梅州房地產(chǎn)市場初步調(diào)研

1、世聯(lián)地產(chǎn)駐河源項目組整合匯報梅州房地產(chǎn)市場初步調(diào)研梅州房地產(chǎn)市場初步調(diào)研梅州地理位置梅州地理位置u梅州市隸屬中國廣東省，1988年設立。東部與福建省交界，南部與廣東省潮州市、揭陽市、汕尾市毗鄰，西部與廣東省河源市接壤，北部與江西省相連。梅州是中國著名的四鄉(xiāng)“文化之鄉(xiāng)、華僑之鄉(xiāng)、足球之鄉(xiāng)、客家之鄉(xiāng)”，同時還享有“山歌之鄉(xiāng)、金柚之鄉(xiāng)、客家菜之鄉(xiāng)，單叢茶之鄉(xiāng)”美稱，梅州同時又是國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、中國自駕游最佳目的地、中國十大最具安全感城市、中國十佳綠色環(huán)保標志城市、廣東首個宜居城鄉(xiāng)示范城市。梅州市人口分布梅州市人口分布u梅州市面積為1.5925萬平方公里，人口約508萬。梅州轄1區(qū)

2、6縣，代管1縣級市。梅江區(qū)、興寧市、梅縣、大埔縣、豐順縣、五華縣、平遠縣、蕉嶺縣。 u 梅江區(qū)梅江區(qū) 面積 298平方千米，戶籍人口32萬；u 興寧市興寧市 面積2105平方千米，人口118萬；u 梅縣梅縣 面積2755平方千米， 人口61萬；u 大埔縣大埔縣 面積2470平方千米，人口59萬。u 豐順縣豐順縣 面積2710平方千米，人口68萬。u 五華縣五華縣 面積3226平方千米，人口128萬；u 平遠縣平遠縣面積1381平方千米，人口27萬；u 蕉嶺縣蕉嶺縣 面積 960平方千米，人口23萬。梅州市經(jīng)濟情況梅州市經(jīng)濟情況 u2011年梅州全市生產(chǎn)總值733.18億元，比上年增長14.5%

3、，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值147.97億元，同比增長5.9%，拉動GDP增長1.2個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值307.58億元，同比增長20.4%，拉動GDP增長8.4個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值277.63億元，同比增長12.6%，拉動GDP增長4.9個百分點。經(jīng)濟結構進一步調(diào)整，2011年生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)構成為20.2:41.9:37.9,對比“十五”期末的2005年，第一產(chǎn)業(yè)比重下降2.9個百分點,第二、三產(chǎn)業(yè)比重分別上升0.8個百分點和2.1個百分點。民營經(jīng)濟增加值409.38億元，增長15.5%。人均生產(chǎn)總值17226元，增長13.2%。u近些年，梅州發(fā)揮僑鄉(xiāng)優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、勞動力優(yōu)勢，主動承接

4、珠三角及其他發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉移，重點發(fā)展能源、交通、通訊等基礎設施項目，高新技術產(chǎn)業(yè)和技術先進、產(chǎn)品出口型項目，電子零部件制造、原材料加工及基礎工業(yè)項目，農(nóng)業(yè)新技術、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目，房地產(chǎn)、旅游、信息等服務項目。梅州已是一方深具潛力的投資熱土。u隨著梅揭、梅河高速公路相繼通車，梅州與珠三角的空間距離感大大縮短。市委、市政府適時出臺了一系列的招商引資優(yōu)惠政策，竭力優(yōu)化投資環(huán)境，對外來投資者給予更多的優(yōu)惠，使梅州吸引投資的“洼地效應”逐步形成。四年來，梅州市堅持以新型工業(yè)化為核心，以調(diào)整優(yōu)化工業(yè)結構為方向，以打造財源工程、新型工業(yè)化示范基地和城市發(fā)展新區(qū)為目標，通過專業(yè)招商、專題招商、以商招商、

5、園區(qū)招商、中介招商等形式加大招商力度，掀起了一輪又一輪的招商引資熱潮，帶動工業(yè)園區(qū)建設取得了新的突破。很快，不少外遷的企業(yè)回來了，沒到過梅州的外地客商也紛至沓來。梅州的發(fā)展前景梅州的發(fā)展前景梅州區(qū)域的發(fā)展前景梅州區(qū)域的發(fā)展前景區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢u從梅州的區(qū)位來看，梅州又是屬于沿海地帶向內(nèi)陸延伸的次沿海地帶，往北能連接上海、杭州等長三角地區(qū)，往西可以連接廣州、深圳等珠三角地區(qū)，往東可以經(jīng)汕頭港出海，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。u梅州已被列入國家公路運輸樞紐規(guī)劃，構建以高速公路、快速鐵路、機場、水路等為重點的區(qū)域現(xiàn)代化綜合交通運輸體系，推動梅州加速構建閩粵贛三邊的現(xiàn)代化交通樞紐，梅州將一躍成為內(nèi)陸與沿海過渡

6、地帶的次沿海地區(qū)，昔日地處偏僻的區(qū)位劣勢即將變?yōu)檫B結泛珠三角、海峽西岸區(qū)域的獨特區(qū)位優(yōu)勢。u依托未來的交通樞紐優(yōu)勢，有利于梅州打造三條發(fā)展軸：一是構建廣（州）梅（州）發(fā)展軸，即打造梅州承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉移和輻射的主軸；二是構建汕（頭）梅（州）發(fā)展軸，即打造梅州與潮汕地區(qū)實現(xiàn)聯(lián)動發(fā)展和沿海拓展的主軸；三是構建梅（州）贛（州）龍（巖）發(fā)展軸，打造梅州融入海西經(jīng)濟區(qū)發(fā)展和推動閩粵贛合作的主軸梅州區(qū)域的發(fā)展前景梅州區(qū)域的發(fā)展前景交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢u梅州立體交通網(wǎng)絡基本形成，區(qū)內(nèi)交通四通八達。全市公路通車總里程15443公里，其中高速公路252公里，一級公路22公里，二級公路1816.89公里，三級公路和等

7、級路8848.6公里，每百平方公里公路密度75.66公里，公路通車總里程和公路密度均居全省山區(qū)市前列。梅揭、梅河、天汕、環(huán)城高速城東-扶大-三角段、興畬等高速公路全線相繼建成通車，使梅州山區(qū)融入了珠江三角洲的經(jīng)濟快車道，由梅州至深圳只需3個多 小時，至廣州只需4個多小時。 梅州區(qū)域的發(fā)展前景梅州區(qū)域的發(fā)展前景交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢u公路方面，梅揭、梅河、天汕高速城東-廣福段、環(huán)城高速城東-城北-扶大-江南段、興畬高速公路等全線相繼建成通車，使梅州融入珠三角的經(jīng)濟快車道，由梅州至廣州、深圳只需3-3.5個小時。同時，梅龍（梅州-龍巖）高速（梅大高速及其東延線）已開工建設；梅贛（梅州-江西贛州）、梅漳（

8、梅州-福建漳州）高速公路已獲國家立項即將開工建設。五華華陽-梅縣畬江，環(huán)城高速三角-城東段，梅平（梅州-平遠）正在爭取獲得廣東省的立項。每百平方公里公路密度居全省山區(qū)市前列。全市基本實現(xiàn)市到縣1小時交通圈、縣到鎮(zhèn)通三級以上水泥路、行政村村址基本實現(xiàn)通水泥路、300人以上自然村的交通狀況得到極大改善。梅州市2006-2030年公路網(wǎng)規(guī)劃通過市政府審批。梅州被列為“國家公路運輸樞紐城市”。 u航運方面，航道建設和管理維護、港口碼頭建設也得到重視和加強，梅江、汀江航道整治工程全面推進，韓江干流三河壩以下航道整治工作立項前期準備工作已完成。 u鐵路方面，繼廣梅汕鐵路（廣州-梅州-汕頭）和梅坎鐵路（梅州

9、-福建坎市）建成通車并開通了貨運和客運后，杭廣鐵路梅州段（梅州-杭州）、梅瑞（梅州-瑞金）高速鐵路也已通過了預可行性研究報告，這有助于推動梅州加快連接海西經(jīng)濟區(qū)和珠三角、長三角兩大經(jīng)濟圈。目前，廣東省城際軌道項目梅州-惠州高速鐵路被提上議事日程，爭取在2012-2013年內(nèi)動工建設。 u航空方面，境內(nèi)有可起降波音737飛機的梅縣機場，目前正在進行擴建。擴建后將開通至國內(nèi)40多個城市的航班，包括梅州梅州- -高雄的直航包機高雄的直航包機，預計2012年底建成通航。梅州市的發(fā)展前景梅州市的發(fā)展前景旅游資源優(yōu)勢旅游資源優(yōu)勢u梅州市旅游資源u4A級旅游區(qū)及全國農(nóng)業(yè)旅游示范點2個：以茶文化為主題的雁南飛

10、茶田度假村，以展示南藥文化并融合養(yǎng)生保健為主題的雁鳴湖旅游度假村；u國家3A級旅游區(qū)2個：五華縣獨特的溫泉泥浴湯湖熱礦泥山莊，有“丹霞盆景”之稱的平遠五指石風景名勝區(qū)；u全國紅色旅游經(jīng)典景區(qū)1個：葉劍英紀念園；u國家森林公園2個：興寧市神光山國家森林公園，梅縣雁鳴湖國家森林公園；u國家文物保護單位2個：葉劍英元帥故居，丘逢甲故居。u另有24個省級文物保護單位、2個省級風景名勝區(qū)、2個省級旅游度假區(qū)、各類景區(qū)景點55個。 梅州樓盤分布情況梅州樓盤分布情況u梅州樓盤按地域分為三大區(qū)域，新城片區(qū)、江南片區(qū)，江北片區(qū)。新城代表性樓盤有錦發(fā)江畔花都、鉆石花園；江南代表樓盤有客天下圣山湖、帝景灣；江北代表

11、樓盤有梅江碧桂園。u城市中心南移步伐加快，片區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，品牌開發(fā)商爭相進入，客天下、碧桂園、帝景灣乃至興寧的寧江新城等高端大盤，正是因為其出色的規(guī)劃，才獲得了市場的認同，使得無數(shù)梅城的購房者引勁企鵠，也帶動了周圍片區(qū)的發(fā)展 梅州城區(qū)房地產(chǎn)市場板塊劃分及特征梅州城區(qū)房地產(chǎn)市場板塊劃分及特征u當前，梅州市房地產(chǎn)市場可以分為3個板塊：u梅江區(qū)江南片區(qū)：梅江區(qū)江南片區(qū)：云集梅州當?shù)馗叨松鐓^(qū)，交通便利、生活配套成熟，屬于梅州市中心區(qū)域。 u江北新縣城江北新縣城：新縣城，新樓盤規(guī)模及開發(fā)理念逐步發(fā)展，目前江北的熱點區(qū)域。u梅江區(qū)城東片區(qū)梅江區(qū)城東片區(qū)：目前商品房僅梅江碧桂園項目在售。 主要面向城北區(qū)域

12、中低端客戶群體，利用區(qū)域人流量較大的現(xiàn)狀，有望成為城北的又一熱點區(qū)域。u小結：梅州高端客戶以及高端房地產(chǎn)項目主要集中在江南片區(qū)，熱銷項目有小結：梅州高端客戶以及高端房地產(chǎn)項目主要集中在江南片區(qū)，熱銷項目有梅江碧桂園地處江北區(qū)域，其他項目基本都在江南片區(qū)。梅江碧桂園地處江北區(qū)域，其他項目基本都在江南片區(qū)。 梅州各板塊樓盤價格梅州各板塊樓盤價格系列1 3500 4280 6300 3580 3500 5000 5000 5300 7000 6600 6300 7000 6000 4800 2760 4580 6500 5000 6000 5500 4200 6000 5500惠金華庭錦繡豪庭 皇家

13、名典二期 新客家花園越發(fā)園麗映尚城怡雅苑二期中能香榭麗正興歸讀一品帝景灣冠軍中戶型正興水榭云臺 客天下圣山湖1號E區(qū)正興御景東方君匯世家陶然居金港花園客天下圣山湖1號B區(qū)駿豪園正興金碧豪庭正興金碧華府鴻都帝景灣正興金碧豪庭正興金碧華府010002000300040005000600070008000江南片區(qū)樓盤價格江南片區(qū)樓盤價格均價5226元/平米梅州江南片區(qū)樓盤價格明顯較梅州的其他片區(qū)高，這是因為城市南移加速：借助世界客都大道建設為契機， “南擴、北拓、中優(yōu)”規(guī)劃中的南擴規(guī)劃已加快落地。世界客都大道正式通車后，將會拉動城市快速向南發(fā)展。各大地產(chǎn)商進駐（恒大地產(chǎn)欲拍歸讀公園旁的300多畝住宅

14、用地），無疑也是看準了這一契機。 梅州各板塊樓盤價格梅州各板塊樓盤價格系列1 29 33 26 36 31 38 30 26 33 26 41 33 35 28 38 33 24 35 30 43 63 33 38 58 33奮發(fā)苑時代佳園天富新苑 福鼎新城合和花園富達名城怡福名都鴻泰雅居吉隆花園 海泰花園宜居桃源小鎮(zhèn) 新城豪苑 鴻興花園福中福貴和園新貴生活林華景美都 海風名苑 名門世家金富雅園 宜居家園鉆石花園福東園金景灣騰飛華府錦發(fā)江畔花都新都豪庭01000200030004000500060007000新城片區(qū)樓盤價格新城片區(qū)樓盤價格均價3520元/平米系列138003200530038

15、002248嘉應花園2期梅江碧桂園恒基碧水明珠大埔麗水灣華僑城永光園0100020003000400050006000江北及其他其他片區(qū)樓盤價格江北及其他其他片區(qū)樓盤價格均價3669元/平米 各片區(qū)樓盤分析各片區(qū)樓盤分析 梅州樓市情況梅州樓市情況20112011年下半年是梅州市場集中放量期，以年下半年是梅州市場集中放量期，以80-16080-160平平為主，市場有效供給不足的市場局面將不復存在，為主，市場有效供給不足的市場局面將不復存在，競爭更加激烈競爭更加激烈2011年梅州江南片區(qū)可售產(chǎn)品共3000余套；梅江碧桂園、新縣城片區(qū)君城、桃源小鎮(zhèn)、新都豪庭等項目的入市，也極大的增加了市場供應量；2

16、011年梅州市場將將出現(xiàn)供大于求的局面，競爭環(huán)境將更加激烈。2011年梅州江南片區(qū)可售產(chǎn)品量 855+2145=3042套，江北及新縣城新增貨量約1950套20112011年，梅州成交年，梅州成交12451245套，總面積套，總面積19.519.5萬平米，總萬平米，總金額金額10.910.9億元，均價億元，均價55905590元元, ,成交情況慘淡成交情況慘淡梅州市梅州市20112011年商品房成交價格年商品房成交價格1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月東郊3241 2725 5191 3355 3519 3563 3701 3372 3229 江南5676 5690 645

17、0 5912 5514 5705 6517 5747 5764 5372 6792 7887 三角4367 6898 7263 7109 4232 6609 6339 6787 6898 5238 4140 4288 城北5611 20112011商品房商品房成交價成交價梅州預計2012年預計在售的商品房達5500多套項目名稱項目名稱總建面（總建面（) )主力戶型主力戶型面積段（）面積段（）預計預計20122012在售套數(shù)在售套數(shù)客天下B區(qū)140000二至四房73-319425425帝景灣新樓王129588二至五房110-260404404御景東方300000三至四房110-170227227

18、水榭云臺100000二至四房89-105376376歸讀一品140000二至四房90-110453453錦發(fā)君城148000一至四家名典二期84000一至四房64-1100700700香榭麗90942一至四房41-45/80-144418418碧桂園300000洋房88-20088-200約約13001300聯(lián)排220-250220-250雙拼300-350300-350別墅660660總計總計1432530143253055035503梅州樓市情況梅州樓市情況u 20112011年梅州房地產(chǎn)市場的運行情況分析年梅州房地產(chǎn)市場的運行情況分析u一是經(jīng)濟增速回升較快

19、，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理。2011年前三季全市生產(chǎn)總值422.21億元，同比增長12.8%，增速由第一季度的9.1%到前二季度的11.8%,再上升到前三季度的12.8%,呈現(xiàn)逐季走高態(tài)勢，增長速度在全省21個市中排行15位。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值80.12億元，同比增長6.3%，拉動GDP增長1.1個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值176.44億元，同比增長16.9%,拉動GDP增長7.0個百分點，第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)增加值149.60億元,同比增長15.5%，拉動GDP增長5.5個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值165.65億元，同比增長11.3%，拉動GDP增長4.7個百分點，三次產(chǎn)業(yè)結構比由去年同期的19.7:42.2:3

20、8.1調(diào)整為今年的19.0:41.8:39.2，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)比重上升，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理。 u二是房地產(chǎn)市場活躍。1-9月,房地產(chǎn)投資大幅增長129.9%,比全社會固定資產(chǎn)投資增速高112.8個百分點。 近年來梅州房地產(chǎn)市場運行情況近年來梅州房地產(chǎn)市場運行情況 梅州市房地產(chǎn)市場總體分析梅州市房地產(chǎn)市場總體分析u1）廣東省各市房地產(chǎn)市場發(fā)展極其不均衡，差異巨大。從發(fā)達到不發(fā)達排序為：u第一：廣州、佛山、深圳、惠州、東莞、中山，開發(fā)投資完成資金200億元以上；u第二：珠海、江門、清遠、開發(fā)投資完成資金100-200億元；u第三：肇慶、湛江、韶關、陽江開發(fā)投資完成資金50-10

21、0億元；u第四：汕頭、茂名、揭陽開發(fā)投資完成資金30-50億元；u第五：梅州梅州、潮州、云浮、汕尾、河源開發(fā)投資完成資金10-30億元以下。u2）從表中可以看出，投資完成額度較低的地區(qū)，如梅州、潮州、云浮、汕尾等地，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比例遠遠高于深圳、廣州等一線城市。u小結：梅州市房地產(chǎn)市場在廣東省屬于中等偏下水平，同時，較高的增長速小結：梅州市房地產(chǎn)市場在廣東省屬于中等偏下水平，同時，較高的增長速度給梅州市房地產(chǎn)市場帶來一個新的發(fā)展機遇。度給梅州市房地產(chǎn)市場帶來一個新的發(fā)展機遇。u梅州是世辦客都，仍保留著眾多的中華傳統(tǒng)，在居家方面也是如此，譬如說居住面積一定要大、客廳面積一定要大，對教育尤其

22、看重，但隨著原有城市居民、進城人群對品質生活的追求，以及不斷高企的房價、較高的物業(yè)管理費等等，普通老百姓所購買的房子大多在 100120 左右，面積不會太大，因此對室外公共活動的空間需求就有了一定要求，社區(qū)共活動場地就顯得十分重要，例如架空層活動空間、園林廣場等，部分高端樓盤甚至有會所，但在梅州會所有使用功能沒有真正的體現(xiàn)，包括鴻都帝景灣會所。小區(qū)內(nèi)的社區(qū)便利店、茶館、餐廳、診所等底層小商店，也都是滿足所有業(yè)主的日常生活所需必不可少的小配套，此類生活配套的服務范圍多在 500 米左右，基本可以小區(qū)內(nèi)業(yè)主日常所需。u通常在梅州可以看到三種建筑布局：圍合式布局、半圍合式建筑布局、簡單的排列式布局梅州目前多數(shù)的樓盤皆是 2 梯 4 戶、2 梯 6 戶、3 梯 6 戶、甚至是 2 梯 16 戶等塔式設計，很難再見到 2 梯 2 戶、1 梯 2戶。梅州房地產(chǎn)分析梅州房