匯率、貨幣供給量、居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響

1、    匯率、貨幣供給量、居民可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響    呂越+劉自然摘要文章以2015年12個(gè)月的匯率與各直轄市、省會(huì)城市房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)為例，首先研究了匯率與不同地區(qū)房?jī)r(jià)的相關(guān)關(guān)系，分析了理論和實(shí)際的差異。進(jìn)而結(jié)合多元回歸模型，探究了匯率政策改革以及人民幣加入sdr后，匯率的變化趨勢(shì)以及對(duì)房?jī)r(jià)的作用效果。研究發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)下行和人民幣國(guó)際化背景之下，房?jī)r(jià)和匯率的關(guān)系還涉及其他一些變量，各變量作用方向并非一致，導(dǎo)致匯率與房?jī)r(jià)的關(guān)系不是一成不變的，而是取決于主要決定因素的綜合影響，房?jī)r(jià)上漲和人民幣貶值在短期內(nèi)依然存在。關(guān)鍵詞房?jī)r(jià)；匯率；貨幣供給量；居民可支配收

2、入doi10.13939/ki.zgsc.2017.02.0321 研究背景與意義1.1 研究背景2005年7月21日，人民幣匯率結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)十年之久的“釘住制”，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施以“市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)，參考一籃子貨幣，有管理的浮動(dòng)匯率”制度。至此，人民幣開(kāi)始進(jìn)入升值通道。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的國(guó)際收支中經(jīng)常項(xiàng)目和資本項(xiàng)目一直處于“雙順差”，使人民幣升值不斷升溫。2015年8月11日，央行進(jìn)一步完善人民幣匯率中間價(jià)，綜合外匯供求和國(guó)際主要貨幣的匯率變動(dòng)，向中國(guó)外匯交易中心提供中間價(jià)報(bào)價(jià)。此次匯改后，人民幣出現(xiàn)明顯的貶值?，F(xiàn)如今人民幣被正式納入sdr，匯率出現(xiàn)歷史新低。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)對(duì)外資最為開(kāi)放的市場(chǎng)，匯

3、率的上升會(huì)引起資本的流入。而流入中國(guó)的外匯必須由央行用基礎(chǔ)貨幣收購(gòu)，流入的外匯越多，對(duì)人民幣的需求越大，從而增加了rmb升值的壓力和房?jī)r(jià)上漲的壓力。人民幣對(duì)美元匯率下跌時(shí)，外資選擇逃離，房地產(chǎn)價(jià)格自然受到了影響。但現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房?jī)r(jià)依然保持較高的增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)還會(huì)受到其他因素的影響。經(jīng)濟(jì)疲軟期，央行采取寬松的貨幣政策，向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，當(dāng)流通中的貨幣量大于實(shí)際所需要的貨幣量，就會(huì)帶來(lái)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，人們?yōu)榱吮Ｖ翟鲋?，往往選擇投資于房子，可見(jiàn)，房?jī)r(jià)與貨幣供給量也有一定的關(guān)系。而從長(zhǎng)期來(lái)看，居民的購(gòu)房需求取決于自身的可支配收入。根據(jù)凱恩斯消費(fèi)函數(shù)c=c0+y，其中，y>0表示引致消費(fèi)，

4、是收入的增長(zhǎng)所帶來(lái)的消費(fèi)的增長(zhǎng)。而房子也可以看作一種耐用消費(fèi)品，居民可支配收入提高，對(duì)房子的需求也會(huì)相應(yīng)增加。1.2 研究意義現(xiàn)階段的文獻(xiàn)大多研究國(guó)際熱錢(qián)的涌入與匯率波動(dòng)的關(guān)系，且實(shí)證分析所采用的數(shù)據(jù)大多為2015年之前的數(shù)據(jù)。但同年“811匯改”后，人民幣一改以往升值的預(yù)期，出現(xiàn)明顯的貶值現(xiàn)象，但現(xiàn)階段“房?jī)r(jià)上漲，貨幣貶值”的現(xiàn)象很少有人研究，本文針對(duì)此空白，提出了自己粗淺的見(jiàn)解。2 計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型與數(shù)據(jù)指標(biāo)的選取2.1 模型設(shè)定大量的房地產(chǎn)投資套利對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重大的影響，在一定程度上推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)與匯率呈現(xiàn)出一定的相關(guān)性，由于我國(guó)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

5、水平、對(duì)外開(kāi)放程度不同，匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響也會(huì)有差異。因此，本文首先研究了2015年12個(gè)月27個(gè)直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)與匯率的相關(guān)關(guān)系。選取代表城市北京2015年12個(gè)月的數(shù)據(jù)為樣本，在匯率的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步引入居民可支配收入和貨幣供給量等其他自變量，運(yùn)用多元回歸模型，研究它們對(duì)北京房?jī)r(jià)的綜合影響。本文建立的多元回歸模型如下：ph=0+1lnyd+2lnms+3r+u（1）其中，ph表示城市房?jī)r(jià)，r表示匯率，ms表示貨幣供給量，yd表示居民可支配收入，是0截距項(xiàng)，1、2、3分別是lnyd、lnms、r的系數(shù)，u是擾動(dòng)項(xiàng)。2.2 樣本選取和數(shù)據(jù)處理從2015年各月份人民幣

6、兌美元匯率變化趨勢(shì)可以看出，2015年人民幣兌美元匯率從1月份至8月份保持平穩(wěn)，8月份到9月份有較大的波動(dòng)，上升了4.17%，其后保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)。這一變化與“811匯改”密切相關(guān)，2015年8月11日，人民銀行宣布調(diào)整人民幣對(duì)美元的匯率中間價(jià)報(bào)價(jià)機(jī)制。這使得人民幣兌美元匯率中間價(jià)機(jī)制進(jìn)一步市場(chǎng)化。2.2.1 不同城市房?jī)r(jià)與匯率的相關(guān)關(guān)系研究運(yùn)用spss軟件進(jìn)行相關(guān)分析，本文得出了27個(gè)直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)與匯率的pearson相關(guān)系數(shù)。研究發(fā)現(xiàn)，除西北、西南、東北個(gè)別城市外，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)與匯率呈正相關(guān)的關(guān)系，若r>0.8，則兩者相關(guān)關(guān)系是顯著的。實(shí)證分析與

7、文章開(kāi)頭理論分析相悖。直接標(biāo)價(jià)法下，人民幣匯率貶值，會(huì)出現(xiàn)大量的資本外逃，但實(shí)際的房?jī)r(jià)卻居高不下。部分原因是由于我國(guó)尚未實(shí)現(xiàn)資本項(xiàng)目的完全開(kāi)放，暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的資本外逃和惡意做空人民幣，另一方面是受?chē)?guó)內(nèi)貨幣政策的影響。經(jīng)濟(jì)下行期，我國(guó)采取穩(wěn)健的貨幣政策向市場(chǎng)注入流動(dòng)性。下面，我們進(jìn)一步引入流通中的貨幣量以及居民的可支配收入這兩個(gè)自變量，研究它們對(duì)房?jī)r(jià)的共同影響作用。2.2.2 多元回歸把北京2015年12個(gè)月房?jī)r(jià)、匯率、居民可支配收入、貨幣供給量這些數(shù)據(jù)代入多元回歸模型（1），估計(jì)方程為：3 實(shí)證結(jié)果分析以北京2015年每月匯率、人均可支配收入、貨幣供給量對(duì)房?jī)r(jià)的多元回歸結(jié)果來(lái)看，r2達(dá)到

8、了0.98，f值更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于顯著性水平為0.05的臨界值，該模型整體顯著。從t統(tǒng)計(jì)量的角度來(lái)看，lnms系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量是2.878，在0.05的顯著性水平上是統(tǒng)計(jì)顯著的。這個(gè)系數(shù)意味著，貨幣供給量每增加1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)指數(shù)上升0.589。r的系數(shù)t統(tǒng)計(jì)量是13.559，在0.05的顯著性水平上統(tǒng)計(jì)顯著的。如果我們忽略其他因素，單純考慮匯率和房?jī)r(jià)的關(guān)系，理論上匯率貶值，資本外逃，會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)下跌，但實(shí)際上，房?jī)r(jià)和匯率不是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系。央行向市場(chǎng)注入流動(dòng)性會(huì)導(dǎo)致人民幣的貶值、匯率貶值，房?jī)r(jià)也因流動(dòng)性寬松而上漲。實(shí)際數(shù)據(jù)表明，由匯率引起的熱錢(qián)流動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響被寬松貨幣政策作用抵消了。ln

9、yd系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量是1.700，所以lnyd在0.05的顯著性水平上是不顯著的。此變量的p值為0.12。統(tǒng)計(jì)上不顯著，但在經(jīng)濟(jì)上，lnyd卻是顯著的，因?yàn)榫用駥?duì)住房的消費(fèi)與其可支配收入密切相關(guān)。4 結(jié)論與政策建議理論分析中，匯率與房?jī)r(jià)同向變動(dòng)，但是實(shí)際中，影響房?jī)r(jià)的不只是匯率因素，還有一國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和貨幣政策。央行在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑的情況下，實(shí)施一系列寬松的貨幣政策，但釋放出的流動(dòng)性很難與實(shí)體對(duì)接，大量流向了房地產(chǎn)，造成了房?jī)r(jià)的居高不下。從遠(yuǎn)期來(lái)看，居民對(duì)住房的需求與其實(shí)際可支配收入密切相關(guān)。經(jīng)濟(jì)上雖然是顯著的，但在統(tǒng)計(jì)上不顯著，一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快地增長(zhǎng)，居民已負(fù)擔(dān)不起高昂的房?jī)r(jià)。經(jīng)濟(jì)下行背景下，人民幣持續(xù)貶值不可避免。所以短期內(nèi)，依然會(huì)存在匯率貶值但樓價(jià)上漲的情況。針對(duì)此種現(xiàn)象，本文提出了如下見(jiàn)解。一是為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，央行應(yīng)盡量少使用貨幣政策，可用積極的財(cái)政政策刺激經(jīng)濟(jì)；二是央行應(yīng)對(duì)各大銀行就房地產(chǎn)貸款進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求銀行理性對(duì)待樓市；三是加強(qiáng)對(duì)國(guó)際資本流動(dòng)的監(jiān)管力度，嚴(yán)厲打擊資本的非法流動(dòng)。參考文獻(xiàn)：1林曉燕，胡明志. 熱錢(qián)流入對(duì)我國(guó)一二城市房?jī)r(jià)指數(shù)的影響j.汕頭大學(xué)學(xué)報(bào)，2012（4）： 66-73.2劉雪梅.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)