拆遷安置房是否能買賣(共3頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、拆遷安置房是否能買賣     拆遷安置房一般需五年才能進(jìn)行上市交易。    房屋能不能上市交易，簡(jiǎn)單的可以根據(jù)土地性質(zhì)判斷，集體土地，是歸集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)多半是這樣的土地性質(zhì)。    如果是國(guó)有土地，即可辦理到房產(chǎn)證，就可以上市交易，有些是永遠(yuǎn)拿不到房產(chǎn)證的，比如集體土地，除非他進(jìn)行  地性質(zhì)變更。有些是拿到了短時(shí)間內(nèi)不能交易的，比如一些拆遷安置房。 國(guó)家在這方面都是有相關(guān)規(guī)定的。 房產(chǎn)一般有兩證，房產(chǎn)證和土地證，房產(chǎn)證簡(jiǎn)單的說就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒了，

2、你想再在原土地上興建，必須經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。 土地證表示此土地歸你所有，無論建筑物是否存在，別人是無權(quán)在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權(quán)益。二、拆遷拿安置房注意事項(xiàng)    安置房是否能取得房產(chǎn)證不能一概而論，這需要看其擁有的產(chǎn)權(quán)是否是全產(chǎn)權(quán)，以及拆遷協(xié)議上的相關(guān)規(guī)定。首先，弄清安置房的性質(zhì)對(duì)于房產(chǎn)證辦理是至關(guān)重要的，調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。安置房的所有權(quán)一般歸屬當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域房管部門所有。房產(chǎn)證是需要通過房管部門來辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價(jià)的一定比例繳納費(fèi)用，然

3、后辦理產(chǎn)權(quán)證。     安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書（房產(chǎn)證）是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律的保護(hù)。其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。三、買安置房注意事項(xiàng)    對(duì)于無證的拆遷安置房，在購買時(shí)要分清情況： 1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的； 2、一

4、定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。 3、有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名（過戶）服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。所以說，弄清這套拆遷安置房的性質(zhì)對(duì)于您的購買至關(guān)重要。您可以考慮對(duì)拆遷協(xié)議進(jìn)行更名，更名時(shí)，要進(jìn)行公證。   如果此套拆遷安置房在拆遷時(shí)就手續(xù)不全，實(shí)際中拆遷協(xié)議也是不能辦理過戶的，房產(chǎn)證通常會(huì)按照拆遷協(xié)議等相關(guān)資料辦理，房產(chǎn)證辦理下來之后產(chǎn)權(quán)仍屬于原房主，則不利于您維護(hù)權(quán)益。您可以向出售單位確定相關(guān)事宜，或者仔細(xì)查看您所簽訂的購房協(xié)議，四、拆遷安置房買賣費(fèi)用    買方    

5、;                                 賣方契稅：總價(jià)*1.5%                      印花稅：總價(jià)*0.05%          

6、     總價(jià)*0.05%交易手續(xù)費(fèi)：3*平方數(shù)              3*平方數(shù)拆遷安置方：總價(jià)*4%              土地出讓金（公房）：總價(jià)*1%土地登記費(fèi)50元每件印花版稅5/件房屋登記費(fèi)80元/件工本費(fèi)10/件通告費(fèi)（境外人士）200/件（通過中介）中介費(fèi)：成交價(jià)*1%         

7、;        成交價(jià)*1.5%過戶代辦費(fèi)：200元                  200元按揭代辦：400                        水電過戶200評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)*0.44%他項(xiàng)權(quán)證190營(yíng)業(yè)稅。5年內(nèi)出售5.55%個(gè)人所得稅總價(jià)*

8、1.5%高檔住宅：總價(jià)*3%高檔住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的稅隨著一手房和二手房逐漸走向下滑的趨勢(shì)路看，目前本人認(rèn)為上海房產(chǎn)投資中，動(dòng)遷房是一大投資熱點(diǎn)。其一，價(jià)格便宜。目前上海市動(dòng)遷房分為兩種，一是開發(fā)商新建商品房的動(dòng)遷安置房，二是重大市政工程動(dòng)遷安置房；前一種一般沒有交易的限制規(guī)定，其性質(zhì)和一般商品房差不多；主要是后一種安置房，他一般有交易的限制，其目的無非是為了保護(hù)被拆遷人的利益，往往有5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓、出租的地方政府性限制規(guī)定，但即便政策是這樣規(guī)定，很多人提出疑問，那該房屋在5年內(nèi)能買賣嗎？或者說雙方所簽訂的買賣協(xié)議有效嗎？這些問題很自然的困擾著想買房和賣方的人們。本律師的法

9、律意見為：一，動(dòng)遷房不管是上述那種動(dòng)遷所得的安置房，其性質(zhì)都是歸屬一定的主體，也就是說他是具有所有權(quán)的性質(zhì)，只不過是時(shí)間的長(zhǎng)短問題；所有權(quán)人是可以處置自己的財(cái)產(chǎn)，并且任何人不得干涉，但前提是該處分行為本身沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。二，雖然上海市有關(guān)于動(dòng)遷安置房的一些限制性規(guī)定，但動(dòng)遷房買賣協(xié)議本身是合法有效的，只不過這種協(xié)議是附期限的，就是說在限制期內(nèi)，即使簽了協(xié)議，也是辦理不了過戶的。如何使自己所買的房子最終歸自己所有？如何在買受人付清購房款后能最終拿到房子？    本律師結(jié)合辦理此類案件的經(jīng)驗(yàn)及一些當(dāng)事人經(jīng)常打電話詢問關(guān)于如何避免以后糾紛的發(fā)生，在此

10、向業(yè)主們說幾點(diǎn)在簽訂履行協(xié)議過程中應(yīng)注意哪些問題，一，簽協(xié)議時(shí)先要審查動(dòng)遷協(xié)議，動(dòng)遷協(xié)議一般一式五份，被拆遷人手里肯定有一份，買房要審查當(dāng)時(shí)到底有幾人享受安置補(bǔ)償，因?yàn)檫@些人都是以后動(dòng)遷房的共有人，如果只是一個(gè)人和你簽買賣協(xié)議，以后很有可能其他共有人主張買賣協(xié)議無效，因?yàn)闆]有征得他們的同意；二，在簽訂正式買賣合同時(shí)必須共有人全部到場(chǎng)簽字，明確表示同意出售，如果其他共有人委托一人辦理的，要出具經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，但此類公證，公證處是不予辦理的，可辦理律師見證委托書；三，違約金的約定也至關(guān)重要，不能少也不能過多，否則法院是不會(huì)保護(hù)的；四，擔(dān)保，買受人將錢交了之后心里總是不踏實(shí)，因?yàn)樗袡?quán)并不是自己，擔(dān)心錢房?jī)煽眨詈蠓孔幼兂蓜e人的，使自己陷入很被動(dòng)的狀態(tài)，甚至形成訴累，所以讓出賣人提供擔(dān)保也是必要的；五，要對(duì)限制期內(nèi)所可能發(fā)生的各種情況給予充分的估量并在合同中明確的反映出來，比如繼