石臺縣柏山渡山莊商住綜合樓項目建議書

1、石臺縣柏山渡山莊商住綜合樓項目建議書目 錄第一章 項目概述第二章 項目名稱與選址第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案第四章 項目建設(shè)條件第五章 物料消耗與供應(yīng)第六章 環(huán)境保護第七章 項目建設(shè)周期與日程安排第八章 經(jīng)營管理方式第九章 投資估算第十章 項目經(jīng)營策劃第十一章 效益評價第十二章 結(jié)論附:1、柏山渡山莊規(guī)劃平面布置圖 2、柏山渡山莊鳥瞰圖 3、柏山渡山莊樓型外觀效果圖 4、柏山渡山莊戶型圖18 / 20文檔可自由編輯打印第一章 項目總論一、項目背景今年8月份國務(wù)院召開專題會議，明確指出推進服務(wù)業(yè)的進程是擴大內(nèi)需、增加就業(yè)、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。其中也包括旅游業(yè)如何利用我國地大物博、歷史文化悠久的

2、資源優(yōu)勢，使之成為規(guī)模最大、增長最快和創(chuàng)造就業(yè)機會最多的新興產(chǎn)業(yè)。在這股強勁東風(fēng)鼓舞下，石臺縣緊緊圍繞這一戰(zhàn)略目標(biāo),以"三個突破"為著力點,以"推進三化，建設(shè)三區(qū)"為工作抓手,以"三縱五橫一環(huán)"為建設(shè)主線,按照"不求其大,但求其特"的建設(shè)觀念,凝心聚力,奮力拼搏,逐步把石臺山城建設(shè)成為一個"新、特、巧、精"的宜游宜居、環(huán)境優(yōu)美的旅游縣城。本項目是基于以下幾個方面的背景而提出的。一是國內(nèi)旅游將處在一個持續(xù)增長期，我國人均GDP已突破3萬美元，按照經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)律，開始進入旅游爆發(fā)性增長階段，未來五

3、年到十年旅游業(yè)將處在快速發(fā)展上升期。作為華東地區(qū)自然稟賦最好、旅游資源最佳、生態(tài)旅游最熱的縣份，石臺縣旅游發(fā)展空間不可限量。為此，縣委、縣政府確定了“圍繞旅游建縣城”、努力將石臺縣城打造成“詩河繞城、組團格局、環(huán)境優(yōu)美、宜游宜居” 的靚麗山城，目前，17項縣城重點工程項目建設(shè)正有序推進，6條特色街市基本建成，石臺茶城的建設(shè)和秋浦河城區(qū)段的治理使城東新區(qū)框架已基本拉開。二是生態(tài)旅游不斷升溫，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化生活和現(xiàn)代化節(jié)奏對人的壓力越來越大，尤其是科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，城市化水平的提高和環(huán)境污染的加劇，使得人們在現(xiàn)代生活中異化程度越來越高，亞健康人群越來越多，“回歸自然，返樸歸真”的愿望

4、越來越強，對生態(tài)環(huán)境、綠色旅游產(chǎn)品的追求與日俱增，石臺縣自然生態(tài)旅游的品牌魅力將會光芒四射，石臺旅游縣城建設(shè)將會引來眾多成功人士來此投資興業(yè)、休閑度假和居住發(fā)展。三是安徽省重點打造大皖南國際旅游文化示范區(qū)，2009年省政府提出“著力打造皖南文化示范區(qū)，加快建設(shè)吸引力更強的世界旅游園地”，并將進一步加大旅游綜合交通等基礎(chǔ)設(shè)施和賓館酒店等旅游接待設(shè)施建設(shè)，這為石臺旅游縣城的發(fā)展提供了新的機遇。四是池州市確立了“旅游興市”“生態(tài)立市”的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，并將池州城建設(shè)成為全市旅游產(chǎn)業(yè)的集聚中心，旅游服務(wù)中心，游客集散中心，這將為石臺縣旅游發(fā)展提供重要依托和良好的外部環(huán)境。五是石臺縣委、縣政府高度重視旅游

5、業(yè)的發(fā)展。先后出臺關(guān)于進一步加快旅游突破的決定、石臺縣旅游資源管理暫行的辦法、關(guān)于加快推進旅游產(chǎn)業(yè)化的實施意見等一系列文件，目前全縣范圍內(nèi)形成“人人議旅游，個個做旅游”的良好氛圍，良好的政治、經(jīng)濟、社會環(huán)境也為石臺旅游縣城的建設(shè)創(chuàng)造了堅實的基礎(chǔ)。由于諸多歷史原因，石臺縣旅游開發(fā)起點較低、產(chǎn)品雷同，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后。以旅游“吃、住、行、游、樂、購”的六要素中的“住”元素為例，石臺縣近年入境游客量年突破150萬人次，旅游高峰期，日游客量達到5000至7000人次，而全縣大小賓館日容納量只能在3000人次，大部分游客只能前往池州、安慶住宿，“住”的元素存在著嚴(yán)重脫節(jié)，尤其是一些中產(chǎn)階層中的老板們在商

6、場上緊張忙碌后很想在環(huán)境宜人的“家中”休閑療養(yǎng)。本項目21幢高檔商住綜合樓的建設(shè)，正是基于上述情況而萌發(fā)的。二、項目概況1、建設(shè)地點：石臺縣橫渡鎮(zhèn)香口村柏山渡村民組后山。2、地塊情況：位于石臺縣城東，柏山渡村民組后山山腳地12畝，用地性質(zhì)為商貿(mào)綜合用地。3、建設(shè)單位概況：石臺縣柏山渡山莊有限公司是一家新成立的股份合作制企業(yè)，股東有本縣的成功人士，也有來自浙江的企業(yè)家，其中項目主要發(fā)起人嚴(yán)躍華系浙江省東陽市人，現(xiàn)年48歲，九年前看準(zhǔn)石臺縣的小水電行業(yè)的發(fā)展前景，融資建設(shè)了仙寓鎮(zhèn)市里電站二級站，運營以來其經(jīng)濟效益和社會效益逐年提升，受到小水電行業(yè)主管部門和當(dāng)?shù)卣?、百姓的一致好評。項目牽頭合伙人汪

7、長清，現(xiàn)年35歲，系仁里鎮(zhèn)中街社區(qū)居民，有著多年的經(jīng)商經(jīng)歷，積累了較為豐厚的原始資本。項目合伙人嚴(yán)小江(嚴(yán)躍華胞弟)，現(xiàn)年43歲，系浙江省東陽市華普電器有限公司法人代表，該企業(yè)年產(chǎn)值8000萬元，利稅1500余萬元。今年，他們幾位有識之士根據(jù)國家關(guān)于大力發(fā)展服務(wù)業(yè)的精神，結(jié)合石臺縣城區(qū)東擴、新區(qū)框架拉開、旅游業(yè)蓄勢待發(fā)的良好契機，決意融資建設(shè)柏山渡山莊高檔商住綜合樓項目，項目建成后對于擴大內(nèi)需，增加消費、緩解石臺縣城高檔住宅和旅游休閑度假住居困難的局面將起到積極的促進作用。4、項目建設(shè)內(nèi)容以及主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（一期）項目總占地面積7731.14建筑面積340380/戶21戶一般占地面積7713

8、.14建筑物占地面積2808項目建設(shè)總面積8600容積量1.12項目總戶數(shù)21戶建筑密度36%商業(yè)用房面積618綠化率42%5、項目編制依據(jù)與原則本項目在依據(jù)國家政策法規(guī)和國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范前提下，按照石臺縣縣城建設(shè)發(fā)展規(guī)劃和石臺縣旅游總體規(guī)劃等地方法規(guī)而編制。項目編制原則：一是立足為新城區(qū)建設(shè)服務(wù)的原則；二是為旅游業(yè)服務(wù)的原則；三是立足項目帶動的原則；四是立足節(jié)約土地、因地制宜的原則。6、項目主題名稱與總投資本項目開發(fā)建設(shè)主題名稱為柏山渡山莊商住綜合樓，總建筑面積8600，總投資1890萬元，由石臺縣柏山渡山莊有限公司投入全部建設(shè)資金。第二章 項目名稱和選址一、項目名稱：石臺縣柏山渡山莊商住綜合樓

9、二、地理位置：該項目位于石臺縣城東2公里，橫渡鎮(zhèn)香口村柏山渡村民組后山。山莊建筑群在此地塊建設(shè)呈現(xiàn)出五大優(yōu)勢：一是風(fēng)水寶地：山莊建筑依山傍水，后靠青山，面臨碧水秋浦河。按照山水“五?！饼堈?、穴的、砂秀、水抱、向吉的原則，此乃風(fēng)水寶地。柏山渡后山山勢綿延似龍神大貴謂之真龍；山腳下房舍正處在穴的，穴的周圍山巒秀美，謂之砂秀，水從青龍方緩緩流出謂之水抱，主山面朝朱雀方位，穴左的青山上方山頂秀麗高聳，穴右的白虎山山勢緩而柔順是謂向吉。自古以來，皖南一帶村落房舍都講究靠山臨水的風(fēng)俗，因為房舍村落所處位置呈藏風(fēng)納氣格局，上合天德，下接地氣，天地人和諧相處，方能生生不息，人興財旺。二是療養(yǎng)勝地。從生態(tài)學(xué)的角

10、度看這里山水所營造的微型山地小環(huán)境的人類生存空間，不僅可以藏風(fēng)納氣，同時也適合人類生活和動植物生長。這里空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，森林茂密，鳥語花香，方圓百公里范圍內(nèi)無工業(yè)污染，是都市忙碌的人群最理想的休閑養(yǎng)生之地。三是交通便捷。山莊商住樓群離石臺縣城主城區(qū)僅2公里之遙，緊依新城區(qū)；距S325省道僅20米，距即將興建的石臺縣長途汽車站和農(nóng)村班車客運站僅一步之隔；距沿江高速、合銅黃高速入口處分別為40公里、70公里；離長江碼頭、銅九鐵路均分別為70公里、40公里；距國家一級口岸的安慶和貴池、安慶機場以及在建的九華山機場、滬宜輕軌均一個小時里程。四是動靜自如。山莊建成后，小區(qū)環(huán)境集山、水、林、石、花、草

11、于一體，沒有噪音，吃住行游樂購“六要素”由自己做主，悠閑自在，溫馨安靜。若感覺到寂寞，只須步行百米，就可進入在建的石臺茶城，那里有客運站、商城、茶樓、酒樓、KTV等服務(wù)場所，人流、物流、信息流穿流不息，也可乘坐公交車去主城區(qū)逛街賞景、購物休閑。五是旅游方便。本項目地理位置處于大皖南旅游區(qū)的中心節(jié)點，離黃山、九華山、太平湖都在70100公里路程，離石臺縣牯牛降、仙寓山、怪潭、蓬萊仙洞、秋浦漁村等主要風(fēng)景區(qū)最多只有30公里路程，可以說在這里住居便于游山玩水、放松自我、休心養(yǎng)性。三、項目占地面積：柏山渡山莊建設(shè)分二期實施，本項目為第一期，占地面積12畝。四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為山腳地，零星

12、作物有茶葉、蔬菜、小竹子。第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案一、項目建設(shè)內(nèi)容該項目建設(shè)內(nèi)容為低密度高檔住宅項目及配套設(shè)施等。二、一期工程初步規(guī)劃設(shè)計方案1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：項目總占地面積7731.14m22、總建筑面積：8600 m23、建筑物占地面積：2808 m24、配套公建建筑：618 m25、居住總戶數(shù)：21戶6、建筑密度：36%7、綠化率：42%三、項目規(guī)劃設(shè)計特色1、規(guī)劃設(shè)計：規(guī)劃設(shè)計擬聘請池州市天翔建筑設(shè)計事務(wù)所，按照地理條件做好規(guī)劃設(shè)計，繼承和發(fā)揚徽派建筑風(fēng)格，力求吸收當(dāng)今國際先進的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)徽派風(fēng)情和時代特色，與周圍環(huán)境和其它建筑群渾然一體。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的

13、各項使用要求，同時也必須適合石臺縣城總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。2、設(shè)施、設(shè)備、材料：本項目建設(shè)將充分引入國家先進的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，引進先進的設(shè)備、設(shè)施和新型節(jié)能環(huán)保建筑材料。3、綠化：本項目力求在項目區(qū)周圍改造建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住山莊的客戶創(chuàng)造綠色優(yōu)雅、舒適安逸的居住氛圍。第四章 項目建設(shè)條件一、地理條件：柏山渡山莊商住綜合樓依托柏山渡后山，面臨“詩之河”美譽的長江一級干流秋浦河，與在建的安徽省863建設(shè)項目、華東第一茶市的石臺茶城以及規(guī)劃中的長途汽車站和農(nóng)村班車車站僅百米之遙，處于皖南大旅游示范區(qū)的中心節(jié)點，其地理位置十分優(yōu)越，條件得天獨厚。二、市政

14、條件石臺縣縣城建設(shè)和秋浦河城區(qū)段的治理工程正如日中天，如火如荼，本項目建設(shè)屬縣城建設(shè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，因此該項目所需水、電、交通、通訊等設(shè)施將會同步得到確保和改善。第五章 物料消耗與供應(yīng)一、建筑材料按照規(guī)劃設(shè)計的建筑內(nèi)容，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其所消耗材料主要為鋼材、水泥、木材、砌塊磚等，將按設(shè)計圖紙和節(jié)能環(huán)保要求按質(zhì)按量采購。二、主要設(shè)備根據(jù)本項目主題建筑內(nèi)容及配套設(shè)施，設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進實用設(shè)備、設(shè)施，其所需主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車場地、通訊電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。三、水、電、氣、熱供應(yīng)1、秋浦河水質(zhì)優(yōu)良，且與別墅群僅百米之遙，投資

15、建設(shè)自來水泵站、蓄水池，自供小區(qū)用水。2、項目區(qū)所在地電力供應(yīng)充足。3、液化氣供應(yīng)點能夠保障；4、按照戶型安裝太陽能，以供應(yīng)熱水洗浴。第六章 環(huán)境保護按照國家環(huán)境保護局“建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法”，本項目將不折不扣地貫徹實施。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護措施，嚴(yán)格遵守國家環(huán)境保護法規(guī)。其具體措施如下：1、污水：生活污水經(jīng)化糞池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。污水排水將嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集中轉(zhuǎn)

16、，專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒車運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠處理。3、噪音：噪音污染源主要是過路車輛的喇叭、發(fā)動機上坡聲音，擬采取沿路建造商住門面予以間隔消聲。各住戶排風(fēng)機的少量噪音擬優(yōu)先選擇低噪音設(shè)備。4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，將采取合理有效措施如車庫容量適中，建筑物周邊植樹等以減少污染影響。第七章 項目建設(shè)周期與日程安排石臺縣柏山渡山莊建設(shè)項目分三期實施，本項目商住綜合樓建設(shè)項目為第一期（以下簡稱“該項目”），其總建筑面積8600 m2，預(yù)計建設(shè)周期為15個月，即從2010年12月到2012年5月為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進度為：1、2010年11月至201

17、1年元月底完成前期準(zhǔn)備工作：主要包括：項目申請，協(xié)議簽訂，規(guī)劃設(shè)計，施工圖設(shè)計，七通一平，工程招投標(biāo)等。2、2011年2月至2012年5月為14個月的施工工期并于2012年6月底前通過竣工驗收。第八章 經(jīng)營管理模式1、該項目擬采用目前普遍實行的建設(shè)工程管理模式，按照國家通用建設(shè)施工條款，實行招投標(biāo)。2、該項目建成后將吸收國內(nèi)外的先進管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理，將以現(xiàn)代化的設(shè)施，完善的服務(wù)，使其成為石臺縣具有一流管理水平的高檔住宅小區(qū)。第九章 投資估算一、成本構(gòu)成1、土地費用2、項目規(guī)劃設(shè)計費用3、勘測監(jiān)理費用4、建筑安裝費用5、基礎(chǔ)設(shè)施費用6、經(jīng)營管理費用 7、其它不

18、可預(yù)見費二、成本測算1890萬元人民幣（其中固定成本1650萬元，經(jīng)營成本240萬元）1、征用山腳地12畝需投入300萬元，包括土地出讓金、拆遷補償費、小城鎮(zhèn)建設(shè)費、稅收等。2、項目規(guī)劃設(shè)計費50萬元包括項目申報、規(guī)劃、設(shè)計等前期費用等。3、勘測監(jiān)理費用20萬元包括勘測費、監(jiān)理費、質(zhì)監(jiān)費、可研方案咨詢費、證照費等。4、建安費及基礎(chǔ)配套設(shè)施1190萬元A、該項目總建筑面積8600 m2（其中21幢別墅，商業(yè)用房面積618 m2，以及物業(yè)管理辦公室、庫房，按1100元/ m2的實際造價計算，約950萬元；B 、水電路等基礎(chǔ)設(shè)施140萬元；C 、環(huán)衛(wèi)設(shè)施垃圾箱筒、清運車輛以及綠化苗木、美化、亮化40

19、萬元；D、電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)40萬元；E、其它費用20萬元6、稅收及經(jīng)營管理費用240萬元7、不可預(yù)見費90萬元。經(jīng)營管理成本中含銷售費用、管理費和財務(wù)費用按銷售額2%或固定成本5%計算。第十章 項目經(jīng)營策劃一、本項目樓盤市場需求分析：隨著居民收入的不不斷增加，幾年前還只能是少數(shù)富豪才能享受的高檔商住綜合樓，如今已逐漸成為中高收入家庭的所追求向往的住宅消費品。目前高檔商住綜合樓市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，外籍購買群體排除外，國內(nèi)購買群體亦日漸增加，主要分為以下幾個層次：1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)的精英，他們積累了大量的財富，追求生活的品位和質(zhì)量，改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境

20、優(yōu)美的花園式獨立高級住宅。2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構(gòu)成城市的中產(chǎn)階級，二次置業(yè)時多數(shù)會選擇物業(yè)檔次高、形象好，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的親近自然又具有良好人文環(huán)境的舒適型高檔商住綜合樓。3、私營企業(yè)業(yè)主國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需求，也將成為中高檔商住綜合樓的購買者。二、項目市場走向目前影響中高檔商住綜合樓項目最大因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“中高檔商住綜合樓項目”本身因素看，影響項目市場和

21、價格的最大主要因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點等。而該項目地理位置完全具備上述條件。從近期國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的情況看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外還有整體規(guī)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。1、絕佳地理位置。項目地處石臺茶城和長途汽車客運站以及農(nóng)村班車車站之后僅200米，緊挨S325省道。樓群后山群山綿延。面臨秋浦河，是塊風(fēng)水寶地。并且項目建設(shè)地是石臺縣以及皖南地旅游景點的中心節(jié)點?！鞍厣蕉伞眮須v是古棧道和古渡口的結(jié)合部，李白等古代文人曾涉足于此，充滿著人文神韻。2、建筑設(shè)計柏山渡山莊的整體規(guī)劃設(shè)計，本項目投資人已與當(dāng)?shù)卣?、建設(shè)部門、設(shè)計單位等幾經(jīng)磨合，擬分二期實施(本項目為第一期工程)，整個設(shè)計與地塊、景觀相聯(lián)體，目標(biāo)是建設(shè)成為石臺縣城東城區(qū)標(biāo)志性的TOWNHOUSE（高檔商住樓）建筑。3、戶型設(shè)計多種戶型適宜不同需要，21戶建筑面積每戶在360m2400m2之間，采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工作房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。4、室內(nèi)智能設(shè)施先進充分引入智能化概念，綜合分布入戶