戴德梁行高檔商務(wù)酒店公寓項(xiàng)目策劃

1、水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)工作的前提 和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過(guò)對(duì)西安寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各 類(lèi)市場(chǎng)的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場(chǎng)特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展走勢(shì)，明確了項(xiàng)目 所面臨的市場(chǎng)壓力和機(jī)遇。同時(shí)對(duì)與項(xiàng)目區(qū)位、檔次、物業(yè)類(lèi)型有類(lèi)似性的北京商 務(wù)綜合建筑體進(jìn)行了專(zhuān)題研究，以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項(xiàng)目定位的 依據(jù)。此外對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件也進(jìn)行了詳細(xì)分析，作為項(xiàng)目定位的前提條件。在上述 分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)、綜合建筑體的規(guī)律、項(xiàng)目自身?xiàng)l件 三個(gè)方面提出了我們的定位建議。即：項(xiàng)目總體定位為高檔次商務(wù)綜合建筑體，項(xiàng)目的三個(gè)主要功能

2、之間，應(yīng) 形成運(yùn)轉(zhuǎn)良好的互動(dòng)作用，成為西高新乃至西安市獨(dú)特的高品質(zhì)綜合性項(xiàng)目。具體 體現(xiàn)在整體項(xiàng)目應(yīng)以寫(xiě)字樓為主要功能，公寓配合寫(xiě)字樓，形成項(xiàng)目的主體；商業(yè) 配套作為對(duì)二者功能的補(bǔ)充和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐，形成 1+1大于2的合力效應(yīng)，最終能夠以較強(qiáng)的綜合實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識(shí)。但在此 基礎(chǔ)上還需要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)問(wèn)題，才能夠達(dá)到可操作的程度。由于時(shí)間緊迫，而 且定位工作的深化也需要階段性深入，在第一階段報(bào)告中，定位的細(xì)化程度還不足, 因此我們?cè)陧?xiàng)目基本定位確定的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目急待解決的具體問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目的 定位進(jìn)行了補(bǔ)充

3、和細(xì)化，以便促進(jìn)項(xiàng)目的定位落實(shí)到可操作的層面。目前需要細(xì)化的問(wèn)題主要包括： 公寓的詳細(xì)定位，以及相應(yīng)的細(xì)化定位問(wèn)題，如交通組織、大堂分割、裝修、經(jīng)營(yíng)管理方式、與已售出物業(yè)的關(guān)系問(wèn)題等； 公寓底商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； 寫(xiě)字樓低商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； 水晶石的功能細(xì)化、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)管理模式等；作為綜合建筑體，上述需細(xì)化定位的內(nèi)容之間是有聯(lián)系的，特別是作為項(xiàng)目 主要功能的公寓的定位更是關(guān)鍵。在項(xiàng)目總體定位于高檔商務(wù)綜合建筑體的前提 下，寫(xiě)字樓、商務(wù)俱樂(lè)部水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合, 提升項(xiàng)目總體價(jià)值的。但公寓的定位還需要明確，公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功能才能夠 與

4、項(xiàng)目的總體定位吻合，與寫(xiě)字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。而且公寓的功 能細(xì)化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商 的定位、寫(xiě)字樓底商的定位等將迎刃而解。因此，在項(xiàng)目定位細(xì)化調(diào)整階段，核心 的問(wèn)題是公寓的定位問(wèn)題。二、公寓細(xì)化定位在公寓細(xì)化定位上，關(guān)鍵的問(wèn)題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。在是 否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類(lèi)型的公寓產(chǎn)品，以及公寓、 寫(xiě)字樓低商配套等定位細(xì)化的問(wèn)題。因此，我們首先對(duì)酒店功能的必要性和具體產(chǎn) 品模式進(jìn)行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。-）酒店功能存在的必要性分析1. 市場(chǎng)需要高檔酒店西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的

5、區(qū)域，入住企業(yè)達(dá)到近5000家，其中不 乏世界500強(qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。企業(yè)的聚集，除了進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等活動(dòng)，也 同時(shí)會(huì)產(chǎn)生商務(wù)交流的需要，對(duì)高檔次酒店有較為強(qiáng)烈的需求。同時(shí)西高新經(jīng)過(guò)多 年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁。目前的酒店設(shè)施明顯不足, 全區(qū)知名酒店僅有一家三星級(jí)酒店，已無(wú)法滿(mǎn)足商務(wù)活動(dòng)的需要。因此從市場(chǎng)情況 來(lái)看，高新區(qū)存在著對(duì)高檔次四星級(jí)、五星級(jí)商務(wù)酒店的需求。2. 酒店是商務(wù)型綜合建筑體中的重要功能通過(guò)對(duì)商務(wù)綜合建筑體的專(zhuān)題研究，在大型的商務(wù)綜合性項(xiàng)目中，寫(xiě)字樓、 公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。而且酒店的比重在綜合性項(xiàng)目中，所占 比例一般介于10%30

6、%,公寓基本為服務(wù)式公寓，比例介于15%25%。本項(xiàng) 目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功 能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。3. 符合貴司的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略貴司作為西安最具實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，多年來(lái)開(kāi)發(fā)了大量的房地產(chǎn)物業(yè)， 都在市場(chǎng)中產(chǎn)生了較大的影響力，貴司一直是市場(chǎng)的引領(lǐng)者和開(kāi)拓者。在高新區(qū)經(jīng) 濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)西安市場(chǎng)還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項(xiàng)目和酒店 類(lèi)產(chǎn)品，繼續(xù)保持對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。綜合來(lái)看，西高新區(qū)域酒店設(shè)施不

7、足，而市場(chǎng)又對(duì)高檔酒店有較大的需求， 開(kāi)發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品可以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，有良好的市場(chǎng)空間。同時(shí)作為商務(wù)綜合建 筑體，酒店是必備的功能，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項(xiàng)目總 體價(jià)值有較大的提升。此外，開(kāi)發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場(chǎng)的重要舉措，是涉足 新的市場(chǎng)領(lǐng)域的重要步驟。因此綜合而言，對(duì)于本項(xiàng)目安排酒店類(lèi)產(chǎn)品是必要的。-）酒店功能的具體類(lèi)型分析酒店功能類(lèi)型可以分為三種類(lèi)型：純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)和 管理的公寓式酒店。1.下面我們對(duì)三種酒店類(lèi)型在本項(xiàng)目中的適應(yīng)性進(jìn)行分析，選擇較為適合本項(xiàng) 目的酒店功能類(lèi)型。純酒店純酒店是擁有40年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)期收

8、益的酒店類(lèi)型。通過(guò)我們對(duì)北京商務(wù)綜合建筑體的專(zhuān)題研究，在商務(wù)綜合建筑體內(nèi)的酒店一般都是4星級(jí)、5星級(jí)高檔次的純酒店，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離，由知名酒店管理 公司經(jīng)營(yíng)管理，是商務(wù)綜合建筑體高品質(zhì)的有力保證，對(duì)綜合建筑體內(nèi)的其它功能 有較強(qiáng)的支持作用。對(duì)于本項(xiàng)目而言，設(shè)置純酒店的有利因素是：1 市場(chǎng)當(dāng)中缺乏高檔次酒店,而對(duì)高檔酒店的需求在不斷增長(zhǎng)；2.酒店是商務(wù)綜合建筑體中的重要功能，有利于 綜合建筑體不同功能的協(xié)調(diào)，促進(jìn)總體價(jià)值提升。但不利因素也很明顯： 純酒店是進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲取收益的，一般不出售，資金的 回收期限比較長(zhǎng)。貴司開(kāi)發(fā)酒店物業(yè)，是涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域，迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略 考慮，純酒店的開(kāi)發(fā)存

9、在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾，對(duì)公司繼續(xù)做市場(chǎng) 市場(chǎng)領(lǐng)航者在資金支持方面有不足。 四、五星級(jí)高檔酒店是西高新市場(chǎng)所需要的，高檔酒店對(duì) 裝修、設(shè)施設(shè)備的要求較高，本項(xiàng)目如果建設(shè)純酒店無(wú)疑需要加大成本投入，風(fēng)險(xiǎn) 大，而長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)是否能夠保證項(xiàng)目成本的順利回收存在不確定性，而且后期的經(jīng)營(yíng) 也存在風(fēng)險(xiǎn)。 作為純酒店，國(guó)家有嚴(yán)格的星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，而本項(xiàng)目本身 是公寓，無(wú)論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都無(wú)法達(dá)到國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn)，難以按照星級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，從而無(wú)法保證作為純酒店所必須的檔次 標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀條件，已經(jīng)無(wú)法作成純酒店，而且已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的房間出售出去，使后期進(jìn)行酒

10、店式管理的難度很大。因此在經(jīng)營(yíng)管理方面，找到知名酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理是比較困難的。通過(guò)以上分析，可以判斷，本項(xiàng)目不適合開(kāi)發(fā)純酒店。2.產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購(gòu)買(mǎi)酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取一定的投資回報(bào)，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿(mǎn)足投資者休閑度假和獲 取投資收益的雙重需求。產(chǎn)權(quán)式酒店也是真正的酒店，產(chǎn)權(quán)為40年，進(jìn)行酒店式 經(jīng)營(yíng)與管理，長(zhǎng)期收益。作為一種投資產(chǎn)品，投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒(méi)有經(jīng) 營(yíng)權(quán)。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店

11、的成功要素中有幾個(gè)必要的因素： 有龐大的客戶(hù)群 位于自然景觀(guān)、娛樂(lè)休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū) 專(zhuān)業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)對(duì)于本項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案，存在以下制約問(wèn)題： 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是40年，也需要進(jìn)行星級(jí)的評(píng) 定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對(duì)客戶(hù)的吸引力比較差。由于不是旅游區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具，而西安客戶(hù)的投資多帶有多重需求屬性，僅能滿(mǎn)足其投資需求的產(chǎn)品對(duì)其吸引力不足。與本項(xiàng)目商務(wù)氛圍不協(xié)調(diào)。為吸引投資者，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店需對(duì)投資者有投資回報(bào)的承諾，無(wú)疑加大了開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于存在上述制約因素，有產(chǎn)

12、權(quán)式酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景進(jìn)行評(píng)估，達(dá)成合作的可能性會(huì)比較低。根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，在高檔商務(wù)綜合建筑體內(nèi)或在商務(wù)區(qū)內(nèi),已經(jīng)出現(xiàn)了起到酒店功能并且進(jìn)行酒店管理的公寓式酒店。雖然在本質(zhì)上，它們是 有70年產(chǎn)權(quán)的公寓，但它們實(shí)現(xiàn)了一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的完全分離，并且通 過(guò)酒店的銷(xiāo)售渠道獲得租客，由專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，從品質(zhì)到管理 到服務(wù)都接近或達(dá)到高檔酒店的水平，客戶(hù)以短期的商務(wù)客人為主。此類(lèi)公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性，購(gòu)買(mǎi)者可以滿(mǎn)足其 自用與投資的多重需求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者而言比較有保障。此類(lèi)產(chǎn)品的基本操作模式是：（1）開(kāi)發(fā)商通過(guò)高品質(zhì)的裝

13、修和組建專(zhuān)門(mén)的酒店管理公司，將項(xiàng)目包裝成高端產(chǎn)品四、五星級(jí)酒店，從而使投資者感覺(jué)到項(xiàng)目未來(lái)的保值增值能力, 引投資者注意;（2）通過(guò)長(zhǎng)期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊的投資模式，促使有 意向的投資者進(jìn)行實(shí)質(zhì)的投資，并且實(shí)現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分 離，酒店管理公司可以獲得長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，從而保證了將公寓按照酒店的方 式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)酒店的功能。（3）在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，為投資者提供一定期限的免費(fèi)使用權(quán)。（4）通過(guò)后期的經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收入，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者的承諾。對(duì)于本項(xiàng)目而言，采取此種方式對(duì)于投資者有一定吸引力：由于一定時(shí)期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了酒店的功能，而酒店

14、在西高新是有良好的市場(chǎng)前景的，因此，作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質(zhì)有保障，而且開(kāi)發(fā)商的承諾和市場(chǎng)潛力可以使投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào)，物業(yè)有升值的可能性。對(duì)投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng)，通常還可以得到一定期限的免費(fèi)使用權(quán),此有較強(qiáng)的吸引力。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，采取此種方式主要的好處在于：將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店，在按照高檔酒店的價(jià)格出售給投資者。用高總價(jià)獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。西高新高檔酒店缺乏，使得經(jīng)營(yíng)收入有保證，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營(yíng)成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。通過(guò)獲得長(zhǎng)期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理

15、權(quán)，實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能,對(duì)于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用?？梢詭?dòng)其它物業(yè)的保值增值，提高公寓的品質(zhì)，促進(jìn)其銷(xiāo)售。但此種模式在市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)方面也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)： 投資者實(shí)質(zhì)上是用較高的首付款購(gòu)買(mǎi)了 15年后的可以繼 續(xù)使用55年的公寓產(chǎn)品，是一種期貨投資。15年后產(chǎn)品的價(jià)值如何難以得到保證。 而且投資者讓渡了首期款的時(shí)間價(jià)值，喪失了用其投資其它項(xiàng)目的收益。因此投資 者對(duì)項(xiàng)目15年后的品質(zhì)和市場(chǎng)情況最為擔(dān)心，而且會(huì)希望在15年內(nèi)獲得一定的附 加權(quán)利。因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)定期更換裝修和家具，保證項(xiàng)目的品質(zhì)，并且給予投資者 一定期限的使用權(quán)或其它優(yōu)惠。此種模式適合于對(duì)項(xiàng)目成本構(gòu)成不了解

16、，投資渠道少，不理解資金時(shí)間價(jià)值的投資者。為達(dá)到酒店的品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商在前期必須要增大投資成本，使項(xiàng)目銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)加大。必須與專(zhuān)業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)合作，有良好的酒店銷(xiāo)售渠道,才能夠保證項(xiàng)目的穩(wěn)定回報(bào)。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間，還要定期重新裝修和更換家具，需要追加投資，增大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目目前的公寓價(jià)格平均在3600元/平方米，而高檔酒店的價(jià)格會(huì)非常高，與項(xiàng)目前期定價(jià)有較大區(qū)別，價(jià)格跨度大，對(duì)銷(xiāo)售會(huì)造成不利影 響。4.適合本項(xiàng)目的酒店類(lèi)型通過(guò)以上三種酒店類(lèi)型的分析，可以看出，酒店式公寓是較為適合的類(lèi)型。產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)渡。符合公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，從單純的住宅開(kāi)發(fā)向復(fù)合房地符合商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律。對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)有提升作

17、用，保證項(xiàng)目總體價(jià)值和高回報(bào)。符合目前市場(chǎng)中投資者的投資心理和多重投資的目的。短回款速度。能夠提升公寓及其它物業(yè)的價(jià)值，帶動(dòng)其經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售，縮酒店的直接客戶(hù)是投資者，間接客戶(hù)（租客）是短期居住的商務(wù)客人。直接客戶(hù)是投資者，他們是將本項(xiàng)目作為酒店和一種投資產(chǎn)品來(lái)購(gòu)買(mǎi)的，他們所看中的是高檔酒店和專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理為項(xiàng)目帶來(lái)保值和增值。間接客戶(hù)是短期居住的商務(wù)客人。由于商務(wù)團(tuán)體客人對(duì)配套的要求比較高，而項(xiàng)目本身是公寓，配套設(shè)施與專(zhuān)門(mén)的酒店會(huì)存在一定差距，一方面雖然可以通過(guò) 商業(yè)配套設(shè)施在一定程度上加以彌補(bǔ)，但另一方面可以將重點(diǎn)側(cè)重在短期居住的商 務(wù)散客，因?yàn)槎唐诰幼〉纳虅?wù)散客承租能力較強(qiáng)，對(duì)于保持較高的經(jīng)

18、營(yíng)收益，進(jìn)而 實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者的承諾有好處。而對(duì)于旅游客人，因?yàn)槲鞲咝虏皇锹糜螀^(qū)，對(duì)旅游客 人的吸引力不強(qiáng)，而且旅游客人的價(jià)格承受能力也比較低，因此不是理想的客戶(hù)。對(duì)于西安，特別是西高新而言，由于商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越活躍，短期的商務(wù)客人數(shù)量比 較多，周邊眾多企業(yè)、寫(xiě)字樓的商務(wù)人士應(yīng)當(dāng)是酒店式公寓的主要客戶(hù)，而且如果 本項(xiàng)目酒店特色較為鮮明，提供與住酒店不同的居住感受，很可能會(huì)吸引更大范圍 的商務(wù)客人。(-)公寓類(lèi)型定位對(duì)于本項(xiàng)目的公寓而言，除了設(shè)置酒店功能以外，還應(yīng)當(dāng)有其他的公寓類(lèi)型。我們下面對(duì)有可能的公寓類(lèi)型一一進(jìn)行分析，從而判斷最為適合的公寓類(lèi)型。1.純公寓純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公

19、寓。根據(jù)我們的對(duì)西高新住宅市場(chǎng)的調(diào)查，目前住宅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，人們普遍對(duì)西高 新的住宅市場(chǎng)較為看好，需求較為旺盛。但純公寓的客戶(hù)對(duì)戶(hù)型的需求相對(duì)比較大，戶(hù)型選擇上以2 3室為主，而本項(xiàng)目公寓以一居為主，在戶(hù)型上難以滿(mǎn)足純公寓用戶(hù)的需要。而且，純公寓與本項(xiàng)目作為商務(wù)綜合建筑體的定位不吻合,對(duì)項(xiàng)目總體的品質(zhì)有影響。酒店功能與自住公寓不協(xié)調(diào)，對(duì)酒店的品質(zhì)也有影響。2.商住公寓 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類(lèi)公司越來(lái)越聚集，成長(zhǎng)型企業(yè)和 小公司對(duì)商住公寓有需求。 根據(jù)我們對(duì)商住公司的調(diào)查，他們對(duì)戶(hù)型的需求也多為2-3 居，以滿(mǎn)足辦公的需要，而本項(xiàng)目公寓戶(hù)型無(wú)法滿(mǎn)足商住的要求。 商住公寓檔次與酒店、寫(xiě)字樓的

20、檔次不匹配，對(duì)項(xiàng)目總體 品質(zhì)有影響，會(huì)造成品質(zhì)下降，收益減少，不能達(dá)到高檔次商務(wù)綜合建筑體的基本 要求。3. 酒店式公寓 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，酒店式公寓大多是采 取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，其分銷(xiāo)渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道，與房地產(chǎn)中介公 司進(jìn)行合作?？蛻?hù)以長(zhǎng)住客戶(hù)為主，主要是國(guó)內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)。這種 產(chǎn)品是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。這樣對(duì)本 項(xiàng)目的資金壓力會(huì)比較大，不是理想的方式。 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長(zhǎng)時(shí)期的回報(bào)，則成 為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，以獲得穩(wěn)定 的收益。此種模式其實(shí)與前面討論過(guò)的實(shí)

21、現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類(lèi)似，作為一種 新的投資產(chǎn)品，本項(xiàng)目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。如果僅承諾較短期限的回報(bào)，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，否則小業(yè) 主為獲得客戶(hù)，會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，品質(zhì)難有保證。在客戶(hù)方面也會(huì)與酒店客人有沖突。 而且包租的風(fēng)險(xiǎn)較大。由于采取酒店式經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)管理費(fèi)會(huì)比較高，對(duì)于自用 客戶(hù)不劃算，會(huì)將自用客戶(hù)或先期自用后期考慮投資的客戶(hù)排除在目標(biāo)客戶(hù)之外, 會(huì)加大項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。4.投資型服務(wù)公寓 與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務(wù)公寓可以在保證項(xiàng)目檔次的基礎(chǔ)上，采取菜單式裝修方案，由開(kāi)發(fā)商

22、統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，使項(xiàng)目的品質(zhì) 有保障。同時(shí)服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費(fèi)降低，從而可以吸引投資者、 自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶(hù)招待場(chǎng)所的企業(yè)等多種客戶(hù)，分散了市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)。而且投資型服務(wù)公寓的用家多為長(zhǎng)期用戶(hù)，與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不 矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。根據(jù)我們對(duì)于綜合 建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對(duì)于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可 以起到支持作用，對(duì)項(xiàng)目總體價(jià)值提升有幫助作用。因此，綜合比較幾種公寓類(lèi)型，投資型服務(wù)公寓是最為適合的公寓類(lèi)型。（三）水晶島公寓細(xì)化定位1. 目標(biāo)客戶(hù)1.1目標(biāo)客戶(hù)（1）公寓式酒店客戶(hù)群酒店的直接客戶(hù)是投

23、資者，間接客戶(hù)（租客）是短期居住的商務(wù)客人。（2）投資型服務(wù)公寓客戶(hù)群投資者：對(duì)該項(xiàng)目有投資意向的客戶(hù)，希望首期投資額較少的客戶(hù)自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級(jí)管理人員將其作為接待客戶(hù)的相關(guān)公司在西高新工作的白領(lǐng)，短期自主，長(zhǎng)期投資2. 項(xiàng)目現(xiàn)有條件分析2.1設(shè)施設(shè)備相對(duì)于純酒店而言，上述二種物業(yè)類(lèi)型對(duì)于樓宇的設(shè)施設(shè)備不存在明確的規(guī) 定性要求，而取決于市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)的需求。本公寓樓可配備24小時(shí)熱水、戶(hù)式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本 滿(mǎn)足商務(wù)客戶(hù)的使用要求，對(duì)于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。2. 2配套設(shè)施相對(duì)于純酒店而言，“公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓”二種物業(yè)類(lèi)型對(duì)于樓宇 的公共配套

24、設(shè)施并無(wú)具體要求，主要取決于市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)的需求。但針對(duì)本項(xiàng)目的具體區(qū)位，目前尚未成熟，商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面， 滿(mǎn)足客戶(hù)多方面的需求。2. 3戶(hù)型公寓樓的戶(hù)型原本按照商務(wù)公寓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，戶(hù)型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務(wù)公寓均較為吻合。2. 4總平面布局及出入口商務(wù)居住功能所必須的臨街面、多個(gè)與城市道路的連接口本公寓樓均滿(mǎn)足要 求。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設(shè)置不僅滿(mǎn)足使用要求，為公寓的管理和服 務(wù)預(yù)留了條件。3. 具體的組合形式“公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓”的具體組合形式基本有如下二種方式： 分樓層組合 豎向組合下面將對(duì)此二種方式加以分析說(shuō)明。3.1分樓層組合3. 1. 1組

25、合方式分樓層組合又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分，其 下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”，另一種方式為 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分，而投資型服務(wù)公寓位于高層部分，即“下部公 寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下：3.1.1.1上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無(wú)本質(zhì)性的差別；公寓式 酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀(guān)等。3.1.1.2±部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓由于本項(xiàng)目西南側(cè)隔路的木塔寨變電站，將公寓式酒店設(shè)在

26、下部，距離變電 站較近，而使公寓距離變電站相對(duì)較遠(yuǎn)。公寓式酒店為短期散租客，對(duì)此不會(huì)特別 注意，可將此不利影響化解。從經(jīng)營(yíng)角度，由于下部3-5層有38套已售戶(hù)型承諾5年返租，將公寓式酒 店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶(hù)納入酒店式管理，可以通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議將此部分房 間納入公寓式酒店客房，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴 公司實(shí)踐承諾。3.1.2電梯和大堂的使用從整個(gè)大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租 戶(hù)，而投資性公寓以長(zhǎng)期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。以免人流混雜， 對(duì)雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。一旦采用橫向分割的方案，必然會(huì)造成從電梯廳到

27、房間交通距離過(guò)長(zhǎng)的問(wèn) 題，對(duì)于酒店客人而言，由于是短期居住，對(duì)此可能不會(huì)特別關(guān)注。但對(duì)于公寓的 客人，由于是長(zhǎng)期居住，過(guò)長(zhǎng)的交通距離必然會(huì)給其帶來(lái)不便，從而降低其購(gòu)買(mǎi)投 資或自用的興趣，不利于項(xiàng)目銷(xiāo)售。因此橫向分割的方案對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售和客戶(hù)的居 住影響很大，不是理想方案。3. 2豎向組合3.2.1公寓樓的平面布局具有雙大堂的特點(diǎn)，有利于豎向分割。公寓式酒店 和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個(gè)大堂，各自獨(dú)立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解 決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問(wèn)題;但此種分割方式最大的問(wèn)題是各層平面被分成二部分，每一部分的消防疏散樓梯只有一個(gè)，不符合消防規(guī)范，補(bǔ)救措施是在分割處設(shè)防火門(mén)，作

28、為另一個(gè)逃生 出口，滿(mǎn)足緊急逃生的要求；而從電梯服務(wù)面積的角度分析，標(biāo)準(zhǔn)層6部電梯均分 為2組，一組3部電梯，電梯數(shù)量相同，決定其服務(wù)的面積也盡量相同，所以縱向 分割方案需要盡量均等的劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面，否則會(huì)出現(xiàn)一邊電梯過(guò)剩，而一邊電梯 不夠使用的情況，會(huì)降低公寓的檔次。目前在g-g1軸的防火分界線(xiàn)基本將整個(gè)平面劃分為近似相等的兩部分，基 本符合電梯的服務(wù)能力。3. 2. 2分區(qū)方式采用豎向分割的形式，有二種分割方式可供選擇，其一為根據(jù)東大堂面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點(diǎn)，將公寓樓東半部分改為公寓式酒店使用，而 西半部分仍作為投資性公寓；其二為西部作為公寓式酒店而東部作為公寓。兩種方 案

29、各有優(yōu)勢(shì)和不足之處，現(xiàn)分述如下：3. 2. 2.1公寓式酒店設(shè)在東側(cè)優(yōu)勢(shì)： 首層?xùn)|側(cè)大堂寬敞氣派，適合作為公寓式酒店的大堂。 東側(cè)1-2層商業(yè)配套面積充足，有利于安排公寓式酒店的 服務(wù)配套設(shè)施。劣勢(shì)： 但木塔寨變電站在西側(cè)，公寓式酒店位于東側(cè)，而以長(zhǎng)期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。投資性公寓客戶(hù)對(duì)于居住環(huán)境要求相對(duì)較高，對(duì)于木塔寨變電站的存在會(huì)較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷(xiāo)售和出租。整個(gè)公寓樓的服務(wù)/消防電梯位于大樓的西部，公寓式酒店無(wú)法順利使用到服務(wù)電梯，而投資性公寓反而不十分需要服務(wù)電梯。3. 2. 2. 2公寓式酒店設(shè)在西側(cè)優(yōu)勢(shì)： 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè)，靠近木塔寨變電站，淡化 變電

30、站對(duì)于投資型服務(wù)公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷(xiāo)售和出租。 同時(shí)公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部, 便于使用。 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。 公寓式酒店位于公寓樓西部，距離水晶島寫(xiě)字樓相對(duì)稍近, 接近辦公樓的商務(wù)氛圍，功能、檔次較為協(xié)調(diào)，便于配套設(shè)施共享。劣勢(shì)： 西部大堂的面積相對(duì)較小，空間相對(duì)局促，對(duì)于公寓式酒 店而言，與公寓式酒店的形象和檔次不符，不夠氣派。 酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少，1-2層總面積約1740平方米，而且其中包含貨運(yùn)出入口、煤氣表間、智能化機(jī)房等設(shè)備用房，不能滿(mǎn)足公寓式酒店對(duì)于配套設(shè)施需求;而投資型服務(wù)公寓的1-2層總面積為約283

31、01!平方米，面積較為寬松，其配套面積和功能可以與公寓式酒店共享一部分，甚至在 寫(xiě)字樓的配套中也有需要與公寓式酒店共享的功能。但這種共享配套，特別是公寓 式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣造成一定程度的人流混雜，帶來(lái)相應(yīng)的管理和安全問(wèn)題。公寓式酒店還需借用寫(xiě)字樓的配套設(shè)施。3.2.3安全問(wèn)題豎向分區(qū)的方式，仍需保證每層的消防疏散，需要在防火分區(qū)處加設(shè)甲級(jí)防 火門(mén)（按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的g軸-g1軸處）。為確保日常居住使用的安全性， 此處需要增加人員或電子監(jiān)控設(shè)施予以管理和防范。3. 2. 4電梯數(shù)量根據(jù)我行多年對(duì)于酒店市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好、盈利順利的酒店，存在 一定的客觀(guān)規(guī)律，即需

32、要一定的規(guī)模效應(yīng)，其基本盈利的規(guī)模大致在300個(gè)客房, 才能取得合理的收益。而300間客房的酒店，對(duì)于客用電梯數(shù)量的要求基本是平均 60-90間客房需要一部電梯，按照此標(biāo)準(zhǔn)，300間客房約需要4-5部客用電梯。而 本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)豎向分割，東、西兩部分各3部客梯，對(duì)于公寓式酒店，電梯數(shù)量較為 緊張。3.2. 55貨運(yùn)電梯由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù)，進(jìn)行房間日常清潔護(hù)理需要專(zhuān)用的貨運(yùn)電 梯，加上西部原有的三部電梯，公寓式酒店共擁有四部電梯，基本滿(mǎn)足使用要求。3. 2. 6分?jǐn)偯娣e需要重新計(jì)算由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可 分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢?duì)象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟?/p>

33、情況有所不同，需要重新進(jìn)行銷(xiāo)售1:1積的計(jì)算，重新核算每戶(hù)的銷(xiāo)售面積。3. 2. 7新的銷(xiāo)售面積與原銷(xiāo)售面積的矛盾由于銷(xiāo)售面積分?jǐn)傇瓌t為按照實(shí)際使用進(jìn)行分?jǐn)偅顿Y性公寓位于東部，其大堂等可分?jǐn)偣部臻g面積相對(duì)較大，造成銷(xiāo)售面積可能有所變化，對(duì)于已經(jīng)岀售 的公寓部分，需要與小業(yè)主協(xié)商解決重新計(jì)算分?jǐn)偯娣e使戶(hù)型的銷(xiāo)售面積變化的問(wèn) 題。3.2.8與已售出戶(hù)型的矛盾從經(jīng)營(yíng)角度，由于目前已經(jīng)售出公寓近200套，而且在3-5層有38套已售戶(hù)型承諾5年返租。公寓樓經(jīng)過(guò)豎向分割，這些已售戶(hù)型一部分位于公寓式酒店內(nèi), 另一部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶(hù)型，需通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議 等方式，將此部分已售

34、房間納入公寓式酒店客房?jī)?nèi)，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可望通過(guò) 將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。但位于投資性公寓內(nèi)的已 售戶(hù)型，特別是承諾返租的戶(hù)型，其矛盾較難處理。3. 2. 9公寓式酒店與原已售公寓之間的價(jià)格差通過(guò)將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店，大幅度提升了公寓的銷(xiāo)售價(jià)格；而原服務(wù)式公寓的價(jià)格已經(jīng)被市場(chǎng)所接受和認(rèn)可；現(xiàn)通過(guò)改為公寓式酒店而使價(jià)格大幅上揚(yáng)，市場(chǎng)的接受和認(rèn)可是一個(gè)難題。如果不能夠?yàn)槭袌?chǎng)所接受，公寓式酒店 的銷(xiāo)售可能會(huì)面臨困難。3.2.10公寓式酒店的管理公司要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)和管理。而本項(xiàng)目與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi)

35、，在分界處由于消防條件限制 不能夠完全分隔，具有安全和流線(xiàn)混雜的隱患。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗(yàn)、高品質(zhì) 的酒店公司造成了難度。結(jié)論： 根據(jù)與貴公司的溝通和交流，考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部 分，且其中3-5層有38套公寓對(duì)客戶(hù)作過(guò)關(guān)于5年投資回報(bào)的承諾；并結(jié)合上述 對(duì)于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析，我行建議將公寓定位于“公寓式酒店+投 資性公寓”的組合方式。 建議將公寓式酒店設(shè)在公寓樓的西半部分，投資型服務(wù)公寓設(shè) 在公寓樓東半部分。（四）商業(yè)配套定位細(xì)化根據(jù)上述設(shè)置，公寓樓的1-2層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類(lèi)型服務(wù)的原 則進(jìn)行布局和功能安排。同時(shí)考慮到公寓式酒店對(duì)配套的要求相對(duì)投資型服務(wù)公寓

36、要高，公寓的配套可以與公寓式酒店共享。公寓樓定位為“公寓式酒店+投資性公寓”,組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂，東側(cè)為投資型服務(wù)公寓，使用公寓樓東側(cè)大堂。故公寓樓1-2層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項(xiàng)目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類(lèi)公寓針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)的特點(diǎn)和差別，并結(jié)合 綜合考慮，對(duì)各類(lèi)業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行細(xì)分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、 位置等。1公寓式酒店1.1商業(yè)配套定位原則:公寓式酒店更類(lèi)似于酒店，其服務(wù)配套的內(nèi)容應(yīng)基本接近于酒店的公共配套設(shè)施，把握其“酒店”的特性，針對(duì)公寓式酒店客戶(hù)的需求進(jìn)行定位。同時(shí)兼顧綜 合建筑體整體的定位需求。1.2

37、定位依據(jù)公寓式酒店的主要客戶(hù)類(lèi)型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。這類(lèi)人群因?yàn)?是短期租住，且多為因公商務(wù)往來(lái)，需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)， 注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。因此在酒店的配套可以少而精，滿(mǎn) 足其基本需求，如早餐、洗衣等，而對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議等 設(shè)施，可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施。13定位內(nèi)容公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。如前所述，公寓式酒店的配套需要在投資型服務(wù)公寓和寫(xiě)字樓配套共享，故結(jié)合公寓式酒店平面分割及工程進(jìn)度的現(xiàn)狀條件，在一層設(shè)置設(shè)咖啡茶吧、美發(fā)店;二層設(shè)洗衣房（與投資型服務(wù)公寓合用）、美容美發(fā)、小型餐飲。由于配套規(guī)模的

38、限制，公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投資型服務(wù) 公寓中共享。而由于公寓樓原設(shè)計(jì)未包含高檔大型的中式餐飲配套，煤氣管線(xiàn)、給 排水等條件不具備，并考慮目前的工程進(jìn)度，公寓的高檔餐飲在寫(xiě)字樓配套中解決。1.3. 1 層 由于公寓式酒店的一層空間面積約920平方米，布局較為緊湊，西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機(jī)房等空間，形成內(nèi)部管理區(qū)域，不便改動(dòng)，目前 可以利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。根據(jù)定位原則和依據(jù)，結(jié)合工程現(xiàn)狀、空間特點(diǎn)及酒店門(mén)廳應(yīng)當(dāng)具有的基本 接待服務(wù)功能，在此設(shè)與酒店公寓日常出入關(guān)系較為密切的內(nèi)容，有接待前臺(tái)、行 李寄存、咖啡茶吧、商務(wù)中心。 接待前臺(tái)、行李寄存 由于大堂北側(cè)的空

39、間相對(duì)較大，距離電梯廳相對(duì)較遠(yuǎn)，故將此處作為咖啡茶吧的位置，而選擇南側(cè)的前臺(tái)作為公寓的前臺(tái)及管理辦公、行李寄存。位置：1-3軸、j- k軸圍合的空間面積：約50平方米功能：接待服務(wù)、行李寄存、內(nèi)部辦公等。商務(wù)中心由于公寓式酒店的客戶(hù)為商務(wù)客人，其需求與普通酒店的客戶(hù)類(lèi)似，商務(wù)中心是必須的配置。結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件，將商務(wù)中心設(shè)在與前臺(tái)相鄰的位置。位置：1-3軸、k-l軸圍合的空間 面積：約50平方米功能：收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書(shū)服務(wù)等?？Х炔璋筛鶕?jù)我行對(duì)酒店的調(diào)查，酒店大堂內(nèi)通常均附設(shè)咖啡休息場(chǎng)所，作為休息、 等候、簡(jiǎn)單商務(wù)洽談的場(chǎng)所。位m： 12-14軸、l

40、1-j1軸圍合的空間。面積:150平方米功能：包含咖啡廳、茶吧（位于原前臺(tái)內(nèi)）、單間茶室（位于原辦公室內(nèi)）。目標(biāo)客戶(hù)：公寓式酒店的住客。1.3.2 -層公寓式酒店二層總面積約為830平方米，西端為洗衣房及空調(diào)機(jī)房，東側(cè)為 餐飲、美容和挑空部分?？紤]公寓式酒店的住客的需求，美容、餐飲、洗衣為基本 配套，需求量和頻次都較大，故此三類(lèi)功能設(shè)在二層；其余由于空間限制無(wú)法兼顧 的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫(xiě)字樓共享，此處空間有 限，僅設(shè)置基本配套。小型餐飲店高檔的酒店應(yīng)當(dāng)能夠提供自助早餐，考慮本酒店300多套客房，需要的早餐 廳規(guī)模較大。將原有的美容沙龍和過(guò)廳均納入餐廳的空間，以求

41、餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有 的空間布局條件下盡可能大，盡量滿(mǎn)足實(shí)際使用要求。位置:1-14軸、j-l及j1-l1軸圍合空間。面積：約200平方米（含操作間）功能：為樓上客戶(hù)提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。目標(biāo)客戶(hù)：公寓式酒店的住客。美容美發(fā)公寓式酒店同酒店，對(duì)于美容美發(fā)具有相當(dāng)需求，屬于基本生活配套。而自助洗衣屬于公寓的配套，在公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿(mǎn)足酒店需求為主。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。 位b： 1-2軸、n-q軸圍合空間。面積：80平方米功能：美容、美發(fā)、簡(jiǎn)易按摩保健。目標(biāo)客戶(hù)：公寓式酒店的住客。洗衣房與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必須配置的 基本

42、配套。根據(jù)空間現(xiàn)狀，保留其在原有的位置和規(guī)模，主要服務(wù)公寓式酒店，并 可兼顧投資型服務(wù)公寓客戶(hù)的菜單式選擇服務(wù)要求。位置：4-5軸、p-q軸圍合空間。面積：62平方米功能：為公寓式酒店統(tǒng)一服務(wù)提供洗衣設(shè)備和場(chǎng)所。目標(biāo)客戶(hù)：公寓式酒店，兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)。注意在水晶島公寓的兩個(gè)大堂內(nèi)，從門(mén)廳到達(dá)需要經(jīng)過(guò)高差為12米的臺(tái) 階共8步；而未設(shè)殘疾人坡道。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。2投資型服務(wù)公寓2.1商業(yè)配套定位原則投資型服務(wù)公寓的主要目標(biāo)客戶(hù)為投資者及長(zhǎng)期租住的公寓客戶(hù)，而其商業(yè) 配套的主要使用者是實(shí)際居住在公寓內(nèi)的長(zhǎng)期租客。與他們的需求特點(diǎn)和偏好相匹配，是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。2.

43、 2定位依據(jù)根據(jù)我們對(duì)西高新中高檔住宅購(gòu)房者的調(diào)查，客戶(hù)對(duì)于配套設(shè)施的需求主要 集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面，注 重日常生活的方便性。購(gòu)房者對(duì)生活服務(wù)類(lèi)配套設(shè)施的需求健身娛樂(lè)9%便利店18%干洗店14%咖啡廳或茶社：西餐廳8% 2%.保健中心19% 中餐廳18%作為投資型服務(wù)公寓的長(zhǎng)期居住者，他們的特點(diǎn)是長(zhǎng)期居住，因此對(duì)配套設(shè) 施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶(hù)相比，更注重實(shí)惠、便捷，盡 可能兼顧舒適。消費(fèi)水平較為穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；以滿(mǎn)足日常生活的實(shí)用 性為主，對(duì)生活品質(zhì)有一定要求。消費(fèi)范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美 發(fā)、健身

44、、保健、干洗店、餐飲、藥店等。他們對(duì)中高檔餐廳也有需求，但由于底 商設(shè)置餐飲對(duì)居住者的居住環(huán)境有一定影響，因此可以使用寫(xiě)字樓配套的中高檔餐 廳。2. 3定位內(nèi)容根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項(xiàng)目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進(jìn)度情況，同時(shí)考慮對(duì)于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧，投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分 布在一層和二層。其中一層設(shè)大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、 藥店；二層設(shè)健身會(huì)所，包括健身房、體操房、桑拿、球類(lèi)運(yùn)動(dòng)室、兒童活動(dòng)室、 圖書(shū)室及與二層露臺(tái)結(jié)合的屋頂花園。在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專(zhuān)用配套、與酒店公寓合用配套、與寫(xiě) 字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類(lèi)。 休息廳和咖啡廳

45、主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù)，屬于其內(nèi)部 配套。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫(xiě)字樓等外部需求。 健身會(huì)所與公寓式酒店合用配套； 高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門(mén)面房, 兼顧了對(duì)公寓式酒店、寫(xiě)字樓的需求，并可向周邊區(qū)域的寫(xiě)字樓客戶(hù)提供服務(wù)。2. 3. 1 層投資型服務(wù)公寓一層總面積約1470平方米，面積較為充足；門(mén)廳約240平 方米，賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象，是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶(hù)的重 要因素；一層有三個(gè)臨唐延路的門(mén)面房，具有極高的商業(yè)價(jià)值，適合布置對(duì)外營(yíng)業(yè) 的業(yè)態(tài)。根據(jù)上述考慮，在一層靠近大堂附近設(shè)咖啡、休息廳服務(wù)型的功能，為投資 型服務(wù)公寓的內(nèi)部服務(wù)區(qū)，是提升投資型服務(wù)

46、公寓檔次的重要途徑，只有提升投資 型服務(wù)公寓的檔次，才能保證其與酒店公寓品質(zhì)的差距，從而縮小其目標(biāo)客戶(hù)與酒 店公寓客戶(hù)的差別，保證整個(gè)項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)，有利于項(xiàng)目的推廣和銷(xiāo)售。一層臨街的門(mén)面房不同于內(nèi)部的空間，因其具有較高的商業(yè)價(jià)值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿(mǎn)足上部公寓的使用，同時(shí)對(duì)外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對(duì)象具有對(duì)內(nèi)對(duì)外兼 顧的特點(diǎn)。故在此設(shè)可以對(duì)外服務(wù)的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店， 使水晶島公寓的配套能夠服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目，并輻射周邊區(qū)域。 大堂：投資型服務(wù)公寓的門(mén)廳不同于公寓式酒店的大堂，其前臺(tái)可以較為簡(jiǎn)單，主 要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。而由于客觀(guān)空間條件較好，為投資型服務(wù)公寓 配置了

47、大面積的大堂，對(duì)投資型服務(wù)公寓品質(zhì)的提升具有重要作用。位置：原有大堂位置 面積：240平方米功能：為接待、問(wèn)訊、交通空間。2層通高的大空間有利于展示投資型服務(wù) 公寓的形象，提升檔次。休息廳 與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng)，在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。此處窗外為本項(xiàng)目的綠地花園，景觀(guān)良好，適合休息、觀(guān)景，放松身心。休息廳的設(shè)置是有力提 升公寓品質(zhì)的另一個(gè)重要因素。位置：位于大堂北側(cè)，12t4軸、d1-f1軸之間;面積:120平方米功能：休息、等候目標(biāo)客戶(hù)：公寓式酒店的客戶(hù)咖啡廳 利用原設(shè)計(jì)咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置；且其位 置位于南側(cè)，可以享受到陽(yáng)光，是適合咖啡廳位置。作為公寓客

48、戶(hù)接待及休閑的場(chǎng) 所，是公寓起居廳的在空間上的延伸。位置：c-f軸、1-4軸圍合的空間。面積：240平方米功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會(huì)晤等目標(biāo)客戶(hù)：公寓式酒店的客戶(hù)，可以兼顧周邊的消費(fèi)人群（包括水晶島寫(xiě)字樓）。高級(jí)超市由于高級(jí)超市需要對(duì)內(nèi)、對(duì)外服務(wù)，需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到達(dá)的位置。一層?xùn)|北角的門(mén)面房可以通過(guò)大堂經(jīng)過(guò)道直接到達(dá)，位置隱蔽而便利，是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置；同時(shí)對(duì)外臨街（唐延路），便于吸引人流對(duì)外服務(wù)。且 高檔超市有利于提升公寓的檔次。位置：c1-a1軸、12-14軸圍合的空間。面積：約130平方米功能：高檔小規(guī)模超市，如屈臣氏、seven-eleven等。目標(biāo)客戶(hù)：服務(wù)

49、于公寓式酒店的客戶(hù)，同時(shí)服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶(hù)、辦 公樓客戶(hù)，及周邊寫(xiě)字樓的消費(fèi)者。美容美體保健中心通過(guò)我行的調(diào)查，與健身中心一樣，美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶(hù)的 核心需求之一，具有較大的需求量和較廣的需求面。作為本項(xiàng)目高檔公寓的配套， 美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類(lèi)型 的業(yè)態(tài)。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時(shí)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，提 供專(zhuān)業(yè)化的、多功能的美容和保健服務(wù)。其客戶(hù)不限于投資型服務(wù)公寓和公寓式酒 店，并且包括寫(xiě)字樓和項(xiàng)目周邊其它寫(xiě)字樓、居住戶(hù)的客戶(hù)需求，其輻射的范圍取 決于專(zhuān)業(yè)化、綜合性的程度，以及營(yíng)業(yè)規(guī)模的大小。具有較大規(guī)模、

50、選擇臨街的門(mén)面房是實(shí)現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。而原銀行營(yíng)業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿(mǎn)足其要求。位置：c1-a1軸、4-12軸圍合的空間。面積：約320平方米功能：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。目標(biāo)客戶(hù)：資型公寓客戶(hù)、公寓式酒店客戶(hù)，寫(xiě)字樓客戶(hù)、項(xiàng)目周邊其它寫(xiě) 字樓、居住物業(yè)的客戶(hù)。藥店、鮮花店如定位依據(jù)所述，針對(duì)長(zhǎng)期居住的投資型服務(wù)公寓客戶(hù)，他們的需求更偏重 與生活化的日常需求，藥店和花店針對(duì)公寓客戶(hù)的生活化需求，同時(shí)也能夠?qū)ν夥?務(wù)。一層?xùn)|南角的門(mén)面房能夠滿(mǎn)足藥店和花店對(duì)于空間和臨街位置的需求，是較為 合適的位置。位置：藥店位于c-a軸、1-2軸圍合的空間；花店位于c-a軸、2-4軸圍

51、合 的空間。面積：藥店約120平方米；花店約47平方米功能：藥品銷(xiāo)售、簡(jiǎn)易診所、鮮花銷(xiāo)售、訂送鮮花等。目標(biāo)客戶(hù)：投資型服務(wù)公寓客戶(hù)、公寓式酒店客戶(hù)，寫(xiě)字樓客戶(hù)、項(xiàng)目周邊其它寫(xiě)字樓、居住物業(yè)的客戶(hù)。投資型服務(wù)公寓二層總面積約1360平方米，包含一個(gè)過(guò)廳、挑空中廳及環(huán) 列挑空中廳的走道、周邊功能空間；特別之處是在東側(cè)臨唐延路有一處大面積的臨 街露臺(tái)，景觀(guān)和視野較好，是整個(gè)二層的亮點(diǎn)空間。健身是公寓居住客戶(hù)的重要需求之一，也是完善公寓式酒店的服務(wù)配套功 能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。結(jié)合項(xiàng)目空間條件，在二層 設(shè)健身會(huì)所，集中了健身娛樂(lè)類(lèi)的配套，成為投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店共享的

52、配套。以健身娛樂(lè)為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類(lèi)室、兒童活 動(dòng)和圖書(shū)室，完善的功能設(shè)施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證，和提升投資型服務(wù)公寓 檔次的重要因素。桑拿淋浴桑拿淋浴是健身的輔助設(shè)施，但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置，及項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)系，需先確定其位置。綜合考慮項(xiàng)目各個(gè)因素和限制條件，仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置，與健身功能組合，形成放松身心的場(chǎng)所。位置：原桑拿和淋浴、更衣的位置。面積：60平方米功能：桑拿、淋浴、更衣目標(biāo)客戶(hù)：投資型服務(wù)公寓客戶(hù)、公寓式酒店客戶(hù)為主，兼顧寫(xiě)字樓客戶(hù)。器械健身房 健身房的運(yùn)動(dòng)量較大，與淋浴靠近較為合適。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身

53、房設(shè)在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。位置：位于12-14軸、c1-d1軸圍合的范圍內(nèi)。面積：約80平方米功能：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完 善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。目標(biāo)客戶(hù)：投資型服務(wù)公寓客戶(hù)、公寓式酒店客戶(hù)為主，兼顧寫(xiě)字樓客戶(hù)。 體操房位置的考慮與器械健身相同，只是需要相對(duì)開(kāi)闊的空間。位置：位于4-12軸、c1軸以東的區(qū)域。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)，如果未來(lái)有擴(kuò)大規(guī) 模需要，其空間可以向露臺(tái)方向擴(kuò)展）。面積：約106平方米功能：體操教授和練習(xí)。目標(biāo)客戶(hù)：投資型服務(wù)公寓客戶(hù)、公寓式酒店客戶(hù)為主，兼顧寫(xiě)字樓客戶(hù)。 球類(lèi)運(yùn)動(dòng)室、兒童游戲室球類(lèi)運(yùn)動(dòng)是器械和體操之外的技巧

54、性健身方式。如桌球、乒乓等；與兒童游 戲都具有噪音較大的特點(diǎn)，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)，減少對(duì)于其它空間的影響。位5： 1-4軸、d-f軸圍合空間。面積:160平方米功能：乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂(lè)組合器械等。目標(biāo)客戶(hù)：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶(hù)為主。圖書(shū)閱覽 針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對(duì)安靜的空間作為讀書(shū)閱覽的場(chǎng)所。原棋牌室位置相對(duì)封閉，規(guī)模適宜，適合作為圖書(shū)室。位置：1-4軸、c-d軸圍合空間。面積：60平方米功能：圖書(shū)、期刊、雜志、報(bào)紙閱覽。目標(biāo)客戶(hù)：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶(hù)為主。主題休閑花園二層露臺(tái)需要計(jì)算全部建筑面積，而且不屬于可分?jǐn)偨ㄖ娣e，對(duì)于貴公司是一個(gè)

55、損失。西安屬于北方城市，露臺(tái)只能在部分季節(jié)可以利用。我行建議將此露臺(tái)以玻璃幕封閉，作為在四季均可以經(jīng)營(yíng)和使用的空間，布置綠色植物為主的主題 景觀(guān)，成為一個(gè)景觀(guān)、視野都較為優(yōu)美的高檔休閑空間。如果此改動(dòng)對(duì)于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實(shí)用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。位置：位于二層原銀行辦公及露臺(tái)處。面積：約350平方米功能：綠色主題景觀(guān)展示、休閑、冷飲。目標(biāo)客戶(hù)：投資型服務(wù)公寓客戶(hù)、公寓式酒店客戶(hù)為主，兼顧寫(xiě)字樓客戶(hù)。（五）其他細(xì)化定位建議通過(guò)以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類(lèi)型，對(duì)總體項(xiàng)目有益, 與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)

56、品方面應(yīng)進(jìn)行一定調(diào)整，主要包括：提供24小時(shí)熱水 根據(jù)我們的調(diào)查，購(gòu)房者中有77%明確表示希望有24小時(shí)熱水，而且提供24小時(shí)熱水也是高檔次服務(wù)式公寓的基本服務(wù)。購(gòu)房者對(duì)24小時(shí)熱水的需求程度無(wú)所謂不需要7%16%77%提供菜單式裝修一般而言，投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提供精裝修，這是吸引投資者的基本內(nèi)容,而且作為出租用途而言，也必須要裝修才能吸引租客，是項(xiàng)目品質(zhì)的基本保障。從 調(diào)查的反饋來(lái)看，購(gòu)房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修，二者的比重達(dá)到了73%。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上,有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶(hù)選擇的余地，但是有開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證 項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶(hù)自己裝修給其它客戶(hù)和酒店帶來(lái)的不利影 響。購(gòu)房者對(duì)裝修的選擇毛坯房菜也式裝修46%23% 廚衛(wèi)精裝修上二4% im精裝修27%提供戶(hù)式中央空調(diào)中央空調(diào)是高檔次服務(wù)式公寓一般都具備的，而且通過(guò)對(duì)購(gòu)房者的調(diào)查，有57%的客戶(hù)