我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題及對(duì)策5頁

1、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題及對(duì)策房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的的總稱。摘要：房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融存在息息相關(guān)、相互影響，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，正由以往的粗放型的經(jīng)營(yíng)模式逐步轉(zhuǎn)移到精細(xì)化管理模式。房地產(chǎn)金融是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產(chǎn)一起進(jìn)入改革創(chuàng)新之路。論文研究了我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中存在的主要問題，并為了解決我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中存在的問題，提出了相關(guān)對(duì)策與建議。關(guān)鍵詞：地產(chǎn)金融 金融風(fēng)險(xiǎn) 金融體系

2、>>一、房地產(chǎn)金融的特征房地產(chǎn)金融是為房地產(chǎn)服務(wù)的，主要存在于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等相關(guān)環(huán)節(jié)當(dāng)中，通過信用與貨幣等方式進(jìn)行融資。其主要有以下3個(gè)特征：1.房地產(chǎn)金融融資期限比較長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期比較的長(zhǎng)，工程建設(shè)過程中可能會(huì)發(fā)生很多的不確定因素，因此使用資金的周期相對(duì)比較長(zhǎng);2.房地產(chǎn)金融融資的金額相對(duì)大。房地產(chǎn)個(gè)人以及購(gòu)買商品房的消費(fèi)者均沒有一次性付款的實(shí)力;3.房地產(chǎn)金融債權(quán)相對(duì)可靠。由于房地產(chǎn)是我國(guó)典型的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，相對(duì)于其他商品而言，其保值增值和抵抗通貨膨脹的能力是比較的強(qiáng)，因此，很多金融機(jī)構(gòu)比較傾向于向開發(fā)商提供資金擔(dān)保，從而從提供的信貸業(yè)務(wù)中獲得穩(wěn)定投資的回報(bào)。二

3、、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中的主要問題(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展主要是因住房改革制度的需要。總體來說，沒有具有長(zhǎng)遠(yuǎn)、長(zhǎng)效的機(jī)制和具有實(shí)際指導(dǎo)作用的戰(zhàn)略性目標(biāo)，該這種僅相當(dāng)于臨時(shí)的、短期的種應(yīng)急救援措施。目前，我國(guó)尚未形成卓有成效的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，形成了"一管就死、一放就亂"的亂象現(xiàn)狀。(2)風(fēng)險(xiǎn)集中一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢在我國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者主要依靠信貸資金。而對(duì)房地金融市場(chǎng)來說，目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)體系只有銀行才有能力支撐起來，我國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模暫時(shí)還未成形，導(dǎo)致了在我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中，銀行面臨

4、著住房抵押貸款在暫時(shí)無法拋售出去，使得銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)可控度不斷在降低。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中的二級(jí)市場(chǎng)還在進(jìn)行摸索。2005年12月15日，建設(shè)銀行發(fā)行了30.17億元外針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款后，就暫沒有發(fā)現(xiàn)其他銀行發(fā)行類似的新產(chǎn)品。因而二級(jí)市場(chǎng)的融資擔(dān)保嚴(yán)重缺乏有效機(jī)制，阻礙了房地產(chǎn)的融資渠道，二級(jí)市場(chǎng)中的資本的流動(dòng)性無法得到提高，加重了一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度。(3)尚未形成專業(yè)且獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系目前我國(guó)有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)局、保監(jiān)局等。多部門的監(jiān)管模式，其應(yīng)變市場(chǎng)的能力滯后，監(jiān)管體系效率十分低下。另外，我國(guó)房地產(chǎn)

5、金融支持體系大部分是非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和能對(duì)住房融資評(píng)級(jí)、擔(dān)保和保險(xiǎn)等獨(dú)立機(jī)構(gòu)嚴(yán)重缺乏。與美國(guó)、歐洲等成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)比較起來，我國(guó)房地產(chǎn)金融體系和組織結(jié)構(gòu)體系還有很多地方不夠完善。三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對(duì)策與建議(1)堅(jiān)持房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)是以生產(chǎn)或制造產(chǎn)品并直接服務(wù)于生產(chǎn)或生活的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)主要進(jìn)行資本運(yùn)作，也就是我們平時(shí)說的"影子經(jīng)濟(jì)"。我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)應(yīng)借鑒歐債危機(jī)和美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)。始終要堅(jiān)持以金融經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿，落實(shí)依靠房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其轉(zhuǎn)型升級(jí)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。(2)實(shí)

6、行我國(guó)"雙線并行"的房地產(chǎn)政策建議政府執(zhí)行"雙線并行"的房地產(chǎn)政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進(jìn)行解決，而由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來解決其他群體的住房問題。對(duì)于中等收入的家庭，政府應(yīng)調(diào)控商品市場(chǎng)的商品房來滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)提高中產(chǎn)階級(jí)的家庭的支付能力。對(duì)于高等收入者，應(yīng)由市場(chǎng)根據(jù)供需平衡關(guān)系進(jìn)行處理，政府可借助貨幣手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給平衡，逐步建立我國(guó)特色的商品房體系和保障性住房體系。(3)改革房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，創(chuàng)建多元化的融資渠道我國(guó)應(yīng)逐步建立起全方位、多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，加大直接和間接融資手段。使當(dāng)前直接融資和間接融資之間結(jié)構(gòu)的不合理

7、現(xiàn)象得到徹底改變，促進(jìn)證券市場(chǎng)的快速發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業(yè)由于自身實(shí)力達(dá)不到上市的條件，第二受到國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，監(jiān)管部門嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資。為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產(chǎn)融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進(jìn)保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資行列中。(4)完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制首先，應(yīng)從立法的角度上加快法制建設(shè)的進(jìn)程，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)融資從法律層面上進(jìn)行研究與探討，通過法律來確立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能和利益。其次，應(yīng)形成分業(yè)監(jiān)督管理的機(jī)制，形成具有實(shí)際效能的分業(yè)

8、監(jiān)督管理。各部門間政策的協(xié)調(diào)性應(yīng)要加強(qiáng)，在辦事流程上無縫對(duì)接，在政策上避免出現(xiàn)矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建立。一是對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的逐步構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。二是，加強(qiáng)對(duì)預(yù)警系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管力度。三是，加強(qiáng)信息不對(duì)稱與道德風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。>參考文獻(xiàn)：1葛瑛.美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融發(fā)展的歷史回顧.浙江金融，2011.2杜光平.中國(guó)住房金融體系研究：(碩士學(xué)位論文).西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2005.3董藩，王家庭.房地產(chǎn)金融.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009.4宋鑒明.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制新問題及對(duì)策研究J.中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2012，(08).5劉娟.淺論企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本管理J.財(cái)

9、經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2012，(02).在它的第三個(gè)階段，即現(xiàn)在的發(fā)展過程中，Lending Club 通過和美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(FDIC)擔(dān)保的猶他州特許銀行Web Bank 進(jìn)行合作，由Web Bank 向通過審核的借款用戶進(jìn)行相應(yīng)的放貸，Web Bank 再將這些貸款以憑證的形式賣給Lending Club，同時(shí)獲得由Lending Club 發(fā)行的會(huì)員支付憑證。在這一過程中，投資人和借款人并沒有直接的發(fā)生債務(wù)債權(quán)關(guān)系，更重要的是，Lending Club 和WebBank 也并不承擔(dān)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。在還款上，借款人每月通過Web bank銀行賬戶自動(dòng)將借款轉(zhuǎn)還給Lending Club，最

10、后由Lending Club 還給投資人。通過這一模式，Lending Club 可以通過交易手續(xù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)和管理費(fèi)等獲取收入。而WebBank也會(huì)根據(jù)其相應(yīng)的貸款標(biāo)準(zhǔn)對(duì)借款人進(jìn)行初步的審查，主要標(biāo)準(zhǔn)包括：FICO 分?jǐn)?shù)(根據(jù)Experian、TransUnion、Equifax三大征信局信用報(bào)告);債務(wù)收入比例低于40%;信用報(bào)告反應(yīng)以下情況：至少有兩個(gè)循環(huán)賬戶正在使用，最近6 個(gè)月不超過5 次被調(diào)查，至少36 個(gè)月的信用記錄。當(dāng)借款人通過了初始信用審查，Lending Club 的專有評(píng)分模型會(huì)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行評(píng)估，并決定同意或拒絕申請(qǐng)。初始的評(píng)分模型將會(huì)提供給申請(qǐng)人一個(gè)相應(yīng)的信用分?jǐn)?shù)，此時(shí)再

11、根據(jù)申請(qǐng)人的FICO分?jǐn)?shù)和其他信用屬性一起輸入Model Rank 中。Model Rank 根據(jù)內(nèi)部開發(fā)的算法來分析借款人成員的表現(xiàn)，并考慮申請(qǐng)人的FICO 分?jǐn)?shù)，信用屬性和其他申請(qǐng)數(shù)據(jù)。最后根據(jù)這些分?jǐn)?shù)進(jìn)行評(píng)級(jí)和分類，從而劃出不同的手續(xù)費(fèi)，從而開始進(jìn)行交易。在我國(guó)國(guó)內(nèi)，通過對(duì)Lending Club的發(fā)展模式借鑒，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展出了點(diǎn)融網(wǎng)等類似的P2P公司，就是所謂的直接P2P，或者又稱純粹P2P。在他們的模式中，他們并不是提供固定的理財(cái)產(chǎn)品和固定的收益率，將出借人的資金全部集中到一定的資金中，在點(diǎn)融網(wǎng)的運(yùn)營(yíng)模式中，它們基于借款人的借款利率是和他們自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好程度相關(guān)的，對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的人群來

12、說，他們的資金成本也應(yīng)該相對(duì)比較高，而低風(fēng)險(xiǎn)的人群的支付的資金成本也相對(duì)較低。而平臺(tái)公司只是收取部分的手續(xù)費(fèi)。在這種運(yùn)營(yíng)模式中，平臺(tái)公司只是收取部分的手續(xù)費(fèi)，所以這種直接可以由投資人的收益反應(yīng)借款人的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，就叫直接P2P。通過這種方式，P2P平臺(tái)就不再是中介平臺(tái)，而直接介入了交易，成為了一種金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，這種運(yùn)營(yíng)模式的基礎(chǔ)還是建立在大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，只有P2P平臺(tái)和銀行擁有較為完整的用戶大數(shù)據(jù)，通過嚴(yán)格的審查后，進(jìn)行評(píng)分和放貸，從而達(dá)成交易。但是由于在國(guó)內(nèi)，大部分的P2P平臺(tái)還并沒有與銀行正式接軌，現(xiàn)在社會(huì)普遍看的阿里網(wǎng)貸平臺(tái)，數(shù)據(jù)仍然存在不完整性。所以大數(shù)據(jù)的獲取就是一大難點(diǎn)，

13、此外，由于P2P行業(yè)并沒有統(tǒng)一的征信體系，那么等級(jí)的劃定就又是一點(diǎn)問題，這兩點(diǎn)問題都是需要我們?nèi)ゼ皶r(shí)解決的。五、總結(jié)從對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)P2P行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀解讀我們可以看出，我國(guó)的P2P行業(yè)在呈現(xiàn)出整體繁榮、多方向發(fā)展的基礎(chǔ)上，仍然存在著很多的不足，包括缺乏統(tǒng)一的征信體系、擔(dān)保公司的正規(guī)性、"去擔(dān)?；?quot;過程中的風(fēng)險(xiǎn)備用金等問題;這些問題有些是因?yàn)槲覈?guó)的法制還不夠健全引起的，有些則是因?yàn)槲覈?guó)的行業(yè)發(fā)展還沒有完全放開所導(dǎo)致的。但是，總體來說，這些現(xiàn)階段的問題都是有方法可以解決的。通過和外國(guó)的P2P平臺(tái)發(fā)展?fàn)顩r、模式以及環(huán)境作對(duì)比，借鑒國(guó)外優(yōu)秀公司的發(fā)展模式，如Lending Club的發(fā)展模式和經(jīng)驗(yàn)，我們可以逐漸明白我國(guó)發(fā)展發(fā)展模式中的不足，總結(jié)一套適合我國(guó)發(fā)展的方法來解決這一系列"中國(guó)化"的問題。但是，我們不能忽視中國(guó)作為一個(gè)新興的資本市場(chǎng)和作為擁有世界上最多人口的國(guó)家，我們不能忽略我們的發(fā)展存在著一定特殊性。所以，作為一名金融市場(chǎng)的參與者，我們不能照搬照套外國(guó)的發(fā)展方法和手段，而應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)、深化發(fā)展，從而做到不斷完善行業(yè)體系，從而嚷我國(guó)的金融發(fā)展模式向著更加快速、更加繁榮的方向發(fā)展，因此達(dá)到更大的繁榮。>