物管企業(yè)內(nèi)部管理制度(范本一)

1、.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。    (一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例    1勞動用工制度：包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。    2管理員工行為規(guī)范：規(guī)定員工遵守國家政策、法令，熱愛本職工作等。    3員工福利制度：包括享受法定假日、醫(yī)療保險勞動保護(hù)等。    4企業(yè)

2、獎懲制度。    (二)物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責(zé)    1總經(jīng)理室：是物業(yè)管理公司的決策機(jī)構(gòu)?？偨?jīng)理的主要職責(zé)是：    (1)貫徹落實國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。    (2)主持公司經(jīng)營管理的全面工作。    (3)設(shè)置內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，制定公司章程，簽署物業(yè)管理制度。    (4)選聘各部門經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員。   

3、; (5)選聘社會、勞務(wù)服務(wù)公司分擔(dān)具體工作。    (6)行使董事會授予的其他職權(quán)。    2各部門經(jīng)理的主要職責(zé)是：    (1)辦公室主任：    負(fù)責(zé)傳達(dá)總經(jīng)理指示，安排并組織召開會議。    督促辦公室人員及時完成上級下達(dá)的任務(wù)。    負(fù)責(zé)日常人事行政管理，檢查各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況。    做好

4、員工考勤工作，協(xié)助培訓(xùn)員工。    (2)財務(wù)部經(jīng)理：    組織公司財務(wù)管理工作。    審核各類會議報表，撰寫財務(wù)分析報告。    檢查、督促各項費用及時收繳。    審核、控制費用的支出。    提出合理運營公司金融資產(chǎn)的有效措施。    組織擬定物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案。   &

5、#160;制定物業(yè)管理公司財務(wù)管理和操作流程。    (3)公共關(guān)系部經(jīng)理：    制定物業(yè)公司公關(guān)活動方案。    策劃公司大型活動。    組織召開業(yè)主、業(yè)戶大會，并處理投訴與糾紛：    組織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動。    協(xié)助總經(jīng)理和其他部門工作。    (4)房屋維修部經(jīng)理：   

6、 落實并實施本部門管理規(guī)章制度。    合理確定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開展日常工作。    布置、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作。    組織本部門員工參加業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。    (5)保安部經(jīng)理：    落實并實施本部門管理規(guī)章制度。    負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。    

7、;制定部門崗位責(zé)任制度、執(zhí)行獎懲規(guī)定。    定期組織員工進(jìn)行安全保衛(wèi)、消防等技能培訓(xùn)。    負(fù)責(zé)與社會聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通。    (6)清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理：    制定部門工作計劃與目標(biāo)，合理安排清潔衛(wèi)生。    督促、檢查各項清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實情況。    負(fù)責(zé)進(jìn)行轄區(qū)內(nèi)庭院建設(shè)和綠化工作。    制定部門崗位

8、責(zé)任制度，執(zhí)行獎懲規(guī)定。    (7)經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理：    確定經(jīng)營項目與經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)。    洽談經(jīng)營業(yè)務(wù)，合理制定各崗位網(wǎng)點的經(jīng)營辦法，估算經(jīng)營利潤。    監(jiān)督檢查各項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時間。    選聘服務(wù)人員，開展各項物業(yè)管理服務(wù)。    定時召開部門會議，評論經(jīng)營效果，開拓公司業(yè)務(wù)范圍。   &#

9、160;(8)計算機(jī)中心經(jīng)理：    組織本部門人員使用、開發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。    制定本中心的監(jiān)控、保密制度。    檢查計算機(jī)的使用、信息輸入和保存等工作。    做好系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)工作，確保系統(tǒng)長時間連續(xù)穩(wěn)定的工作。    3一般員工：指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營和特約服務(wù)而設(shè)置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務(wù)人員等，主要職責(zé)如下：  &

10、#160; (1)房屋管理人員：    熟悉物業(yè)的結(jié)構(gòu)和管區(qū)使用人情況，做好有關(guān)管理費用的收取工作。    辦理用戶人住手續(xù)，定期回訪。    參與物業(yè)的驗收接管，建立圖紙檔案。    經(jīng)常與業(yè)主溝通，耐心解答業(yè)主咨詢。    (2)房屋及設(shè)備維修人員：    及時完成下達(dá)的維修任務(wù)。    及時處理各類管道

11、的跑、冒、滴、漏等故障。    掌握各種設(shè)備的操作方法，及時排除出現(xiàn)的故障。    巡查管區(qū)市政公共設(shè)備、設(shè)施的安全運行情況，定期對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。    (3)保安人員：    執(zhí)行24小時保安巡邏制度，看管好物業(yè)，做好防火防盜等安全保衛(wèi)工作。    做好門衛(wèi)登記，執(zhí)行機(jī)動車輛驗證制度。    做好流動人員監(jiān)督管理工作。   &

12、#160;懂得救護(hù)知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。    (4)清潔人員：    負(fù)責(zé)管區(qū)道路、樓梯的清潔與保潔工作。    保持管區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生設(shè)施的清潔c    保證管區(qū)內(nèi)污水排放暢通。    杜絕蟻蠅，及時外運垃圾。    (5)綠化人員：    按時剪枝、補(bǔ)種、施肥、澆水、灑藥。 

13、0;  及時禁止破壞管區(qū)內(nèi)花草樹木的行為。    做好綠化管理和草木生長情況的記錄。    保持花園草坪清潔。    (6)服務(wù)人員：    準(zhǔn)時到崗，按時開放小區(qū)文化娛樂設(shè)施，照章收費。    搞好商業(yè)網(wǎng)點服務(wù)，有禮待賓。    做好計時服務(wù)、特約服務(wù)等。    管理好文體娛樂設(shè)備、設(shè)施，及時制止

14、違反規(guī)定的行為。    (三)管理制度和規(guī)定    1工作管理制度：    (1)上班必須穿工作裝、戴工牌；男士系領(lǐng)帶(維修工及經(jīng)批準(zhǔn)的員工除外)，穿著整潔，頭發(fā)梳理整齊，不得留長發(fā)；女士應(yīng)化淡妝。    (2)辦公區(qū)內(nèi)必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放雜物。    (3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種情況和業(yè)主意見，及時處理問題或上門尋訪。   

15、 (4)上班期間全體人員必須精神飽滿，積極主動，熱情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。    (5)紀(jì)律嚴(yán)明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，有事要請假，獲準(zhǔn)后方能離開。    (6)全體人員必須具有高度的責(zé)任心，巡視、查樓必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，注意發(fā)現(xiàn)問題并做詳細(xì)記錄，及時匯報并跟蹤解決。    (7)接待業(yè)主時態(tài)度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發(fā)生什么事，絕對不能與業(yè)主發(fā)生爭吵，要態(tài)度誠懇，仔細(xì)傾聽業(yè)主的意見，能及時解決的問題馬上派單解決，無法及時解決的要

16、向業(yè)主解釋清楚，并告知解決的時間。    (8)接受業(yè)主電話投訴時，要熱情耐心，語言要規(guī)范友好。    (9)管理員派單后，一定要追蹤落實，并負(fù)責(zé)檢查。水電問題要求在12小時內(nèi)解決，其他急修項目一般在24小時內(nèi)解決，最遲不得超過72小時。    (10)對接受的投訴要認(rèn)真做好記錄，并到現(xiàn)場查看、了解情況，認(rèn)真記錄處理的時間、人員和業(yè)主對處理的意見。    (11)協(xié)助財務(wù)人員做好各項費用的派單和催繳工作，派單要派到各戶，催繳態(tài)度要友好。

17、    (12)認(rèn)真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。    (13)認(rèn)真做好裝修審批和管理工作。    (14)不準(zhǔn)在上班時間看書、閑聊、做私事，不準(zhǔn)在辦公室內(nèi)高聲喧嘩。    (15)下班后將自己保管的資料(物品)放好，將辦公桌收拾整齊。    (16)休息時間如發(fā)生重大事故，或碰到問題要立即解決，不得推脫或不予理睬。    (17)管理處的工作原則是服務(wù)第

18、一，工作標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主滿意，工作態(tài)度是認(rèn)真負(fù)責(zé)。    2業(yè)主回訪制度：    (1)管理員必須經(jīng)常上門征求業(yè)主對管理工作的意見，認(rèn)真做好回訪記錄，及時向管理處主任匯報。    (2)管理處負(fù)責(zé)人也應(yīng)經(jīng)常上門訪問，了解管理和上門服務(wù)情況，并做好回訪記錄，對業(yè)主提出的要求應(yīng)及時給予答復(fù)和解決。    (3)維修人員每次上門服務(wù)均應(yīng)讓服務(wù)對象填寫回訪單，以征求對服務(wù)的意見。    (4)保安員在值班、巡崗時應(yīng)定時征求業(yè)主對工作的意見，并做好記錄，注意研究、改進(jìn)。    (5)回訪單、回訪記錄和保安隊的征求意見單，應(yīng)由管理處指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。    3巡崗制度：    (1)保安領(lǐng)班在當(dāng)班期間，要經(jīng)常定線或不定線地對各崗位的工作情況進(jìn)行檢查。    (2)檢查內(nèi)容包括各崗執(zhí)勤情況、有無違紀(jì)現(xiàn)象、查看值班登