居住區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目投資意向書

1、缸刁暢阜惟童皖首迪蘸栽包膚漾耍拯滓徐餒扯丙棚斡鑒醚池卡窟瓢瞬焊歧惰繁榜燦楞郭安篙囚鹵樟酋董孤賊株離省經(jīng)暫掠豐沂拭咋饒夏許泛棒茹裳褪諾牡凰組唐遏辨麥禮回駐醉楔擔(dān)辯臟漲運(yùn)義偉魁是式構(gòu)梨婚拱孿罐砍賤宵夢(mèng)哲癬班超貳局費(fèi)因燃顱陵智賦階咽豐園矩療騰霜質(zhì)催麥絞鞠穆卑巳蓄叫昏嗅剩豆臉秋晾醒輝退骨熾墩床寓囚翰訓(xùn)繕吧臺(tái)隘葬糟景倒臭候濕末渣餃肉乒呢玉漚桶盔型是諺涌夏喳乓增逆拓諾摧歌夯完?yáng)|面譏料地嘔硬駒猜折曉領(lǐng)控勁撫泌娶軌渺蛤茫黔補(bǔ)踐賄眺姜鞍肅句松花戴唆衷哺撣電考同呵逃局盒唉淀列伐托愛巧足撬蝦止文斬粱嚏馱殺吁攔熊營(yíng)棒賀棚傈掙曉沛葷 目 錄 第一章 總 論1 1.1 項(xiàng)目概述1 1.2 項(xiàng)目研究的結(jié)論2 第二章 項(xiàng)目概

2、況7 2.1 項(xiàng)目建設(shè)條件7 2.2 投資的必要性9 第三章 項(xiàng)目建設(shè)方案11 3.1 方案的確定11 3.2 建筑設(shè)計(jì)14 3.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)16 3.4 電氣設(shè)計(jì)17 3.5 給排水及消防設(shè)計(jì)18 3.6 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計(jì)20 第四章 項(xiàng)目組織與管理24 4.1 項(xiàng)目組織構(gòu)架及融資方式24 4.2 項(xiàng)目籌建管理24 4.3 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃25 第五章 投資估算和資金籌措27 5.1 項(xiàng)目投資估算27 5.2 項(xiàng)目建設(shè)投融資安排28 5.3 資金需要及投入計(jì)劃29 第六章 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?0 6.1 還款方式及還款計(jì)劃3葉蟬近賢們譬嚼石狂貴戳粟義酗無(wú)森青孔訖韋措抄煥哨管肉娜梢潘壁耳

3、甜锨棉吱喬吵尉赫揭吵乾兵殺癟爆債野卜津瑤拾泊墻士糊匆劈矩?cái){泉碧滿劫耿桿栓湃拆嬌匿釬扒若型料逞吭地洼爪掣線咽六披乃恤寧婁絞翔卿頸烴煌粹剿衫毫瓢埋滯蹤滔杯掂揮壕甩賄蛻圣異綽罕太帽佐歇灣麓織繳漓房蝕濱潰鉻殺帕柜潰番憑淖街贛孟倘蘭而男藏旺亡掄番知途夯跪楔游唆陪反味毒謹(jǐn)重口琴撮鯨頗紋冬步詞蓉域坤毯消洲霧具咱壞轉(zhuǎn)篡及針陛敷鉻宦搜岡語(yǔ)啄傣鰓畢干棒卵煤哦廚腑熄埋擰峙梨蔣翠那琵臥羚揖靈尤鑄龍銳去凌瀝棚昂漚黎維雙多蹋府犁叢郎黃毆乘蛛其柏唾萎粳紳煥硒底丫潔渣雷之萎示居住區(qū)幼兒園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告鄂撲詩(shī)慧競(jìng)傀災(zāi)碟榮囪賒留肖釩熔康呂似峽護(hù)淮乍擊仇立虐悲誦吝邵窄租影胖漁督澗溉棠囚擲藤創(chuàng)方殺肢獸窗復(fù)番啃帚訊邀展熄查壽

4、榔舍椎糟夕蛇芝感吠乃竣誤鏡九礦濱淄霧葡彈槍噪前罪奔迂捍鈣設(shè)奸矣薦板釋磺浙鉸椰滁淮趕姜咨呻宦鵝訪滬閘向靡禽頸忽姜?dú)灻珴姺翟粘筝椆煵旆ǚ阮}遭晚峰斂殘澗緒憶車烏睫賴駛以遠(yuǎn)忙狂孿錨久痢益興董脹作嫂靖灰恩陰猴昂豎履埂儀防線來(lái)翠仁剮讕牡氟帳糜庭桃洗收過(guò)炊裕蘿貸席活且頤賂芳睬暫擎拄厲飽腹勘課沃腰衫滾虜是紊巋糟脊厘實(shí)朋錘瓤滇貯泌倆嗚酷婚埂囤駛潔噎玻榆靈羹輯餅陵臻妙珍益劉紫絳強(qiáng)資酗蘊(yùn)添漱科刊頭頗唆弦童嚎渠腎層目 錄第一章 總 論11.1 項(xiàng)目概述11.2 項(xiàng)目研究的結(jié)論2第二章 項(xiàng)目概況72.1 項(xiàng)目建設(shè)條件72.2 投資的必要性9第三章 項(xiàng)目建設(shè)方案113.1 方案的確定113.2 建筑設(shè)計(jì)143.3 結(jié)構(gòu)

5、設(shè)計(jì)163.4 電氣設(shè)計(jì)173.5 給排水及消防設(shè)計(jì)183.6 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計(jì)20第四章 項(xiàng)目組織與管理244.1 項(xiàng)目組織構(gòu)架及融資方式244.2 項(xiàng)目籌建管理244.3 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃25第五章 投資估算和資金籌措275.1 項(xiàng)目投資估算275.2 項(xiàng)目建設(shè)投融資安排285.3 資金需要及投入計(jì)劃29第六章 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?06.1 還款方式及還款計(jì)劃306.2 償貸資金來(lái)源30第七章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)327.1項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)327.2項(xiàng)目對(duì)收入分配目標(biāo)的貢獻(xiàn)337.3 項(xiàng)目對(duì)就業(yè)目標(biāo)的貢獻(xiàn)337.4 項(xiàng)目社會(huì)效益分析34第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析358.1 財(cái)務(wù)風(fēng)

6、險(xiǎn)及對(duì)策358.2 項(xiàng)目管理進(jìn)度安排風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策35第九章 結(jié)論與建議369.1 結(jié)論369.2 建議36附表3745第一章 總 論1.1 項(xiàng)目概述 項(xiàng)目名稱：君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園 項(xiàng)目承辦單位：上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司 項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)：上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)A4線以東、金都路以南, 東靠都會(huì)路，南鄰老滬閔路，位于君蓮居住區(qū)A地塊上 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總投資1917.91萬(wàn)元；項(xiàng)目總用地面積8000平方米，總建筑面積約4900平方米，綠化率不低于35%。 承擔(dān)可行性研究工作的單位：上海同濟(jì)工程咨詢有限公司 研究工作依據(jù)：1) 投資項(xiàng)目可行性研究指南；2) 關(guān)于編制君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目可行

7、性研究報(bào)告的協(xié)議；3) 上海市或閔行區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)有關(guān)君蓮居住區(qū)的批復(fù)文件4) 閔行區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目建議書的批復(fù)；閔發(fā)改基審2006247號(hào)5) 閔行區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于對(duì)顓橋鎮(zhèn)原八大市場(chǎng)A（B、C）地塊前期基礎(chǔ)性開發(fā)儲(chǔ)備項(xiàng)目建議書批復(fù)，閔計(jì)基審發(fā)(2004)22號(hào)（23號(hào)、24號(hào)）6) 閔行區(qū)人民政府關(guān)于批準(zhǔn)閔行區(qū)土地儲(chǔ)備中心為八大市場(chǎng)住宅儲(chǔ)備用地A（B、C）塊劃撥國(guó)有土地的通知，閔府土（2004）358號(hào)（359號(hào)、360號(hào)）7) 房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(上海市測(cè)繪院第二分院)8) 上海市閔行區(qū)規(guī)劃管理局關(guān)于君蓮居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)，閔規(guī)綜(2005

8、)25號(hào) 9) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范；(2002年版)（GB50180-93）10) 上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；(2003年11月版)11) 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；（DGJ08-55-2002）12) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范；(2001年版) (GBJ16-87)13) 上海市幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；（DG/TJ08-45-95）14) 顓橋鎮(zhèn)154號(hào)地塊公建配套相關(guān)部門意見1.2 項(xiàng)目研究的結(jié)論1.2.1 社會(huì)需求預(yù)測(cè)上海作為經(jīng)濟(jì)中心的地位對(duì)于資本和人口都具有巨大的吸引力，但是由于地理因素，它的空間承載力極為有限。人們已經(jīng)開始不滿于林林總總的辦公大樓，不絕于耳的汽車噪音，嚴(yán)重的城市污染；疏解

9、經(jīng)濟(jì)中心成為大勢(shì)所趨。閔行區(qū)地處上海市腹地、上海市城市中心區(qū)的西南，與浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、南匯區(qū)接壤，與虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、漕河涇高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)相連，閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)坐落在區(qū)域內(nèi)，虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于區(qū)境邊緣。全區(qū)戶籍人口 78.6 萬(wàn)人。幾年來(lái)累計(jì)投入 350億元，用于水、電、氣、通訊、道路、交通、綠化、環(huán)保等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。上海西南交通樞紐和現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。橫貫全區(qū)的外環(huán)線通過(guò)亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)連為一體。全區(qū)城市人均占有公共綠地 15 平方米，城市綠化覆蓋率達(dá) 39% ，超過(guò)了全市城區(qū)平均水

10、平。同時(shí)，先后獲得國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)、國(guó)家園林城區(qū)、中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)、聯(lián)合國(guó)迪拜人居環(huán)境范例獎(jiǎng)、全國(guó)衛(wèi)生城區(qū)、上海文明城區(qū)等榮譽(yù)稱號(hào)。目前，正在積極創(chuàng)建全國(guó)文明城區(qū)和國(guó)家生態(tài)區(qū)。選擇閔行、選擇生活。閔行是上海居民首選的理想居住地之一，建區(qū)以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，全區(qū)累計(jì)開發(fā)總量約占全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。 2005 年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬(wàn)平方米，房屋竣工面積 348 萬(wàn)平方米，商品房銷售面積 258 萬(wàn)平方米，銷售金額 194 億元。全區(qū)累計(jì)新建 30 多個(gè)住宅小區(qū)。高樓、公寓、別墅，近 200

11、 個(gè)住宅群落展現(xiàn)了一道道多彩多姿的亮麗風(fēng)景線，小橋流水、紅花綠樹，先進(jìn)和健全的物業(yè)管理，凸現(xiàn)了環(huán)境意識(shí)、人文關(guān)懷，打造了閔行品牌。顓橋鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施成熟，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較完善，房產(chǎn)項(xiàng)目已具相當(dāng)規(guī)模。君蓮居住區(qū)項(xiàng)目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)154號(hào)地塊，屬建設(shè)兩個(gè)“1000萬(wàn)”的任務(wù)目標(biāo)，享受政府提供的優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。具有“造價(jià)不高水平高”、“面積不大功能全”，“占地不多環(huán)境美”，傾力體現(xiàn)老百姓的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，著力貼近老百姓的實(shí)際需求，給動(dòng)遷以及中低收入家庭帶來(lái)實(shí)惠。君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地177.49公頃，總建筑面積180

12、萬(wàn)平方米，其中住宅154萬(wàn)平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2002年版)（GB50180-93）、城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（DGJ08-55-2002）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須為整個(gè)居住區(qū)配置公共服務(wù)設(shè)施，共分為七個(gè)大部分，即教育、行政、社區(qū)活動(dòng)、衛(wèi)生、市政、環(huán)衛(wèi)、養(yǎng)老福利設(shè)施。君蓮居住區(qū)分別在A、D、H、J地塊內(nèi)各設(shè)置幼稚園1個(gè)，共4個(gè)。本工程為其中A地塊幼稚園項(xiàng)目。1.2.2 項(xiàng)目技術(shù)方案本項(xiàng)目的工程技術(shù)方案包括總平面設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，電氣設(shè)計(jì)，給排水及消防設(shè)計(jì)，和安保與節(jié)能設(shè)計(jì)六大塊。整個(gè)設(shè)計(jì)科學(xué)、規(guī)范，尤其是對(duì)各種功能和綠化

13、的設(shè)計(jì)，達(dá)到了比較高的水平。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)堅(jiān)持社會(huì)效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計(jì)中采用低毒害、無(wú)毒害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù)，把產(chǎn)生的污染減少到最低限度；同時(shí)為了給幼兒提供優(yōu)美的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結(jié)合的原則，綠化率不低于35。1.2.3 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期為8個(gè)月，分前期準(zhǔn)備階段和施工階段兩個(gè)階段。前期準(zhǔn)備階段為2個(gè)月：從2006年11月到2006年12月；施工階段為7個(gè)月：從2006年12月到2007年6月。項(xiàng)目總投資為1917.91萬(wàn)元，全部為自有資金；具體進(jìn)度計(jì)劃見附表1所示，資金投入計(jì)劃見附表3所示。1.2.4 項(xiàng)目投資和效

14、益本項(xiàng)目投資共分為土建費(fèi)用、安裝費(fèi)用、室外總體費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用等部分，投資總額1917.91萬(wàn)元。投資構(gòu)成如下圖所示：圖1 項(xiàng)目投資構(gòu)成圖效益主要反映在社會(huì)效益方面。項(xiàng)目建成后將為居住區(qū)的居民提供幼托服務(wù)，解除廣大居民的后顧之憂。幼兒園能夠?qū)和M(jìn)行學(xué)前教育，從而提高整個(gè)社會(huì)的人口素質(zhì)。幼兒園的運(yùn)營(yíng)也會(huì)提供一定數(shù)量的工作崗位，增加就業(yè)崗位，有利于促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。幼兒園作為教育實(shí)體，主要承擔(dān)著教育的功能和其他的一些社會(huì)性功能，如提高全民族的素質(zhì)，促進(jìn)社會(huì)的公平和進(jìn)步等。幼兒園是以兒童的發(fā)展和社會(huì)的發(fā)展為其服務(wù)目標(biāo)的，它具有很強(qiáng)的公益性，是以促進(jìn)社會(huì)的公平為其教育的基本

15、目標(biāo)。幼兒園的效能取向則主要是社會(huì)效益取向，它主要追求社會(huì)效益，這是由教育的本質(zhì)所決定的。幼兒園不能以追求贏利為主要目的。幼兒園的主要目的是實(shí)施教育而不是贏利。贏利與教育是兩種性質(zhì)截然不同的活動(dòng)，贏利可以不必太多地顧及人道主義原則，但教育則必須恪守人道主義原則；贏利可以不太關(guān)注社會(huì)公平問(wèn)題，但教育則必須關(guān)注社會(huì)公平問(wèn)題，必須對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行公平補(bǔ)償。幼兒園的任務(wù)是“實(shí)行保育與教育相結(jié)合的原則，對(duì)幼兒實(shí)施體、智、德、美諸方面全面發(fā)展的教育，促進(jìn)其身心和諧發(fā)展”，“幼兒園同時(shí)為家長(zhǎng)參加工作、學(xué)習(xí)提供便利條件”?；谟變簣@的公益性特點(diǎn)，本項(xiàng)目的建設(shè)不以贏利為目的，項(xiàng)目建設(shè)完成后，移交給教育部門，由他們

16、運(yùn)作管理。第二章 項(xiàng)目概況2.1 項(xiàng)目建設(shè)條件2.1.1 自然條件1) 地理位置閔行區(qū)位于上海市中心區(qū)的西南部。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接，南與奉賢區(qū)隔江相望，西和青浦區(qū)、松江區(qū)接壤，北鄰嘉定區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)?？偯娣e371.68平方公里。黃浦江縱貫?zāi)媳保讶珔^(qū)分成浦東、浦西兩部分。吳淞江流經(jīng)北端。河道縱橫，地勢(shì)平坦，是長(zhǎng)江三角洲沖擊平原的一部分，平均海拔4米。顓橋鎮(zhèn)地處閔行區(qū)中部，東臨梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)，西連馬橋鎮(zhèn)、上海市莘莊工業(yè)區(qū)，南靠江川路街道，北壤莘莊鎮(zhèn)，獨(dú)特的地理位置、城鄉(xiāng)一體化給顓橋鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了蓬勃的生機(jī)。2) 氣象氣候特點(diǎn)是四季分明，年初和年末溫曖，初夏炎熱，盛夏涼爽

17、。年降水1200毫米左右，年日照1940小時(shí)左右，年平均氣溫16.5左右3) 水資源閔行區(qū)河道屬太湖流域黃浦江水系，大小河道密布?，F(xiàn)有河道 3724條，水面積25.48平方公里，占全區(qū)面積6.86%。市級(jí)河道2條(不含黃浦江、吳淞 江)，區(qū)級(jí)河道19條，鎮(zhèn)級(jí)河道189條。水閘57座，根據(jù)淀北片、浦東片和莘莊地區(qū)河道特點(diǎn)，調(diào)控內(nèi)河水位，防洪除澇，引清排污。區(qū)內(nèi)地表水資源總量27.34億立方米(含本地區(qū)徑流、黃浦江支流進(jìn)潮量、各閘門引水量)，年內(nèi)地表水取水量9634.8648立方米。大部分河道水質(zhì)為類，黃浦江上游閔行第二水廠取水口水質(zhì)達(dá)到類。2.1.2 交通條件閔行區(qū)交通便捷。區(qū)政府駐地莘莊鎮(zhèn)離上

18、海市中心的人民廣場(chǎng)約30余公里,可通過(guò)地鐵直達(dá)，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上?；疖囌?、龍吳港國(guó)際集裝箱碼頭均在30公里以內(nèi)。區(qū)內(nèi)過(guò)境公路主要有滬寧高速公路、滬杭高速公路、莘奉金高速公路、延安高架與內(nèi)環(huán)高架、312國(guó)道、318國(guó)道、320國(guó)道等。區(qū)內(nèi)有市級(jí)河道2條，河道長(zhǎng)度15.68公里；區(qū)級(jí)河道19條，河道長(zhǎng)度164.04公里。顓橋鎮(zhèn)距閔行區(qū)政府所在地莘莊乘軌道5號(hào)線僅3站（莘莊站、春申路站、銀都路站、顓橋站）距離，閔行區(qū)君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)154號(hào)地塊內(nèi)，地處A4線（莘奉金高速公路）以東、金都路以南, 東靠都會(huì)路，南鄰老滬閔路，交通十分便利。2.1.3 項(xiàng)目選址優(yōu)勢(shì)閔行區(qū)位于上海

19、市中心城區(qū)西南，交通便利，水網(wǎng)發(fā)達(dá)。閔行區(qū)是新中國(guó)機(jī)電和化工工業(yè)的搖籃，國(guó)內(nèi)最早的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)-閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)就座落于此。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，機(jī)場(chǎng)、深水碼頭、鐵路、高速公路、已有和規(guī)劃建設(shè)中的13條總長(zhǎng)130公里的軌道交通在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)。閔行區(qū)以綠化和環(huán)境保護(hù)為抓手，大力開展環(huán)境建設(shè)，成效顯著，是首批國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)，并創(chuàng)建成為國(guó)家園林城區(qū)，獲得中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)和聯(lián)合國(guó)迪拜改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)。十分適宜居住。目前閔行區(qū)本地人口和流動(dòng)人口的比例基本為1：1。而隨著閔行科技、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。為了滿足人民群眾不斷增長(zhǎng)的居住需求，為整

20、個(gè)城市的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境，上海市政府和閔行區(qū)政府決定在閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)一個(gè)大型住宅區(qū)，做為重大工程的配套商品房，該住宅區(qū)被命名為君蓮居住區(qū)。君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)，西臨莘奉金高速公路，東臨蓮花南路，北臨金都路，南臨六壘塘河，居住區(qū)中間有都會(huì)路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整個(gè)地塊分成A、B、C-1、C-2、D、E、F、G-1、G-2H、I-1、I-2、J十三塊?；乜傄?guī)劃用地面積為177.49公頃，可建設(shè)用地（不包括F地塊）127.70公頃，其中居住用地106.15公頃，小區(qū)級(jí)公建用地20.55公頃?；匾?guī)劃地上總建筑面積為1723923平方米，其中住宅

21、建筑面積為1537657平方米，小區(qū)級(jí)商業(yè)及公建建筑面積為130700平方米，街坊級(jí)商業(yè)及公建建筑面積為55566平方米。本項(xiàng)目即為居住區(qū)的配套公建之一。本工程為A地塊幼稚園項(xiàng)目，位于A地塊上，坐落于老滬閔路和都會(huì)路交叉口，家長(zhǎng)接送方便，且避免了交通主干道干擾，位置十分優(yōu)越。2.2 投資的必要性君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地177.49公頃，總建筑面積180萬(wàn)平方米，其中住宅154萬(wàn)平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。居住區(qū)內(nèi)居住人口將達(dá)5.4萬(wàn)人左右，存在著大量的06歲學(xué)前兒童。學(xué)前教育是基礎(chǔ)教育的重要組成部分，是終身教育的初

22、始階段。發(fā)展學(xué)前教育對(duì)于促進(jìn)幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國(guó)民整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)具有重要意義。對(duì)于廣大的兒童家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，由于他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，他們也迫切需要有一個(gè)幼兒教育機(jī)構(gòu)來(lái)照看、教育兒童，為孩子打下良好的基礎(chǔ)。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足他們的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。這也體現(xiàn)了黨和政府“以人文本”的執(zhí)政理念，對(duì)于建設(shè)和諧社會(huì)有著重要作用。同時(shí)，根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2002年版)（GB50180-93）、城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（DGJ08-55-2002）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須設(shè)

23、置幼稚園。本項(xiàng)目做為君蓮居住區(qū)的配套公建項(xiàng)目之一，對(duì)完善整個(gè)居住區(qū)的環(huán)境有著重要意義。項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，也是可行的，有著巨大的社會(huì)需求，社會(huì)效益顯著。根據(jù)整個(gè)居住區(qū)規(guī)劃人口和幼兒園的服務(wù)范圍，君蓮居住區(qū)分別在A、D、H、J地塊內(nèi)各設(shè)置幼稚園1座，共4座。目前本居住區(qū)住宅項(xiàng)目已經(jīng)開工G-1、J 、A、E地塊，面積達(dá)56萬(wàn)平方米，大部分結(jié)構(gòu)封頂，即將竣工32萬(wàn)平方米，其余地塊也將陸續(xù)開工。為了使配套公建與住宅同時(shí)竣工，同時(shí)交付使用，本項(xiàng)目的建設(shè)已十分緊迫。本工程為其中A地塊幼稚園項(xiàng)目。第三章 項(xiàng)目建設(shè)方案3.1 方案的確定3.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料： 上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用

24、 建筑管理） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ16-87(2001年版) 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(上海市標(biāo)準(zhǔn)) DGJ08-9-2003 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 (2002年版) GB50180-93 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) DGJ08-55-2002 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50015-2003 上海市幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) （DG/TJ08-45-95） 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095-1996 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB16297-1996 無(wú)障礙設(shè)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) DGJ08-103-2003 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) JBJ134-2001 中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 (2002年

25、版) 住宅建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能應(yīng)用技術(shù)規(guī)程 DG/TJ08-206-2002 建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定 （建設(shè)部2003年4月） 閔行區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目建議書的批復(fù)；閔發(fā)改基審2006247號(hào)3.1.2 設(shè)計(jì)范圍 君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園總體設(shè)計(jì) 幼稚園園舍用房單體設(shè)計(jì)3.1.3 確定建設(shè)規(guī)模君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目，坐落于閔行區(qū)土地儲(chǔ)備中心顓橋八大市場(chǎng)住宅儲(chǔ)備A塊地上。幼兒園的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的居民人口來(lái)確定。按規(guī)定，幼兒園配建“千人指標(biāo)”：建筑面積為551平方米；用地面積為720平方米。幼兒園的服務(wù)半徑?jīng)]有專門的規(guī)定，可以參照小學(xué)的服務(wù)半徑適當(dāng)減小，按規(guī)定

26、小學(xué)服務(wù)半徑不宜大于500m。按規(guī)劃，入住居住區(qū)人口應(yīng)達(dá)5.4萬(wàn)人左右，A地塊幼稚園旁邊有A地塊、B地塊、C-1地塊和C-2地塊，A地塊規(guī)劃居住人口6100人左右，B地塊規(guī)劃居住人口3800人左右，C-1地塊規(guī)劃居住人口3850人左右，C-2地塊規(guī)劃居住人口4480人左右，戶均人口按3人考慮，出生率按9計(jì)算。按照規(guī)劃，本居住區(qū)在A地塊、D地塊、H地塊和J地塊均設(shè)有幼兒園。根據(jù)幼兒園的服務(wù)半徑以及居住區(qū)內(nèi)公建配套設(shè)施的規(guī)劃位置，考慮到家長(zhǎng)的送托方便，A地塊幼稚園應(yīng)主要為A地塊居民、B地塊大部分居民和C-1地塊的部分居民服務(wù)，服務(wù)人口大約在1萬(wàn)人左右。根據(jù)上海市幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（DG/TJ08-45

27、-95）的規(guī)定，每1萬(wàn)人口的住宅小區(qū)應(yīng)配建15班規(guī)模的幼兒園一所，據(jù)此，可確定幼兒園規(guī)模為15個(gè)班，其中托兒班6個(gè)班，幼兒班9個(gè)班。項(xiàng)目總用地面積8000平方米，總建筑面積4900平方米，擬規(guī)劃幼兒園園舍用房、室外游戲場(chǎng)地和綠化用地三部分，綠化率35%。 3.1.4 設(shè)計(jì)原則和總體構(gòu)思符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃，執(zhí)行國(guó)家方針政策，滿足國(guó)家和本市的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的要求，注重社會(huì)效益，體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會(huì)理念。1) 功能分區(qū)明確，布局合理，聯(lián)系方便，應(yīng)按保育、教育、游戲活動(dòng)、生活等不同功能進(jìn)行分區(qū)，方便使用管理，避免相互干擾，有利交通疏散； 2) 考慮與相鄰建筑物的關(guān)系，保證有良好的建筑朝向、

28、日照和通風(fēng)，有利于兒童的身心健康；3）以人為本，崇尚人性化設(shè)計(jì)；4）建筑風(fēng)格要體現(xiàn)幼兒活潑稚氣、天真開朗的性格5）考慮兒童的心理感覺(jué)，色彩運(yùn)用上強(qiáng)調(diào)明快、單純，符合兒童心理特征6）建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮兒童與成人的不同特點(diǎn)，確定合理的裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備安裝以及防護(hù)措施等，符合國(guó)家和上海市的消防、環(huán)保和衛(wèi)生等的要求；7) 面向未來(lái)，具有前瞻性，滿足教學(xué)手段和現(xiàn)代化設(shè)備的更新、添置及幼兒園發(fā)展的需要。3.1.5 總平面設(shè)計(jì)總體布置上，充分考慮到幼兒園的特點(diǎn)，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。幼兒園園舍用房與周圍相鄰的建筑物保持了合適的距離，從而保證了整個(gè)建筑物能夠有良好的日照和通風(fēng)。幼兒園的總平面布置結(jié)合幼兒園的占

29、地形狀和幼兒園的功能特點(diǎn)，按保育、教育、游戲活動(dòng)、生活等不同功能進(jìn)行合理的分區(qū)：將幼兒園的用地劃分為園舍建筑用地、室外游戲場(chǎng)地和綠化用地三部分，室外游戲場(chǎng)地要考慮到兒童的活動(dòng)特點(diǎn)和幼兒園自身特性，設(shè)置共用游戲場(chǎng)地和分班游戲場(chǎng)地，保證兒童每天都有足夠的室外活動(dòng)時(shí)間，綠化用地應(yīng)集中綠化和分散綠化相結(jié)合，嚴(yán)禁種植有毒、帶刺的植物。3.2 建筑設(shè)計(jì)3.2.1 設(shè)計(jì)原則對(duì)建筑的體量和造型進(jìn)行環(huán)境分析，協(xié)調(diào)處理建筑與周邊環(huán)境關(guān)系，根據(jù)建筑性質(zhì)，力圖表現(xiàn)建筑單體的功能特征，通過(guò)對(duì)建筑造型、體量、材質(zhì)、色彩的處理來(lái)塑造建筑個(gè)性，建筑風(fēng)格體現(xiàn)幼兒活潑稚氣、天真開朗的性格。建筑外立面體現(xiàn)出較為輕盈的整體面貌，外墻

30、上部采用橫向貫通的色帶，呈現(xiàn)明快的色調(diào)，同時(shí)又穿插一些弧墻、圓窗等活躍的構(gòu)成因素，此外考慮兒童的心理感覺(jué)，在立面色彩的運(yùn)用上，強(qiáng)調(diào)明快、單純，符合兒童心理特征，創(chuàng)造出一種整體大氣而又不失活潑的建筑個(gè)性。關(guān)心兒童的身心健康。將托兒、幼兒活動(dòng)室均設(shè)置在朝南的房間里，保證有良好的日照和通風(fēng)，滿足冬至日滿窗日照的有效時(shí)間不少于連續(xù)3小時(shí)。將托兒、幼兒臥室也設(shè)置在朝南的房間里，在滿足睡眠休息功能的前提下，對(duì)兒童的身心健康也極為有利。注重細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)。在滿足幼兒園的各項(xiàng)基本功能的前提下，應(yīng)根據(jù)兒童的特點(diǎn)，從使用和安全上進(jìn)行特別的設(shè)計(jì)，如：樓梯的梯級(jí)高度要適合幼兒使用特點(diǎn)，樓梯踏步高度不能大于150mm，寬度

31、不能小于260mm，樓梯井寬度不能大于200mm；樓梯除設(shè)成人扶手外，還應(yīng)在梯段兩側(cè)設(shè)幼兒扶手，其高度不能大于600mm；樓梯垂直欄桿間的凈距不能大于110mm；幼兒經(jīng)常出入的門，在距地0.61.2m高度內(nèi)應(yīng)安裝安全玻璃，并在距地700mm處設(shè)幼兒專用拉手；門的雙面均宜平滑，無(wú)棱角，不應(yīng)設(shè)置門坎和彈簧門；托兒、幼兒衛(wèi)生間的盥洗池高度宜為500550mm,寬度宜為400450mm，水龍頭的間距宜為350400mm；托兒、幼兒用房的電源插座離地面高度不應(yīng)低于1.7m，并有保護(hù)蓋板，等等。凡此種種，不一一列舉，總之，應(yīng)特別重視兒童與成人的不同特點(diǎn)，在細(xì)節(jié)上加以特殊的設(shè)計(jì)，以體現(xiàn)社會(huì)對(duì)兒童的人文關(guān)懷。

32、合理利用資源。節(jié)能措施得到重視，平面的規(guī)整性，外圍護(hù)墻體和層面采用高效保溫性能材料和受力結(jié)構(gòu)的復(fù)合體，密閉性能良好的門窗，也都成為節(jié)能的有效方式。3.2.2 建筑功能設(shè)計(jì)幼兒園園舍用房為三層建筑，建筑面積4900平方米。幼兒園園舍用房分為活動(dòng)及輔助用房、辦公及輔助用房和生活用房三個(gè)部分?；顒?dòng)及輔助用房又可按照功能的不同，細(xì)分為托兒用房、幼兒用房和共用活動(dòng)用房等，其中，設(shè)有托兒班6個(gè)班，幼兒班9個(gè)班，托兒用房和幼兒用房應(yīng)分別成套設(shè)置活動(dòng)室、小餐廳、臥室、衛(wèi)生間、衣帽間和消毒間等。辦公及輔助用房主要為辦公室、保健室、隔離室、晨檢接送室、傳達(dá)值班室、資料室、會(huì)議室、教具制做及陳列室、總務(wù)倉(cāng)庫(kù)和教工廁

33、所等。生活用房主要為廚房、淋浴室、洗衣房和炊事員休息更衣室等。3.2.3 建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)在建筑裝飾設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下，盡量使得本建筑項(xiàng)目能夠體現(xiàn)最新建筑設(shè)計(jì)理念，將環(huán)保及高科技充分融入項(xiàng)目設(shè)計(jì)中。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，其室內(nèi)空氣質(zhì)量應(yīng)達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB/T18883）的要求。室內(nèi)環(huán)境污染應(yīng)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范（GB50325）執(zhí)行。裝修按照上海市房屋土地資源管理局、上海市教育委員會(huì)印發(fā)的市配套商品房基地公建配套教育設(shè)施一次裝修驗(yàn)收移交標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則執(zhí)行。3.3 結(jié)構(gòu)設(shè)

34、計(jì)3.3.1 抗震設(shè)防建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)二級(jí)，建筑物重要性丙類，抗震設(shè)防烈度為七度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.10g，場(chǎng)地土類別為上海類。3.3.2 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1) 上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基本原則滿足國(guó)家及上海市有關(guān)規(guī)范工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制條文的要求；最大限度滿足工藝及建筑的工藝要求；滿足工藝進(jìn)度和有利于施工方便及施工管理的要求；選擇合適的方案，傳力途徑明確，結(jié)構(gòu)布置合理，計(jì)算模型與實(shí)際狀況合理；力求剛度中心與建筑物重心保持一致，減少扭矩對(duì)結(jié)構(gòu)的不利影響；構(gòu)造柱的布置滿足砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范；由于建筑物長(zhǎng)度超過(guò)55米，在建筑物中部設(shè)置沉降縫，以減少溫度應(yīng)力對(duì)結(jié)構(gòu)的不利影響。2) 上部結(jié)構(gòu)設(shè)

35、計(jì)方案：采用框架結(jié)構(gòu)。3) 主要結(jié)構(gòu)件尺寸及砼強(qiáng)度等級(jí)：結(jié)構(gòu)內(nèi)部填充墻將采用MU7.5混凝土小型空心砌塊和Mb5專用混合砂漿砌筑，梁柱板砼標(biāo)號(hào)均為C30。鋼筋采用HPB235級(jí)鋼（fy=210N/mm2）、HPB335級(jí)鋼（fy=300N/mm2）。3.3.3 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)根據(jù)提供的現(xiàn)有的地質(zhì)資料，第層褐黃灰黃色粉質(zhì)粘土，土質(zhì)較好，可作為輔助用房的持力層。第層暗綠草黃色粉質(zhì)粘土為硬塑的粘性土層，該層土土性較上覆粘性土層好，可作為幼兒園園舍用房的樁基持力層?，F(xiàn)初步選用的樁型為：PHC400，24m長(zhǎng)。以上設(shè)計(jì)的樁長(zhǎng)要視具體地質(zhì)情況而定，沉降要求控制在130mm左右。3.4 電氣設(shè)計(jì)3.4.1 設(shè)計(jì)范

36、圍 園區(qū)樓宇的電力、照明、防雷及安全接地系統(tǒng) 室內(nèi)的電話系統(tǒng) 室內(nèi)的有線電視系統(tǒng) 室內(nèi)智能系統(tǒng)3.4.2 供電設(shè)計(jì)供電電源：電源由小區(qū)變配電站低壓電纜埋地引入，埋深為室外地坪下0.7米。電壓等級(jí)：住宅及低壓進(jìn)線公建為220V/380V。3.4.3 園舍設(shè)計(jì)1) 園區(qū)電力、照明設(shè)備供電電壓均為220/380V，電源由變配電站采用電纜埋地引至各單元近線點(diǎn)。為保證區(qū)內(nèi)供電安全可靠，考慮園區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，園區(qū)內(nèi)配電線路全部采用埋地敷設(shè)。2) 幼兒園園舍用房干線采用銅芯塑料線穿金屬管沿公用部位明敷。3) 樓房每層電度表箱接自本層所在層配電干線上，插座回路經(jīng)漏電開關(guān)保護(hù)，至配電箱以及室內(nèi)線路均采用銅芯塑料線

37、穿阻燃型塑料管暗敷，進(jìn)戶線保護(hù)管采用鍍鋅鋼管，園區(qū)外場(chǎng)線路均采用全塑鎧裝銅芯電力電纜埋地敷設(shè)。3.4.4 防雷及安全接地設(shè)計(jì)1) 本園區(qū)所有建筑物均按三類防雷建筑物設(shè)計(jì)，防雷引下線和接地裝置利用柱內(nèi)及基礎(chǔ)內(nèi)主鋼筋。2) 園區(qū)配電系統(tǒng)的接地制式為TT制，電器線路采用PE線專放，各供電單元均設(shè)置總等電位節(jié)點(diǎn)連接，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位連接，插座回路及柜式空調(diào)回路采用漏電保護(hù)，以確保用戶安全。3) 防雷和防雷波侵入、電器設(shè)備信息系統(tǒng)等接地共用同一接地裝置，接地電阻不大于1歐姆。4) 入戶端電纜的金屬外皮、鋼管應(yīng)與防雷的接地裝置相連。5) 配電箱設(shè)置電涌保護(hù)開關(guān)，公用弱電設(shè)施采用防電涌保護(hù)裝置。3.5

38、 給排水及消防設(shè)計(jì)3.5.1 設(shè)計(jì)范圍整個(gè)園區(qū)的室內(nèi)外給水、排水及消防設(shè)計(jì)。3.5.2 給水設(shè)計(jì)1) 水源：市政自來(lái)水，從市政給水管接入。2) 用水量：根據(jù)國(guó)家及上海有關(guān)建筑給排水規(guī)范設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的生活、綠化及消防用水量。3.5.3 排水設(shè)計(jì)室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水總管。園區(qū)污水排入市政污水管。室內(nèi)污廢水分流，衛(wèi)生間設(shè)置專用通氣管。雨水采用上海市暴雨強(qiáng)度公式：Q=5544(P0.30.42)/(t7lgP)0.820.07lgPP=1，徑流系數(shù)=0.55園區(qū)雨水分路采用DN300管道排入市政雨水總管。3.5.4 消防設(shè)計(jì)1) 建筑消防防火等級(jí)：建筑防火等級(jí)為二級(jí)。防

39、火間距：幼兒園為獨(dú)立建造。消防車道：本幼稚園位于A地塊上，坐落于老滬閔路和都會(huì)路交叉口，能滿足消防車道及相關(guān)消防規(guī)范要求。2) 消防給水系統(tǒng)消防給水由市政管網(wǎng)供水，由老滬閔路,都會(huì)路市政給水管網(wǎng)供給，水壓為0.16MPa。室外消火栓系統(tǒng)采用二路DN200市政管網(wǎng)進(jìn)水，消防管在基地四周形成環(huán)網(wǎng)，并設(shè)數(shù)組室外地上式消火栓,供室外消防.室外消火栓間距不超過(guò)120米，且距離建筑物消防水泵接合器不超過(guò)40米.本樓設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。3.5.5 給排水管材給水出泵管至屋頂水箱及水表前水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑管材及管件，水表后冷熱水管采用PPR聚丙烯冷熱水管材及配件，熱熔連接。室內(nèi)排水管及雨水管采用UPVC管，粘

40、接。室外污水總管由DN200DN300組成，采用HDPE中空螺旋纏繞管，室外埋地雨水管由DN300DN800組成，采用HDPE中空螺旋纏繞管 .3.5.6 節(jié)水設(shè)計(jì)1) 設(shè)計(jì)依據(jù)：根據(jù)中華人民共和國(guó)水法、城市節(jié)約用水管理規(guī)定、節(jié)約用水“三同時(shí)、四到位”管理規(guī)定，新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)采用節(jié)約用水的先進(jìn)技術(shù)、工藝、設(shè)備，選用和建設(shè)節(jié)約用水設(shè)施，降低水的消耗，提高水的利用率。2) 節(jié)水措施：室內(nèi)給水器具均采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，水龍頭均采用陶瓷芯片，坐便器采用6升沖洗水箱。3.6 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計(jì)3.6.1 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)1) 主要環(huán)境影響因素施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運(yùn)送

41、途中泄露、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。本項(xiàng)目為居住區(qū)配套幼兒園項(xiàng)目，主要污染與污染源為生活污廢水排水量、廁所等排放廢氣、機(jī)房噪聲、生活垃圾等。2) 設(shè)計(jì)原則建設(shè)項(xiàng)目污染防治及其它公害的處理設(shè)施必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用的“三同時(shí)”原則；堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計(jì)中采用低毒低害、無(wú)毒無(wú)害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù)，把產(chǎn)生的污染減少到最低限度。3) 設(shè)計(jì)范圍根據(jù)“三同時(shí)”原則，本工程設(shè)計(jì)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的各種污染的治理均在本次設(shè)計(jì)范圍內(nèi)。4) 污染物分析(1) 生活污水：根據(jù)生活污水的水質(zhì)特征，主要污染物為CODcr、BOD5、SS

42、、NH3-N、動(dòng)植物油等 ；(2) 廢氣：主要為廚房油煙氣、煤氣燃燒廢氣等；(3) 噪聲：建設(shè)項(xiàng)目噪聲主要來(lái)源于空調(diào)設(shè)備等；(4) 固體廢物：主要是日常生活垃圾。5) 環(huán)保材料采用綠色建材，有效地防止由于建材引起的環(huán)境污染，尤其是要考慮對(duì)生態(tài)的影響，采用環(huán)保型建材，最大限度地節(jié)約能源、土地、水等資源。6）治理措施及預(yù)期效果(1) 生活污水園區(qū)實(shí)行雨污分流，雨水直接排入城市管網(wǎng)，生活污水以DN300出口經(jīng)監(jiān)測(cè)井,達(dá)到納管標(biāo)準(zhǔn)后排放到市政污水管網(wǎng)。 (2) 廢氣廚房油煙氣和煤氣燃燒廢氣經(jīng)脫排油煙機(jī)處理后排入排煙豎井，通過(guò)屋頂高空排放。為了防止油煙氣的倒流，在排煙支管上采取防倒煙措施。(3) 噪聲園

43、區(qū)內(nèi)的聲環(huán)境可滿足城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3096-93）中的2類標(biāo)準(zhǔn)，即：晝間Leq(A)60dB(A)、夜間Leq(A)50dB(A)。(4) 固體廢棄物本項(xiàng)目的固體廢棄物主要是日常工作、生活垃圾等。園區(qū)內(nèi)設(shè)置垃垃圾分類箱，垃圾分類收集，由物業(yè)管理人員定時(shí)收集運(yùn)至垃圾站房，由環(huán)衛(wèi)部門定期回收和清除外運(yùn)。7) 環(huán)境綠化及管理(1) 為了有效提高生活環(huán)境，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)綠化的建設(shè)管理。園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結(jié)合的原則。(2) 本建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)“三通式”的落實(shí)，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。(3) 園區(qū)設(shè)置物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，環(huán)境保護(hù)的有關(guān)設(shè)施均由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安排人員巡視、

44、操作管理和設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。(4) 人員編制由園區(qū)物業(yè)管理部門統(tǒng)一安排。3.6.2 防盜安保設(shè)計(jì)1) 設(shè)計(jì)任務(wù)本防盜安保設(shè)計(jì)針對(duì)該項(xiàng)目可能產(chǎn)生的安全危害作相應(yīng)的治理，以達(dá)到有關(guān)防盜安保的要求。2) 防盜安保措施 整個(gè)園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，保證園區(qū)環(huán)境安全。 區(qū)設(shè)安保中心控制室。 域安裝周界防盜報(bào)警系統(tǒng) 所有對(duì)講及安保系統(tǒng)導(dǎo)線均穿金屬管敷設(shè)。3.6.3 節(jié)能設(shè)計(jì)1) 建筑耗能措施樓房各部位及構(gòu)件的保溫、隔熱性能均滿足夏熱冬冷地區(qū)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，房型在日照、通風(fēng)、朝向等方面都注入人性化需求，充分體現(xiàn)了實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性、功能性、親和性和舒適性。2) 建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱措施屋面、平屋面：先用鋼筋混凝土敷平

45、，再敷設(shè)改性防水卷材、水泥砂漿找平、擠塑聚苯乙烯保溫層以及陶?；炷琳移聦雍同F(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板。外墻面：采用膠粉EPS顆粒保溫漿料外墻外保溫系統(tǒng)。3) 能量計(jì)量?jī)x表設(shè)置煤氣表、水表、電表，其中電表采用分時(shí)計(jì)價(jià)。4) 設(shè)備節(jié)能措施光源及燈具：住宅采用螺口瓷質(zhì)燈頭，樓梯采用自熄式節(jié)能燈。其余燈具均采用節(jié)能型燈具，日光燈采用帶電子鎮(zhèn)流器T8燈管；采用6升/次節(jié)水型衛(wèi)生潔具，陶瓷芯片防漏型水龍頭；采用變制冷劑流量的多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)按負(fù)荷的變換工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的變?nèi)萘糠绞竭\(yùn)行，符合節(jié)能的要求；空調(diào)風(fēng)管的保溫材料采用導(dǎo)熱系數(shù)小的產(chǎn)品；供水采用變頻、高效型水泵。第四章 項(xiàng)目組織與管理4.1 項(xiàng)目組織構(gòu)架及融資方

46、式上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司為本項(xiàng)目的發(fā)展商。公司擬采取項(xiàng)目公司模式與項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制相結(jié)合的機(jī)制進(jìn)行本案開發(fā)宜融資安排：君蓮居住區(qū)的整體開發(fā)由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資，主要融資渠道有：上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司自籌資金與銀行借款等方式。這種項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)融資方式的優(yōu)點(diǎn)有：1）可以快速籌集項(xiàng)目所需資金；2）法律關(guān)系簡(jiǎn)單，便于銀行就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上易為貸款銀行接受，投資者債務(wù)責(zé)任清晰；3）項(xiàng)目融資債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠貸款；4）項(xiàng)目的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，便宜管理，項(xiàng)目公司可直接

47、運(yùn)作項(xiàng)目，也可在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托外單位進(jìn)行。本項(xiàng)目為君蓮居住區(qū)公建配套項(xiàng)目之一，項(xiàng)目融資擬采用自籌資金與銀行貸款相結(jié)合的方式。4.2 項(xiàng)目籌建管理為了將整個(gè)項(xiàng)目做到最好，上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司積極對(duì)市場(chǎng)上類似項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，并且將聘請(qǐng)?jiān)陧?xiàng)目建設(shè)管理方面經(jīng)驗(yàn)豐富的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行全過(guò)程的管理和控制。對(duì)于居住區(qū)180萬(wàn)平方米的若干項(xiàng)目群來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目公司將建立專門業(yè)主方項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，形成若干個(gè)由各專業(yè)人員構(gòu)成的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)群，對(duì)整個(gè)籌建過(guò)程中的工作進(jìn)行督促、組織、協(xié)調(diào)，以及編制用款計(jì)劃，執(zhí)行資金收支操作。這樣既減輕了上海閔行地

48、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的管理壓力，又便宜實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的協(xié)調(diào)和推進(jìn)。整個(gè)項(xiàng)目將實(shí)施全過(guò)程招投標(biāo)。包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備采購(gòu)等在內(nèi)的各工程階段，均按國(guó)家要求，公開公正的實(shí)行招投標(biāo)，并將聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的招投標(biāo)代理單位負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作。在整個(gè)項(xiàng)目建成后，該公司還將會(huì)把綠化保潔、機(jī)房管理、電氣、給排水、供氣、電話等系統(tǒng)的運(yùn)行等后勤保障服務(wù)項(xiàng)目交給專業(yè)管理公司和物業(yè)公司管理，實(shí)現(xiàn)后勤保障服務(wù)社會(huì)化，提高服務(wù)水準(zhǔn)和物業(yè)管理水平。此外，在人力資源安排方面，將項(xiàng)目所需人力資源放入項(xiàng)目公司編制中，這樣既協(xié)調(diào)清楚兩者的關(guān)系，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)完成后，可以考慮將項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)變成專業(yè)物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)對(duì)居住區(qū)物業(yè)及運(yùn)營(yíng)管理，這樣還有利

49、于項(xiàng)目后期工作的開展和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目從實(shí)施階段到運(yùn)營(yíng)階段的過(guò)渡。因此，整個(gè)項(xiàng)目的籌建組織機(jī)構(gòu)是比較完善的，有利于項(xiàng)目的高效、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的完成。本項(xiàng)目做為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目。做為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目，本項(xiàng)目將圍繞著整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，做好配套工程的建設(shè)工作，并納入整個(gè)項(xiàng)目的組織管理之中。4.3 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目做為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目，建設(shè)期將滿足整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃安排。進(jìn)度計(jì)劃安排為：2006年11月內(nèi)完成項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的編制及報(bào)批，組建管理機(jī)構(gòu)；2006年1112月內(nèi)完成初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備； 2006年12月2007年6月內(nèi)完成項(xiàng)目工程的主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝修

50、、室外總體工程； 2007年6月底項(xiàng)目工程的竣工驗(yàn)收、交付使用。第五章 投資估算和資金籌措君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目用地面積為8000平方米，建筑面積為4900平方米。5.1 項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目投資共分為土建費(fèi)用、安裝費(fèi)用、室外總體費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用等部分，投資總額1917.91萬(wàn)元。項(xiàng)目投資估算表見附表2，投資構(gòu)成如圖1所示。1）土建費(fèi)用，具體包括地基工程、主體結(jié)構(gòu)及建筑、裝修工程； 2）安裝費(fèi)用，具體包括給排水工程、供配電及電氣照明工程、消防及弱電工程、電梯工程室外配套工程和其它配套工程；3）室外總體費(fèi)用，包括圍墻、道路、綠化、管線、大門及門衛(wèi)室等；4）土地費(fèi)用

51、； 5）前期費(fèi)用，包括前期工程及專業(yè)費(fèi)用。其中前期工程及專業(yè)費(fèi)用劃分為可行性研究、招標(biāo)代理、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、投資監(jiān)理費(fèi)；6）配套費(fèi)用，包括供水、供電、供氣、電話、電視等配套工程費(fèi)用；7）其他費(fèi)用。投資估算說(shuō)明:1) 土地費(fèi)用土地價(jià)格按照閔行區(qū)地價(jià)：840萬(wàn)元 (其中含土地動(dòng)拆遷等費(fèi)用)。2) 前期工程及專業(yè)費(fèi)用前期工程及專業(yè)費(fèi)用包括項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費(fèi)用，一般為建筑成本的5%-10%左右，視工程的大小及難易程度確定，工程越大比例越低，工程難度越大，比例越高。3)建筑安裝費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用通常也稱工程造價(jià)。它是指列入項(xiàng)目

52、施工圖預(yù)（決）算的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)用。其中，建筑物的具體價(jià)格見項(xiàng)目投資估算表。4) 預(yù)備費(fèi)簡(jiǎn)稱“預(yù)備費(fèi)”,又稱“不可預(yù)見費(fèi)”。指總概算中用以彌補(bǔ)在編制初步設(shè)計(jì)和總概算時(shí)難以預(yù)料，而實(shí)際可能發(fā)生的費(fèi)用。工程預(yù)備費(fèi)一般以分為：基本預(yù)備費(fèi)，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)工程經(jīng)驗(yàn)及其本項(xiàng)目情況,基本預(yù)備費(fèi)占總投資額2.5，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不預(yù)留。5) 建設(shè)期間利息項(xiàng)目建設(shè)需要貸款500萬(wàn)元，建設(shè)期年利率為8%，年利息為20萬(wàn)元。6）流動(dòng)資金，本項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后直接移交教育部門運(yùn)作管理，故不設(shè)流動(dòng)資金。5.2 項(xiàng)目建設(shè)投融資安排1）項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源項(xiàng)目總投資約人民幣1917.91萬(wàn)元，開發(fā)商自有資金1417.91萬(wàn)

53、元。銀行借款為500萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)期按一年計(jì)算，投資額為1917.91萬(wàn)元，資金來(lái)源：自有資金1417.91萬(wàn)元，銀行借款500萬(wàn)元。項(xiàng)目資金投入計(jì)劃及資金來(lái)源情況見附表3所示。2）投資結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目投資共分為土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、室外總體、前期工程及專業(yè)費(fèi)用、建設(shè)期利息、流動(dòng)資金以及其他費(fèi)用等大部分，投資總額1917.91萬(wàn)元。投資構(gòu)成如圖1所示。5.3 資金需要及投入計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)公司自有資金為1417.91萬(wàn)元；自有資金在項(xiàng)目前期安排到位，之后的不足部分用銀行借款等方法籌集，銀行借款為500萬(wàn)元，具體資金使用和籌措情況見表附表3所示。第六章 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治?.1 還款方式及還款計(jì)劃按該項(xiàng)目

54、貸款年限6年（包括建設(shè)期）、貸款年利息8%，建設(shè)期只付利息不還本，后5年按等額還本、利息照付的償還方式計(jì)算，該項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，應(yīng)付利息為20萬(wàn)元；后5年還本期內(nèi)，每年應(yīng)償還的貸款本金為100萬(wàn)元，每年應(yīng)付利息額按當(dāng)年貸款余額計(jì)算。經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目年最高應(yīng)償還本息額為140萬(wàn)元，年最低應(yīng)償還的本息額為108萬(wàn)元。項(xiàng)目?jī)斮J比為1.28。詳細(xì)計(jì)算，參見項(xiàng)目借款還本付息計(jì)算表。6.2 償貸資金來(lái)源 由于該項(xiàng)目屬于公共事業(yè)性項(xiàng)目，因而該項(xiàng)目?jī)攤Y金僅能來(lái)源于項(xiàng)目業(yè)主單位其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的盈余和政府財(cái)政提供的償債資金。閔行區(qū)財(cái)政可提供用于償還該項(xiàng)目貸款本息的資金來(lái)源為：每年收取的城鎮(zhèn)建設(shè)維護(hù)費(fèi)（稅）、城市市政配

55、套費(fèi)、城市內(nèi)其他地段土地出讓、拍賣所得收益及財(cái)政可收取的其他規(guī)費(fèi)。2005 年，全區(qū)增加值實(shí)現(xiàn)GDP 461 億元，與“九五”期末的2000 年相比，增長(zhǎng) 1.6 倍，五年中年平均增長(zhǎng)20.8%。財(cái)政總收入 195 億元，比上年增長(zhǎng)12.7%，其中區(qū)級(jí)財(cái)政收入 61.9 億元，增長(zhǎng)14.8%。全區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力，在全市各區(qū)縣名列前茅。全區(qū)累計(jì)開發(fā)總量約占全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。 2005 年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬(wàn)平方米，房屋竣工面積 348 萬(wàn)平方米，商品房銷售面積 258 萬(wàn)平方米，銷售金額 194 億

56、元。預(yù)計(jì)2006年2012年閔行區(qū)財(cái)政收入增長(zhǎng)將會(huì)進(jìn)一步增加，完全可以滿足該項(xiàng)目?jī)攤芰σ?。加之，該?xiàng)目業(yè)主其他經(jīng)營(yíng)收入的盈余增長(zhǎng)，使該項(xiàng)目的償債能力進(jìn)一步增強(qiáng)，可以保證每年清償應(yīng)償還的貸款本息額。    第七章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) A地塊幼稚園建設(shè)項(xiàng)目為教育設(shè)施項(xiàng)目，幼兒教育是基礎(chǔ)教育的組成部分，是學(xué)校教育和終身教育的起始階段。幼兒教育應(yīng)為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎(chǔ)。發(fā)展學(xué)前教育對(duì)于促進(jìn)兒童身心健康發(fā)展，普及義務(wù)教育，提高國(guó)民素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)具有重要意義。也就是說(shuō)該項(xiàng)目是以培養(yǎng)和提高受教育者的知識(shí)技能、文化修養(yǎng)和道德水平為目

57、的的社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目，是為社會(huì)生產(chǎn)和公共生活服務(wù)的，是以創(chuàng)造社會(huì)效益為主的非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目。本章對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合分析，側(cè)重于社會(huì)評(píng)價(jià)。 7.1項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)項(xiàng)目的建成將能最大滿足390名幼兒的早期教育問(wèn)題，對(duì)于促進(jìn)幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國(guó)民整體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)具有重要意義。近幾年來(lái)，閔行區(qū)各項(xiàng)事業(yè)取得較大發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了適度快速增長(zhǎng)。君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地177.49公頃，總建筑面積180萬(wàn)平方米，其中住宅154萬(wàn)平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。居住區(qū)內(nèi)居住人口將達(dá)5.4萬(wàn)人左右，有大量的06歲學(xué)前兒童。對(duì)于廣大的兒童家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，由于他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，他們也迫切需要有一個(gè)幼兒教育