房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營過程稅收籌劃對成本管理的影響

1、    房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營過程稅收籌劃對成本管理的影響    蔣穎摘要：營改增政策全面落地實施已經(jīng)一年有余，在一定程度上來說，確實達(dá)到了避免重復(fù)增稅，優(yōu)化我國稅收體制的作用，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，能否在新的增值稅稅制中利用此次稅制改革相關(guān)政策來降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營負(fù)擔(dān)，完全取決于企業(yè)管理的完善程度和對增值稅的籌劃完備程度，就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中大多企業(yè)而言，營改增稅制改革對于企業(yè)稅負(fù)影響不容忽視。本文從開發(fā)和經(jīng)營活動角度出發(fā)，就房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的發(fā)展方向和具體措施進(jìn)行分析，以筆者觀點提出幾點納稅籌劃建議，期望有助于讀者參考之用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收

2、籌劃；成本管理一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與目標(biāo)成本管理概述目標(biāo)成本控制是企業(yè)為了降低生產(chǎn)經(jīng)營成本，在管理角度來謀求更大利潤的成本管理模式，目標(biāo)成本管理是在企業(yè)實際經(jīng)營活動的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)期生產(chǎn)經(jīng)營利潤目標(biāo)，制定的具有前瞻性的擬定成本，并以之指導(dǎo)未來一段時間的生產(chǎn)經(jīng)營活動，使得企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)的每一事項和交易都在圍繞實現(xiàn)目標(biāo)成本進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)各部門的具體活動直接服務(wù)于目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。在制定目標(biāo)成本時，企業(yè)一般是以生產(chǎn)經(jīng)營客觀條件為基礎(chǔ)，加之企業(yè)管理的主觀能動性從中協(xié)調(diào)，來服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在過去的一年內(nèi)和未來的一段時間里，制定目標(biāo)成本時必須要將納稅籌劃作為一個重要變

3、量，納稅籌劃工作質(zhì)量的高低直接影響到企業(yè)綜合成本的高低，進(jìn)一步就會影響企業(yè)的營業(yè)利潤。目標(biāo)成本管理和納稅籌劃管理，都是源于企業(yè)對經(jīng)濟(jì)利益的追求，也就是說在根本上二者的目標(biāo)是一致的。在具體工作中，目標(biāo)成本管理和納稅籌劃工作又都是對未來一段時間開發(fā)和經(jīng)營活動進(jìn)行規(guī)劃，通過制定一系列的控制制度和操作方案，加之具備較高經(jīng)驗性的處理方式來降低企業(yè)運營成本、實現(xiàn)預(yù)期控制目標(biāo)的，所以在實踐工作中將納稅籌劃工作滲透至企業(yè)目標(biāo)成本管理活動中去，是具備客觀基礎(chǔ)和操作價值的。二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作存在的風(fēng)險（一）開發(fā)活動中存在的納稅籌劃風(fēng)險在開發(fā)活動中較為常見的就是房地產(chǎn)企業(yè)中部分項目仍然以傳統(tǒng)的營業(yè)稅管理模式

4、在管理增值稅稅制下的開發(fā)活動，簡單舉個例子來說，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)活動中，在保障質(zhì)量的基礎(chǔ)上，只要供應(yīng)商能夠提供合法的發(fā)票，項目部的采購部門會盡可能選擇低價的供應(yīng)商，原因在于傳統(tǒng)營業(yè)稅制下的依據(jù)收入計稅的征稅方式，采購部門無需考慮任何和稅收相關(guān)的影響。但是在增值稅稅制下，仍然采取傳統(tǒng)的管理理念來指導(dǎo)開發(fā)活動，本身房地產(chǎn)企業(yè)直觀稅率就從5%上升至11%，忽視進(jìn)項稅額的取得必將提升企業(yè)在納稅期間的稅負(fù)，給企業(yè)造成一定的經(jīng)營風(fēng)險。另外在實際工作中筆者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)項目部雖然知曉營改增稅制改革，但是對于營改增的具體實質(zhì)卻不甚了解，單獨的項目上很難建設(shè)出自己的納稅籌劃體系，對于增值稅專用發(fā)票的重要價值認(rèn)識不

5、清，造成企業(yè)資本在納稅角度無形中流失。最后值得一提的是在實踐工作中，有少數(shù)企業(yè)對增值稅計稅模式進(jìn)行違法利用，與不具備開具增值稅專用發(fā)票的交易對手做交易時，采取虛開發(fā)票方式獲取高稅率的增值稅專用發(fā)票用來抵扣，雖然在短時間內(nèi)會降低企業(yè)的經(jīng)營壓力，但是在長遠(yuǎn)角度來說，為企業(yè)埋下巨大的經(jīng)營風(fēng)險，直接威脅到企業(yè)長遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)。（二）經(jīng)營活動中存在的納稅籌劃風(fēng)險在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中的納稅籌劃風(fēng)險分項來說：第一是房地產(chǎn)企業(yè)對稅收政策的不恰當(dāng)解讀，部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作者和財務(wù)部門工作者對國家政策理解有誤，導(dǎo)致本意是在利用國家政策來達(dá)到籌劃稅負(fù)目的的工作，成為偷稅的違法行為，給企業(yè)帶來不必要的

6、損失和風(fēng)險；第二是在營改增稅制改革的落實階段，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃成本較高，本身納稅籌劃工作就是具備一定前瞻性和政策導(dǎo)向性的管理措施，在本質(zhì)上來說是具有一定的不確定性的，而在政策初步落地實施的特殊時刻，政府政策性的變動和各地區(qū)為適應(yīng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求而做出的調(diào)整都會給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的成本壓力，一旦出現(xiàn)政策性變動，必然會造成房地產(chǎn)企業(yè)一段時間的籌劃工作失去價值，與之相關(guān)的成本也無法獲取回報，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)實際成本脫離成本預(yù)算、偏離目標(biāo)成本。三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化納稅籌劃，精細(xì)化目標(biāo)成本管控措施納稅籌劃管理是在合理有效地利用稅法中的優(yōu)惠政策和可選擇性的稅務(wù)條款，進(jìn)而實現(xiàn)節(jié)稅利益。（一）開發(fā)活動納稅

7、籌劃措施房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)具有一定的長效性，將各生產(chǎn)環(huán)節(jié)的成本平攤至各納稅期，可以均攤每一納稅期的稅負(fù)，穩(wěn)定企業(yè)的資金平衡。對企業(yè)的目標(biāo)成本控制也提供了一定的預(yù)算基礎(chǔ)，保障目標(biāo)成本的制定具備可操作性，一方面控制企業(yè)稅負(fù)，另一方面保障目標(biāo)成本不脫離實際，具備指導(dǎo)實踐工作的價值。在具體的納稅籌劃工作中，要著眼于全局，不可過于重視某一方面或某一時段的減負(fù)，而導(dǎo)致其他納稅期間稅負(fù)激增，不可顧此失彼，影響企業(yè)最終經(jīng)濟(jì)利益的實現(xiàn)。對于某些具有“暴利觀”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，若沒有做好預(yù)提稅金準(zhǔn)備、又把資金投放出去的企業(yè)，將面臨較大風(fēng)險，甚至引起資金鏈中斷的嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強(qiáng)

8、、預(yù)先準(zhǔn)備好的企業(yè)。根據(jù)測算可以得知，企業(yè)開發(fā)普通住宅，只要各項成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，就可以滿足“增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的條件。這將促使更多開發(fā)商拋棄暴利觀，建立新的價值觀。同時，為了在規(guī)定條件下獲得盡可能大的利潤回報，企業(yè)必然要使自己的周轉(zhuǎn)速度加快，存貨周轉(zhuǎn)率的控制將越來越重要。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)活動往往是跨區(qū)域進(jìn)行的，在當(dāng)前稅制下，部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)是有較大的自主決策權(quán)的，也就是說各地區(qū)的具體稅務(wù)管理機(jī)制可能是存在差異的。所以房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)必須要與施工所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)及時做好溝通，保障企業(yè)納稅籌劃工作不違背施工所在地具體稅務(wù)規(guī)定

9、，防范納稅籌劃工作帶來的稅負(fù)風(fēng)險。在面對具體稅務(wù)問題時，及時與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)具體規(guī)定調(diào)整企業(yè)納稅籌劃具體措施，既要對稅法中的優(yōu)惠政策予以最大化的利用，又要在納稅角度維護(hù)良好的企業(yè)形象。endprint（二）經(jīng)營活動納稅籌劃措施房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動涉及范圍較大，本文簡單以銷售活動為例進(jìn)行論述：首先，在銷售環(huán)節(jié)納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時間的確定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售活動中可以采取不同的結(jié)算方式將銷售活動產(chǎn)生的納稅義務(wù)推遲，并在納稅籌劃監(jiān)督制定相關(guān)的銷售目標(biāo)和銷售結(jié)算方式，保障銷售活動服務(wù)于企業(yè)納稅籌劃和整體的目標(biāo)成本控制，進(jìn)一步服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略部署；其次，伴隨人們生活節(jié)奏的加快，市場對于精裝房的需求開

10、始提升，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要對產(chǎn)品銷售群體的購買意向進(jìn)行調(diào)研，如具備精裝房市場，應(yīng)提升精裝房的開發(fā)和銷售比例，這對納稅籌劃工作是較為有利的，雖然可能會在開發(fā)環(huán)節(jié)加重企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，但是從長遠(yuǎn)角度來看可以通過此種模式為企業(yè)帶來實際的經(jīng)濟(jì)利益，所以在營改增稅制改革后，精裝房的開發(fā)與銷售比例必然會逐漸提升。另外，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)售為租是也一種很好的籌劃措施，因為對于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租的不動產(chǎn)是不征收土地增值稅的，在項目清算時不列收入、不扣除相應(yīng)的成本和費用。這就表明，租賃比重較大的企業(yè)受到土地增值稅的影響相對較小。由于此類企業(yè)既有銷售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn)，因此存在著內(nèi)部操作空

11、間，使得這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。同時轉(zhuǎn)售為租的籌劃模式極有可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這對于保障行業(yè)業(yè)績平穩(wěn)大有幫助。四、結(jié)語伴隨房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施地逐步完善，相關(guān)籌劃要在開發(fā)和經(jīng)營兩方面進(jìn)行。目標(biāo)成本管理和納稅籌劃工作相輔相成，在實踐工作中以納稅籌劃具體措施作為目標(biāo)成本制定的具體措施，進(jìn)一步以目標(biāo)成本管理作為指導(dǎo)實踐工作的依據(jù)，規(guī)范實際地開發(fā)與經(jīng)營活動，保障企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營活動在主線上可以服務(wù)于納稅籌劃工作，進(jìn)一步實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期利潤。參考文獻(xiàn)：1張瀚文.“營改增”下我國房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃研究j.河北企業(yè)，2016，（09）.2占偉強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)企