茶葉公社招商策劃實(shí)施計劃方案

1、保靖茶葉公社招商策劃方案.經(jīng)營戰(zhàn)略一、項目簡介保靖三味茶業(yè)公社市場管理服務(wù)有限公司（以下簡稱 ：茶葉公社 ）位于湘西保靖縣新城中心，商業(yè)面積超 1 萬，商鋪 465 間；依托張花高速 、張吉懷高鐵及建設(shè)中的花垣機(jī)場，連通張家界和鳳凰景區(qū) ，與創(chuàng)科城交相呼應(yīng) ，是湘西久霖集團(tuán)在保靖縣重點(diǎn)打造的集旅游接待、茶葉及周邊產(chǎn)品銷售為一體的專業(yè)綜合茶葉市場，亦是集休閑 、娛樂、小吃、購物、餐飲、住宿、旅游、古玩等為一體的苗土文化旅游接待點(diǎn)；同時也是湘西民族特色工藝品、民族土特產(chǎn)等全方位展示土家族苗族文化的對外窗口。配套美高梅國際酒店 、苗族土家族特色裝飾店鋪，集進(jìn)、銷、存為一體的茶葉智能化專業(yè)倉儲物流園。

2、內(nèi)設(shè)苗族文化 、茶文化特色產(chǎn)品一條街 ，土家族文化 、茶文化特色產(chǎn)品一條街 ，古玩一條街 ，六大名茶展示一條街 ，茶點(diǎn)、小吃一條街 。主要經(jīng)營茶葉及茶有關(guān)的書畫藝術(shù)品 、民族特色工藝品 、民族土特產(chǎn)等 。來到這里見到成片的仿古建筑群，穿著極具土苗民族特色的銀飾衣裳，你能感受到濃厚的歷史文化氛圍 ，仿佛穿越到了 50 年代的人民公社 ，商賈云集 ，小販吆喝 ，熱鬧非凡 ！歷史源遠(yuǎn)流長的華夏茶文化在這里體現(xiàn)的淋漓盡致。二、項目定位1. 業(yè)態(tài)定位a) 湘西州首家專業(yè)茶葉市場b) 大湘西旅游購物休閑接待點(diǎn)2. 消費(fèi)人群分析a) 主要群體 ：保靖常駐居民 、各地批發(fā)商 、游客b) 次要消費(fèi)人群 ：異地旅

3、居客 、禮品采購 、企業(yè)采購3. 功能定位a) 集旅游接待 、茶葉及周邊產(chǎn)品銷售為一體的專業(yè)綜合茶葉市場 ；.專業(yè)學(xué)習(xí)資料.b) 集休閑、娛樂、購物、餐飲、住宿、旅游、古玩為一體的苗土文化旅游接待點(diǎn) ；c) 湘西民族特色工藝品 、民族土特產(chǎn)等全方位展示土家族苗族文化的對外窗口4. 商業(yè)業(yè)態(tài)組成a) 全國六大名茶系列 ；b) 湘西民族特色工藝品 、手工制品 、特色服飾 ；c) 琴棋書畫 、古玩收藏 、茶具、茶幾；d) 旅游衍生品 、茶館、茶藝師孵化基地 ；e) 大健康、金融服務(wù) 、生活配套服務(wù) 。5. 經(jīng)營理念打造湘西州首個以茶葉為主的民族特色文化旅游景點(diǎn)6. 產(chǎn)品定位a) 全國六大名茶系列約占

4、市場 40%；b) 茶周邊產(chǎn)品約占 10%；c) 旅游衍生品約占 20%；d) 民族特色產(chǎn)品約占 20%；e) 其他配套產(chǎn)品約占 10%。7. 經(jīng)營方針商品以質(zhì)取勝 ，經(jīng)營以特取勝 ，服務(wù)以細(xì)取勝 ，購物以便取勝 ，品種以全取勝 ，價格以實(shí)取勝。8. 品牌定位打造湘西州首個茶博會 、茶葉交易集散商貿(mào)中心.專業(yè)學(xué)習(xí)資料.招商方案一、招商理念合作雙贏共同發(fā)展 ：一個要長遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)，應(yīng)該與經(jīng)銷商利益相通，命運(yùn)相連 ，風(fēng)險共擔(dān) ，合作雙贏，共同發(fā)展 ，形成真正意義上的 ，長久而穩(wěn)固的戰(zhàn)略伙伴，這才是我們本次招商的工作理念 。a)根據(jù)上述的經(jīng)營模式 ，實(shí)施多主體經(jīng)營即經(jīng)營風(fēng)險與負(fù)擔(dān)分散到各經(jīng)營主體，共

5、同承擔(dān) 。b) 以適應(yīng)市場為先導(dǎo) ，滿足需求為中心 ，根據(jù)保靖市場和商圈競爭狀況 ，結(jié)合市場總體定位 ，合理鎖定與茶相關(guān)的業(yè)態(tài) ，重在突出品牌化 、地域特色化 、專業(yè)化。c) 培育市場 ，營造茶市的良好商譽(yù) ，樹立茶葉公社形象 。 在保證經(jīng)濟(jì)利益的同時以最快的速度、最大的能量 、最小的投入 ，提升茶葉公社的知名度 、美譽(yù)度、信譽(yù)度，提升創(chuàng)科城整體片區(qū)的無形資產(chǎn)價值 ，拓寬銷售渠道 。d) 通過招商吸引人流 ，創(chuàng)造人氣 ，推動商鋪的招商銷售 。二、招商原則秉承以客戶為中心 ，誠信為本 、信譽(yù)至上 、互惠合作 、永續(xù)經(jīng)營 、先做人氣 、后做生意的原則。努力尋求廠 、商和消費(fèi)者之間的利益平衡點(diǎn)，讓市

6、場和客戶共同分享茶市的巨額利潤。1. 以租賃為主的原則按規(guī)劃的功能區(qū)域引進(jìn)生產(chǎn)廠家 、代理商、經(jīng)銷商及其它經(jīng)營業(yè)主 ，以租賃的方式進(jìn)場經(jīng)營，最大限度的提高有保障收益 ，向場地要效益 。2. 堅持品牌經(jīng)營的原則旨在突出茶葉市場的經(jīng)營特色 ，以全國六大名茶系列暢銷品牌為主 ，茶周邊產(chǎn)品 、民族特色產(chǎn)品、古玩字畫 、旅游衍生品為輔 。3. 堅持商品的連帶性的原則.專業(yè)學(xué)習(xí)資料.招商時應(yīng)嚴(yán)格按業(yè)態(tài)分布規(guī)劃進(jìn)行，并作好不同門類之間的商品的合理過渡，作到自然過渡，避免生硬連接 。4. 堅持質(zhì)優(yōu)價廉的原則在保證商品質(zhì)量 、規(guī)格的前提下 ，價格不能高于同類商品專營店 ，以提高茶葉公社商品的競爭力，因此在招商時

7、 ，應(yīng)盡可能引進(jìn)廠家 、總代、總經(jīng)銷商等源頭貨 、一手貨較好 。5. 堅持以 “固本吸遠(yuǎn) 、遠(yuǎn)交近攻 ”的招商原則本項目的招商要以商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導(dǎo)思想 ，先期招商的目的是為銷售商鋪 ，后期招商的目的是為保證經(jīng)營，根據(jù)項目的銷售時機(jī)把握好招商的節(jié)奏，堅持以 “固本吸遠(yuǎn) 、遠(yuǎn)交近攻 ”的招商原則 。本地市場的商品結(jié)構(gòu) 、檔次、價位是與消費(fèi)者經(jīng)過長期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費(fèi)者的需求，抓住本地市場資源開發(fā)的同時，要更注重益陽、云南、福建等周邊重點(diǎn)茶產(chǎn)地市場品牌資源的引進(jìn)，為本地消費(fèi)者和外來保靖旅游的消費(fèi)者創(chuàng)造出新的亮點(diǎn)。同時也對本地的經(jīng)銷商產(chǎn)生較大的刺激力和吸引力，利于招商的

8、進(jìn)行。三、招商范圍1. 全國六大名茶系列 ；2. 湘西民族特色工藝品 、手工制品 、特色服飾 ；3. 琴棋書畫 、古玩收藏 、茶具、茶幾；4. 旅游衍生品 、茶館、茶藝師孵化基地 ；5. 大健康、金融服務(wù) 、生活配套服務(wù) 。四、招商對象1. 具備一定經(jīng)營能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的廠家 、公司或個人 ;2. 有強(qiáng)烈的經(jīng)營意識和成功欲望 ;3. 認(rèn)同茶葉市場經(jīng)營模式 ;4. 愿配合茶葉市場統(tǒng)一規(guī)劃 、統(tǒng)一管理和各項營銷活動 ;.專業(yè)學(xué)習(xí)資料.5. 講求信譽(yù) ，可長期合作 ;6. 能夠按規(guī)定及時交納各種費(fèi)用 ;五、招商流程1. 進(jìn)行市場調(diào)研 ，建立客戶基礎(chǔ)資料信息庫 ，并進(jìn)行客戶分析 ;2. 確定招商對象和滲

9、透渠道 ;3. 制定招商政策和優(yōu)惠組合策略 ;4. 進(jìn)行客戶招商月計劃實(shí)施 ;5. 制定客戶招商周工作計劃 ;6. 對客戶信息歸檔完善 、招商資料準(zhǔn)備就緒 ;7. 進(jìn)行客戶開發(fā) 、拜訪、接洽 ;8. 進(jìn)行客戶分類 、區(qū)分主力客戶及散戶 ;9. 安排客戶初步洽談 ，填寫意向租賃登記表 ;10. 與客戶進(jìn)行深入的溝通談判 ;11. 客戶簽定入駐意向協(xié)議書 、交納租賃定金 ;12. 正式簽定租賃合同 ，并繳納租金 。六、招商政策1. 招商租賃模式為了盡快完成招商任務(wù) ，在招商先行的原則下 ，我們采取短期租賃與長期租賃模式 ；2. 租金制定a) 根據(jù)市場同區(qū)域同業(yè)態(tài)租金水平制定 ：這種市場比較法即在相

10、同區(qū)域的相同業(yè)態(tài)商鋪 ，根據(jù)其租賃的市場價格作為參考標(biāo)準(zhǔn)來確定自己的價格 ，同時根據(jù)不同地段的地價差和產(chǎn)品的優(yōu)劣勢來確定價格差 。.專業(yè)學(xué)習(xí)資料.b) 按照商鋪價格和回報率進(jìn)行反推制定 ：在基本制定商鋪價格的價格水平 ，按照前三年回報率為 6% 、7%、8%的情況下 ，反推出租金的大致水平范圍 ，然后按照鋪面的位置和面積大小然后制定具體的租金 。3. 租金策略 ：茶葉公社采用統(tǒng)一租策略 ，不分位置 ，不分大小 ，先到先得原則 ，因市場剛啟動招商 ，大部分商戶會處于觀望狀態(tài) ，實(shí)行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進(jìn)場 ，搶占好位置 ，主觀上感覺獲得了利益 ;后進(jìn)場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪

11、，但看到前面已有很多商戶進(jìn)駐 ，信心會增強(qiáng) ，也不會產(chǎn)生吃虧的心理想法 。4. 政策說明茶葉公社的招商工作考慮到商鋪經(jīng)營模式的特點(diǎn) ，并充分考慮到投資者投資形式的多樣性 ，故分類確定適宜的政策 ，具體分述如下 :a) 短期租賃型1) 開業(yè)前進(jìn)駐的商戶 ，合同簽 3 年，前兩年免租 ，第二年繳納第三年租金 ，租金均價 15 元/平米；2) 一次性租賃 100 平米以上的 ，另再配幸福家園住宅 1 套（兩室一廳 ）3 年使用權(quán) ；第 4 年開始，租金隨行就市 ；3) 開業(yè)后進(jìn)駐的商戶 ，按照實(shí)際情況進(jìn)行租金減免 ；b) 長期租賃型1) 一次性租賃 20 年，25 萬/ 套商鋪，不分位置 ，不分大小

12、 ，先到先得 ；2) 另再配幸福家園住宅一套 （兩房一廳 ）20 年使用權(quán) ；c) 物業(yè)管理費(fèi)租賃茶葉公社的商戶均免 2 年物業(yè)管理費(fèi) ，第 3 年減半，第四年恢復(fù)正常 ，物業(yè)管理費(fèi)為 1.5 元/平米 / 月。七、招商方式.專業(yè)學(xué)習(xí)資料.針對茶葉公社商鋪經(jīng)營模式的特點(diǎn)，對長期租賃且不經(jīng)營的商鋪(委托我方招商或由市場返租形式 )，要進(jìn)行招商考慮 ，從而確保商場的如期開業(yè)。具體的招商方式分述如下:a) 完全租賃方式 ：商戶自主經(jīng)營 、收銀、確定營業(yè)時間等 ，如 :獨(dú)立的專營店形式 ;b) 聯(lián)營方式 :采用營業(yè)額扣點(diǎn)式 ，分保底和不保底兩種 ;市場的經(jīng)營風(fēng)險較大 。c) 經(jīng)銷和代銷方式 ，是針對市

13、場自營項目部分的考慮 ，重在先培育品牌 ，培育成熟后再轉(zhuǎn)給投資者經(jīng)營或銷售產(chǎn)權(quán) ;八、營運(yùn)模式統(tǒng)一招商 ，統(tǒng)一規(guī)劃 ，確保茶葉公社商品組合 、業(yè)態(tài)、檔次、價格等定位準(zhǔn)確 ，保障后期持續(xù)經(jīng)營。九、推廣活動1. 新聞發(fā)布會2. 招商廣告全力推廣 （DM 、硬性廣告等 ）3. 招商產(chǎn)品說明會4. 參加全國各地舉辦的茶博會 、對接會5. 主力商家進(jìn)駐簽約儀式6. 主力商家開業(yè)典禮7. 組織商戶去外地市場考察十、招商工作安排針對茶葉公社商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化 ，設(shè)計品類之多 ，范圍之廣 ，制定如下招商小組開展工作 ：1. 湘西州茶葉市場招商小組 ：3 人負(fù)責(zé)湘西州茶企 、茶商、茶基地合作社 、及其他周邊產(chǎn)品招

14、商 。2. 外地茶葉市場招商小組 ： 2 人負(fù)責(zé)全國六大名茶系列茶企 、茶商、茶基地合作社 、及其他周邊產(chǎn)品招商 。3. 旅游衍生品招商小組 ：2 人.專業(yè)學(xué)習(xí)資料.負(fù)責(zé)旅游衍生品 、湘西州民族特色工藝品 、古玩字畫等產(chǎn)品招商 。4. 主要工作事項a) 招商廣告全力推出 (DM 、硬性廣告 );b) 保靖縣各臨街商鋪及各同類專賣店發(fā)放相關(guān)招商資料 ;c) 到各市、縣同類市場目標(biāo)性宣傳招商 ;d) 招商人員進(jìn)行招商初步談判 ;e) 全方位客戶集累 ;f) 招商市場信息反饋 ，再結(jié)合市場情況進(jìn)行經(jīng)營布局規(guī)劃調(diào)整 ;g) 自營業(yè)主品牌的確認(rèn) ;h) 本階段完成 80% 商鋪合作協(xié)議或意向協(xié)議的簽定 。十一、費(fèi)用預(yù)算1. 高速路 T 牌（高炮）廣告（計劃 2 塊）：￥ 200000.00 ；2. DM 宣傳單頁 、折頁：￥ 30000.00 ；3. 電視廣告 、植入廣告 ：￥ 150000.00 ；4. 出街廣告 / 戶外廣告 ：￥ 200000.00 ；5. 網(wǎng)絡(luò)推廣費(fèi)用 ：￥ 50000.006. 招商、新聞發(fā)布會 （預(yù)計 3