房地產(chǎn)檢查預(yù)案(共6頁)

1、沿海綠色家園（鞍山）有限公司專項檢查預(yù)案  根據(jù)我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和財務(wù)核算形式等實(shí)際情況，結(jié)合總局、省局有關(guān)稅收政策及規(guī)定，制定對該房地產(chǎn)企業(yè)檢查的預(yù)案：（一）查前掌握了解以下情況1、了解被查企業(yè)的性質(zhì)，是國有、私營、股份制還是其他類型企業(yè)。2、了解被查企業(yè)的財務(wù)制度和會計核算方式。3、實(shí)際所開發(fā)項目的具體地理位置；確認(rèn)開發(fā)項目的類型，是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、高檔別墅小區(qū)還是商業(yè)鋪房。4、審核開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、買賣合同，掌握開發(fā)企業(yè)土地使用權(quán)的取得方式。5、了解開發(fā)產(chǎn)品的銷售方式。即： 是采取一次性收款方式、分期收款方式、采取銀行按揭方式銷售還是采取委托方式銷售。如

2、果是采取委托方式銷售還需了解是采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售、買斷方式委托銷售、包銷方式委托銷售還是采取基價（保底價）并實(shí)行的方式。6、了解被查企業(yè)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等或者將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資、分配給股東或投資者、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售行為。7、了解被查企業(yè)的利潤分配形式，有無以開發(fā)產(chǎn)品等實(shí)物形式分配利潤的情形。8、有無和稅務(wù)機(jī)關(guān)簽訂代扣建筑業(yè)營業(yè)稅合同以及合同的履行情況。9、被查企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而簽訂的各種合同。10、查閱其檢查期間的各種財務(wù)報表及納稅資料、審計部門的審計報告，并進(jìn)行初步分析。

3、11、被查企業(yè)享受的稅收優(yōu)惠政策有哪些，并要求提供相關(guān)的資料。12、企業(yè)的開戶銀行及賬號，具體辦稅人員，并提供銀行對賬單。（二）相關(guān)財務(wù)指標(biāo)分析通過對以前年度會計資料與檢查年度相關(guān)會計資料的對比，將被查企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、主營業(yè)務(wù)利潤率、主營業(yè)務(wù)成本利潤率、開發(fā)成本利潤率、毛利率、銷售費(fèi)用率、銷售稅金率等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行比較， 分析其增減變化是否異常，尋找疑點(diǎn)從而為進(jìn)一步檢查確定主要方向。    將檢查期的主營業(yè)務(wù)成本利潤率與被查企業(yè)計劃期、上期、上年同期以及同地區(qū)的同行業(yè)相同指標(biāo)進(jìn)行對比，分析檢查期主營業(yè)務(wù)成本利潤率是否有異常的增減變動，通過比較分

4、析，確定檢查的方向和重點(diǎn)應(yīng)是與“主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本”等科目，然后通過對相關(guān)的帳證資料的詳細(xì)檢查，找到出現(xiàn)異常情況的真實(shí)原因，落實(shí)問題。  （三）財務(wù)報表分析  從審查分析財務(wù)會計報表開始，通過對報表的檢查分析，總括地把握納稅人資產(chǎn)掌握納稅人有無貨幣支付能力，從中發(fā)現(xiàn)問題的疑點(diǎn)，從而進(jìn)一步確定檢查重點(diǎn)，有針對性地進(jìn)行檢查工作。檢查的重點(diǎn)是資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表。1、對資產(chǎn)負(fù)債表的分析 （1）數(shù)據(jù)核對法。根據(jù)會計核算原理，從編制邏輯上審查報表，看表中資產(chǎn)合計數(shù)是否等于負(fù)債與所有者權(quán)益合計數(shù)；同時審查表中相關(guān)數(shù)據(jù)的銜接勾稽關(guān)系是否正確，表中數(shù)據(jù)與其他報表、總賬、明細(xì)帳數(shù)據(jù)是否

5、相符，進(jìn)而從中發(fā)現(xiàn)稅收問題。（2）數(shù)據(jù)比較法。通過比較納稅人檢查所屬期內(nèi)不同期間資產(chǎn)負(fù)債表的相同欄目數(shù)字的變化，發(fā)現(xiàn)可能存在的稅收問題。（3）指標(biāo)比較法。對比分析納稅人不同時期資產(chǎn)負(fù)債表所反映的各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)稅收問題。 2、利潤表的分析（1）分析收入和支出項目內(nèi)容的真實(shí)性。采用指標(biāo)比較法，將納稅人不同時期的利潤表所反映的相關(guān)指標(biāo)如：銷售凈利潤率、成本費(fèi)用利潤率、資產(chǎn)經(jīng)利潤率等相對照，或者將同行業(yè)同等規(guī)模的不同納稅人的利潤指標(biāo)與納稅人的報表相比較，分析納稅人檢查期利潤表內(nèi)容變化的原因和其經(jīng)營狀況，如果納稅人的實(shí)際經(jīng)營狀況與分析的結(jié)果不相符，就必須對其進(jìn)一步深入檢查，找出問題所在。（2）根

6、據(jù)財務(wù)資料間的勾稽關(guān)系，審核財務(wù)成果的正確性。利潤表是納稅人填寫納稅申報表的基礎(chǔ)資料，與會計賬簿之間存在必然的勾稽關(guān)系。檢查時可根據(jù)利潤表反映的主營業(yè)務(wù)收入及使用的稅率與納稅人納稅申報表的填列情況相比較，從而審查納稅人稅率的使用情況和稅款的繳納情況。  （3）分析表內(nèi)各項目內(nèi)容，確定檢查重點(diǎn)。利潤表各項目之間存在著能反映納稅人經(jīng)營狀況的必然聯(lián)系，如果表中反映納稅人的經(jīng)營額過小或者虧損額過大或者持續(xù)虧損，而納稅人仍然在不斷開發(fā)項目，很可能是不正常的反應(yīng)，應(yīng)注意審核納稅人的相關(guān)賬戶進(jìn)一步核實(shí)問題。  （4）分析利潤總額。利潤總額反映了納稅人的經(jīng)營成果。（四）財務(wù)檢查1、收入部分

7、檢查 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的方式比較多樣，在檢查前，必須對其銷售方式進(jìn)行了解，看其是屬于一次性收款方式、分期收款方式、采取銀行按揭方式銷售還是采取委托方式銷售等，如果是采取委托方式銷售還需了解是采取支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買斷方式、包銷方式還是采取基價（保底價）并實(shí)行超過基價雙方分成方式銷售房地產(chǎn)。不同的銷售方式收入確認(rèn)的時間也不同。檢查開發(fā)企業(yè)收入情況時應(yīng)從以下幾個方面入手：（1）重點(diǎn)審查開發(fā)企業(yè)的銷售合同、租賃合同等各種經(jīng)濟(jì)合同，確定其銷售情況及銷售方式。（2）現(xiàn)場觀察、盤點(diǎn)被查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的使用和出售情況。（3）檢查帳載收入是否符合建造合同收入的內(nèi)容。若發(fā)現(xiàn)被查開發(fā)企業(yè)入賬收入與合同記

8、載的收入相差太大，應(yīng)進(jìn)一步檢查，防止納稅人低價開票，少計收入。（4）將“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶記載的金額與有關(guān)會計憑證核對，檢查納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看其有無分解收入、減少營業(yè)額的現(xiàn)象。（5）將“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”等往來明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證、銷售合同等核對，看被查企業(yè)有無將收入掛往來帳戶而不納稅的現(xiàn)象。（6）檢查土地合同，看企業(yè)是否存在以地?fù)Q房，若有，應(yīng)進(jìn)一步檢查被查企業(yè)以地?fù)Q房時，其轉(zhuǎn)讓房屋的營業(yè)額是否為用來換取土地使用權(quán)的新建房屋的造價、就有房屋的評估價或買價，有無利用以地?fù)Q房形式故意隱瞞收入的情況。（7）檢查開發(fā)企業(yè)有無將所開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、

9、捐贈、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；或者將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；或者將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東；或者將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；或者將開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售行為。若有，是否按稅法規(guī)定申報納稅。（8）檢查開發(fā)產(chǎn)品在出售前是否有租賃情況。（9）檢查被查企業(yè)有無不按規(guī)定開具發(fā)票或者開具假發(fā)票、假收據(jù)隱瞞收入的情況。 （10）檢查企業(yè)的銀行帳和現(xiàn)金賬，查看其資金流動情況以及有無在銀行多設(shè)開賬戶，隱瞞收入真實(shí)性的情況。2、成本方面檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本費(fèi)用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。檢查開發(fā)企業(yè)成本時應(yīng)注意以下幾方面

10、問題：（1）被查企業(yè)是否將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品在完工前發(fā)生的各項支出，包括；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程款、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可直接計入成本對象中去。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中去；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比原則按各項目占地面積、建筑面積、工程預(yù)算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目成本。（2）將開發(fā)企業(yè)的建造合同、工程決算書與“開發(fā)成本”相核對，看被查企業(yè)

11、有無重復(fù)列支成本問題。必要時，可聘請有關(guān)工程造價方面的專家，對開發(fā)企業(yè)的工程決算書進(jìn)行審核，看其是否有虛增建安成本的情況。（3）審核被查企業(yè)的借款合同，看其對借款費(fèi)用的處理是否符合規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)將實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按借款在各開發(fā)項目之間的使用情況分配計入各成本對象中。屬于成本對完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用在稅前直接扣除。（4）將“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶和相關(guān)的記賬憑證和原始憑證相核對，檢查開發(fā)企業(yè)有無多轉(zhuǎn)銷售成本問題。已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本 按下列公式計算結(jié)轉(zhuǎn)：    可售面積單位工程成本成本對象總成本&#

12、247;總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品銷售成本已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本（5）審核土地使用權(quán)購買合同，看企業(yè)計入開發(fā)成本的地價是否真實(shí)，有無多記或者少記的現(xiàn)象。3、期間費(fèi)用的檢查認(rèn)真審核被查企業(yè)的費(fèi)用明細(xì)賬及相關(guān)憑證，特別是重點(diǎn)關(guān)注摘要欄，因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)往往會采取模糊摘要欄記載甚者采取變通的手法來掩蓋不允許列支費(fèi)用。對于該部分的檢查應(yīng)重點(diǎn)注意以下內(nèi)容：（1）、計入“財務(wù)費(fèi)用”科目的借款費(fèi)用，如有向非金融機(jī)構(gòu)的借款費(fèi)用支出，則應(yīng)審查其利息支出是否高于銀行同期低款利率。（2）、審核“累計折舊”賬戶，看企業(yè)計入費(fèi)用的折舊是否符合稅法規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除，未按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)或者臨時性出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費(fèi)。（3）、是否將應(yīng)由應(yīng)付福利費(fèi)、計提的職工教育經(jīng)費(fèi)列支的相關(guān)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，工會經(jīng)費(fèi)列支是否正確。（4）、應(yīng)將企業(yè)列入期間費(fèi)用和成本的招待費(fèi)進(jìn)行合計計算招待費(fèi)用列支是否超支。（5）、企業(yè)計提的基本勞動保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷保險、生育保險等等是否按標(biāo)準(zhǔn)計提，是否將計提而未交部分在企業(yè)所得稅前進(jìn)行調(diào)整。（6）、計入費(fèi)用的差旅費(fèi)、會議費(fèi)、董事會費(fèi)等，是否能夠提供證明資料，以證明