上海明泉企業(yè)集團信貸風險評估的報告

1、上海明泉企業(yè)集團（即王云關聯(lián)企業(yè)集團）信貸風險評估報告 中國建設銀行股份有限公司上海市分行二O一O年四月二十一日目 錄一、 集團企業(yè)歷史沿革及概況二、 集團企業(yè)關聯(lián)關系三、 集團企業(yè)法人治理結構四、 集團企業(yè)涉及的主要行業(yè)及業(yè)務經營情況分析五、 集團企業(yè)財務狀況分析六、 集團企業(yè)授信情況分析七、 集團企業(yè)的其他重要事項八、 總結上海名泉企業(yè)（集團）有限公司實際控制人為王云，出于謹慎性原則，及與客戶在我行的集團授信口徑一致性原則，本報告將以王云關聯(lián)企業(yè)集團為分析對象。一、集團企業(yè)歷史沿革及概況（一）集團歷史沿革王云關聯(lián)企業(yè)主要有：上海名泉企業(yè)（集團）有限公司、上海隆源資產經營有限公司、上海銀七星

2、名泉置業(yè)有限公司。1、上海明泉企業(yè)（集團）有限公司歷史沿革l 上海明泉企業(yè)（集團）有限公司，原名上海明泉房地產開發(fā)有限公司，成立于1994年12月29日，成立之初注冊資金1500萬元人民幣，股東結構為：上海隆源實業(yè)發(fā)展有限公司（占比90%）和上海七寶房地產公司（占比10%）。l 1999年8月，自然人王云和上海明泉物業(yè)管理發(fā)展有限公司分別出資3000萬元、500萬元，對公司增資至5000萬元（原股東出資額不變）。增資后股東結構為：王云（占比60%）、上海隆源實業(yè)發(fā)展有限公司（占比27%）、上海明泉物業(yè)管理發(fā)展有限公司（占比10%）、上海七寶房地產公司（占比3%）。l 2004年4月，上海明泉物

3、業(yè)管理發(fā)展有限公司和上海七寶房地產公司將其擁有的共13%股權全部轉讓給上海隆源實業(yè)發(fā)展有限公司。轉讓后股東結構為：王云（占比60%）、上海隆源實業(yè)發(fā)展有限公司（占比40%）。l 2004年10月，上海隆源實業(yè)發(fā)展有限公司將其擁有的40%股權（2000萬元）分別轉讓給自然人王云（1000萬元）和自然人李濤（1000萬元）。轉讓后股東結構為：王云（占比80%）、李濤（占比20%）。l 2006年10月17日，根據股東會決議及修改后的章程規(guī)定，上海明泉房地產開發(fā)有限公司更名為上海明泉（集團）有限公司，組織類別為私營有限責任公司，產權交易明晰。2、上海隆源資產經營有限公司l 2002年5月，上海明泉企

4、業(yè)（集團）有限公司和李濤（王云妻子）共同出資組建了上海隆源資產經營有限公司。上海隆源資產經營有限公司注冊資本3500萬元，股權結構為：上海明泉企業(yè)（集團）有限公司（占比90）、李濤（占比10）。l 2005年5月，上海明泉企業(yè)（集團）有限公司將其所持的90股份全部轉讓給王云，同時李濤以實物對公司增資2300萬元，公司注冊資本達到5800萬元。股權轉讓及增資后，公司股權結構變更為：王云出資3150萬元（占比54.31）、李濤出資2650萬元（占比45.69）。公司組織類別為私營有限責任公司，產權交易明晰。3、上海銀七星名泉置業(yè)有限公司2008年2月，上海名泉企業(yè)（集團）有限公司和上海大順北海道滑

5、雪有限公司分別出資500萬元組建了上海銀七星名泉置業(yè)有限公司，公司注冊資本1000萬元。（二）集團概況1、上海明泉（集團）有限公司成立于1994年12月29日，由上海市工商行政管理局批準注冊，注冊號：31。公司注冊資本：人民幣伍仟萬元。法定代表人：王云。公司類型：有限責任公司（國內合資）。住所：上海市閔行區(qū)金匯南路88號，經營范圍：房地產開發(fā)經營，室內外裝潢，水電安裝，建材銷售，實業(yè)投資。公司為國家建設部壹級房地產開發(fā)資質企業(yè)，是上海市房地產十大民營企業(yè)之一，上海市房地產企業(yè)協(xié)會常務理事單位，并先后被評為“上海房地產企業(yè)50強”、“中國房地產企業(yè)200強”。公司堅持以“凝聚東方神韻，構筑人居經

6、典”為企業(yè)使命，逐步確立了“東方神韻”地產文化理念，不斷加大品牌建設力度，已形成了清晰的品牌定位和價值導向，并打造出具有相當社會知名度的“明泉”地產品牌。公司開發(fā)的項目包括：明泉花園別墅、明泉大酒店、錦繡江南家園，重慶星河城等，其中“錦繡江南家園”曾榮獲“全國新世紀人居經典綜合大獎”、“上海市十大典型新都市住宅樓盤”、2004年“上海最受歡迎樓盤綜合金獎”等多項榮譽。目前正在開發(fā)“明泉江南苑二期”等項目。2008年，公司實現銷售收入5480萬元、凈利潤356萬元；2009年，公司實現銷售收入9642萬元、凈利潤為932萬元，經營狀況較好。2、上海隆源資產經營有限公司成立于2002年5月，注冊資

7、金5800萬元，實際控制人為王云。公司主營建筑材料的批發(fā)，屬于建材批發(fā)行業(yè)。公司90%的產品銷售給上海名泉企業(yè)（集團）有限公司及其下屬公司。公司2008年實現銷售收入2593萬元、凈利潤1456萬元；2009年實現銷售收入3289萬元、凈利潤2013萬元，經營狀況較好，財務結構較合理。3、上海銀七星名泉置業(yè)有限公司成立于2008年2月，注冊資金1000萬元，上海名泉企業(yè)（集團）有限公司和上海大順北海道滑雪有限公司各持股50%，實際控制人為王云。公司是為開發(fā)建設銀七星室內滑雪場裙樓改建工程項目而成立的項目公司。二、集團企業(yè)關聯(lián)關系 （一）集團關系樹80% 王 云 54.31%上海隆源資產經營有限

8、公司上海明泉企業(yè)（集團）有限公司上海銀七星名泉置業(yè)有限公司李 濤 50%20% 45.69%重慶盛聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司 50%上海浩元實業(yè)有限公司90%上海明浩房地產開發(fā)有限公司70%連云港名泉房地產開發(fā)有限公司90%（二）集團實際控制人集團實際控制人為王云。王云，男，1964年出生，MBA。1994年創(chuàng)立公司至今，有多年企業(yè)管理經驗。現任上海市四川商會會長。曾榮獲上海市實事功臣，首屆上海房地產優(yōu)秀青年企業(yè)家，上海房地產界“十大企業(yè)家”等榮譽。先后主持開發(fā)過明泉花園別墅、明泉大酒店、錦繡江南家園等項目。其經營穩(wěn)健，在同行業(yè)和社會上具有較高知名度和聲譽。三、集團企業(yè)法人治理結構王云所投資的企業(yè)均依

9、法設立，制定有規(guī)范的公司章程，具有科學的公司組織架構和治理結構。王云對各企業(yè)的經營、財務控制能力很強，權力制衡機制實施效果較好。各公司均設董事會和監(jiān)事會。四、集團企業(yè)涉及的主要行業(yè)及業(yè)務經營情況分析集團在國內投資的企業(yè)主要從事房地產開發(fā)經營，具體分為兩大板塊：房地產開發(fā)經營和建筑材料經營（一）房地產開發(fā)經營核心企業(yè)為上海明泉企業(yè)(集團)有限公司等。目前集團正在開發(fā)“明泉江南苑二期”、銀七星室內滑雪場裙樓改建等項目。1、明泉江南苑二期（1）項目概況項目位于上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)59號地塊，虹泉路以南、蒲匯塘以北、虹莘路以西、外環(huán)線以東，占地面積54094平方米。項目總建筑面積64734平方米，其中：地

10、上建筑面積44734平方米（含可售面積42480平方米、公建配套2254平方米）、地下建筑面積20000平方米，主要建設內容為：聯(lián)排住宅172套（地上建筑面積35655平方米、地下建筑面積14800平方米）、多層公寓2幢共72套（地上建筑面積6825平方米、地下建筑面積5200平方米）。其他主要建筑技術指標為：容積率0.8、建筑密度26.9%、綠地率35%、集中綠地率15%、機動車泊位244輛。（2）項目進度l 2003年9月27日，上海市閔行區(qū)房屋土地管理局與上海明泉房地產開發(fā)有限公司簽定了上海市國有土地使用權出讓合同滬房地閔字（2003）出讓合同第191號。l 2005年11月1日，項目取

11、得建設工程規(guī)劃許可證滬閔地（2005）12051102E01568號，批復項目總用地面積83399平方米，其中，建設用地68675平方米（一期14061平方米、二期54614平方米）；規(guī)劃道路14724平方米。l 2006年5月19日，簽訂補充合同滬房地閔字（2006）出讓合同補字第13號。l 2006年9月26日，項目取得上海市房地產權證滬房地閔字（2006）050380號，宗地面積68585平方米，使用期限2003年9月27日至2073年9月26日止。l 2008年4月9日，項目取得上海市發(fā)展改革委關于閔行區(qū)明泉江南苑二期商品住宅項目可行性研究報告的批復滬發(fā)改城（2008）107號。批復二

12、期項目占地面積約54094平方米，總建筑面積64775平方米（含地下建筑面積20000平方米）。項目總投資估算53606萬元。l 2008年6月27日，項目取得建設工程規(guī)劃許可證滬閔建（2008）12080627F01494號，建設規(guī)模64734平方米。l 2008年7月14日，項目取得建筑工程施工許可證0801MH0026D01-3171519。（3）項目投資估算據初步測算，項目總投資47550.25萬元，主要包括：土地費用17564.94萬元、前期費用1665.70萬元、工程費用23857.63萬元項目單位成本按開發(fā)面積（64734萬平方米）單價為7345.48元/平方米，按可售面積（42

13、480萬平方米）為11193.56元/平方米。（4）項目銷售進度2009年10月，項目公寓房開盤，銷售均價2.5萬元/平方米，目前已基本銷售完畢（除部分保留房）。2009年12月起，部分聯(lián)排住宅對外銷售，銷售價格5萬元/平方米起，銷售情況良好。剩余聯(lián)排住宅計劃于2010年5月對外銷售，預計銷售均價7萬元/平方米起。預計項目共可實現銷售收入約20億元。2、銀七星室內滑雪場裙樓改建項目項目位于閔行新城標志性的七莘路商業(yè)景觀大道，總用地面積48860平方米，總建筑面積95895平方米。項目建設內容為：商業(yè)裙房5層，主要功能為商業(yè)和娛樂設施；兩棟高層各26層，為小戶型辦公樓。（二）建筑材料批發(fā)核心企業(yè)

14、為上海隆源資產經營有限公司，該公司90%產品供應給上海名泉企業(yè)（集團）有限公司及其下屬公司。五、集團企業(yè)財務狀況分析說明：王云關聯(lián)企業(yè)無合并報表，以下將對集團主要企業(yè)報表進行分析。（一）上海明泉企業(yè)（集團）有限公司1、公司近年財務狀況（單位：萬元）項目2007年2008年2009年總資產6811275709125543總負債280333536484266資產負債率41.1646.71%67.12%銷售收入4443254809643凈利潤155373569322、財務指標分析（根據2009年底數據）指標名稱指標值盈利能力凈資產收益率5.31%總資產報酬率3.39%銷售（營業(yè)）利潤率49.62%凈

15、利潤率22.82%資產凈利率2.16%息稅前利潤率35.9%成長能力利潤增長率540.63%總資產增長率69.45%銷售（營業(yè)）增長率75.96%營運能力資本積累率5.49%應收賬款增長率85.77%應付賬款增長率-1.35%預收賬款增長率100%應收賬款周轉率557.09%應收帳款平均周轉天數65.5195存貨周轉率8.98%存貨平均周轉天數4064.8102流動資產周轉率10.11%總資產周轉率9.45%修正的總資產周轉率7.41%營業(yè)收入/固定資產凈值18.3842存貨與經營成本比率1389.74%存貨周轉天數4009.1279固定資產周轉率1842.26%銷售收入存貨比484.89%短

16、期償債能力速動比率1.3343流動比率2.1671利息保障倍數6.5618負債覆蓋率0.0991經營現金流動負債比率6.25%修正的流動比率546.37%貨幣資金留存率51.18%金融債務負擔5275317.79利息保障倍數556.18%長期償債能力資產負債率66.84%長期資產合適率1089.66%權益負債率201.53%或有負債率0%銀行負債資產比23.07%銀行債務覆蓋比11.85%（二）上海隆源資產經營有限公司 1、公司近年財務狀況（單位：萬元）項目2007年2008年2009年總資產139582626720189總負債6623174759765資產負債率47.4566.53%48.3

17、7%銷售收入248325943289凈利潤1599145620312、財務指標分析（根據2009年底數據）盈利能力總資產報酬率11.6%凈資產收益率21.14%銷售（營業(yè)）利潤率84.81%息稅前利潤率85.82%凈利潤率64.69%資產凈利率8.75%營業(yè)（主營業(yè)務）毛利潤率89.86%成長能力利潤增長率38.92%銷售（營業(yè)）增長率24.63%總資產增長率-23.14%應收帳款增長率10.77%應收帳款同比增長率10.77%資本積累率18.56%營運能力應收帳款周轉率1500.41%應收賬款平均周轉天數24.3266存貨周轉率100%存貨平均周轉天數365流動資產周轉率33.05%總資產周

18、轉率13.52%銷售收入存貨比0%存貨與經營成本比率0%固定資產周轉率25.16%預付款周轉天數3517.6832應付賬款周轉天數2967.1864預收賬款周轉天數0營業(yè)收入/固定資產凈值25.41%應付款增長率-44.46%修正的總資產周轉率12.18%短期償債能力速動比率1.5982流動比率1.5982利息保障倍數4.6353負債覆蓋率0.2956金融債務負擔5814597.61修正的流動比率159.82%貨幣資金留存率49.93%現金流動負債比率71.57%長期償債能力資產負債率48.37%長期資產適合率118.09%權益負債率93.68%或有負債率0%銀行負債資產比35.41%銀行債務

19、覆蓋比41.19%成本費用比經營成本比例10.14%利息費用比例18.52%負債結構比率流動負債率42.14%資產結構比率貨幣資金資產比10.18%規(guī)模營業(yè)收入31404596.9貨幣資金流動負債比率49.93%銷售收入考慮預收賬款31404596.9六、集團企業(yè)授信情況分析（一）我行授信情況截止2009年底，集團在我行額度授信24800萬元，其中：上海明泉企業(yè)（集團）有限公司23000萬元，均為房地產開發(fā)貸款，用于“明泉江南苑二期”項目；上海隆源資產經營有限公司1800萬元。貸款均為正常。集團在我行信用評級為A+。上海明泉企業(yè)（集團）有限公司在我行信用評級為AA-，風險限額為63668萬元；

20、上海隆源資產經營有限公司在我行信用評級為a，風險限額為1320萬元。（二）我行授信風險評價1、上海明泉企業(yè)（集團）有限公司房地產開發(fā)貸款存在風險：（1）項目完工風險；（2）因銷售滯緩影響本息償還的風險；（3）房地產開發(fā)貸款的操作風險。風險評價：（1）貸款發(fā)放前我行要求借款人出具資金缺口（含工程款和利息）不能及時到位由借款人及時補足和超投資部分由借款人自籌解決的承諾函。目前，項目已基本全面竣工，并已取得大產證。（2）我行在與借款人簽訂房地產開發(fā)借款合同時，約定強制降價銷售條款，并約定強制降價銷售條款至我行貸款全部償清后方失效。強制降價銷售約定，一旦發(fā)生因銷售回籠滯緩而影響正常還貸的情況，同意按我行要求及時調整銷售價格、銷售策略、加大銷售力度，包括委托我行按照足以還款的價格削價銷售，確保銀行貸款安全，直至我行貸款全部償清后方失效。此外，要求借款人承諾在貸款期間貸款先于自籌資金歸還，非經我行同意，不得分紅及進行凈資產轉讓。（3）放款前必須辦妥抵押、保險事宜。項目先采用土地使用權抵押、符合在建工程抵押條件后再追加為土地使用權和在建工程抵押的擔保方式，貸款按工程進度及客戶需求逐筆發(fā)放，抵押率控制在65%。我行對項目實行全封閉操作。與借款人簽定資金監(jiān)管協(xié)議，要求借款人在我行開立項目專用帳戶，由我行對項目資金使用、銀行貸款支用、銷售回籠資金