北京三里屯太古里項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研資料及分析

1、三里屯VILLAGE是太古地產(chǎn)在中國(guó)大陸地區(qū)首個(gè)落成啟用的綜合商業(yè)項(xiàng)目，它位于北京朝陽(yáng)以工體北路與三里屯路交匯處。項(xiàng)目占地5.3萬(wàn)平方米。建筑面積17.2萬(wàn)平方米。為開(kāi)放式的購(gòu)物.由19座低密度的當(dāng)代建筑布局而成.整個(gè)項(xiàng)目、分為南、北兩個(gè)區(qū)域.既與周邊建筑融合在同一個(gè)域區(qū)之中.同時(shí)也保持著相對(duì)獨(dú)立性。     三里屯VILLAGE的設(shè)計(jì)靈感來(lái)自老北京的“胡同”與“四合院”，并融入時(shí)尚元素。在傳統(tǒng)的基調(diào)上，賦予古老事物以時(shí)尚的新面貌。通過(guò)幾何型的造型和大膽飽滿的用色，賦予每幢建筑獨(dú)特的外觀，打造出具有國(guó)際性的外觀設(shè)計(jì)。    

2、 2013年4月26日，太古地產(chǎn)宣布享負(fù)盛名的北京三里屯VILLAGE正式更名為“三里屯太古里”。太古地產(chǎn)（中國(guó)）行政總裁白德利表示：三里屯太古里這個(gè)新名字加入了Swire的中文名稱太古，傳承了太古地產(chǎn)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的品牌精髓。北京三里屯太古里項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) 開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn)總建面17.2萬(wàn)平方米車位890個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間2008.7商業(yè)定位以25-35歲年輕人為主要消費(fèi)群的時(shí)尚精致購(gòu)物中心 項(xiàng)目地址朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)北路項(xiàng)目動(dòng)態(tài)·體驗(yàn)型服務(wù)讓商業(yè)項(xiàng)目走的更遠(yuǎn) 看好三里屯Village·北京三里屯VILLAGE正式更名為“三里屯太古里”·施華洛世奇北京三里屯VI

3、LLAGE旗艦店開(kāi)業(yè)（組圖）·新加坡PAGEONE書(shū)店內(nèi)地首家旗艦店落戶三里屯Village·PageOne三里屯Village旗艦書(shū)店試業(yè) 北京第三家門(mén)店·GODIVA歌帝梵北京首家旗艦店亮相三里屯Village（圖）·Miu Miu中國(guó)首家旗艦店在北京三里屯Village開(kāi)業(yè)三里屯Village項(xiàng)目區(qū)位分析地理位置：朝陽(yáng)區(qū)工體北路與三里屯路交匯處，三里屯得名由來(lái)：原意“三里質(zhì)地”，距離老北京地標(biāo)之一東直門(mén)三里，且100 多年前因“北京城墻外三里的屯兵處”而得名。近十幾年來(lái)，因臨近CBD和使館區(qū)，外籍人口比較集中，逐漸成為北京著名的酒吧街。

4、區(qū)位： 毗臨第2使館區(qū) 北京市政府對(duì)三里屯地區(qū)的未來(lái)規(guī)劃是“國(guó)際化商務(wù)核心”和“24小時(shí)娛樂(lè)中心” 周邊分布高端綜合體項(xiàng)目，三里屯SOHO、世貿(mào)天階、雅秀、3.3大廈等商業(yè)項(xiàng)目及大量的寫(xiě)字樓和高檔公寓 四至及交通： 東側(cè)為三里屯酒吧一條街 南側(cè)為工體北路 交通較為便利，臨近地鐵2、10號(hào)線三里屯Village項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目定位：知名酒吧街，是追求時(shí)尚生活年輕人的聚集地，周邊商業(yè)不飽和，原有商業(yè)以零售為主，功能單一。時(shí)尚體驗(yàn)的購(gòu)物中心是市場(chǎng)空白點(diǎn)。周邊五星級(jí)酒店、涉外高檔公寓、高檔寫(xiě)字樓林立，臨近使館區(qū)、CBD，國(guó)際化氛圍濃厚。 消費(fèi)者策略：南區(qū)針對(duì)年輕客群， 北區(qū)針對(duì)高端人士；借助

5、臨近使館區(qū)，吸引大量外籍人士和生活方式西化的國(guó)內(nèi)白領(lǐng)階層 業(yè)態(tài)組合：以零售為主，零售占75%，餐飲占20%，娛樂(lè)、服務(wù)占5% 服裝服飾占零售類的70%，保證了對(duì)年輕人的吸引力和項(xiàng)目的收益 藝術(shù)家居類占到零售類的15%，體現(xiàn)了項(xiàng)目的特色 南北區(qū)實(shí)行差異化： 南區(qū)定位：年輕、時(shí)尚、前衛(wèi)：吃喝玩樂(lè)文化休閑區(qū)，消費(fèi)水平更接近平民化，是一個(gè)匯聚書(shū)籍音像、藝術(shù)畫(huà)廊、酒吧等的時(shí)尚文化休閑消費(fèi)中心包括“尊貴品位區(qū)”、“藝術(shù)文化酒吧區(qū)“、“潮流區(qū)”、文化廣場(chǎng)和時(shí)尚大道 北區(qū)定位：高端、先鋒，瞄準(zhǔn)一線品牌和設(shè)計(jì)師品牌，打造國(guó)際奢侈品聚焦地，東座定位際一線品牌，西座定位國(guó)際時(shí)尚品牌，北座東國(guó)際知名設(shè)計(jì)師品牌，地下一

6、層定位國(guó)內(nèi)先鋒知名設(shè)計(jì)師品牌。三里屯Village項(xiàng)目品牌策略新首次引進(jìn)品牌：開(kāi)業(yè)初期進(jìn)入三里屯village 的品牌中，有很多品牌在當(dāng)時(shí)是首次進(jìn)入北京甚至中國(guó)的品牌，如Apple、Fossil、Ben Sherman、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等 新規(guī)模之首品牌：三里屯village另一個(gè)品牌策略就是打造品牌旗艦店，如Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden、BH

7、G Supermarket、Esprit、Bestseller在都開(kāi)設(shè)了旗艦店或北京地區(qū)面積最大的門(mén)店，熟知品牌以全新的運(yùn)營(yíng)模式，體現(xiàn)項(xiàng)目與眾不同的調(diào)性。 新前衛(wèi)裝修品牌：為了契合“潮”的定位，項(xiàng)目要求所有品牌都要為該項(xiàng)目設(shè)計(jì)一套獨(dú)特的裝修方案，要求并鼓勵(lì)品牌做出前衛(wèi)的設(shè)計(jì)概念。it品牌等獨(dú)特的裝修設(shè)計(jì)，都是品牌方為了迎合三里屯village“潮人潮地”的概念而量身定做的，追求與眾不同、絕不雷同的效果，更加彰顯了三里屯項(xiàng)目特立獨(dú)行的氣質(zhì)。 新突出體驗(yàn)品牌：鼓勵(lì)品牌體驗(yàn)性、互動(dòng)性營(yíng)銷，增強(qiáng)消費(fèi)者的參與性，引領(lǐng)新的購(gòu)物體驗(yàn)和消費(fèi)模式，用全新的模式、全新的感覺(jué)，吸引追逐時(shí)尚新鮮感的年輕人和

8、潮流達(dá)人。三里屯Village項(xiàng)目樓層規(guī)劃三里屯Village項(xiàng)目商家羅列三里屯Village項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)1.先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念源于北京胡同和四合院的元素，并予以現(xiàn)代化的包裝:南區(qū)：前衛(wèi)個(gè)性、色彩繽紛，從北京的胡同文化中擷取靈感，獨(dú)棟建筑之間縱橫交錯(cuò)的連接，走街竄巷般的隨性正是這里購(gòu)物的亮點(diǎn)所在,北區(qū)：開(kāi)放式庭院格局設(shè)計(jì)更接近四合院的氛圍，建筑風(fēng)格也更多地彰顯了城市財(cái)富和生活風(fēng)尚，中間多棟鉆石型建筑，凸現(xiàn)出奢侈品牌的高雅格調(diào) 2.建筑語(yǔ)言緊緊貼合商業(yè)定位 北區(qū)開(kāi)放式庭院格局設(shè)計(jì)更接近四合院的氛圍，建筑風(fēng)格也更多地彰顯了城市財(cái)富和生活風(fēng)尚，多棟鉆石型建筑，凸現(xiàn)出奢侈品牌的高雅格調(diào);喧鬧都市中的清靜庇

9、所，北院不僅是一個(gè)放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，還為各大時(shí)裝秀和創(chuàng)意活動(dòng)提供了一個(gè)絕佳舞臺(tái)。北院位于三里屯VILLAGE北區(qū)的四合院內(nèi)，放眼四周，I.T Beijing Market Comme des Garçons、Miu Miu、Emporio Armani等國(guó)際知名品牌，更為這里的高雅意境增添了一份時(shí)尚格調(diào).中心廣場(chǎng):下沉花園廣場(chǎng)滿足項(xiàng)目以休閑為主題的功能定位三里屯Village項(xiàng)目商業(yè)啟示交通出入方面：三里屯本身由于歷史地理和后期酒吧開(kāi)發(fā)的原因，街道多處于24車道，但由于連接著工體、使館區(qū)、長(zhǎng)虹橋三環(huán)

10、、甚至朝陽(yáng)公園和朝外商圈，因此車流量異常大。 進(jìn)入方面：整個(gè)該項(xiàng)目只臨一條主路工體北路，所有的進(jìn)入車輛都要自東向西經(jīng)工體北路進(jìn)入，而比鄰其西側(cè)的雅秀服裝批發(fā)市場(chǎng)是北京有名的外貿(mào)服裝批發(fā)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)與VILLAGE共一條進(jìn)入車道，因此導(dǎo)致車輛在進(jìn)入時(shí)需大量時(shí)間等候；駛出方面：自車庫(kù)駛出所有的車都要經(jīng)過(guò)三里屯酒吧街，該街道2車道的設(shè)置給車輛的出入造成非常大的不方便。地鐵：該項(xiàng)目離地鐵站大約2站地（兆龍飯店）距離雖不遠(yuǎn)，但由于中間的商氣沒(méi)有銜接，只能靠項(xiàng)目的大影響力來(lái)吸引人流走過(guò)來(lái)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：建筑形式：整個(gè)設(shè)計(jì)采取BLOCK的形式非常適合當(dāng)今流行的商業(yè)建筑形式，外立面方面，大量采用彩釉玻璃和

11、折射角度讓建筑物在傳統(tǒng)的北京鶴立雞群， 業(yè)態(tài)定位方面：三里屯VILLAGE的定位非常準(zhǔn)確而且到位：沒(méi)有國(guó)際一線品牌店，沒(méi)有奢侈的成衣店和鐘表店，有的是年輕的、時(shí)尚的、國(guó)際化的業(yè)態(tài)：Adidas/APPLE/UNIQLO/MANGO/TOUGH/THE NORTH FACE等等，從現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)者的年齡層次和膚色來(lái)看也應(yīng)證了該項(xiàng)目定位的正確性。 項(xiàng)目亮點(diǎn)方面：亮點(diǎn)不需要太多，也不可能太多，三、五個(gè)即可。里屯VILLAGE這個(gè)項(xiàng)目就有這些亮點(diǎn)：adidas全球最大旗艦店、APPLE中國(guó)最大旗艦店、獨(dú)特建筑形式和布局形式、太古獨(dú)樹(shù)一幟的推廣方式。 太古地產(chǎn)太古地產(chǎn)於1972年成立，從事發(fā)展和管理世界級(jí)的商業(yè)、零售、酒店及住宅物業(yè)組合，尤其大型綜