最新房地產(chǎn)全成本培訓(xùn)教程2145566185精品課件知識分享

1、房地產(chǎn)全成本管理培訓(xùn)教程2145566185房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？ 新政-土地 金融 預(yù)售 自有資金 開發(fā) 行業(yè)門檻提高了形勢-消費者觀望 行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風(fēng)險并存冰火兩重天冰火兩重天資資 本本土土 地地項項 目目資本增值能力資本增值能力項目開發(fā)能力項目開發(fā)能力房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績體現(xiàn)-核心財務(wù)指標(biāo)核心財務(wù)指標(biāo)銷售凈利率銷售凈利率-盈利能力盈利能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率-運營效率運營效率凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率-投資回報能力投資回報能力凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)權(quán)益乘數(shù) 杜邦公式杜邦公式房地產(chǎn)

2、企業(yè)的運營能力房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力2006年，萬科還保持了年，萬科還保持了“有質(zhì)量的增長有質(zhì)量的增長”。公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率約。公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率約0.51，凈資產(chǎn)回報率達(dá)，凈資產(chǎn)回報率達(dá)到到14.48%。房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力：企業(yè)運營能力企業(yè)運營能力各專業(yè)的管理能力各專業(yè)的管理能力專業(yè)間的集成能力專業(yè)間的集成能力具體項目操作能力具體項目操作能力企業(yè)綜合管理能力企業(yè)綜合管理能力成本管理能力聚聚焦焦體體現(xiàn)現(xiàn)一句話: 房地產(chǎn)企業(yè)的競爭由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭 形成責(zé)任成本管理為核心的形成責(zé)任成本管理為核心的 -全成本管理體系全成本管理體系聚焦：聚焦：房

3、地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析概念設(shè)計概念設(shè)計投資策劃投資策劃方案設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計項目策劃項目策劃概念設(shè)計概念設(shè)計拿地測算拿地測算目標(biāo)成本目標(biāo)成本(啟動啟動) 目標(biāo)成本目標(biāo)成本( 方案方案)目標(biāo)成本目標(biāo)成本(執(zhí)行執(zhí)行)項目發(fā)展項目發(fā)展?fàn)I銷策劃營銷策劃產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇供應(yīng)商選擇施工管理施工管理變更簽證變更簽證項目結(jié)算項目結(jié)算招標(biāo)管理招標(biāo)管理項目銷售項目銷售目標(biāo)成本的實施管理目標(biāo)成本的實施管理全項目的采購實施全項目的采購實施工程項目管理工程項目管理設(shè)計管理設(shè)計管理銷售管理銷售管理成本結(jié)算成本結(jié)算財務(wù)結(jié)算財務(wù)結(jié)算全成本管理工作全成本管理工作項目盈利目

4、標(biāo)項目盈利目標(biāo)房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)項目全成本房地產(chǎn)項目全成本土地成本 項目建造成本 管理成本成本管理成本分解資金成本管什么？管什么？成本管理成本管理管多深？管多深？誰來管？誰來管？怎么管？怎么管？取決于管理層的認(rèn)識決定了項目成本與企業(yè)命運 - -企業(yè)的成本策略觀企業(yè)的成本策略觀全成本管理的核心全成本管理的核心企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略 品牌 盈利 顧客價值 持續(xù)發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)基本的成本策略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復(fù)制房地產(chǎn)項目成本的形成房地產(chǎn)項目成本的形成項目發(fā)展項目發(fā)展施工施工規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)招標(biāo)竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理盈利總目標(biāo)盈利總目

5、標(biāo)房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本土地成本 政府費用政府費用 設(shè)計費設(shè)計費 招標(biāo)費用招標(biāo)費用 建造成本建造成本 銷售費用銷售費用管理費用管理費用 成本是一系列經(jīng)營過程結(jié)果的迭加 成本寓含于各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) 成本控制效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作與協(xié)調(diào) 成本控制需要各環(huán)節(jié)之間的有機協(xié)調(diào)與配合房地產(chǎn)成本的形成房地產(chǎn)成本的形成房地產(chǎn)項目成本歸集房地產(chǎn)項目成本歸集企業(yè)特色企業(yè)特色 項目特點項目特點 財務(wù)核算財務(wù)核算 成本分析成本分析范例范例-1-1序序號號成本項目成本項目可售面積單位成本（元可售面積單位成本（元/M2）產(chǎn)品產(chǎn)品1 1產(chǎn)品產(chǎn)品2 2產(chǎn)品產(chǎn)品3 3建筑面積可售面積

6、一一土地獲得價款土地獲得價款二二開發(fā)前期準(zhǔn)備費開發(fā)前期準(zhǔn)備費三三主體建筑工程費主體建筑工程費四四 主體安裝工程費主體安裝工程費五五 社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費六六園林環(huán)境費園林環(huán)境費七七配套設(shè)施費配套設(shè)施費八八開發(fā)間接費開發(fā)間接費 開發(fā)成本開發(fā)成本九九 期間費用期間費用 項目總投資項目總投資范例范例-2-2一期一期二期二期（一）、機動數(shù)小計（一）、機動數(shù)小計（二）、企業(yè)風(fēng)險基金小計（二）、企業(yè)風(fēng)險基金小計三、成本機動數(shù)及企業(yè)風(fēng)險基金合計三、成本機動數(shù)及企業(yè)風(fēng)險基金合計（一）、營銷費 小計（一）、營銷費 小計（二）、財務(wù)費 小計（二）、財務(wù)費 小計（三）、稅金 小計（三）、稅金 小計二、期間費

7、用合計二、期間費用合計（四）、系統(tǒng)工程費小計（四）、系統(tǒng)工程費小計（五）、園林景觀工程費(顧客敏感點)小計（五）、園林景觀工程費(顧客敏感點)小計（六）、公共配套設(shè)施費小計（六）、公共配套設(shè)施費小計（七）、開發(fā)間接費小計（七）、開發(fā)間接費小計（一）、土地獲得價款小計（一）、土地獲得價款小計（二）、前期準(zhǔn)備費小計（二）、前期準(zhǔn)備費小計（三）、主體建筑安裝工程費小計（三）、主體建筑安裝工程費小計一、開發(fā)成本合計一、開發(fā)成本合計如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的如何實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的 全成本管理？全成本管理？建立和實踐目標(biāo)成本與責(zé)任成本管理體系建立和實踐目標(biāo)成本與責(zé)任成本管理體系建立合理的目標(biāo)成本建立合理的目標(biāo)成本

8、將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中量化評估體系量化評估體系成本考核與績效管理成本考核與績效管理責(zé)任成本管理的總體思路責(zé)任成本管理的總體思路目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理關(guān)于目標(biāo)成本目標(biāo)成本的起源目標(biāo)成本與責(zé)任成本目標(biāo)與靶心內(nèi)容內(nèi)容一、目標(biāo)成本的解讀二、目標(biāo)成本設(shè)定原則三、目標(biāo)成本的形成四、目標(biāo)成本的管理五、目標(biāo)成本的實現(xiàn)六、案例關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本一、目標(biāo)成本的定義一、目標(biāo)成本的定義 目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)

9、過努劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本二、目標(biāo)成本定義解讀二、目標(biāo)成本定義解讀 目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與項目定位目標(biāo)成本設(shè)定與項目定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定的市場原則目標(biāo)成本設(shè)定的市場原則 性價比與專業(yè)管理性價比與專業(yè)管理 關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本二、目標(biāo)成本定義解讀二、目標(biāo)成本定義解讀銷售銷售成本成本項目定位項目定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)盈利盈利1、投資決策項目投資可行性報告投資估算書投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設(shè)計目標(biāo)成本測算目標(biāo)成本

10、測算1 13、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算目標(biāo)成本測算2 24、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算目標(biāo)成本測算3 34、施工圖設(shè)計確定目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算工程量清單關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本三、目標(biāo)成本的形成三、目標(biāo)成本的形成關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本PDCA四、目標(biāo)成本的管理四、目標(biāo)成本的管理 -動態(tài)成本管理動態(tài)成本管理總目標(biāo)總目標(biāo) 我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)過程進行成本控我們需要通過對房地產(chǎn)各個業(yè)務(wù)過程進行成本控制，才能實現(xiàn)降低成本的目的。制，才能實現(xiàn)降低成本的目的。 我們應(yīng)建立形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的責(zé)任成本我們應(yīng)

11、建立形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。體系。關(guān)于目標(biāo)成本關(guān)于目標(biāo)成本五、目標(biāo)成本的實現(xiàn)五、目標(biāo)成本的實現(xiàn)回顧：回顧： 目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的目標(biāo)成本是基于企業(yè)目標(biāo)建立的 目標(biāo)成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的目標(biāo)成本是在項目運作過程中逐漸形成和明確的 目標(biāo)成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理目標(biāo)成本的管理要基于完善的動態(tài)成本信息管理 目標(biāo)成本管理的實施要依賴于責(zé)任成本管理體系目標(biāo)成本管理的實施要依賴于責(zé)任成本管理體系案例：目標(biāo)成本的設(shè)定形式案例：目標(biāo)成本的設(shè)定形式案例：動態(tài)成本信息反饋系統(tǒng)案例：動態(tài)成本信息反饋系統(tǒng)案例：成本數(shù)據(jù)庫的建立案例：成本數(shù)據(jù)庫的建立目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇

12、到的問題目標(biāo)成本管理中經(jīng)常遇到的問題1、目標(biāo)成本合理嗎？、目標(biāo)成本合理嗎？2、動態(tài)成本信息為什么失真？、動態(tài)成本信息為什么失真？案例1：目標(biāo)估計不足案例2：目標(biāo)剛性不足案例3：目標(biāo)與實際脫節(jié)案例1：信息歸集不及時案例2：信息反饋失控責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理內(nèi)容內(nèi)容一、責(zé)任成本的解讀二、責(zé)任成本的分解三、責(zé)任成本分解原則四、責(zé)任成本的落實五、責(zé)任成本的評估與考核六、案例 責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標(biāo)成本的實現(xiàn)。指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證目標(biāo)成本的實現(xiàn)。 責(zé)任成本體系的目的在于提高

13、公司全員成本管理意識及水平，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則 關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任成本的解讀一、責(zé)任成本的解讀方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成方式一：根據(jù)成本科目，將目標(biāo)成本分解成目標(biāo)成本目標(biāo)成本控制責(zé)任書控制責(zé)任書，對各項目費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)，對各項目費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，形成成本控的說明，包括控制內(nèi)容

14、、控制要點和手段，形成成本控制的指引制的指引方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成方式二：根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成合同控制合同控制清單清單，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實到合同責(zé)任部門，將合同簽訂、履行的責(zé)任落實到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)任成本的分解方式二、責(zé)任成本的分解方式序號成本項目成本責(zé)任金額責(zé)任部門責(zé)任人一一土地獲得價款土地獲得價款投資部二二開發(fā)前期準(zhǔn)備費開發(fā)前期準(zhǔn)備費發(fā)展部三三主體建筑工程費主體建筑工程費設(shè)計部工程部采購部四四 主體安裝工程費主體安裝工程費五五 社區(qū)管網(wǎng)工程費社

15、區(qū)管網(wǎng)工程費六六園林環(huán)境費園林環(huán)境費七七配套設(shè)施費配套設(shè)施費八八開發(fā)間接費開發(fā)間接費項目部開發(fā)成本開發(fā)成本九九 期間費用期間費用財務(wù)部營銷部項目總投資項目總投資總經(jīng)理總經(jīng)理方式一：成本科目方式一：成本科目分類合同名稱（示意）編號考核標(biāo)的責(zé)任部門負(fù)責(zé)人設(shè)計合同方案設(shè)計合同產(chǎn)品技術(shù)部施工圖設(shè)計合同園林景觀設(shè)計合同專業(yè)設(shè)計合同地質(zhì)勘察合同測繪合同建安工程合同三通一平工程施工合同項目工程部試樁檢測合同單獨施工的樁基礎(chǔ)工程合同建筑安裝施工總承包合同 園林景觀合同 園林景觀工程施工合同集中采購合同外墻裝飾材料采購合同采購部門窗制作安裝合同電梯采購安裝合同發(fā)電機采購合同通風(fēng)空調(diào)設(shè)備采購合同方式二：合同分類方

16、式二：合同分類以成本形成主體作為成本責(zé)任主體以成本形成主體作為成本責(zé)任主體關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本三、責(zé)任成本的分解原則三、責(zé)任成本的分解原則關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本五、責(zé)任成本的落實五、責(zé)任成本的落實責(zé)任主體責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點責(zé)任控制要點責(zé)任履行評價責(zé)任履行評價責(zé)任狀（書）責(zé)任狀（書）責(zé)任成本的分配最終落實到了項目運籌計劃以及責(zé)任成本的分配最終落實到了項目運籌計劃以及各部門工作計劃中?。尤霑r間、質(zhì)量、價值、責(zé)任人等要素）各部門工作計劃中?。尤霑r間、質(zhì)量、價值、責(zé)任人等要素）責(zé)任成本指導(dǎo)書關(guān)于責(zé)任成本關(guān)于責(zé)任成本六、責(zé)任成本的評估與考核六、責(zé)任成本的評估與考核評估方式評估

17、方式評估指標(biāo)評估指標(biāo)無效成本無效成本考核方式考核方式謹(jǐn)慎與全面性謹(jǐn)慎與全面性回顧：回顧： 責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體責(zé)任成本的分解是基于責(zé)任形成的主體 責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書責(zé)任成本分解后要形成明確的責(zé)任成本管理指導(dǎo)書 責(zé)任成本的管理要引入考核、評估機制責(zé)任成本的管理要引入考核、評估機制 責(zé)任成本管理的實施與績效管理需謹(jǐn)慎掛鉤責(zé)任成本管理的實施與績效管理需謹(jǐn)慎掛鉤案例：責(zé)任成本的分解落實案例：責(zé)任成本的分解落實案例：責(zé)任成本考核的全面性案例：責(zé)任成本考核的全面性1、設(shè)計管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計費嗎？、設(shè)計管理的責(zé)任成本僅僅是設(shè)計費嗎？2、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切

18、分、招投標(biāo)管理的責(zé)任成本如何切分？案例1：設(shè)計階段 責(zé)任成本管理案例2：招投標(biāo)責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題3、責(zé)任分配合理嗎？、責(zé)任分配合理嗎？4、這些問題是責(zé)任成本管理的錯？、這些問題是責(zé)任成本管理的錯？案例1：樣板房成本誰來管案例2：圖紙的成本責(zé)任案例3：合同招標(biāo)與實施責(zé)任案例1：產(chǎn)品品質(zhì)下降了案例2：財務(wù)數(shù)據(jù)失真了案例1：質(zhì)量問題出現(xiàn)了責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本管理中經(jīng)常遇到的問題責(zé)任成本控制要點指南的介紹？責(zé)任成本控制要點指南的介紹？第一項.立項成本控制要點應(yīng)用指南立項成本控制要點應(yīng)用指南第二項.規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第三項.招投

19、標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第四項.施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第五項.材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第六項.銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第七項.工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第八項.期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南第九項.物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南內(nèi)內(nèi) 容容 歸歸 納納建立合理的目標(biāo)成本建立合理的目標(biāo)成本-控制標(biāo)桿控制標(biāo)桿將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本將目標(biāo)成本分解成責(zé)任成本-控制依據(jù)控制依據(jù)將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中將成本控制落實到各業(yè)務(wù)操作環(huán)節(jié)中責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理量化的控制指標(biāo)與評估量化

20、的控制指標(biāo)與評估-控制落到實處控制落到實處控制結(jié)果考核與績效考核掛鉤控制結(jié)果考核與績效考核掛鉤-結(jié)果為導(dǎo)向結(jié)果為導(dǎo)向 房地產(chǎn)項目全成本管理房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系之一：制度體系之一：制度體系企業(yè)架構(gòu)體系企業(yè)架構(gòu)體系專業(yè)系統(tǒng)的集成專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)全過程、各環(huán)節(jié) 全成本管理體系全成本管理體系集團區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2 公司3項目1項目2項目3之一：制度體系之一：制度體系企業(yè)架構(gòu)體系企業(yè)架構(gòu)體系專業(yè)系統(tǒng)的集成專業(yè)系統(tǒng)的集成全過程、各環(huán)節(jié)全過程、各環(huán)節(jié) 全成本管理體系全成本管理體系設(shè)計管理設(shè)計管理 采購管理采購管理工程管理工程管理成本管理分包分包簽證簽證進度質(zhì)量進度質(zhì)量變更變更限額限額 招標(biāo)招標(biāo)合同管理合同管理集中采購集中采購招投標(biāo)招投標(biāo)之二：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系之二：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系產(chǎn)品產(chǎn)品部品部品作業(yè)工序作業(yè)工序工程做法工程做法質(zhì)量驗收質(zhì)量驗收 全成本管理體系全成本管理體系之三：專業(yè)支持體系之三：專業(yè)支持體系產(chǎn)品研