂?某套(單元)的分

13、攤面積等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偟母魈?單元)建筑面積總和。11/30/202154共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠嬎愎剑篠i = K.SiK = Si si式中：K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；Si-為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；Si-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，m2；Si-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，m2；Si-為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。 11/30/202155 共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)?。但有些面積由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠?，?/p>

14、而亦存在不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 11/30/202156 (1)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。 11/30/202157 (2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?1/30/202158 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括： (1)作為人防工程的地下室、避難室（層）； (2)用作公共休憩、綠化等場所的架空層； (3)大樓內(nèi)的機(jī)動、非機(jī)動車庫； (4)為建筑造型而建，但無實用功能的建筑面積； (5)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，

15、若使用到其他功能的共有建筑面積時，需按其建筑面積比例參與分?jǐn)偂?11/30/202159 1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般可分為三大類 11/30/202160 (1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)的共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。 (2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服務(wù)的共有建筑面積（如為某一功能服務(wù)的專用樓梯間，專用設(shè)備房等）。 (3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務(wù)的共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。 11/30/202161 住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分?jǐn)傁禂?shù)，然后計算房屋各套分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e

16、。 分?jǐn)傁禂?shù) = 本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和 本幢各套內(nèi)建筑面積和 某套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積。11/30/202162 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)?。先根?jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分?jǐn)側(cè)钡墓灿薪ㄖ娣e，得住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，然后將住宅和商業(yè)部分所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?1/30/202163 住宅部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分?jǐn)傆嬎愀魈追课莸姆謹(jǐn)偯娣e。 11/30/202164 商業(yè)部分，將分?jǐn)偟玫酱钡墓灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，得出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。11/30/202165(1)幢共有建筑面積分?jǐn)偞狈謹(jǐn)傁禂?shù)K幢 = 幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和i（幢） 住宅、商業(yè)參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和Si（?。?Si（商）住宅部分得分?jǐn)偯娣es住=K幢 si（?。┥虡I(yè)部分得分