成都市第35屆房交會調(diào)研報告下

1、成都市第35屆房交會調(diào)研報告二0一0年五月十七日目 錄第一部分 市場篇2一、本屆房交會之會展總況2二、本屆房交會之在售樓盤9三、本屆房交會之形象展示樓盤13四、本屆房交會之客戶心態(tài)15五、本屆房交會之新政影響17六、本屆房交會之后市分析19第二部分 策劃篇22一、本屆房交會之特別之處22二、本屆房交會之營銷借鑒25三、本屆房交會之冠軍樓盤研究28第三部分 總結31一、本屆房交會之風向標作用31二、本屆房交會之市場回饋31三、本屆房交會之特色回顧32注：因官方數(shù)據(jù)未公布，故部分數(shù)據(jù)采用非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)。第一部分 市場篇一、本屆房交會之會展總況（一）接待人次方面本屆房交會共接待15萬組，環(huán)比下降25

2、%。單位：萬組注：33屆以前，官方公布房交會接待人次均采用“萬人次”為單位，在此不作對比。根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本次房交會5天時間內(nèi)，展會現(xiàn)場共計接待到訪客戶15萬組（估算），與上屆相比有比較明顯的下降，環(huán)比下降25%。人氣的銳減，與新政之下觀望氛圍濃烈不無關系。（二）參展開發(fā)商及參展項目方面1、參展開發(fā)商及項目數(shù)量環(huán)比分別上升6.25%和17.37%。本次房交會商品房展區(qū)，共有開發(fā)商170家，參展樓盤223個；開發(fā)商和參展樓盤數(shù)環(huán)比34屆分別上升，6.25%和17.37%；同比2009年春交會分別下降，18.66%和14.89%。2、“馬太效應”顯現(xiàn)，成都樓市步入一企多盤時

3、代。本屆參展項目比較34屆房交會有所增加，從公司項目比（參展項目數(shù)量/企業(yè)數(shù)量）來看，“馬太效應”正在顯現(xiàn)，成都樓市在逐步進入“一企多盤”時代；中海、龍湖、藍光等品牌開發(fā)商攜多個項目同時展出，彰顯企業(yè)形象和實力。3、開發(fā)商壓力增加，形象展示項目比例達到35%。本屆房交會，開發(fā)商展示的銷售項目145個，環(huán)比減少17個，而形象展示項目78個，環(huán)比增加50個。其中，形象展示項目比例達到35%；說明一方面，各開發(fā)商期望借助房交會時機加大項目形象推廣力度；另一方面，新政策壓力下開發(fā)商不敢擅自定價、推盤。（三）方位分布方面1、城西、城北參展樓盤數(shù)量上升明顯，分別達22個和21個。區(qū)位分布第31屆第32屆第

4、33屆第34屆第35屆城東6254363022城南6752836259城西10498866688城北3932452546市中心1312978合計285248259190223從整體來看，本次房交會參展項目比上屆略有上升，各個區(qū)域項目也均有不同幅度的變化，其中城西上升明顯，達22個，城北次之，為21個；以市中心和城南相對比較均衡；城東下降趨勢最為明顯，較上屆減少8個。2、城西成為供應主力，參展樓盤數(shù)量占比39.5%。從本屆參展項目區(qū)位分布可以看出，城西占據(jù)著參展樓盤數(shù)量之首，占比達到39.5%；城南參展樓盤數(shù)量較上屆有所減少，分居二位，占比為26.4%；城北參展樓盤數(shù)量相對上屆增幅明顯，占比達2

5、0.6%；城東項目有所減少，占比不到10%。3、三環(huán)外樓盤占77.6%，市中心樓盤日益稀缺，居住及投資價值凸現(xiàn)。從環(huán)域分布來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)外移。三環(huán)外（含郊縣）樓盤數(shù)量占到總量的77.6%，延續(xù)上屆，仍然是參展項目最集中的區(qū)域；主城區(qū)的二三環(huán)之間區(qū)域，參展項目數(shù)量亦相對較多，占到總量的14.8%；另外，作為主城區(qū)的二環(huán)以內(nèi)區(qū)域，參展項目數(shù)量不到總量的一成，這也進一步反映出目前市中心土地的稀缺性。市中心土地日益稀缺，樓盤愈發(fā)珍貴，居住及投資價值凸現(xiàn)；成都東部、南部、西部、北部四大新城的提出及建設，世界田園城市的規(guī)劃等為三環(huán)外的房地產(chǎn)開發(fā)注入了新的活力；而地鐵、快速通道的陸續(xù)開建，延伸了居住半

6、徑，拉近了這些區(qū)域與市中心的距離，使得三環(huán)外房地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)異?；钴S。4、主城區(qū)項目日益稀缺，郊縣發(fā)展迅速。分析近兩屆房交會主城區(qū)和郊縣參展項目的數(shù)量情況可以看出，主城區(qū)參展項目均低于郊縣，差距逐年放大。本屆展會，主城區(qū)參展項目比郊縣少49個。反映出，在市場環(huán)境競爭激烈的情況下，主城區(qū)項目日益稀缺，并且隨著城市化的規(guī)劃發(fā)展，快鐵時代的到來，郊縣正在加速發(fā)展；而郊縣各開發(fā)商借助房交會更多的展示自己的項目，以期獲得更廣泛的認同。5、成都向郊縣發(fā)展形成趨勢。從主城區(qū)與郊縣參展項目各區(qū)位分布對比來看，除城東片區(qū)主城區(qū)項目略多于郊縣參展項目外，其他區(qū)域都是郊區(qū)項目明顯多于主城區(qū)；城北、城西片區(qū)最為明顯。根

7、據(jù)數(shù)據(jù)分析，成都中心城區(qū)地塊日漸稀缺，向周邊郊縣發(fā)展的趨勢基本形成。6、成都有向第三圈層郊縣發(fā)展的趨勢。郊縣位置郫縣溫江大邑崇州蒲江新都金堂都江堰雙流青白江新津龍泉34屆121841410333252935屆231711252412427/110傳統(tǒng)區(qū)域，雙流、溫江區(qū)域熱度不減，但成下降趨勢；郫縣、龍泉、新都仍處于持續(xù)發(fā)展態(tài)勢。新興區(qū)域，崇州、金堂等地發(fā)展迅猛。隨著成都市的遠景規(guī)劃、田園城市規(guī)劃，從參展項目分析，成都有向第3圈層郊縣甚至更遠區(qū)域發(fā)展的趨勢。7、從房交會看郊縣樓市發(fā)展趨勢。本屆房交會共有136個郊縣項目參展，比去年增加33個項目；從郊縣參展項目分布情況來看，城西、城北和城南占主導

8、，其中郫縣、溫江、新都、雙流依然保持著其郊縣房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)熱點地位；緊隨其后的是崇州、金堂板塊異軍突起；龍泉作為新晉的熱點區(qū)域，在郊縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展中亦將愈發(fā)重要。房交會郊縣參展樓盤情況，較大程度上反映了成都郊縣樓市未來發(fā)展的趨勢。（四）物業(yè)形態(tài)方面物業(yè)形態(tài)以高層為主，占比51.1%。本屆房交會參展項目物業(yè)形態(tài)以高層電梯為主，占參展項目的51.1%；純多層物業(yè)形態(tài)占參展項目的13.4%；小高層物業(yè)形態(tài)正在被更多的接受，占比14.8%；純別墅物業(yè)形態(tài)的項目占比10.8%；綜合物業(yè)形態(tài)的項目占參展項目總量的7.2%；純商業(yè)物業(yè)形態(tài)項目占比2.7%。物業(yè)形態(tài)依然是高層為主，別墅、多層和小高層項目

9、較上屆有所增加，尤其是小高層物業(yè)形態(tài)被更多的項目采用，成逐漸增加之勢。二、本屆房交會之在售樓盤（一）成交方面1、政策效果顯現(xiàn)，成交量下滑45%左右。本屆房交會共計成交商品房2720套,總成交面積約25.05萬。與上屆房交會相比，本屆房交會的成交套數(shù)和成交面積均出現(xiàn)了大幅下降，其中成交套數(shù)下降44.16%，而成交面積則下降46.69%。（非官方公布數(shù)據(jù)，參考主城區(qū)在房交會期間交易量）從近幾屆房交會的整體形勢來看，2009年房交會的成交量最大，市場在經(jīng)歷低谷后報復性反彈；本屆房交會在新政的影響下，觀望氛圍濃厚，除部分剛需入場外，大都駐足觀望，市場大幅度下跌，成交量萎縮。2、中小戶型成交比例增加，單

10、套成交面積環(huán)比減少4.53%。本屆房交會單套成交面積約92.1。與上屆房交會相比，本屆房交會的單套成交面積減少4.53%。說明市場中小戶型成交比例增加。（二）價格方面1、成交均價環(huán)比上漲35.1%，成交總額環(huán)比下滑27.8%。由于沒有官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，只能根據(jù)參考數(shù)據(jù)做出分析，不過從房交會成交套數(shù)和市場近期情況（主城區(qū)均價7437.3元）可以看出，雖然均價增長35.1%，但成交總額較往屆依然下滑；這是市場觀望氛圍濃厚，購房者不輕易下單所致。2、僅27%的項目針對房交會實施了各種優(yōu)惠活動，整體優(yōu)惠幅度在2%-3%。從參展樓盤是否開展優(yōu)惠活動來看，僅有27%的項目實施了各種優(yōu)惠活動，如付款方式優(yōu)惠、一

11、口價/特價房、直接降價、隱性優(yōu)惠、免物管費等，雖然部分樓盤優(yōu)惠幅度較高，達到10%，但整體優(yōu)惠幅度在2%-3%；有73%的參展樓盤沒有任何優(yōu)惠方式，這其中高端別墅項目、形象展示項目占據(jù)著絕對比重。優(yōu)惠活動的實施是開發(fā)商期望通過各種手段驅散消費者的觀望情緒，并激發(fā)他們的購買欲望，但如此少的項目實施優(yōu)惠活動，說明大多開發(fā)商對市場信心較足，對市場沒有準確預估。（三）方位分布方面1、城西是房交會在售樓盤最多的方位，占比38.6%。從在售樓盤區(qū)域分布可以看出，城西占據(jù)著在售樓盤數(shù)量之首，占比達到38.6%；城南在售樓盤數(shù)量居二位，占比為26.9%；城北在售樓盤數(shù)量占比達21.4%；城東樓盤占比11%。；

12、城中樓盤數(shù)量最少，占比2.1%.2、在售樓盤數(shù)量從一環(huán)向郊縣遞增，郊縣占比56.6%。郊縣在成都樓市中所占的份額越來越不容忽視，本次房交會在售樓盤中，郊縣供應量最大，占比56.6%。其次是三環(huán)外和二三環(huán)之間，分別占比22.1%和13.8%。二環(huán)內(nèi)樓盤數(shù)量相當稀少，體現(xiàn)出市中心土地資源的稀缺性。（四）物業(yè)形態(tài)方面高層是絕對主力，占比54.5%。人們?nèi)諠u增長的住房需求與土地資源的日漸稀少所產(chǎn)生的矛盾，致使高層成為當前在售項目的主力物業(yè)形態(tài)，占比高達54.5%三、本屆房交會之形象展示樓盤（一）方位分布方面1、常規(guī)版的未來樓盤供應區(qū)域分布，城西為第一，占比41.0%。本屆房交會的形象展示樓盤區(qū)域分布很

13、常規(guī)化，仍然是城西所占份額最大，達到41.0%，相對于在售樓盤份額，有所提升。2、郊縣“一枝獨秀”，形象展示樓盤中郊縣樓盤數(shù)量占69.3%。在本屆房交會的形象展示樓盤中，郊縣樓盤“一枝獨秀”，占比近70%。說明郊縣成為未來樓市發(fā)展的重頭戲。 （二）物業(yè)類型方面土地的稀缺性，注定了高層成為未來房產(chǎn)市場的主流，占比44.9%。在形象展示樓盤中，高層形態(tài)的項目占比44.9%，位居第一。其次是多層和小高層，分別占比19.2%和16.7%。（三）推盤時間方面78個新項目中的絕大部分都沒有趕在房交會上開盤，很多新項目都要在今年七、八月份開盤，這部分項目的價格可以根據(jù)春交會的行情“見風使舵”。一方面在房交會

14、上做形象，登記一些意向客戶，同時因為新政出臺，不少開發(fā)商將本次春交會作為最好的“試水”機會，為樓盤接下來的產(chǎn)品詳細規(guī)劃設計、銷售定價等進一步收集市場情報。（四）發(fā)展趨勢方面本次春交會也透露了品牌企業(yè)全新的發(fā)展趨勢，所有大型房企目前幾乎也都開始染指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，保利、華潤、綠地、龍湖在今年上馬的城市綜合體項目開發(fā)總體量超過200萬平方米，成都樓市的競爭格局也即將發(fā)生變化。四、本屆房交會之客戶心態(tài)1、六成以上消費者放緩購房計劃。有70%的購房者表示將在半年之內(nèi)買房，但在這部分購房者中，有66.4%表示因為調(diào)控而暫時放緩買房計劃。購房者認為，去年11月至今年3月，房價漲幅很明顯，本屆房交會中，開發(fā)商

15、優(yōu)惠幅度不大，優(yōu)惠的部分還沒有漲的多，因此，選擇繼續(xù)觀望。2、城南關注度仍居第一，占30.6%；城西關注度上升，達到26.5%。最受購房者關注的區(qū)域中，城南仍居第一，占30.6%，城西和城東位居其后，分別占26.5%和20.4%。值得注意的是，在城西有購房意向的消費者較上屆房交會有較大幅度增長。3、二至三環(huán)為購房熱點區(qū)域，55.6%的消費者選擇這一區(qū)域。在環(huán)線的選擇上，選擇二三環(huán)之間的消費者占比55.6%，位居第一。不少購房者表示，一環(huán)內(nèi)雖然居住方便，但房價難以承受，二三環(huán)之間是房價和居住便利的平衡點。今年以來，隨著政府對二環(huán)商圈的不斷打造，東二環(huán)的建設路商圈、西二環(huán)的光華-金沙商圈、南二環(huán)的

16、玉林-磨子橋商圈，以及龍湖、萬達、瑞安等項目所在的北二環(huán)五塊石商圈，一個環(huán)狀的商業(yè)圈層已經(jīng)逐漸圍合，成為二三環(huán)居住區(qū)域的支撐核心。4、64.1%購房者鎖定90以內(nèi)戶型，精裝房需求有所上升，達到33.6%。單位：在戶型需求上，有10.7%的購房者選擇60平米以下房屋，53.4%的購房者選擇6190平米房屋，而選擇91120平米戶型的購房者占到32%。可見，參加房交會的客戶中，96.1%的市場需求都是中小戶型，且以清水房為主。值得一提的是，精裝房需求占33.6%,較之以前有繼續(xù)上升的趨勢。從參展情況來看，盡管清水房仍是市場主流，但在售或參與展示的精裝項目越來越多，精裝產(chǎn)品將在后市占據(jù)更高份額。五、

17、本屆房交會之新政影響（一）政策導讀時間措施要點04-21二套房以住房套數(shù)界定，不再以貸款為準。銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時，解讀了最新出臺的房貸新政。他強調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。04-19住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制。住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)出關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。04-17國務院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫

18、停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。04-15國務院常務會:貸款買二套房首付不得低于50%。14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準利率的11倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。04-13住建部：加快保障房建設 遏制房價過快上漲。住房城鄉(xiāng)建設部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。04-11銀監(jiān)會：銀行不得對投機投資購房貸款

19、。中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。（二）主要城市動態(tài)1、北京京版樓市新政。同一家庭限購一套；暫停對購買第三套及以上住房貸款；首提個人計稅，稅務部門可查詢相關信息；新開盤3日內(nèi)要一次性公開全部銷售房源；加大對捂盤惜售哄抬房價房企曝光處罰力度；嚴禁非房產(chǎn)主業(yè)國企參與商業(yè)性土地開發(fā)；保障性住房全過程公開監(jiān)督管理；今年將新開工建設和收購政策性住房13.6萬套。2、深圳對非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布了調(diào)控政策細則，包含五項十三條內(nèi)容，嚴格執(zhí)行國務院

20、對購買不同套數(shù)住房家庭差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機性購房;商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執(zhí)行。并且，增加保障性住房建設力度，今年內(nèi)完成開工建設保障性住房及人才安居住房5萬套，分配供應1萬套，發(fā)放5000戶低收入戶籍家庭保障性住房貨幣補貼的工作目標。3、西安穩(wěn)定樓市。西安出臺政策維穩(wěn)樓市，著力解決中低收入家庭、外來務工人員住房問題，將從6月1日起正式實施；從2010年起至2015年，每年將新增廉租住房25萬平方米、5000套，合計新增廉租住

21、房150萬平方米，解決30000戶低收入家庭住房困難；要求凡是取得商品房預售許可證的樓盤，在預售期間必須全部公開銷售；對于閑置滿兩年、依法應當無償收回的土地，堅決無償收回，重新安排使用；對于閑置滿一年不滿兩年的土地，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。4、成都暫不出臺地方政策。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，成都暫不會出臺地方政策，目前以加強保障性住房建設和加強市場監(jiān)督措施為主。（三）新政影響經(jīng)過我們對本屆房交會的調(diào)研分析，新政對于成都樓市的影響顯現(xiàn)無疑。1、新政抬高購房門檻，限制投資、投機，房交會人氣低迷，市場觀望氛圍濃厚。2、新政劍指高房價，但房價尚未下跌，購房者大都駐足觀望，等待時機。3、新政加

22、大市場監(jiān)管力度，增加開發(fā)商推盤難度，不少開發(fā)商由于不能準確研判市場，不敢妄自推盤、定價。4、政策影響還未完全顯現(xiàn)，執(zhí)行力度還需考證，開發(fā)商擔心重蹈2008年的覆轍。因此，開發(fā)商也更加謹慎、細致。六、本屆房交會之后市分析（一）成都房地產(chǎn)后市走勢Ø 二、三季度GDP保持穩(wěn)定的情況下：若后市房價仍有小幅上升，則政府肯定會出臺更嚴厲政策，打壓房價。若后市房價平穩(wěn)，則政府在經(jīng)濟運行正常的情況下，會保持現(xiàn)有政策不變。Ø 二、三季度GDP出現(xiàn)較大跌幅的情況下：政府有可能不再打壓房價，甚至會轉向扶持房地產(chǎn)發(fā)展。（二）房交會現(xiàn)狀1、本屆房交會背景政府調(diào)控房價意志堅決，消費者觀望情緒高漲，市場

23、成交量下滑。2010年開年以來，樓市繼2009年回暖后再現(xiàn)瘋狂，各地地王頻現(xiàn)、房價猛漲，房地產(chǎn)再次成為各界關注的熱點話題。從2009年底，中央政府陸續(xù)出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年1-2月份樓市在傳統(tǒng)淡季短暫回落后，從3月份開始又一路高漲，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常明顯。為此，中央再次出手調(diào)控市場，4月中旬，終于出臺新“國四條”及更詳細的新“國十條”，意志非常堅決，招招擊中要害，且明確提出達不到目標還會出臺更加嚴厲的政策。新政出臺后兩周，市場成交急劇下滑，售樓部來訪來電也大幅下降。2、本屆房交會數(shù)據(jù)表現(xiàn)Ø 人氣下降25%。Ø 成交量下滑45%

24、。Ø 成交總額下滑27.8%。Ø 開發(fā)商推盤、定價謹慎，形象展示樓盤占比高達35%。Ø 66.4%消費者放緩購房計劃，觀望樓市。3、本屆房交會與以往的重要區(qū)別（1）房交會由銷售功能更多的轉為展示功能，僅通過房交會的價格與成交，無法準確判斷市場。本屆房交會，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾個特點：Ø 優(yōu)惠幅度減少往屆房交會總是會出現(xiàn)很多的優(yōu)惠政策，而今年房交會，僅僅有27%的參展樓盤推出房交會優(yōu)惠政策，并且，優(yōu)惠條款不多，優(yōu)惠幅度不大。一些優(yōu)惠政策的對比：2008年春交會2010年春交會樓盤名稱優(yōu)惠幅度樓盤名稱優(yōu)惠幅度西錦國際一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠3%北城1號房交

25、會期間購房優(yōu)惠瑞升·望江橡樹林一次性付款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠2%半山衛(wèi)城二期 樸墅一次性付款優(yōu)惠2個點和貴·久居福一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%摩爾國際汽配廣場商鋪：按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%寫字樓：按揭優(yōu)惠1.5%，一次性優(yōu)惠2.5%戛納·濱江房交會期間認購優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%，首付一成，退房無條件泰豐·御園一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%錦天國際春交會5日期間：一次性付款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠3%新里·派克公館房交會優(yōu)惠大禮包提前享，最高優(yōu)惠5%翰林上島一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%西郡蘭庭房交會期間認購并簽認購書客戶可在正常

26、優(yōu)惠基礎上額外享購房優(yōu)惠1%。一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%。慕和南道房交會期間限時優(yōu)惠4%合能·四季映像入會優(yōu)惠1%華潤置地購買華潤置地在售項目住宅，統(tǒng)一享受4%超值優(yōu)惠。一次性付款還可享2%優(yōu)惠。最高優(yōu)惠幅度達到6%。我的大學一次性1%，按揭0.5%優(yōu)惠幅度之所以減少，有這樣幾點原因：首先，目前局勢不明朗，開發(fā)商持觀望態(tài)度。其次，開發(fā)商資金較為充足，可以“耗得起”。再次，形象展示樓盤比例較大，開發(fā)商以形象展示為核心，并不完全立足于銷售。Ø 看房車減少往屆房交會，各個開發(fā)商首先要安排的就是“看房車”，并且在展位上都會有看房班車時刻表。而今年房交會，很多樓盤都已經(jīng)不再安排

27、看房班車了。主要原因是開發(fā)商重心沒有完全放在銷售上，更多的轉向了形象展示。Ø 形象展示盤大比例增加35%的形象展示盤，比例之高，令人咂舌。主要原因是開發(fā)商無法研判市場走勢，但又對市場充滿信心，因此重心從銷售更多的轉移到項目形象展示、項目品牌推廣上來。說明今年的房交會，已經(jīng)從“加大銷售量”的功能更多的轉為“展示推廣”的功能。在房交會功能轉變的情況下，單單從房交會的價格和成交來看，已經(jīng)不能準確判斷市場，只能從市場多角度來進行分析。第二部分 策劃篇一、本屆房交會之特別之處1、時間安排的不同。往屆房交會，都是安排在“五一”或“十一”假期中，今年春季房交會錯開了“五一”假期，從五月五號（周一）

28、開始。2、導購系統(tǒng)的升級。與往屆不同的是，在2、3、4、5號展館中心位置設置有醒目大氣的“導購服務中心”。在這里，逛展者除了可以通過直觀導視了解到各個方位的樓盤展位外，還可以向專門培訓的“導購員”和專業(yè)區(qū)域“置業(yè)顧問”咨詢置業(yè)難題，另外還能免費獲得逛展指南、購房示意圖等展會資料。 除此之外，在本屆展會上，“成都透明售房網(wǎng)”（）正式推向公眾。在展會現(xiàn)場，透明售房網(wǎng)為前來觀展的市民打造了透明體驗區(qū)。市民可以在服務人員的協(xié)助下，查詢大成都范圍內(nèi)在售樓盤銷售信息，并可對二手房房源信息進行驗證等，全面體驗成都透明售房網(wǎng)的各類服務。3、田園概念的展示。成都現(xiàn)在正全力推進世界現(xiàn)代田園城市的建設，而本屆房交會

29、作為這以來首次大型房地產(chǎn)展會，無疑成為了一次品讀“住成都·好安逸”品質生活、感受世界現(xiàn)代田園城市宜居魅力的盛會。在這樣的背景之下，本屆房交會向購房者傳遞著現(xiàn)代田園城市的美好生活。在3號館外的廣場上，成都市世界現(xiàn)代田園城市概念規(guī)劃圖的完整展示，向參展者描繪出成都未來發(fā)展的宏偉藍圖。 本屆房交會上，郫縣、溫江、崇州、蒲江、金堂、新都、大邑等7個區(qū)（市）縣組團參展，匯聚本區(qū)域樓盤項目打出“田園牌”，對于購房者而言，成都7區(qū)（市）縣的組團參展讓人們更真切感受到既有優(yōu)美的田園風光，又具強大的現(xiàn)代化功能的新成都。 4、保障房的參展。在本屆房交會住房保障展區(qū)，今年年底預計發(fā)售的3個經(jīng)適房項目“慧苑

30、”、“紫氣東來”、“西蜀瑞苑”，以及公共租賃住房等首次在房交會上亮相，并開通了經(jīng)濟適用住房“看房直通車”，讓中低收入群體也能夠在房交會上了解到符合自己需求的房子。房交會期間咨詢住房保障政策和保障性住房房源情況的群眾絡繹不絕，據(jù)統(tǒng)計，共接待咨詢住房保障政策群眾3600余人次，乘坐“看房直通車”到經(jīng)濟適用住房小區(qū)的群眾有178人。產(chǎn)品形態(tài)的豐富和全面，能夠涵蓋到各類購房人群，成都的房交會日益成為了能夠滿足每一個老百姓購房愿望的房交會，每一類的購房群體，都能夠在房交會上，找到符合自己需求的心儀房源。成都的房交會除了是宜居品質展示的大舞臺之外，也傳遞著安居成都的聲音。5、區(qū)縣的“抱團參展”。香港館、郫

31、縣館、新都館統(tǒng)一品牌集體參展是本次房交會的重要特征，業(yè)界將這樣的形式比喻為“抱團取暖”。在樓市調(diào)控大環(huán)境下今年春交會很多開發(fā)商都以品牌展示為主，今年春交會就是各區(qū)市縣、各大開發(fā)商的品牌秀。 6、開發(fā)商的“一企多盤”。保利、綠地、龍湖、華潤、中海、藍光、置信等開發(fā)商在本次春交會上都聲勢浩大，每家開發(fā)商都同時推出多個樓盤，其中保利、華潤、藍光等企業(yè)在本次春交會上集體展示的項目更是多達八、九個，強者愈強弱者愈弱正在演變?yōu)槭袌鲒厔?，從今年春交會開始，“馬太效應”即將成為樓市的主題。據(jù)不完全統(tǒng)計，上述多家開發(fā)商的在售項目就多達50個左右，開發(fā)體量超過1000萬平方米，如此高比例的市場占有率，可謂開成都樓

32、市之先河。 二、本屆房交會之營銷借鑒1、展場接待情況Ø 現(xiàn)場只配置3-4名銷售講解人員，聘請多名大學生充當推介員。Ø 需要填寫客戶基本資料后才能領取樓盤資料和禮物。Ø 只要客戶愿意，就邀請客戶坐看房班車到現(xiàn)場體驗和深入了解。Ø 個別樓盤更是準備了現(xiàn)場繳納誠意金。2、積累客戶情況Ø 依靠申請VIP 客戶的方式積累并篩選意向客戶。Ø 參展開發(fā)商更重視線下的客戶積累和項目現(xiàn)場體驗。3、聚集人氣情況Ø 美女效應、人體彩繪大賺人氣。 Ø 獨具匠心的展館吸引購房者。Ø 展場向上延伸，增添空間和格調(diào)。Ø 藝術

33、布展。Ø 互動性活動。l 對項目表現(xiàn)熱情的，送小禮品。l 上臺一同參與表演，贈送小禮品。l 互動游戲，勝利者獲得小禮品。 三、本屆房交會之冠軍樓盤研究1、本屆房交會銷售冠軍華宇·蓉國府在本屆房交會中，以71套的銷售量成為銷售冠軍樓盤。2、華宇·蓉國府基本信息Ø 位置：東靠人民南路四段，北鄰四川省體育館，外接國際城南CBD，內(nèi)依美領館Ø 建筑面積： 17萬平方米Ø 占地面積：50畝Ø 容積率：4.4Ø 綠化率：20.00%Ø 總戶數(shù)：906戶Ø 車位：809個Ø 樓層：21層31層Ø 物管公司：華宇物業(yè)3、華宇·蓉國府項目定位華宇·蓉國府定位為“城市首府、復合商域”，提出整合甲級寫字樓、星級酒店、綜合商業(yè)、高尚住宅四大產(chǎn)品形態(tài)于一體的城市復合地產(chǎn)規(guī)劃思路。項目交匯人文、商務、生活三元精粹，塑造成都對話世界的國際第一門廊形象，彰顯城市全新的商務生活理念。4、產(chǎn)品信息Ø 面積區(qū)間：85平米110平米Ø 均價：13800元/平米5、戶型鑒賞Ø 戶型面積：86.75平米Ø 戶型點評：明廚明衛(wèi)