BTOC電子商務(wù)模式在房地產(chǎn)中介的應(yīng)用

1、1房地產(chǎn)信息化發(fā)展概述21. 1房地產(chǎn)信息化階段21.2房地產(chǎn)屮介企業(yè)電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀22 房地產(chǎn)中介企業(yè)b to c電了商務(wù)模式分析52.1房地產(chǎn)btoc模式概念52.2房地產(chǎn)btoc模式交易的三個階段52.3賣房者和買房者參與房產(chǎn)中介商網(wǎng)上撮合 73 b to c模式下房地產(chǎn)的優(yōu)勢93.1節(jié)省成本，控制信用危機93.2跨區(qū)域的經(jīng)營和管理93.3商業(yè)模式直銷化94分析房地產(chǎn)小介在b to c模式小應(yīng)用而臨的問題 94.1缺乏網(wǎng)絡(luò)互動性與整合性94.2信息化建設(shè)停留在表面現(xiàn)象104.3房地產(chǎn)屮介缺乏電子商務(wù)品牌意識114.4房地產(chǎn)電了商務(wù)安全支付問題無法解決 125房地產(chǎn)電了商務(wù)模式面臨的對策

2、125.1借鑒美國中介經(jīng)驗，實現(xiàn)b to c模式的整合性125.2建設(shè)房地產(chǎn)信息化的至高階段135.3建立形象網(wǎng)站，樹立品牌135.5加強誠信安全建設(shè)，解決支付無法交易難題146 結(jié)論16參考文獻17致謝18btoc電子商務(wù)模式在房地產(chǎn)中介的應(yīng)用1房地產(chǎn)信息化發(fā)展概述1. 1房地產(chǎn)信息化階段隨著中國加入wto,信息時代的變革，電子商務(wù)在房地產(chǎn)的應(yīng)用 越來越廣。結(jié)合成本管理信息化的特點，根據(jù)房地產(chǎn)屮介商信息化 建設(shè)的進程我們總結(jié)出了房地產(chǎn)中介成木管理信息化建設(shè)的四個階 段。111初級階段：取代手工操作、提高工作效率在初級階段，信息化的作用主要體現(xiàn)在取代一部分繁雜的手工操 作上，應(yīng)用的主要對象是各

3、級基層人員，如通過合同臺帳能夠快速 方便地查詢到所有合同的各類信息（不再需要翻箱倒柜地找合同及 其和關(guān)往來業(yè)務(wù)）、口動計算變更比例等。1.1.2中級階段：優(yōu)化流程、改善管理在中級階段，重點通過信息化系統(tǒng)的規(guī)范流程來改善金業(yè)的運 作流程，并不斷通過流程的優(yōu)化來提升企業(yè)的管理水平，這個階段 系統(tǒng)的應(yīng)用對象以各級中層管理人員為主，使各級管理人員充分利 用系統(tǒng)來明確崗位分工、優(yōu)化流程，并進一步提升整個業(yè)務(wù)的運作 效率，如通過制定合理的成木分類來有效提高對付款巾請、付款計 劃、審批和付款流程來控制款項的支付過程。1.1.3高級階段：有效降低成本、創(chuàng)造效益在高級階段，企業(yè)的中高級管理人員可以及時根據(jù)系統(tǒng)中

4、的各 項業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)制定下一步的經(jīng)營策略，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題并適當(dāng)調(diào) 整相關(guān)策略，如通過對變更原因的分析找岀變更頻繁發(fā)生的根源并 采取有效措施嚴(yán)格控制此類變更的反復(fù)出現(xiàn)，通過對房屋銷售動態(tài) 成本的追蹤及時發(fā)現(xiàn)成本控制中的薄弱環(huán)節(jié)并采取有針對性的措施 以降低成本支出。1.1.3至高境界：不戰(zhàn)而勝、遙遙領(lǐng)先這個階段應(yīng)該是信息化建設(shè)的最高境界，在這個階段企業(yè)對系 統(tǒng)屮長期積累的各業(yè)績成本數(shù)據(jù)的深入挖掘和分析，能夠快速準(zhǔn)確 地測算出業(yè)務(wù)的預(yù)期成木狀況，而基于這一基礎(chǔ)的投資決策成功的 概率將大幅度提高，達到了不戰(zhàn)而勝的至高境界。企業(yè)在信息化過 程屮不可能一步登天，必須從初級階段開始一步一個腳印地不斷攀 登，

5、并最終達到信息化的至高境界，明白了這個道理，各種困惑也 就迎刃而解了。12房地產(chǎn)中介企業(yè)電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀1.2.1房地產(chǎn)中介電子商務(wù)概念根據(jù)城帀房地產(chǎn)管理法及城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 的有關(guān)規(guī)定，所謂房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格 評佔、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。房地產(chǎn)咨詢，是指有關(guān)機構(gòu)為房 地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)、政策法規(guī)等方面服務(wù)的 活動。房地產(chǎn)中介，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù) 的活動。也就是有關(guān)機構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋、提供信息、 促成交易的活動。在現(xiàn)實生活中常出現(xiàn)當(dāng)事人對房地產(chǎn)市場行情， 交易對手等不了解，從而不知如何進行交易的情況，而房地產(chǎn)

6、屮介 則恰好滿足了當(dāng)事人的需要。當(dāng)事人可通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)準(zhǔn)確、 及時地了解市場行情、交易對手等情況，積極穩(wěn)妥地進行交易。從 而可知房地產(chǎn)中介電子商務(wù)即在網(wǎng)絡(luò)上完成房地產(chǎn)的一切業(yè)務(wù)流 程。這是房地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢。1.2.2美國房地產(chǎn)中介電子商務(wù)應(yīng)用階段現(xiàn)狀分析中介企業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場的繁榮是相輔相成的，在一些發(fā) 達國家，不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)兒乎都是通過中介進行交易， 所有買房信息都通過中介地產(chǎn)協(xié)會傳送。如果開發(fā)商自己不是房地 產(chǎn)屮介，述要委托中介機構(gòu)來辦理，而自己專心于開發(fā)生產(chǎn)。對于 房地產(chǎn)預(yù)售，則必須通過中介機構(gòu)辦理。以美國為例，房地產(chǎn)交易 有99%是通過中介服務(wù)交易而來，其中信息

7、技術(shù)的應(yīng)用非常廣泛。美國的房地產(chǎn)信息化已處于至高階段，在1997年以來，美國房 地產(chǎn)中介協(xié)會的70多萬名成員中，上網(wǎng)成員的比例已從27%增加 到72%, 90%的經(jīng)紀(jì)人擁有電腦，60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián) 系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過 因特網(wǎng)做成一些生意。在信息技術(shù)應(yīng)用領(lǐng)域，美國的mls “多重上市 服務(wù)”系統(tǒng)這種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數(shù)據(jù)庫解決方案，可以使兒個國家 或一個國家不同區(qū)域的房產(chǎn)屮介可利用mls,專業(yè)軟件以及web形式 進行房屋銷售與房源信息的交流，并通過互聯(lián)網(wǎng)直接管理mls系統(tǒng) 的數(shù)據(jù)庫。信息技術(shù)在美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的應(yīng)用還包扌舌使用 cdrdm

8、式合同，使商業(yè)租賃合同有關(guān)文件規(guī)范化、專業(yè)化；在房 地產(chǎn)評佔業(yè)中，隨著大量低成木房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的出現(xiàn)和發(fā)展，使人 們很容易地收集到與各地區(qū)房地產(chǎn)價格等相關(guān)的評估內(nèi)容，人工智 能計算機化評估使房產(chǎn)評估更為便利。1.2.3中國房地產(chǎn)中介電子商務(wù)應(yīng)用階段現(xiàn)狀分析計世資訊(ccw research)的研究表明：在2006年房地產(chǎn)行業(yè) 信息化投資中，針對碩件的投資為10.5億元，占總投資的56.8%, 比2005年硬件投資增長14.7%。其中軟件投資增長32.7%,規(guī)模達 到6.9億元，占總投資的37%,比2005年上升4個百分點。而服務(wù) 的比例變化不大，占總投資的6.2%?？傄?guī)模達到1. 1億元，比20

9、05 年預(yù)計增長23. 2%。2005規(guī)模2006規(guī)模 t增長率圖1-1 2005年房地產(chǎn)行業(yè)信息化總體投資的結(jié)構(gòu)從圖1-1總體投資的結(jié)構(gòu)可以看出：中國房地產(chǎn)企業(yè)的信息化 整體應(yīng)用水平還處于中級階段，信息化基本處于硬件呢備和網(wǎng)絡(luò)建 設(shè)階段。計世資訊(ccw research )的調(diào)查顯示：接近70%的房地產(chǎn) 企業(yè)有皺件設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用平臺。沒有信息化應(yīng)用的比例非常低， 僅有3.1%。但從系統(tǒng)整合來看，系統(tǒng)和業(yè)務(wù)z間的整合還沒達到高 級階段，房地產(chǎn)企業(yè)占整體比例不足10%。進入高級階段的房地產(chǎn) 企業(yè)僅有不足0.10%的比例。2房地產(chǎn)中介企業(yè)b to c電子商務(wù)模式分析2.1房地產(chǎn)b to c模式概

10、念房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的良好發(fā)展有著舉足輕重 的作用。房地產(chǎn)市場可粗略分成一級市場和二級市場，一級市場一 般指新建商品房的交易市場，二級市場則是二手房的交易市場。一 級市場的參與者主要是房地產(chǎn)開發(fā)商和買房者;二級市場參與者則為 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、賣房者和買房者;這兩級市場都要依賴政府主管的 房地產(chǎn)部門即當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心對交易的全部流程進行監(jiān)控和管 理，涉及到交易過戶等手續(xù)還要得到相關(guān)部門的審批和參與。b to c模式是電子商務(wù)模式中的一種。什么是電子商務(wù)？簡單 地說就是利用網(wǎng)絡(luò)進行的一切商務(wù)活動。房地產(chǎn)中介企業(yè)b2c電了商 務(wù)模式是按交易對象劃分的一種電子商務(wù)模式，即表示房地產(chǎn)機構(gòu)

11、 對消費者的電子商務(wù)，具體是指通過信息網(wǎng)絡(luò)以電子數(shù)據(jù)信息流通 的方式實現(xiàn)企業(yè)或商業(yè)機構(gòu)與消費者之間的各種商務(wù)活動、交易活 動、金融活動和綜合服務(wù)活動，是消費者利用因特網(wǎng)直接參與經(jīng)濟 活動的形式。借助網(wǎng)上交易平臺，可以大大節(jié)省客戶和企業(yè)雙方的 時間和空間，提高交易效率。房地產(chǎn)btoc模式運用十分廣泛，除了 網(wǎng)上購房，b to c房地產(chǎn)電子商務(wù)貫穿于房地產(chǎn)生命周期的整個過 程。如個性化的房地產(chǎn)服務(wù)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷、房屋裝潢等°b toc類 的電子商務(wù)主要面向廣大消費者，這樣就為開發(fā)商以前對傳統(tǒng)媒介 的廣告投入形成了一個有效的銜接，強化了客戶對品牌的忠誠度。 同時該模式有利于房地產(chǎn)中介通過

12、網(wǎng)絡(luò)互動形式來聯(lián)系和培養(yǎng)客戶 群體，傳播有關(guān)信息，掌握和引導(dǎo)消費動向，提供及時有效的商業(yè) 服務(wù)-2.2房地產(chǎn)b to c模式交易的三個階段房地產(chǎn)b to c的交易過程大致分為以下3個階段：交易前、交2甘早斌，2003：電子商務(wù)概論，華中科技大學(xué)出版社，第11頁。 易中、交易后。交易前這一階段主要是指買賣雙方和參與交易各方 在簽約前的準(zhǔn)備活動，包括在internet和各種商務(wù)網(wǎng)絡(luò)上尋找交易機 會，通過交換信息來比較價格和條件、了解各方的貿(mào)易政策、選擇 交易對象等。買方根據(jù)自己要購買的房屋，準(zhǔn)備購款，制定購房計劃，進行 相關(guān)市場調(diào)查和市場分析，反復(fù)進行市場調(diào)查，了解各個賣方地區(qū) 的貿(mào)易政策，反復(fù)修

13、改購房計劃，確定和審批購房計劃，再按計劃 確定購買商品的種類、數(shù)量、規(guī)格、價格、購貨地點和交易方式等, 尤其要利用internet和各種營銷網(wǎng)絡(luò)尋找自己滿意的房屋產(chǎn)品及商 家。賣方根據(jù)口己所銷售的商品，全面進行市場調(diào)查和市場分析， 制定各種銷售策略和銷售方式，了解各個買方地區(qū)的貿(mào)易政策，利 用internet和各種營銷網(wǎng)絡(luò)發(fā)布房屋交易信息，尋找貿(mào)易合作伙伴和 交易機會，擴大貿(mào)易范圍和旗下所占市場的份額。交易中包括交易談判和簽訂合同和辦理交易進行前的手續(xù)等。 交易談判和簽訂合同主要是指買賣雙方利用網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)對所有交 易細節(jié)進行網(wǎng)上談判，將雙方磋商的結(jié)果以文件的形式確定下來， 以電子文件形式簽訂

14、貿(mào)易合同。明確在交易中的權(quán)利、所承擔(dān)的義 務(wù)、對所購買房產(chǎn)類商品的種類、數(shù)量、價格、交貨地點、交貨期、 交易方式和運輸方式、違約和索賠等合同條款，合同雙方可以利用 電子數(shù)據(jù)交換（edi）進行簽約，也可以通過數(shù)字簽字等方式簽約。 辦理交易進行前的手續(xù)主要是指買賣雙方簽訂合同到合同開始履行 z前辦理各種手續(xù)的過程，也是雙方貿(mào)易前交易的準(zhǔn)備過程。交易 中要涉及到有關(guān)各方，還可能要涉及到中介方、銀行金融機構(gòu)、信 用卡公司、商檢系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)等，買賣雙方要利用edi與有關(guān)各 方進行各種電了票據(jù)和電了單證的交換，直到辦理完可以將所購房 屋從賣方按合同規(guī)定開始到所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一切手續(xù)為止。交易后包括交易合同的

15、履行、服務(wù)和索賠等活動。這一階段是 從買賣雙方辦理完所有手續(xù)z后開始的，賣方要進行備貨，銀行和 金融機構(gòu)也按照合同，處理雙方收付款、進行結(jié)算，出具相應(yīng)的銀 行單據(jù)等，直到賣方實收自己所購房屋商品，完成了整個房產(chǎn)交易 過程。索賠是在買賣雙方交易過程中出現(xiàn)違約時，需要進行違約處 理的工作，受損方要向違約方索賠。不同類型的網(wǎng)絡(luò)營銷交易，雖 然都包扌e上述3個階段，但其流轉(zhuǎn)程式是不同的。對于internet商業(yè) 來講，基木上可以歸納為兩種基木的流轉(zhuǎn)程式：網(wǎng)絡(luò)商品直銷的流 轉(zhuǎn)程式和網(wǎng)絡(luò)商品中介交易的流轉(zhuǎn)程式。一般來說，進行房地產(chǎn)btoc交易的步驟如下：房產(chǎn)信息的 收集，通過網(wǎng)絡(luò)信息收集，對于熟悉網(wǎng)絡(luò)的人

16、并不陌生。通過網(wǎng)絡(luò) 收集商業(yè)信息，重點應(yīng)該是要到哪里去尋找有用信息。信息發(fā)布及 客戶支持服務(wù)，信息發(fā)布和客戶支持服務(wù)都是以網(wǎng)上公司的建設(shè)為 基礎(chǔ)的，是通過網(wǎng)上公司站點的建立，了解網(wǎng)上商務(wù)活動的基礎(chǔ)。 宣傳與推廣準(zhǔn)備好之后，最重要的工作就是宣傳推廣自己的公司了， 樹立起公司良好的商業(yè)形象是電子交易的基礎(chǔ)。簽訂合同，在線交 易。這里最重要的是電了銀行的參與，怎樣進行資金的流通和轉(zhuǎn)換, 是網(wǎng)絡(luò)營銷的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。售后服務(wù)金融交易完成后，必須完成房屋 所有權(quán)轉(zhuǎn)移并提供相關(guān)的售后服務(wù)。2.3賣房者和買房者參與房產(chǎn)中介商網(wǎng)上撮合2.3.1系統(tǒng)流程分析圖2-1系統(tǒng)運做流程示意圖圖2-1系統(tǒng)流程作簡要說明：由房地

17、產(chǎn)交易中心招標(biāo)大型房地產(chǎn) 開發(fā)商投資建設(shè)房地產(chǎn)信息平臺（電子商務(wù)網(wǎng)站）；經(jīng)兩者協(xié)商成立 或聘請獨立的技術(shù)公司負責(zé)網(wǎng)站的h常維護；屮小型經(jīng)紀(jì)公司以會 員身份注冊到網(wǎng)站，并按規(guī)定繳納會費，z后取得網(wǎng)站唯一標(biāo)識的 用戶名和密碼；經(jīng)紀(jì)公司先將賣房者的房屋信息登入網(wǎng)站房源信息 數(shù)據(jù)庫，當(dāng)購房者通過互聯(lián)網(wǎng)訪問到該網(wǎng)站上的經(jīng)紀(jì)公司，提出買 房需求后，由經(jīng)紀(jì)公司將其信息登入求購信息數(shù)據(jù)庫；由網(wǎng)站后臺數(shù) 據(jù)庫口動進行供需匹配，向賣房者提供符合條件的房源基本信息；之 后根據(jù)實際情況進行網(wǎng)上洽談和網(wǎng)下看房；購買意向達成后，轉(zhuǎn)入網(wǎng) 站的交易程序，進行后期的交割房款、過戶備案等一系列規(guī)定的過 程，全過程將處于房地產(chǎn)交易

18、中心的監(jiān)控之下；房產(chǎn)交割清楚、手續(xù) 齊備后，由交易屮心監(jiān)控房款、經(jīng)紀(jì)費用等相關(guān)項目的流轉(zhuǎn)，并更 新和關(guān)的數(shù)據(jù)庫信息。該流程中政府的角色定位要活躍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場，必須要扶持 中小型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，幫助他們建立起電子商務(wù)平臺，這一點， 政府部門責(zé)無旁貸。所以，由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心牽頭，建立統(tǒng) 一的本地性強的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站，是一個十分有利的選擇。一方面, 這些屮小型經(jīng)紀(jì)金業(yè)只要繳納一些基本的費用，就可以享受到和大 企業(yè)同等的電了商務(wù)平臺，而且信息和對集中，集體優(yōu)勢更加明顯。 另一方面，本地的房地產(chǎn)交易都在房地產(chǎn)交易中心實現(xiàn)，所以，該 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站屬于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心是最有利于當(dāng)?shù)貙Ψ康?產(chǎn)

19、經(jīng)紀(jì)市場管理的，房地產(chǎn)交易管理部門建立的網(wǎng)絡(luò)平臺，與房地 產(chǎn)開發(fā)公司、經(jīng)紀(jì)公司以及公眾之間，實現(xiàn)資源共享和信息傳遞， 可實現(xiàn)政府管理的口動化、系統(tǒng)化和網(wǎng)絡(luò)化。房地產(chǎn)交易管理部門 雖然不直接參與交易，但可以通過這一平臺對止常的交易秩序進行 監(jiān)督、管理，維護交易雙方利益，公開交易流程；同時還可以對每一 宗交易進行在線監(jiān)控，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的誠信等級及時予以評定， 并定期公布經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的信用等級指數(shù)排名等，使房地產(chǎn)市場信息更 加透明化。3 b to c模式下房地產(chǎn)的優(yōu)勢3.1節(jié)省成本，控制信用危機對房地產(chǎn)屮介而言，更加及時準(zhǔn)確地了解國家有關(guān)經(jīng)濟政策、 人口政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策及各類優(yōu)惠政

20、策。為其 準(zhǔn)確預(yù)測未來房地產(chǎn)帀場需求，確定投資開發(fā)的方向提供了重要依 據(jù)。并可實現(xiàn)跨越城市地域房源信息共享，能直接與開發(fā)商、投資 業(yè)主進行信息溝通，從而更好地發(fā)揮了房地產(chǎn)市場媒介的作用，服 務(wù)更加專業(yè)化。企業(yè)的房地產(chǎn)信息發(fā)布、交易雙方簽訂租賃合同、 購銷合同以及收繳款額、上交表單供房地產(chǎn)管理部門登記備案和請 求房地產(chǎn)管理部門向消費者頒發(fā)房產(chǎn)證書等手續(xù)一氣呵成。效率得 到大幅提高，交易成本大大降低。對購求租客戶而言，可以及時了解房屋價格變動，對需求的決 策可以及時變更，可避免買點和優(yōu)勢概念信息流失。3.2跨區(qū)域的經(jīng)營和管理互連網(wǎng)真正的魅力和發(fā)展前景就在與其提供了超越空間的經(jīng)濟 模式。電了商務(wù)的實

21、現(xiàn)和深化，將使得地產(chǎn)的跨區(qū)域經(jīng)營和管理成 為現(xiàn)實。整個系統(tǒng)的資源共享和協(xié)同運作，將使商業(yè)組織的效率和 利潤最大化。33商業(yè)模式直銷化由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟中房地產(chǎn)企業(yè)架構(gòu)的中間層次作用減弱，行政結(jié) 構(gòu)逐漸漸趨向扁平化。信息化商業(yè)模式，每宗交易或準(zhǔn)買家的訪問 點擊相關(guān)資訊的記錄都會由系統(tǒng)保存下來，這些信息將會由知識管 理和數(shù)字神經(jīng)系統(tǒng)進行處理和分析。4分析房地產(chǎn)中介在b to c模式中應(yīng)用面臨的問題4.1缺乏網(wǎng)絡(luò)互動性與整合性目前，從房地產(chǎn)btoc電子商務(wù)網(wǎng)站的服務(wù)功能上來看，尤其是在客戶服務(wù)方面，創(chuàng)新精神尤為缺乏。大多數(shù)房地產(chǎn)中介企業(yè)b toc電了商務(wù)網(wǎng)站提供相似的服務(wù)功能，由于這樣的網(wǎng)站在服務(wù)功能上缺

22、少新意，其服務(wù)質(zhì)量對顧客來說都是千篇一律：無非是在bbs 上留言、發(fā)送email咨詢、電話咨詢等等。所以導(dǎo)致顧客越來越看 重商品的價格，從而造成btoc電了商務(wù)網(wǎng)站經(jīng)?？看騼r格戰(zhàn)的方 式吸引人氣，這樣一來，我們可想而知，顧客對這樣的btoc電子 商務(wù)網(wǎng)站黏度自然不高，缺乏互動性與個性化客戶服務(wù)的btoc電 了商務(wù)網(wǎng)站對顧客的吸引力不夠，并在培養(yǎng)客戶忠誠度方面并不具 備比較優(yōu)勢。同時由于價格戰(zhàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介企業(yè)不i才i結(jié)，不能 站在整個行業(yè)的角度去考慮利益，整合性也得不到滿足。4.2信息化建設(shè)停留在表面現(xiàn)象房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)的企業(yè)一樣，信息化建設(shè)大都起步于財務(wù)信息化。據(jù)統(tǒng)計，在九十年代后期，

23、大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)基 木完成了財務(wù)信息化建設(shè)，然而，隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā) 展，房地產(chǎn)企業(yè)的信息化投入?yún)s遠遠滯后于其自身的發(fā)展。來自其 它行業(yè)的信息化壓力、來自對客戶的深入精細服務(wù)的需求、來自企 業(yè)木身擴張后的管理需求讓越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)不得不對信 息化建設(shè)投入越來越多的人力、物力。但其信息化的實際效果卻讓 人大失所槊。分析原因，我們發(fā)現(xiàn)：和當(dāng)一部分企業(yè)選擇了一步到位的信息化推進策略，盲目認為自己的企業(yè)已經(jīng)具備了很好的管理基礎(chǔ)，將 信息化建設(shè)定位于為公司所有業(yè)務(wù)服務(wù)的全面信息化，試圖通過所 謂的整體解決方案讓企業(yè)一夜z間“信息化”起來，將信息化功于 一役。結(jié)果導(dǎo)致戰(zhàn)線過長、難以控制

24、，轟轟烈烈開始，狼狽不堪結(jié) 束。這種信息化推進策略將在信息化遭受挫折后，極大地打擊金業(yè) 信息化建設(shè)的積極性，從而讓企業(yè)談“信息化”而色變。除此z外, 更為重要的是很多企業(yè)的信息化實施游離于核心業(yè)務(wù)之外。他們習(xí) 慣性的從辦公自動化（0a）、企業(yè)信息門戶（eip）開始信息化建設(shè)。這 些企業(yè)認為：管理信息化和對容易，對企業(yè)來說，可以在實施過程 中積累經(jīng)驗，逐步深入的進行信息化建設(shè)。話雖不錯，但實際效果 卻恰恰相反。往往這些游離于核心業(yè)務(wù)之外的信息化應(yīng)用即使成功 實施，效果也很不明顯。容易讓企業(yè)感到：信息化不過如此，投入 了大量的精力，也起不了多大作用。甚至在系統(tǒng)出現(xiàn)問題后，而對 信息化產(chǎn)生了恐懼，直

25、至影響了企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門實施信息 化的積極性，使信息化建設(shè)的步伐嚴(yán)重受阻。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，信息化建設(shè)實際上是對企業(yè)管理模式的一 項重大變革，對于這種變革大部分人在初期都保持觀槊態(tài)度，一旦 變革產(chǎn)生的效果不明顯或者遇到問題，便會有很多人站出來反對變 革。因此，企業(yè)信息化建設(shè)初期，讓員工盡快看到信息化所帶來的 明顯效果，是增強企業(yè)信息化建設(shè)信心，提高信息化建設(shè)積極性的 關(guān)鍵。而最能夠體現(xiàn)出信息化效果的便是針對核心業(yè)務(wù)的信息化建 設(shè)。房地產(chǎn)金業(yè)的核心業(yè)務(wù)以金業(yè)的“收入”和“支出”為主線， 以“客戶”和“產(chǎn)品”為對象展開。其“收入”線表現(xiàn)為：以客戶 為中心，包插售樓管理、租賃管理、客戶服務(wù)管理

26、、會員管理等業(yè) 務(wù)。“支出”線表現(xiàn)為：以產(chǎn)品為中心，包括成本管理、采購管理、 招投標(biāo)管理、材料管理、供應(yīng)商管理等業(yè)務(wù)。各層面的業(yè)務(wù)人員每 天大量的時間都花費在核心業(yè)務(wù)的處理上，這其中包括大量繁雜的 手工操作，如填寫認購書/合同、統(tǒng)計銷售數(shù)據(jù)、查詢工程款支付情 況等，通過核心業(yè)務(wù)的信息化可以首先將很多人從繁瑣的手工操作 中解放出來，讓信息化系統(tǒng)幫助他們自動打印認購書/合同、自動統(tǒng) 計最新的銷售數(shù)據(jù)等，為員工的fi常工作帶來最實際的效果。此基 礎(chǔ)上，通過信息化系統(tǒng)來規(guī)范企業(yè)的運作流程，并不斷通過流程的 優(yōu)化來提升企業(yè)的管理水平，使各級管理人員充分利用系統(tǒng)來明確 崗位分工、優(yōu)化流程，使企業(yè)能夠真正從

27、信息化建設(shè)屮得到實際的 冋報，這對企業(yè)進一步加大信息化投入將起到非常重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在信息化建設(shè)過程中一定要把握好信息化建 設(shè)的推進策略，將核心業(yè)務(wù)作為整個企業(yè)信息化的主線進行推進， 通過在核心業(yè)務(wù)的階段性信息化成果，不斷帶動企業(yè)各和關(guān)領(lǐng)域的 信息化建設(shè)，從而逐步實現(xiàn)企業(yè)的整體信息化建設(shè)遠景。43房地產(chǎn)中介缺乏電子商務(wù)品牌意識目前國內(nèi)的房地產(chǎn)中介市場中尚未形成真正強有力的品牌，多 數(shù)的中介公罰還只是處在初期階段，相當(dāng)于美國房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展 的六、七十年代，缺乏系統(tǒng)的管理和持續(xù)的支持，中介市場的不成 熟造成的混亂現(xiàn)象成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大瓶頸。4.4房地產(chǎn)電子商務(wù)安全支付問題無法解決

28、網(wǎng)上大額度的支付必然是房地產(chǎn)發(fā)展的一個趨勢，而房地產(chǎn)電 子商務(wù)的諸多問題中，安全已成為發(fā)展可信賴電子商務(wù)環(huán)境的瓶頸 問題。當(dāng)両房地產(chǎn)電了商務(wù)btoc模式主耍存在以卜問題：1 篡改。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方電了的交易信息在網(wǎng)絡(luò)上傳輸?shù)剡^程中，可能被他人 非法的修改，刪除或重放(指只能使用一次的信息被多次使用)，從 而使信息失去了真實性和完整性。2信息破壞。包括網(wǎng)絡(luò)硬件和軟 件的問題而導(dǎo)致信息傳遞的丟失與謬誤；以及一些惡意程序的破壞 而導(dǎo)致房產(chǎn)信息遭到破壞。3身份識別。如果不進行身份識別，第 三方就有可能假冒交易一方的身份，以破壞交易，敗壞被假冒一方 的聲譽或盜竊被假冒一方的交易成果等。而不進行身份識別，交

29、易 的一方可不為自己的行為負責(zé)任，進行否認，相互欺詐。4信息泄 密。主耍包括兩個方面，即交易雙方進行交易的內(nèi)容被第三方竊取 或交易一方提供給另一方使用的文件被第三方非法使用。由于電子商務(wù)涉及到金融、企業(yè)商家，終端客戶等齊個方而的 利益，它必須采用行z有效的手段來保證電了商務(wù)系統(tǒng)的安全運行。 5房地產(chǎn)電子商務(wù)模式面臨的對策 5.1借鑒美國中介經(jīng)驗，實現(xiàn)b to c模式的整合性mls ( multiple 1 isting service)是源于美國房地產(chǎn)行業(yè)的專 業(yè)術(shù)語，也稱“多重上市服務(wù)”。其核心是通過特定的軟件技術(shù)和 網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的齊個房地產(chǎn)屮介商的所有房源信息形成 一個統(tǒng)一的互通

30、體系。想要租買房屋的客戶只需在房地產(chǎn)機構(gòu)或中 介商的計算機終端上輸入所要租買房屋的特征，就可以查出所有符 合條件的房產(chǎn)，并可以通過網(wǎng)上的電子地圖查看所選房屋的實際位 置，通過網(wǎng)上播放的實地錄相“考察”房產(chǎn)的外觀、環(huán)境及房內(nèi)格 局是否符合門己的喜好。如果這家公司的房源不夠豐富，客戶還可 以通過mls系統(tǒng)，在加入該系統(tǒng)的所有公司的數(shù)據(jù)庫屮查找有關(guān)房 源。若能成交，則參與交易過程中的各家公司按一定的比例分成。 針對此種經(jīng)營方式，目前在美國各大州z間都成立有mls協(xié)會，在歐美等其他發(fā)達國家也頗為流行。mls的最大優(yōu)勢在于“整合性”與“效率性”。所謂整合性，既 是能夠利用mls協(xié)會（聯(lián)盟）的共享利益驅(qū)動

31、力，在一定范圍內(nèi)壟 斷房地產(chǎn)市場的銷售信息源，從而規(guī)避惡性競爭帶來的營銷制約； 而所謂“效率性”，可以理解為購房客戶口育成熟后，能夠隨心的 把握一種高效、保質(zhì)的信息平臺。目前國內(nèi)房地產(chǎn)屮介結(jié)構(gòu)對mls 系統(tǒng)呼聲極高，看到mls能給中介商帶來好處。5.2建設(shè)房地產(chǎn)信息化的至高階段從長遠看，經(jīng)紀(jì)業(yè)信息化的發(fā)展趨勢是信息管理集屮化，業(yè)務(wù) 系統(tǒng)木地化。因為只有信息集中管理才能更易控制且更高效，而業(yè) 務(wù)系統(tǒng)只有本地化才能適應(yīng)各個城市不同的地區(qū)差異。對大多數(shù)人 來說，購買房屋是他們生活屮最大的財政大事。為了買得放心，一 個精明的人事先需要了解詳細的房地產(chǎn)市場信息。如果獲得信息很 難，就會使購買過程變得緩慢

32、，客戶逐漸失去信心。如果能夠解決 這一問題，經(jīng)紀(jì)公司在各方面的業(yè)務(wù)都將提高效率，收入就會增長。 盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)一直是一個低技術(shù)行業(yè)，但高新技術(shù)的使用止在 逐步增多。未來應(yīng)該擴充信息化應(yīng)用的功能。首先，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)應(yīng)與 受理抵押業(yè)務(wù)的公司聯(lián)系起來，了解買家的收入及財產(chǎn)狀況。另外， 還應(yīng)該將有關(guān)商業(yè)和學(xué)校的有關(guān)信息納入系統(tǒng)，使買家對社區(qū)的情 況有更全面的了解。甚至可以對交易歷史數(shù)據(jù)進行比較分析，結(jié)合 市政規(guī)劃以及環(huán)境預(yù)測，為客戶提供高準(zhǔn)確度的購買建議。由于信息化建設(shè)是一項長期的、艱苦的、復(fù)雜的工作，因此,總體來講，國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)信息化建設(shè)工作尚處于起步階段,距離行業(yè)發(fā)展的要求還有一定的差距，需要

33、不斷的努力。建立形象網(wǎng)站,樹立品牌2006年的房地產(chǎn)市場可謂“一波三折”,宏觀調(diào)控政策緊鑼密 鼓的出臺，二手房稅收政策也步步緊跟。營業(yè)稅從二年內(nèi)轉(zhuǎn)手調(diào)整 到五年，二手房交易最低計稅價格的重新規(guī)定以及個稅正式征收的 “隆重登場”等，都在一定程度上增加了交易成本。對此，業(yè)內(nèi)人 士指出，當(dāng)前，京城各房產(chǎn)屮介的日子越來越難過，部分屮小型經(jīng) 紀(jì)公司面臨生存的困境，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)即將開始新一輪洗牌。伴隨著一些實力相對較弱的屮介的淘汰，品牌實力將成為屮介 公司競爭的重要舷碼。胡景暉指出，在當(dāng)前稅收新政的大背景下， 買賣雙方都比較謹(jǐn)慎，在選擇中介公司吋對公司的實力及服務(wù)水平 也有較高的要求。一些缺乏晶牌認知度

34、和實力的公司將會逐漸淡出 市場，而有實力的公司則會通過不斷調(diào)整而成為市場的主導(dǎo)力量。 特別是品牌作為某種產(chǎn)品或服務(wù)的標(biāo)識，不僅會成為中介企業(yè)的一 種無形“有價資產(chǎn)”，也會成為贏得消費者信賴的重要祛碼。而品 牌綜合實力的提升，對中介行業(yè)的發(fā)展及改善中介公司在消費者心 中的形象也將是新的有利契機。針對現(xiàn)實情況，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為，面對稅收 新政，中介公司應(yīng)從多方渠道拓展業(yè)務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升品牌 形象，用專業(yè)的房產(chǎn)顧問，更人性化、更細致、更周到的服務(wù)來決 戰(zhàn)未來市場。因此作為從事房地產(chǎn)電子商務(wù)的屮介企業(yè)，需通過建 設(shè)網(wǎng)站，宣傳企業(yè)形象，介紹開發(fā)商實力和經(jīng)營理念，使客戶對品 牌產(chǎn)生認同

35、。同吋企業(yè)信息要能夠?qū)崟r傳遞，與公眾即吋、互動溝 通，去彌補了傳統(tǒng)媒介的單一性、弱反饋性和不可預(yù)見性。這樣才 能夠越走越遠。55加強誠信安全建設(shè)，解決支付無法交易難題在一般的電子商務(wù)系統(tǒng)屮，不論是采用ssl還是set協(xié)議，一般 都要求買家先付款，商家再發(fā)貨。這樣，買家就會會擔(dān)心收不到房 屋或者在沒有過戶之前出現(xiàn)政府沒收問題。電子商務(wù)的誠信安全沒 有得到解決。根據(jù)電子商務(wù)系統(tǒng)是否解決誠信安全問題，可以把電 子商務(wù)交易分為以下兩種形式：一種是客戶直接與房地產(chǎn)中介在線 支付的電子商務(wù)交易。買家利用已有的計算機通過internet選 定物品，并下電子訂單；房地產(chǎn)屮介接受定單后做出應(yīng)答，告訴 買家的訂單

36、的相關(guān)情況，并約出業(yè)主與買家在線簽定合同；買家 選擇在線付款方式，確認訂單，簽發(fā)付款指令；付款信息經(jīng)過商 業(yè)銀行確認后，賣家得到客戶付款；房地產(chǎn)屮介通知買家購買成 功，并做好過戶等相關(guān)后續(xù)服務(wù)，等待買家付款。這種交易形式是真止意義上在線支付，但沒有解決誠信安全問 題。買家還沒有收到房屋，買家的資金就到了賣家的賬戶。這種交 易形式需要房地產(chǎn)中介與賣家有足夠的誠信，只有當(dāng)客戶感到交易 環(huán)境足夠安全，誠信基木不成為問題時，才會放心的通過采用這種 方式進行網(wǎng)上交易。目前，誠信度較高的大公司的b to c模式的 電子商務(wù)系統(tǒng)一般采用是這種支付形式的進行電子商務(wù)交易。一般 只有那些相互熟悉、了解對方誠信的

37、客戶和商家使用直接在線支付 的交易形式。這一定程度限制了電子商務(wù)的發(fā)展。第二種是買家通過支付屮介與賣家在線支付的電子商務(wù)交易。 買家利用已有的計算機通過internet選定物品，并下電了訂單； 房地產(chǎn)中介商利用網(wǎng)絡(luò)及時通知賣家訂單的相關(guān)情況。讓買家與 賣家在網(wǎng)上取得聯(lián)系。買家選擇通過支付屮介付款方式，并付款 給支付中介；賣家接到支付中介到款通知后與買家簽定合同，并 辦理過戶手續(xù)；買家過戶后，同意付款給賣家與房地產(chǎn)中介商； 賣家收到貨款。這種交易方式客戶不是直接付款給業(yè)主，而是先付款給支付中 介，由支付中介代為安全保管?？蛻羰肇洕M意后，才通知支付中介 支付貨款給業(yè)主，因此買家可以放心的付款。解決

38、了誠信安全問題, 支付中介在交易過程中充當(dāng)值得信賴的第三方并且控制付款流程， 提高了網(wǎng)上交易的安全，有了它，買賣雙方就可以放心的通過支付 中介進行網(wǎng)上交易了。安全的電了商務(wù)系統(tǒng)不僅要解決交易安全，還需要解決誠信安 全，而不能依賴人們對商家的信賴。因此，具有完整的安全解決方 案的電子商務(wù)系統(tǒng)不僅需要前面介紹的安全技術(shù)來解決交易信息安 全、支付安全，而且必須引入支付中介來解決誠信安全問題。這里 要說明的是支付中介不是一種安全技術(shù)，而是一種解決誠信安全的 機制。支付屮介不但負責(zé)資金的安全，同時保證商品的質(zhì)量。因此, 必須由權(quán)威的，可信賴的第三方承擔(dān)。引入支付中介的電子商務(wù)系統(tǒng)，做到了 “貨到付款”與“款到 發(fā)貨”，解決了誠信安全問題。同時通過支付屮介對客戶和商家進 行認證，解決了 ssl協(xié)議中客戶對商家身份沒