某大廈工程部管理手冊

1、某大廈工程部管理手冊設施設備管理制度1. 目的為加強對公司受委托物業(yè)管理范圍設備設施的管理，充分掌握設施設備的運行動態(tài)，提高設備設施的完好率，特制定本制度 2. 適用范圍本制度適用于公司受委托的物業(yè)管理項目內(nèi)所有設施、設備。3. 具體要求3.1 各單位負責人對本單位管轄的所有設備設施的安全，正常運行負責，具體負責核準設施、設備的申購、報廢、大修，負責制定相關的制度和培訓計劃，組織檢查、監(jiān)督設施設備日常的運行工作。3.2 設施設備管理員要對設備進行定期檢查，定期檢查要有記錄，工作記錄必須保存，部門按設施完好率標準進行抽查。3.3 各單位應通過各種途徑，聯(lián)系相關培訓中心，鼓勵員工積極參加各類專業(yè)知

2、識學習。 3.4 項目部管理組應根據(jù)培訓計劃組織對操作人員進行培訓，培訓內(nèi)容包括設備和設施的性能、操作方法、操作規(guī)程、日常維護知識。3.5 操作員必須自覺遵守各項規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，做好設施和設備的日常清潔保養(yǎng)工作，保證安全、文明作業(yè)。3.6 操作運行設備設施前，操作者應對設備設施進行檢查，檢查包括線路、開關、儀表、機械等內(nèi)容，使用后要定期對設備進行清污、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。多媒體設備要按相應的操作規(guī)程操作，操作時發(fā)現(xiàn)問題要立即停止，報告本單位負責人，及時通知相關專業(yè)人員前來修理。3.7 新的設備和設施的添置由具體管理單位提出申請計劃，上級單位審核報公司批準后方能購買，購買的設備和

3、設施到場后要有相關人員進行驗收，(包括隨設備應提交的文件和資料的驗收)，安裝、調(diào)試，并進行固定資產(chǎn)登記。技術資料交設備管理員保存，報廢等事項按公司相關的程序辦理。3.8 各單位負責人保證各項教學、生活服務設施處于良好的技術狀態(tài)，不定期組織員工學習有關的安全知識，操作規(guī)程，明確設備設施的管理員，定期巡視維護保養(yǎng)，并負責指導員工按規(guī)程操作，根據(jù)設施設備存在的缺陷。適時向公司提出設施設備的申購、報廢、作為公司對設施設備進行大、中、小修計劃的參考依據(jù)。3.9 設備設施發(fā)生事故后，嚴格執(zhí)行"三不放過"原則，即事故原因不查清不放過，對事故的責任人不處理不放過，事故后沒有采取改進、預防措

4、施不放過，以確保類似的事故不再發(fā)生。3.10 對委托設施設備的修理，各單位應按設備狀態(tài)，作業(yè)條件給予積極配合，特殊的維修需要增設安全設施和人員。變配電管理制度1. 目的確保公司物業(yè)委托范圍內(nèi)供電系統(tǒng)的正常、安全運行。2. 適用范圍公司所受委托物業(yè)管理項目范圍內(nèi)的便配電、供電系統(tǒng)3. 值班3.1 對本變配電所設備負有運行、監(jiān)視和維護責任，嚴格執(zhí)行規(guī)章制度。3.2 認真執(zhí)行兩票三制（操作票、工作票；交接班制度、巡回檢查制度、定期試驗切換制度）。3.3 值班員必須持證上崗，熟悉本變、配電所一、二次結(jié)線及設備規(guī)范、作用，了解有關系統(tǒng)運行方式，掌握正確操作及維護方法，正確處理事故及異常運行情況。3.4

5、嚴格執(zhí)行電網(wǎng)調(diào)度命令，對本變、配電所第一斷路器的工作，必須向用監(jiān)員申請停電。3.5 防止小動物和雨水進入配電間。3.6 負責做好現(xiàn)場安全措施，保證檢修人員工作安全，并按標準做好驗收工作。3.7 按規(guī)定做好各種記錄，認真抄表。3.8 定期對安全用具、消防設備、事故備品進行檢查、試驗、維修，及時補充、調(diào)換，保持完整齊全和試驗合格。3.9 經(jīng)常開展業(yè)務培訓、學習，不斷提高業(yè)務水平，達到“三熟”、“三能”（熟悉設備、系統(tǒng)和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位規(guī)程制度；能分析運行狀況；能及時發(fā)現(xiàn)故障和排除故障；能掌握一般的維修技能）3.10 搞好所內(nèi)文明生產(chǎn)工作，保持設備環(huán)境清潔。3.11 供電局計

6、量表計故障及設備故障影響系統(tǒng)停電應及時與用監(jiān)聯(lián)系。3.12 無關人員不得進入變電所，有關人員出入應執(zhí)行登記制度。4. 值班巡視檢查4.1 值班員應充分了解和正確掌握運行中電氣設備的技術狀況，通過巡視檢查對運行設備加強監(jiān)視以便及時發(fā)現(xiàn)問題進行處理。4.2 值班員檢查設備時，應嚴格遵守電業(yè)安全工作規(guī)程和變配電所現(xiàn)場運行規(guī)程，在保證安全的前提下，采用聽、嗅、看、測相結(jié)合的辦法，根據(jù)各類設備的檢查項目，認真仔細巡查，不流于形式。4.3 巡查周期：1正常巡視每4小時一次，無人值班變配電所按生產(chǎn)班次每班至少一次。2夜間熄燈巡視每周一次。3在大風暴雨、雷電大霧開展特殊巡查。4異常巡視，根據(jù)情況適當增加巡查次

7、數(shù)，重點巡查隨時進行。4.4 巡查內(nèi)容：1運行中的一、二次設備，直流設備。2處于備用狀態(tài)的設備。3電氣照明及通風設備。4消防設備。5電纜溝、構(gòu)架及通風設備。6防雷保護及接地裝置。5. 值班交接班5.1 交班人員應詳細填寫各項記錄，并做好環(huán)境衛(wèi)生，遇到操作任務時，應主動為下值做好準備工作。變配電管理制度5.2 交接班前，接班人員應認真閱讀運行日志，并按設備巡視路線圖巡查一、二次設備，試驗中央信號裝置等交接項目和應作的檢查，對嚴重缺陷、設備變更或有疑問應進行現(xiàn)場交接。5.3 交接班應交代的項目：1運行方式及模擬圖板。2調(diào)度、上級命令、有關文件及上級指示。3、設備檢修、試驗和變更情況。4異常運行及事

8、故處理。5設備缺陷及處理情況。6安全設施及接地線裝拆情況。7開關跳閘。8未處理事項及其它注意事項。9工具儀表、鑰匙、圖紙資料（特別是變動部分）和備品材料。5.4 接班人員應認真聽取交接內(nèi)容，核對模擬圖和現(xiàn)場運行方式應相符，交接完畢雙方簽名，交接班中如遇事故須停止交接，接班人員可在交班人員指揮下協(xié)助處理事故。5.5 如遇接班者有酒醉、精神失常等情況應拒絕交接，并立即匯報負責人。5.6 遇有接班者未能準時到班，交班者應堅守崗位并匯報負責人。6. 變電房6.1經(jīng)常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。 6.2經(jīng)常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。6.3做好配電房的防水、防潮

9、工作，堵塞漏洞;嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。17.電梯管理制度1.目的為保證公司受委托的物業(yè)管理項目內(nèi)所有電梯及附屬設備的有效和運行的安全正常2.適用范圍本制度適用于公司受委托的物業(yè)管理項目內(nèi)所有電梯及附屬設備。3.程序3.1 電梯操作規(guī)程3.1.1用專用鑰匙將電梯打開，電梯即可自動運行。3.1.2若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與大樓值班室聯(lián)系，等待救援。3.1.3若需專人駕駛電梯，需由電梯公司專業(yè)人員實現(xiàn)手動控制。3.1.4若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關閉風扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。3.1.5在火災情況下，管理人員可于基站控制電梯回降至基站。3.2 電梯

10、運行管理規(guī)定3.2.1大樓管理組負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。3.2.2 每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。3.2.3 注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。3.2.4 進行檢查、清洗時，應放置工作牌。3.2.5 升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。3.2.6 搬運有可能超載的沉重物件時，應及時與承包商聯(lián)系，確定可行性， 避免意外。3.2.7 故障及緊急事故時，采取臨時應變措施。3.2.8 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。3.3 電梯設備維修管理制度3.3.1 委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。3.3.2大樓物業(yè)管理部門

11、負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知大樓物業(yè)管理部門。3.3.3 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。3.3.4 當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。空調(diào)設備管理制度1.目的為保證公司受委托的物業(yè)管理項目內(nèi)所有空調(diào)及附屬設備的有效和運行的安全正常2.適用范圍本制度適用于公司受委托的物業(yè)管理項目內(nèi)所有空調(diào)及附屬設備。3.分類3.1 分體式掛、柜機 3.2 中央空調(diào)4.要求4.1 分體式掛、柜機4.1.1 在需要運行的季節(jié)由專門的人員對其按照空調(diào)操作說明進行操控。4.1.

12、2 每日三次對設備運轉(zhuǎn)情況進行檢查（早晨上課前，中午放學后，晚自習前），發(fā)現(xiàn)問題立即聯(lián)系相關專業(yè)人員進行維修。4.1.3 空調(diào)管理人員應當按照課表對空調(diào)使用進行控制，如發(fā)現(xiàn)該教室無課則應停用空調(diào)，節(jié)約電力資源。4.2 中央空調(diào)4.2.1操作規(guī)程（制冷）4.2.1.1 檢查網(wǎng)管系統(tǒng)水壓，應保持在8Kg9KGg正常范圍，嚴禁超壓。4.2.1.2 檢查配電柜、電壓、電源、電氣附件是否正常。4.2.1.3 啟動冷卻水泵、循環(huán)泵、冷卻塔開關，保持正常運行5分鐘以上。4.2.1.4 啟動機組，觀察水系統(tǒng)降溫是否正常。4.2.1.5 運行中必須經(jīng)常檢查壓力、溫度的變化，同時做好記錄。4.2.1.6 關機時，

13、先關主機，后關冷卻塔、循環(huán)泵、冷卻泵。4.2.2 操作規(guī)程（供暖）4.2.2.1 檢查網(wǎng)管系統(tǒng)水壓狀況，應保持在8Kg9Kg正常范圍。4.2.2.2 檢查配電柜、電源、電壓、電氣附件是否正常。4.2.2.3 通知鍋爐房送氣，送氣壓力應逐步上升。4.2.2.4 打開室外氣閥，啟動熱水循環(huán)泵。4.2.2.5 關閉排氣閥，打開熱交換器蒸汽閥。4.2.2.6 運行中必須經(jīng)常檢查壓力、溫度變化，同時做好記錄。4.2.2.7 供暖壓力超過9Kg范圍應立即采取降壓措施。4.2.2.8 關機時，先關總氣源，后關熱交換器，再關熱水循環(huán)泵。4.3 空調(diào)機房管理規(guī)定4.3.1 空調(diào)機房平時應上鎖，鑰匙由物業(yè)管理辦公

14、室保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。4.3.2 保持機房內(nèi)良好的通風和照明。4.3.3 空調(diào)機運行時，值班人員應按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常，應及時調(diào)整處理，并做好記錄。空調(diào)設備管理制度4.3.4 定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風管道和水管道的通暢。4.3.5 每月對主、副機和機房進行一次清潔，并做好設備房的消殺滅鼠工作。4.3.6 每年對主、副機進行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機組的良好運行。供水設備管理制度1.目的加強用水管理，協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃，保證供水符合衛(wèi)生標準及供水的連續(xù)性。2.適用范圍公司受委托的各物業(yè)管理項目范圍內(nèi)的供水。3.具體要求3.1

15、 水泵房建立24小時值班制度，執(zhí)行水泵設備巡視制度，定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。3.2 水池、水箱蓋應上鎖，鑰匙由專人保管，開啟箱蓋應得到部門領導的許可。3.3 每年清洗水池、水箱一次，清洗后送樣品到防疫站檢驗，檢驗合格后方能供水，并將檢驗結(jié)果存檔。3.4 供水設備場地清潔，設備保養(yǎng)良好。3.5 每月對室外供水管線巡視2次。若水管線、水表井、閥門井有堆積物或施工機械運作，供水服務人員應及時與相關方聯(lián)系、交涉清除障礙，監(jiān)視施工，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應立即搶修，杜絕浪費。3.6 盡量保障對業(yè)主供水的連續(xù)性，若確需短時停水，應提前出示通告通知業(yè)主停水時間，以便業(yè)主作好準備。遇突

16、發(fā)性事故導致停水，應及時向業(yè)主做出解釋。水泵設備管理制度1.目的確保住戶生活用水、大廈消防用水的正常供應2.適用范圍公司受委托的物業(yè)管理項目范圍內(nèi)所有的水泵設備和水泵房3.水泵操作3.1開泵前檢查水箱存水狀況，進水閥是否打開3.2打開水箱出水閥，往泵內(nèi)注水，排盡泵內(nèi)空氣3.3電機與水泵聯(lián)軸器要雙手能轉(zhuǎn)動，如有卡阻現(xiàn)象，則需查明原因排除故障后再投入使用3.4水泵引水加滿后，啟動水泵運轉(zhuǎn)，慢開啟出水閥門，檢查水壓力是否正常3.5水泵正常運轉(zhuǎn)時，應注意觀察水泵系統(tǒng)儀表讀數(shù)、軸承發(fā)熱情況，調(diào)整填料滴水，水泵振動和雜音是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象，及時處理3.6水泵停止運行前，應先關閉出水閥門，然后按“停止

17、”開關，停止供水4.水泵維護與保養(yǎng)4.1軸承的最高溫度不大于80（軸承溫升不大于40）4.2填料處漏水應保持少量均勻4.3軸承油位應保持在正常位置，不能過高或過低，過低時應及時補充4.4如環(huán)境溫度低于0，結(jié)冰時應將泵內(nèi)水放出，以免凍裂4.5長期停止使用設備，應將泵拆卸清洗上油，包裝保管5.水泵房管理5.1值班人員對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。5.2經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。5.3生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事

18、故狀態(tài)下能正常起動。5.4泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。5.5水池觀察孔應加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理;透氣管應用紗布包扎，以防雜物掉入水池中。5.6按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。5.7保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。水箱、水池清潔制度1.目的為確保水池、水箱供水清潔衛(wèi)生，符合標準及衛(wèi)生防疫部門的要求。2.適用范圍受委托的物業(yè)管理項目范圍內(nèi)的水池、水箱及與之相連的管道的清洗消毒。3.具體要求3.1 操作人員必須持有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的體檢合格證。3.2  地下水池屋頂水箱、中間水箱一年至少清洗1次，若遇特殊需要可增加清

19、洗次數(shù)，清洗安排由各單位視具體情況列出保養(yǎng)計劃。3.3  清洗前一天應出通告通知用戶停水時間，以便用戶做好貯水準備。3.4  清洗前通知控制水泵房設備人員開始清洗水箱，以免發(fā)生誤操作。3.5  清洗前應做好所需機電工具、檢測器具、清潔工具及消毒藥物的準備工作。3.6 對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水時，應輪流清洗，以避免停水。4.清洗程序:4.1 關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，排空水池、水箱的水。4.2  讓泄水閥門處于開啟位置，水池、水箱口通風2小時以上使空氣流通，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹迸新鮮空氣。4.3  用燃著的蠟燭放入池底不因缺氧而熄滅，以確保水池水箱中的空氣新鮮。4.4  安裝一盞36V行燈供水池、水箱內(nèi)照明用。清洗和檢修人員進入池內(nèi)工作。4.5 清潔人員用檸檬洗潔精對池壁和池底洗刷，維修人員對水池，管道、閥門、浮球、水位控制電路進行檢查維修。4.6 清洗完畢后排盡水池中的污水，清除污跡。然后向水池壁及底部噴灑消毒藥水。4.7 檢查各種設施正常后，注人水池，取水樣到市衛(wèi)生防