萬科企業(yè)股份有限公司盈利能力分析—本科畢業(yè)論文

1、萬科企業(yè)股份有限公司盈利能力分析內(nèi)容摘要：如今我國的經(jīng)濟正迅猛發(fā)展著，優(yōu)勝劣汰的經(jīng)濟規(guī)則使企業(yè)與企業(yè)之間的競爭越來越激烈。衡量企業(yè)競爭力的一個重大指標就是利潤的高低，所以創(chuàng)造不出利潤的企業(yè)不可能在如此的經(jīng)濟環(huán)境下生存下來。所謂的盈利能力分析是指企業(yè)利用各種經(jīng)濟資源來賺取利潤的能力，同時也是經(jīng)營者的營業(yè)績和管理效能的體現(xiàn),通常企業(yè)的經(jīng)營狀況是通過盈利能力表現(xiàn)出來的。如何合理地分析自己企業(yè)的盈利能力，使企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤從而提高自己的盈利能力是商界現(xiàn)如今的一大焦點。所以本文聚焦我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一?房地產(chǎn)行業(yè)，選取了房地產(chǎn)企業(yè)的佼佼者萬科企業(yè)股份有限公司，運用了杜邦分析法對萬科公司的盈利能力

2、做簡單的分析，同時衡量萬科最近幾年的經(jīng)營業(yè)績水平，提出其在經(jīng)營管理中存在的問題。同時，提出相關對策，使萬科企業(yè)在未來有更好的發(fā)展。關鍵詞:盈利能力萬科杜邦分析措施建議vanke profit ability analysis of limited by share ltdabstract:with the rapid development of chinas economy, under theeconomic rules of survival of the fittest , the competition betweenenterprises become more intensifi

3、ed. but the level of profit is animportant indicator to measure the competitiveness of enterprises, so anycompanies which can not create profitable will can not survive in theeconomic environment. profitability is the ability about making full use of economic resources to make a profit, and it is a

4、concentrated expressionof the operators from results of operations and management efficiency , usually, the operating conditions of a company is shown by theprofitability. tn todays business community, there have a major focusthat how reasonable to analyze their profitability ancl create more profit

5、sto improve their profitability. so, this paper selects the leader of thereal estate enterprises vanke company limited, combined with thefinancial analysis tools dupont analysis to make a simple analysis aboutthe companys profitability, through the analysis to measure the levelof operating results o

6、f the company in recent years, and find the existenceproblem in the managementat the same time, i will come up with usefulmeasures to make it have a better development in the future.keywords: profitabi1ity vanke dupont analysis目錄前言：1一、盈利能力分析概述1（一）盈利能力的定義 1（二）盈利能力的衡量方法 1（三）分析盈利能力分析的0的和意義2二、萬科企業(yè)股份有限公司

7、盈利能力現(xiàn)狀分析 2（一）萬科企業(yè)股份有限公司基木情況介紹2（二）公司財務情況分析4三、萬科企業(yè)股份有限公司盈利能力分析 9（一）與收入、成本及費用相關的分析9（二）與銷售有關的盈利能力分析12（三）以凈資產(chǎn)收益率為核心的杜邦分析法 13（四）與市場價值有關的盈利能力分析16四、提高萬科企業(yè)股份有限公司盈利能力措施建議18（一）加強現(xiàn)金的“造血”能力18（二）緩解資金的周轉壓力 18（三）合理控制存貨的囤積量18五、萬科企業(yè)股份有限公司盈利能分析對我國發(fā)展的啟示 19（一）當前企業(yè)獲利（盈利）能力存在的問題 19（二）解決對策 20參考文獻21萬科企業(yè)股份有限公司盈利能力分析前言：隨著我國經(jīng)濟

8、的迅速發(fā)展，企業(yè)與企業(yè)之間的競爭在優(yōu)勝劣汰的經(jīng)濟規(guī)則下越演越烈。而利潤的高低又是企業(yè)競爭力的一火指標，零利潤的企業(yè)是沒有辦法在這個經(jīng)濟大環(huán)境中生存的。如何合理地分析企業(yè)自己的盈利能力，使得然企業(yè)創(chuàng)造出更多的利潤從而提高企業(yè)自己身的盈利能力這一問題己是當今商界的一大焦點。由此可見，正確剖析企業(yè)的盈利能力有助于其健康、向上地發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，木文把房地產(chǎn)行業(yè)中的佼佼者萬科企業(yè)股份有限公司作為主要研究對象，同時引入萬科集團的強勁對手保利集閉加以 比較，通過比較分析兩個公司在近3年里的年報數(shù)據(jù)，并且利用杜邦分析法等財 務工具對萬科企業(yè)的盈利能力進行簡單的分析。對于將該企業(yè)盈利能力的

9、分析，本文將從企業(yè)的銷售、成本、費用、資本結構以及股東權益多方面進行詳細分析。本文研究的s的是通過對萬科近幾年的數(shù)據(jù)分析,來衡量該企業(yè)近幾年的經(jīng)營業(yè)績水平,提出其在經(jīng)營管理中存在的問題。同時，提出有用的對策,使其在未來有更好的發(fā)展。盈利能力分析概述盈利能力的定義盈利能力簡單說來就是指企業(yè)獲取利潤的能力、企業(yè)的資本或薺資金的增值能力。盈利能力是一個相對的概念,是把利潤和一定的資源投入以及一定的收入作出比較。盈利能力越強，利潤率就越高;盈利能力越差，利潤率相對越低。盈利能力的衡量方法1、常用盈利能力分析指標常用盈利能力分析指標主要分為四大板塊:一是與收入相關的分析，包括主營業(yè)務收入及其成本和費用等

10、;二是與企業(yè)銷售有關的，主要有銷售毛利率、營業(yè)利潤率和銷枵凈利率;三是跟資產(chǎn)有關的，主要以凈資產(chǎn)收益率為核心,氈含資產(chǎn)周轉率和資產(chǎn)凈利率等；四是和市場價值相關的,把上市公司盈利能力作為主要分析點，企業(yè)的市盈率、市浄率、每股凈資產(chǎn)和每股收益都在分析的范圍之內(nèi)。袁金平，電力企業(yè)財務質(zhì)量淺析，中國商界,2010年11期2、杜邦分析法杜邦分析從財務角度來看可謂是一種經(jīng)典的用于評價企業(yè)績效的方法，它可以有效的用來評價公司的盈利能力以及股東權益額回報水平。它基于企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐層分解為多項財務比率乘積的思想，更好的把企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績加以 深入的分析比較。最早使用這種方法的是在美國的一個叫做杜邦公司的，所以

11、將 其命名為杜邦分析法。王曉東，外資進入及參股對股份制商業(yè)銀行經(jīng)營績效影響的研宄，天津財經(jīng)大學，2008年盈利能力分析的意義以及0的企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞可以通過企業(yè)的盈利能力來體現(xiàn)，企業(yè)各層都很關心企業(yè)的盈利能力,括:企業(yè)經(jīng)理人員、職工、債權人等等。首先，對企業(yè)經(jīng)營管理者而言，他可以通過利用盈利能力的有關指標顯現(xiàn)來衡量自己的經(jīng)營業(yè)績,激勵自身不斷努力以贏取更多利潤。同時，也可以通過這些指標發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中存在的問題，進而解決問題；其次，對于債權人而言，利潤是讓其了解企業(yè)償債能力的重要指標，盈利能力的強弱直接決定債權人的權益是否能得到保障;再次，對于職工來講，企業(yè)的盈利能力能夠決定該公司職工福利的好

12、壞，切身影響著公司員工的生活;最后，對于投資者來說企業(yè)盈利能力的強弱更會產(chǎn)生舉足輕重的影響。因為股東們投資的直接h的是獲取更多凈利潤，只有在企業(yè)的盈利能力得以明確的情況下,股東才能做出更加正確、合理的投資行為。萬科企業(yè)股份有限公司盈利能力現(xiàn)狀分析萬科企業(yè)股份有限公司基本情況介紹1、萬科企業(yè)股份有限公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司，也稱萬科集團，是0前中國最大的專業(yè)住宅幵發(fā)有限公司，一九八四年五月成立于深圳。一九九一年一月二十九日發(fā)行a股，一躍成為深圳證券交易所排行第二。以房地產(chǎn)開發(fā)、興辦實業(yè)以及物業(yè)管理等為公司的主要經(jīng)營范圍。萬科于一九八八年正式涉足房地產(chǎn)，并于一九九三年確定主要業(yè)務方向為大眾住房

13、開發(fā)。萬科集團在二0壹0年取得了新開發(fā)面積1248萬平方米，銷售住宅面積897. 7萬平方米,銷售金額高達1081.6億元的輝煌成就。萬科集團業(yè)務范圍廣，己經(jīng)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為主的46個城市,營業(yè)額高達507. 1億元，凈利潤達到72. 8億元，是全國第一個銷售額逾千億的房地產(chǎn)公司。龍頭老大的氣勢保持至今。萬科集團網(wǎng)/0.2、公司的發(fā)展戰(zhàn)略(1) 萬科成功的基石是有著深厚的文化底蘊更換新的標識讓萬科更上一層樓。萬科的標語由以前的“建筑無限生活”更改為現(xiàn)在的“讓建筑贊美生命”。正因為萬科堅守不忘記傳統(tǒng)文化，不忽略客戶以及員工的需要的作風，才奠定了它今天的成功。楊繼福，

14、品牌領導視角下的萬科品牌管理策略研宂，中國地質(zhì)大學,2009年王曉暉，房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設研究？以萬科公司為例，中山大學,2010年(2) 依靠品牌效應取勝萬科集團在世界品牌價值實驗室編制的2010年度的中國品牌500強排行榜中位居19,品牌價值高達635. 65億元。初涉房地產(chǎn)的萬科，借鑒了 sony的客戶服務理念，同時在我國首創(chuàng)“物業(yè)管理”這一概念，一套超前的物業(yè)管理模式同時出現(xiàn),萬科集團的企業(yè)價值觀得以確立。同時,王石將價值觀印制在萬科工作牌上，它的內(nèi)容是:第一，客戶是我們永遠的伙伴;第二，人才是萬科的資本;第三，陽光照亮是萬科的體制;第四，持續(xù)增長和領跑。這些價值觀念在企業(yè)內(nèi)部有效的傳播

15、形成了強大的“蝴蝶”效應奠定了萬科品牌的成功。(3) 經(jīng)營管理目標之“3+1”2004年年初，提出了 “3+1”的經(jīng)營管理目標，把成為客戶最受歡迎的、投資者最受歡迎的、員工最受歡迎的以及社會最受 尊敬的企業(yè)作為萬科的新h標，通過力求實現(xiàn)這個目標來對萬科的經(jīng)營管理模式進行運作。“忠實于制度”、“忠實于流程”成為萬科價值觀的新鮮血液。這些都代表著萬科集團制度的不斷健全和成熟。(4) 杜絕以獲取暴利為直接0的堅守價值底線、拒絕利益誘惑，豎持以專業(yè)能力從市場獲取回報，這是萬科獲得成功的重要原因。力求在不降低產(chǎn)品質(zhì)量和不忽視建筑風格的基礎上降低成本來獲得利潤。(5) 市場細分贏得客戶需求萬科從涉足房地產(chǎn)

16、以來，主要開發(fā)的還是居家住宅類的業(yè)務，傳統(tǒng)住宅比重大概占90%。但順應著我國人ui老齡化以及人們生活水平的提高，萬科于2011年表明將開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，宣布在2011年6月28號將正式進軍商業(yè)地產(chǎn)。與此同時位于廣東省惠州的萬科雙月灣旅游項目也正式登場。盡管如此萬科集團董事會秘書也表示短期內(nèi)非住宅類所比重不會超過10%,長時間內(nèi)也不希望超過20%。表明了萬科堅持走穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略。公司財務情況分析1、資產(chǎn)負債表初步解讀表1:2008-2010資產(chǎn)負債表編制單位:萬科企業(yè)股份有限公司單位:元幣種:人民幣資產(chǎn)附注2010-12-312009-12-31 2008-12-31流動資產(chǎn)：貨幣資金 137816

17、932911.8423001923830.80.92交易性金融資產(chǎn) 2 - 740470.77 -預付賬款 4.71 8736319500. 73 3160518988. 56其他應收款5 .77 7785809435.41 3496096906. 25存貨 65.9390085294305.5285898696524.95流動資產(chǎn)合計 205520732201. 329. 373. 92非流動資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn) 7404763600. 00 163629472. 66 167417894. 55長期股權投資9 4493751631. 16 3565383001. 51 248572526

18、8. 99投資性房地產(chǎn) 10 129176195. 26 228143157. 99198394767. 05固定資產(chǎn) 11 1219581927. 47 1355977020. 48 1265332766. 18在建工程 12 764282140. 58 593208234. 90無形資產(chǎn) 13 373951887.29 819663253.94長期待攤費用 14 32161415. 8531318689. 6525268164. 97遞延所得稅資產(chǎn)15 1643158028. 39 1265649477. 66 1449480632. 53其他非流動性資產(chǎn)16 1

19、055992714.51非流動資產(chǎn)合計：.517285275380. 02 5780206517. 17資產(chǎn)合計2. 83 9.391.09負債及所有者權益流動負債:短期借款 17 1478000000. 00 1188256111.il 4601968333. 32應付票據(jù)19 -30000000.00-應付賬款20 .98.75.63預收款項21 74405197318. 7831734801163. 7623945755139. 85交易性金融負債18 15054493. 431694880. 00應付職工薪酬 22 1415758826. 87 806504472. 20 517782

20、853. 19應交稅費 23 3165476401.56 1176877640. 28 (861985122. 52)其他應付款24 . 10 9258734468. 30 9968304370. 93應付利息 25 127806502. 79122643721. 10 219884034. 75一年內(nèi)到期的非流動負債26 . 98 7440414366. 78 . 45流動負債合計 8. 49 68058279849. 2864553721902. 60非流動負債：長期借款27 24790499290. 50.11 9174120094. 83應付債券28 5821144507.03 579

21、3735805.14 5768015997. 01預計負債29 41107323.1534355814.9541729468. 03其他非流動負債30 8816121. 26 8408143. 82 12644849. 82遞延所得稅負債31 738993358. 99 802464465. 02 867797927. 60非流動負債合計 31400560600. 930 24141762526. 04.29負債合計 9. 42 92200042375. 3280418030239. 89股東權益：股木 32 .00.00.00資本公積 33 8789344008. 84 8557716583

22、.44 7853144319. 55盈余公積 34 . 79 8737841436. 85 6581984978. 14未分配利潤 35 .05 8808398744. 05 6184277986. 66外幣報表折算差額 390131925. 43276721078. 80 277307760. 05歸屬于母公司所有者權益合計44232676791. 11 37375888061. 1431891925262. 40少數(shù)股東權益 36 . 30 8032624392. 93 6926624218.80所有者權益合計 54586199642. 4145408512454. 07388185494

23、81. 20負債及所有者權益總計2. 839. 391.09從表1可以看出，公司保持持續(xù)增長的態(tài)勢的資產(chǎn)總額，2008年為1192. 37億元的總資產(chǎn)，到2009年為1376. 09億元的總資產(chǎn)，同比2008年15. 41%的增長率，至2010年已高達2156. 38億元的資產(chǎn)，比2009年年底增長了 56. 70%。另外，盈余公積從08年的65.82億元增長到10年的105.88億元，±齊長率達60.86%。未分配利潤增長率吏為突出，高達119%。由此可見，萬科的主耍資金來源于該企業(yè)的盈利能力。從結構上來看,公司近幾年流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例大概95%，而長期股權投資約占2%，固定資產(chǎn)

24、和在建工程僅為0. 5%和0. 3%。說明該企業(yè)資金主要依賴于流動資產(chǎn);流動負債占負債總額比例由80%±符長到87%,但在總資產(chǎn)快速增長的狀況下流動負債增長率約2%，另外盈余公積和未分配利潤所占所有者權益比重也不斷上升,說明企業(yè)盈利能力在不斷增強。2、利潤表初步解讀表2:2008-2010利潤表編制單位:萬科企業(yè)股份有限公司單位:元幣種:人民幣項目 附注 2010-12-31 2009-12-31 2008-12-31一、營業(yè)總收入36 50713851442.6348881013143.4940991779214.96二、營業(yè)總成本 39581842880. 99411224425

25、25. 3634855663288. 39其中：營業(yè)成本 36 30073495231. 1834514717705. 0025005274464.91營業(yè)稅金及附加37 5624108804. 74 3602580351.82 4533872994. 46銷售費用 38 2079092848. 94 1513716869. 35 1860350084. 01管理費用 1846369257. 591441986772. 29 1530799165. 46財務費用 39 504227742. 57 573680423. 04 657253346. 42資產(chǎn)減值損失 40 (545451004.

26、03)(524239596. 14)1268113233. 13加：公允價值變動凈收益41 (15054493. 43) 2435350. 77 19262232. 00投資收益 42 777931240. 02 924076829. 10 209411393. 50其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益42 291703045. 44541860864.68 209735864.65三、營業(yè)利潤 43 . 23 8685082798. 00 6364789552. 07加：營業(yè)外收入 44 71727162. 8270678786. 7457455149. 70減、營業(yè)外支出 25859892

27、. 03138333776. 65 99959075. 74其中：非流動資產(chǎn)處置損失1211776. 17 1577638. 38 2336423.46四、利潤總額 45 . 02 8617427808. 09 6322285626. 03減:所得稅費用 3101142073. 98 2187420369. 40 1682416473. 30五、凈利潤 8839610505. 04 6430007538. 69 4639869152. 73歸屬于母公司所有者的凈利潤7283127039. 15 5329737727. 004033170027.89少數(shù)股東損益 1556483465. 8911

28、00269811. 69 606699124. 84六、每股收益（一）基本每股收益48 0.660.480. 37（二）稀釋每股收益48 0.660.480.37七、其他綜合收益 49 6577300. 53 62370848. 2339354390. 32八、綜合收益總額 8846187805. 57 6492378386. 92 4679223543. 05歸屬于母公司所有者的綜合收益總額7289704339. 685392108575. 234072524418. 21歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額1556483465. 891100269811. 69606699124. 84從表2得知

29、，近兒年萬科營業(yè)收入逐年上漲，09年同比08年上漲19%, 10年同比增長4%; 09年營業(yè)總成本冋比08年上漲18%,是由于全國房地產(chǎn)行業(yè)遭遇宏觀調(diào)控和地價過高導致的。但是09年現(xiàn)狀逆轉成本較09年降低了 4%,表而公司在成木和費用上得到很好的控制；此外,公司的凈利潤也在不斷上漲,且上漲比率約37%,這是由于公司營業(yè)收入的漲幅高于營業(yè)成本所致，表明公司盈利能力較好。3、現(xiàn)金流量表初步解讀表3:2008-2010現(xiàn)金流量表編制單位:萬科企業(yè)股份有限公司單位:元幣種：人民幣項目 附注 2010年1-12月2009年1-12月2008年1-12月一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)

30、金88119694493. 3057595333545. 5042783256973.54收到其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金48 2976047156. 82 1889792191.431478587995. 65經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計91095741650. 1259485125736. 9344261844969.19購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金66645895259. 8534560212561. 8930218067735. 42支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金1848827752. 37 1197521164. 612319451074.60支付的各項稅費 9381585316. 906537

31、312459. 48 7863126723. 18支付其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金48 .55 7936728231.40 3895351266. 39經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計88858486198. 6750231774417. 3844295996799. 59經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額49 2237255451.45 9253351319. 55(34151830.40)二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量收冋投資收到的現(xiàn)金 282454288. 12 210421893. 79 1040323958. 60取得投資收益收到的現(xiàn)金 367769277. 76392060350. 54 76414614.

32、40處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額462241.52142450545. 00 5687793.90處置子公司或其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額17179172. 33 119164800. 003547677. 00收到其他與投資活動有關的現(xiàn)金48 2032857298. 14 304714390. 00298441056. 08投資活動現(xiàn)金小計 2700722277. 87 1168811979. 33 1424415099. 98購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金261938551.22806062156.74 215283734.68投資支付的現(xiàn)金 2183

33、848057. 741577467490. 52 1366213599. 63取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金浄額1364056191. 97 2975942928. 472687055197.58支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金48 1082538787. 40投資活動現(xiàn)金流出小計 4892381588. 33 5359472575. 73 4268552531.89投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額(2191659310. 46) (4190660596. 40)(2844137431.91)三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量吸收投資收到的現(xiàn)金 1979021435. 08829084667. 00 47

34、2936458. 90其中:子公司吸收少數(shù)股東投資收到的現(xiàn)金1979021435. 08 829084667. 00472936458. 90取得借款收到的現(xiàn)金 27070090551. 02 20731516740. 82.71發(fā)行公司債券收到的現(xiàn)金-5759981650. 00籌資活動現(xiàn)金流入小計29049111986. 1021560601407. 8220558899054. 61償還債務支付的現(xiàn)金.5421640510970. 25.07分配股利、利潤或償還利息支付的現(xiàn)金4039207571. 75 2948745658. 433001963332. 53其中：子公司支付給少數(shù)股東的

35、股利、利潤638540999. 59127633676. 98170052296. 35籌資活動現(xiàn)金流出小計.29 24589256628. 68.60籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額.81 (3028655220. 86)5866340622. 01四、匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響24034574. 57 (9546494. 83)(56270014.09)五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物浄增加額49 .37 2024489007.46 2931781345.61力u:年初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額49 22002774937. 38.92.31六、年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額49 35096935415. 752

36、2002774937.38.92從表3可以看出，萬科08年到10年年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額均大于年初，2010年底增加額為130. 94億元。從10年入手，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量浄額有22. 37億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負，達到?21. 92億元，籌資活動屮產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為29億元。從屮可以看出萬科企業(yè)的現(xiàn)金流量由之前兩年的投資活動帶動和經(jīng)營活動帶動轉變?yōu)榱嘶I資活動帶動，而且經(jīng)營及投資活動的需求是籌資活動的現(xiàn)金凈額不能滿足的，說明了萬科企業(yè)有待于進一步提高創(chuàng)造現(xiàn)金的能力。萬科企業(yè)股份有限公司盈利能力分析 與收入、成本及費用相關的分析企業(yè)在利潤表上可以把利潤劃分為五個方面。這五個層

37、次都是以企業(yè)的收入、成本及費用為源頭逐次分解。1、營業(yè)收入分析營業(yè)收入指的是在生產(chǎn)經(jīng)營活動中的企業(yè)，通過銷售產(chǎn)品或薺提供勞務取得的各項收入。主要括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入兩大部分。表1:近3年不同收入所占營業(yè)收入比例單位:萬元項目2008年末所占比例2009年末所占比例2010年末所占比例房地產(chǎn)1944298. 1497.27%4831622. 8698.84%5003095. 1798. 65%物業(yè)管理23812. 31. 19%32879.890. 67%43058.740. 85%其他業(yè)務30773.371.54% 23598.560. 48%25231.230. 50%合計 1998

38、883. 81 100. 00%4888101.31 100. 00%5071385. 14100. 00%數(shù)據(jù)來源:東莞證券財付通上表屮體現(xiàn)出，萬科集團的物業(yè)管理（行業(yè)）和房地產(chǎn)（行業(yè)）是主營業(yè)務收入的主耍由來點，在營業(yè)收入中二者之和所占的比例接近100%,當中比例最高的是房地產(chǎn)（行業(yè)），全都在居于97%以上。雖然逐年呈下降趨勢，但是整體浮動較小。物業(yè)管理（行業(yè)）則由最初0. 67%增長到1. 19%。整個營業(yè)收入逐年上漲。由此可以看出，萬科集團處于穩(wěn)定并不斷向前發(fā)展的狀態(tài),其他業(yè)務逐步堉長，說明萬科的業(yè)務也在逐步的擴人，堅持實施“多元化戰(zhàn)略”，由此可以看出萬科具有很好的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。表2:不同

39、地區(qū)營業(yè)收入比例單位:萬元區(qū)域 2009年末所占比例 2010年末所占比例北京區(qū)域1210697. 1324. 77%1027249. 7820. 26%深圳區(qū)域1650553. 8433. 77%1645570.3932.45%上海區(qū)域1525205.6131.20%1918851.9937. 84%成都區(qū)域478046. 179. 78%411423.018. 11%其他區(qū)域23598.560. 48% 68289. 971.35%合計 4888101. 31 100. 00%5071385. 14 100. 00%數(shù)據(jù)來源:東莞證券財付通通過分析上表可以看出，長三角、珠三角和環(huán)渤海三人城

40、市經(jīng)濟圈是萬科集閉實現(xiàn)營業(yè)收入的主要區(qū)域，其屮珠三角和長三 角所占的比重最高，都大于30%。成都區(qū)域也在逐步擴展壯大，比例円益趨近于10%。可以看出萬科除了穩(wěn)扎三個舊戰(zhàn)場外，也在向屮西部地區(qū)進軍，將自己的業(yè)務擴展到全國，捍衛(wèi)自己在房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大的地位。2、成本及費用分析表3:成本及費用變動表單位:萬元項目 2008-12-31 2009-12-31 增長率 2010-12-31 增長率主營業(yè)務成本 2500527. 45 3451471. 77 38. 03% 3007349. 52 -12. 87%銷售費用 186035.01 151371.69 -18.63%207909. 28 37.

41、 35%管理費用 153079.92 144198. 68 -5. 80% 184636. 93 28.04%財務費用 65725.33 57368.04 -12.72%50422.77 -12. 11%數(shù)據(jù)來源:東莞證券財付通從表3可以得知,09年主營業(yè)務成木較08年上漲較多，增長率為38.03%,到10年大幅卜降，増長率為負12. 87%,這是因為09年結算規(guī)模增長，10年結算面積逐步下降且成本優(yōu)化的結果。萬科企業(yè)通過對營銷措施的優(yōu)化，在09年,實現(xiàn)銷售和管理費用的節(jié)約,分別下降18. 63%和5. 8%，2009年未，萬科企業(yè)產(chǎn)生股權激勵計劃管理費用以及費用控制取得成效。隨后兩年兩項費用

42、大幅度增長是受銷售規(guī)模增長的影響。財務費用08年到10年都逐年k降，k降浮動不大,這都是由于企業(yè)不可資本化借款減少引起的。在銷售中盈利能力分析1、銷售毛利率分析銷售毛利率指的是毛利在企業(yè)凈值當中所占的百分比。銷售毛利率是企業(yè)銷售凈利率的基礎，它體現(xiàn)/獲利的空間和基礎表明要有足夠人的毛利率才能夠盈利。2、營業(yè)利潤率分析營業(yè)利潤率指的是企業(yè)的營業(yè)利潤和營業(yè)收入之間的比率。企業(yè)經(jīng)營效率的指標是靠營業(yè)利潤率來權衡的，在不考慮非營業(yè)成本的情況下可以反映出企業(yè)運營者在經(jīng)營狀態(tài)下賺的利潤的能力。3、銷售凈利率分析銷售凈利率反映在每一元的收入中能夠產(chǎn)生多少凈利潤，同時反應了在銷售收入中制造利潤水平的高低狀況。

43、它隨著凈利潤的變動成正向變化，隨著銷售收入的變動成反向變動,企業(yè)在銷售額增加前提下，砬當創(chuàng)造更多的利潤，只奮這樣才能讓銷售凈利率不斷提高。通過正確的對銷售凈利率高低的分析，不僅能在擴大銷售中合理的激勵企業(yè)，還能在經(jīng)營管理中進行引導將其改進，從而更好的提高盈利水平。表4:各銷售比率表單位:萬元年份項目 2010-12-31 2009-12-31 2008-12-31主營業(yè)務收入 5071385. 14 4888101. 31 4099177. 92主營業(yè)務成木 3007349. 52 3451471. 78 2500527. 47營業(yè)利潤 1189488. 53 868508. 28 63647

44、8. 96凈利潤 883961. 05 643000. 75 463986. 92銷售毛利率(%) 40. 6929. 3939營業(yè)利潤率(%) 23. 4517. 76 15. 53銷售凈利率(%) 17.4313.1511.32數(shù)據(jù)來源:2008-2010年萬科企業(yè)股份有限公司年報從上表4可以看出，09年萬科銷售毛利率卜*降，卜*降比率將近10個百分點。這是因為萬科企業(yè) 多在2009年結算2008年調(diào)整期內(nèi)銷售的產(chǎn)品以及采用8000元/?結算均價造成。但是,09年該企業(yè)銷售凈利率卻仍然增長近兩個百分點，表明萬科在日常費用上控制十分的當。除此之外，近幾年萬科的營業(yè)利潤率和銷售浄利率整體呈上漲

45、趨勢，且每年增長幅度逐步擴大。特別是09年市場形勢好轉，公司的盈利水平更是與口倶增。增長率由2個百分點發(fā)展到5個左右百分點的速度。這些數(shù)據(jù)表明若萬科能保持這樣好的銷售業(yè)績，可以預測該企業(yè)的財務狀況和盈利能力還是非常樂觀的。以浄資產(chǎn)收益率為核心的杜邦分析法圖k杜邦分析體系分析上圖不難發(fā)現(xiàn)，杜邦分析系統(tǒng)的關鍵要素體現(xiàn)在全面的凈資產(chǎn)收益率在所有財務分析指標當中。資產(chǎn)凈利率和權益乘數(shù)這兩個指標受主要的影響，資產(chǎn)凈利率的高低又會影響總資產(chǎn)周轉率和銷售凈利率兩個因素。企業(yè)對影響資產(chǎn)周轉率的各方面進行分析,可以找出影響其周轉速度的原因是什么，從而縮短周轉時間。從權益乘數(shù)可以看出企業(yè)負債的多少，反映了企業(yè)利用

46、外來資產(chǎn)投入生產(chǎn)經(jīng)營的程度。權益乘數(shù)越大表明資產(chǎn)負債率越高，同時表明企業(yè)的負債程度越高,公司產(chǎn)生較多的杠桿利益的同吋風險也隨之變高;反之，較少的杠桿利益在公司產(chǎn)生，則相應所承擔的風險也較低。綜上所述，對凈資產(chǎn)收益率的分析己經(jīng)升入到對企業(yè)成木費用控制能力、資產(chǎn)的使用效率以及財務上的融資能力的全面分析。圖2: 08年至10年凈資產(chǎn)收益率趨勢圖上圖表明，萬科08年到10年凈資產(chǎn)收益率呈上漲趨勢，由12. 65%增長到16. 47%,每年約增長2個百分點，表明公司資本的盈利能力在不斷地增強。根據(jù)下表數(shù)據(jù)顯示,09年凈資產(chǎn)收益率增加的是由于權益乘數(shù)下降，同時資木凈利率上漲引起的。說明公司資本結構發(fā)生了改

47、變，負債較08年有所降低。此外，該企業(yè)資本得到有效利用，成本控制得當引起資產(chǎn)凈利率上漲明顯。10年較09年來講，公司負債占總資產(chǎn)比例大幅上漲，由67%增長到74. 68%，雖然資產(chǎn)凈利率有所下降，但浄資產(chǎn)收益率卻由14. 26%增長到16. 47,同時公司營運狀況處于上身趨勢，說明萬科充分發(fā)揮了財務杠桿的作用，利用較高的權益乘數(shù)創(chuàng)造更高的公司利潤。一下是凈資產(chǎn)收益率逐年上漲的過程運用杜邦分析法詳細分析：表5:杜邦分析法指標年限凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)凈利率權益乘數(shù)銷售凈利率資產(chǎn)周轉率資產(chǎn)負債率200812.654. 123.0711.3237.3867. 44200914.264.713. 0313.

48、 1538. 0667.00201016.474. 173.9517.4328.7174.681、資產(chǎn)周轉率分析從上表屮可以看出，萬科企業(yè)2009年的資產(chǎn)周轉率有所上升，主要原因是由于應收賬款周轉率的提高以及存貨周轉率的提高。2010年資產(chǎn)周轉率大幅下降，主要是存貨周轉率下降引起的。在整個房地產(chǎn)行業(yè)來講，萬科的資本營運能力還是較強。但是近幾年因為房地產(chǎn)火熱爆發(fā)，網(wǎng)地和在建工程也大幅增加，存貨量與日俱增，公司資金被霸占，從而影響自身資金周轉效率。要想提高資金利用率就必須密切關注對存貨的管理。2、資產(chǎn)負債率及權益乘數(shù)分析在我國資產(chǎn)負債率較高可以說是當今房地產(chǎn)行業(yè)一大特點，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資金額大，

49、產(chǎn)品建筑期和銷售時間較長，導致該行業(yè)前期投入占用資金較大，基木上都要通過借款來籌資。從上表可以看出萬科資產(chǎn)負債率較高，約為70%。2009年較2008年資產(chǎn)負債率有所下降，但2010年卻突破70%,高達74. 68%,突破了警戒線。雖然該指標也為凈資產(chǎn)收益率的上漲做出了貢獻，但是萬科還是應該做出相應調(diào)整，壓縮自身負債，降低財務風險。2009年資產(chǎn)負債率下降了 0. 44個百分點，同時引起權益乘數(shù)相應地降低，可是同年凈資產(chǎn)收益率卻上升了，原因則是同期銷售凈利率有所提高,從而表明此時的負債十分合理，充分利用丫其他資金的經(jīng)濟杠桿作用，提高自身盈利能力。2010年資產(chǎn)負債率大幅度提升,表明公司在不斷地

50、擴大規(guī)模和舉債籌資，引起權益乘數(shù)上漲，同期資產(chǎn)浄利率比2009年增長2. 21%,可以看出萬科以舉債實現(xiàn)盈利取得較為樂觀的結果，預示著萬科的良好發(fā)展前景。數(shù)據(jù)來源:東莞證券財付通盈利能力同市場價值有關的分析1、每股收益(eps)分析每股收益是反映上市公司盈利能力的重要財務指標之一，它體現(xiàn)了每一普通股的獲利能力。圖3:為萬科08年到10年每股收益根據(jù)上圖可知，萬科每股收益逐年増加，2008年股東每股賺取0.37元，2009年增長到每股0. 48, 2010年更是提高到每股0. 66元,說明本企業(yè)盈利能力在不斷提高。主要是由于萬科近三年浄利潤不斷上漲，且每年上漲幅度大于上年。預示著萬科在未來有較好

51、的發(fā)展前景。2、每股凈資產(chǎn)分析每股凈資產(chǎn)體現(xiàn)的是資產(chǎn)現(xiàn)值在每股股票屮的程度。股東擁有的資產(chǎn)現(xiàn)值越多表明每股凈資產(chǎn)越高;相反，股東擁有的資產(chǎn)現(xiàn)值越少就表明每股凈資產(chǎn)越少。一般說來每股浄資產(chǎn)越高說明公司運營情況越好。圖4:為萬科08年到10年每股浄資產(chǎn)從上圖可以看出，萬科每股凈資產(chǎn)逐年增加，年增長幅度在0.5元左右,說明股票現(xiàn)值在上漲，股東擁有的權益也隨之上漲。這預示著萬科正在穩(wěn)健提高,盈利能力狀況良好。3、市盈率分析市盈率指的是反映每元凈利潤對于股票持有者愿意支付的價格，使得股票的投資報酬和風險能夠估量。表6:市盈率08年到10年波動幅度市盈率2008年2009年2010年波動幅度（倍）12.

52、97?53. 8613. 39?31. 1210. 07?16. 36從上表可以看出，萬科集團市盈率波動幅度呈下降趨勢，而市盈率主要是受每股股價和每股收益的影響。2008（25. 79元）、2009（25. 5元）以及2010年較07（33.66元）年股票均價有所k降，同時凈利潤則增長迅速，導致公司市盈率有所減低。一般而言企業(yè)市盈率在14-20倍之間屬于正常水平，市盈率下降表明該股票購買價格下降il泡沫較小，另外結合前面相關分析，表明萬科值得投資。4、市浄率資產(chǎn)現(xiàn)值即為每股市價，它是證券市場上交易得到的結果。企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量越好，有發(fā)展?jié)摿w現(xiàn)為市價賬面價值，反之沒有發(fā)展前景的企業(yè)標明資產(chǎn)質(zhì)量。