房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考點(diǎn)總結(jié)

1、理論與方法目錄1、房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因2、重置價(jià)格與重建價(jià)格3、償債基金系數(shù)和資本化率4、成本法中土地取得途徑5、建筑物重新構(gòu)建價(jià)格方法6、折舊求取方法7、不明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任在估價(jià)師。8、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素9、被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字10、歸檔。11、長(zhǎng)期趨勢(shì)法作用（2005年）12、計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)中的折舊費(fèi)13、資本化率不能明確未來(lái)各期獲利能力14、直接成本、投資、成本、銷(xiāo)售15、計(jì)息期。16、求凈收益17、外部配套設(shè)施為區(qū)位因素18、建筑物折舊類(lèi)別19、路線(xiàn)價(jià)法不必進(jìn)行交易情況和市場(chǎng)狀態(tài)調(diào)整20、長(zhǎng)期趨勢(shì)法步驟21、移動(dòng)平均法22、缺乏電梯之功能折舊23、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊費(fèi)24、建筑

2、物純收益+土地純收益=房地純收益25、再次抵押價(jià)值27、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況關(guān)系28、土地使用期限與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命29、征收集體土地的土地取得成本30、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。31、假設(shè)法中的利息計(jì)算32、高層建筑低價(jià)分?jǐn)偟姆椒?，三種33、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括34、房地產(chǎn)權(quán)利35、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)36、收益性房地產(chǎn)價(jià)值取決于37、房地產(chǎn)價(jià)格與利于負(fù)相關(guān)，與匯率正相關(guān)。38、估價(jià)方法選取由36、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟37重建價(jià)格一般高于重置價(jià)格。38、比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格的關(guān)系39、收集遞增遞減原理40、房地產(chǎn)正常交易價(jià)格41、重新購(gòu)建價(jià)格42

3、、投資法和利潤(rùn)法43.假設(shè)法最佳用途的選擇44、估價(jià)時(shí)點(diǎn)選擇45、估價(jià)報(bào)告中列出假設(shè)和限制條件的目的46、不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。47、在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于48、抵押合同簽訂后該土地上新增房49、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)50、路線(xiàn)價(jià)四分，均價(jià)，100%，120%，140%，160%。51、外部性，相互影響性，經(jīng)濟(jì)性。52、成本租金包含折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、房產(chǎn)稅。53、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括保54、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括55、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估56、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命57、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量法折現(xiàn)中的時(shí)間一58、增加抵押貸款59、城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)60、出租人權(quán)益價(jià)格和承租人權(quán)

4、益價(jià)格屬于市場(chǎng)價(jià)值。（研究）61、房地產(chǎn)供給的有限特征的本質(zhì)是房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性。62、評(píng)價(jià)交通便捷程度時(shí)，不宜采用交通時(shí)間距離。63、開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括64、實(shí)地踏勘的內(nèi)容包括實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及權(quán)益狀況。65、對(duì)超出自身能力的項(xiàng)目，或放棄，或請(qǐng)專(zhuān)家。66、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)估價(jià)中，理論上評(píng)估的是1、導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有5個(gè)，分3類(lèi)：（1）自然增值：外部經(jīng)濟(jì)、使用管制、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加；（2）保值因素：通貨膨脹；（3）非自然增值：投資改良。2、重置價(jià)格是重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。重建價(jià)格即重建成本，是重新建造與估價(jià)

5、對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出即應(yīng)得利潤(rùn)。一般建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。重新構(gòu)建價(jià)格分為重建價(jià)格和重置價(jià)格。3、償債基金系數(shù)=Y/（1+Y）n-1 資本化率=Y/1-(1+Y)-n4、成本法中土地取得途徑為類(lèi)似土地主要取得途徑。5、建筑物重新構(gòu)建價(jià)格：?jiǎn)挝槐容^法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)算法（歷史性）、指數(shù)調(diào)整法。6、折舊求取方法：年限法（含直線(xiàn)法。成新折舊法），市場(chǎng)提取法、分解法和指數(shù)調(diào)整法。7、不明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任在估價(jià)師。8、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素類(lèi)型因素細(xì)分再細(xì)分自身因素實(shí)物土地土地面積、形狀、地形、地勢(shì)、地基、土壤、開(kāi)發(fā)程度建筑物規(guī)模、外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)

6、備、轉(zhuǎn)世裝修、層高和室內(nèi)凈高?？臻g布局、日張、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水、維護(hù)情況和完損程度權(quán)益狀況權(quán)利及其行使限制適用管制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率相鄰關(guān)系的限制區(qū)位因素居住房地產(chǎn)：交通條件、配套設(shè)施、環(huán)境和景觀1、 位置（方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）；2、 交通條件；3、 外部配套設(shè)施。（醫(yī)院、幼兒園）4、 周?chē)h(huán)境和景觀。（大氣、水文、聲覺(jué)、視覺(jué)，衛(wèi)生、人文）2005年題，無(wú)治安環(huán)境，屬社會(huì)因素。商業(yè)房地產(chǎn)：繁華程度，臨街狀況、交通條件辦公房地產(chǎn)：商務(wù)氛圍。交通條件。工業(yè)房地產(chǎn)：原料產(chǎn)品運(yùn)輸、動(dòng)力取得廢料處理外部因素人口因素

7、人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度因素房地產(chǎn)制度政策高價(jià)格政策和低價(jià)格政策，結(jié)果不是絕對(duì)的金融制度政策貨幣政策松，價(jià)格漲；增加貸款，價(jià)格漲。稅收政策開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)要注意短期內(nèi)影響要看是買(mǎi)房市場(chǎng)還是買(mǎi)方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率（反向）、匯率（正向）社會(huì)因素政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)、國(guó)際因素心理因素心態(tài)。趣味。接近名家。風(fēng)水行政隸屬變更重要政治人物健康狀況9、被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字，應(yīng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)、征收部門(mén)和無(wú)利害第三人見(jiàn)證，并在報(bào)告中說(shuō)明。10、歸檔。必須有紙質(zhì)；估價(jià)報(bào)告。委托書(shū)、實(shí)地查勘記錄、報(bào)告內(nèi)審資料必須存檔；未正式出報(bào)告，存檔期不少于1年；報(bào)

8、告存檔期不少于10年，不少于服務(wù)期限。11、長(zhǎng)期趨勢(shì)法作用（2005年）（1）收益法中未來(lái)收益資料調(diào)整（2）市場(chǎng)法中可比實(shí)例成交價(jià)市場(chǎng)狀況調(diào)整（3）兩宗以上土地發(fā)展趨勢(shì)潛力分析（4）填補(bǔ)歷史價(jià)格資料缺乏12、計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)中的折舊費(fèi)為短經(jīng)濟(jì)壽命構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修。家具等。13、資本化率不能明確未來(lái)各期獲利能力。14、（1）直接成本=土地取得成本A+建設(shè)成本B （2）投資 =A+B+管理費(fèi)用C+銷(xiāo)售費(fèi)用D （3）成本 =A+B+C+D+銷(xiāo)售利息E （4）銷(xiāo)售 =A+B+C+D+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)15、傳統(tǒng)剩余法和成本法計(jì)息期，起于發(fā)生時(shí)點(diǎn)，終于建成試點(diǎn)?，F(xiàn)金流量剩余法向估價(jià)時(shí)點(diǎn)折現(xiàn)。16、求凈

9、收益，評(píng)估投資價(jià)值扣除所得稅，市場(chǎng)價(jià)值不必扣除。17、外部配套設(shè)施為區(qū)位因素。18、建筑物折舊折舊類(lèi)別折舊原因物質(zhì)折舊自然經(jīng)過(guò)的老化征程使用的磨損意外破壞的損毀延遲維修的損壞殘存功能折舊功能缺乏折舊功能落后折舊功能過(guò)剩折舊外部折舊，又經(jīng)濟(jì)折舊建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損，可能是區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策變化，市場(chǎng)調(diào)控等。分為永久性和暫時(shí)性。19、路線(xiàn)價(jià)法不必進(jìn)行交易情況和市場(chǎng)狀態(tài)調(diào)整，但要進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整。20、長(zhǎng)期趨勢(shì)法步驟：（1）搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查，鑒別；（2）整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，畫(huà)出時(shí)間序列圖；（3）觀察、分析這個(gè)

10、時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出模型；（4）以此模式去推測(cè)。判斷估價(jià)對(duì)象在未來(lái)某個(gè)時(shí)間的價(jià)格。長(zhǎng)期趨勢(shì)法有數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法。平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。21、移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)須價(jià)格平均數(shù)，形成了一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。P35222、缺乏電梯之功能折舊=余年收入折現(xiàn)值（電梯價(jià)+安裝費(fèi)）以上是不可修復(fù)的情況23、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊費(fèi)=（重置價(jià)可修復(fù)費(fèi)短壽命項(xiàng)目?jī)r(jià)值和）*已使用年限/經(jīng)濟(jì)壽命25、建筑物純收益+土地純收益=房地

11、純收益26、再次抵押價(jià)值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)的價(jià)值拖欠建設(shè)工程款已抵押余額/社會(huì)一般成數(shù)其他法定優(yōu)先受償款27、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況關(guān)系估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況案例過(guò)去（回顧性估價(jià)）過(guò)去過(guò)去糾紛、鑒定、復(fù)核現(xiàn)在過(guò)去現(xiàn)在保險(xiǎn)理賠現(xiàn)在在建工程未來(lái)期房未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）未來(lái)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)28、土地使用期限與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（1）住宅不論啥情況，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊；（2）非住宅建筑物，土地出讓合同約定不可續(xù)期，以建筑物經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用期限短者為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命；土地出讓合同未約定不可續(xù)期的，以建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。29、征收集體土地的土地取得成本土地補(bǔ)償費(fèi)耕地

12、前三年平均年產(chǎn)值的6倍10倍。其他土地，由省級(jí)政府參照以上。安置補(bǔ)助費(fèi)被征收土地需安置人數(shù)*補(bǔ)償倍數(shù)（4至6）15時(shí)，前三年平均年產(chǎn)值*補(bǔ)償倍數(shù)*安置人數(shù)；大于等于15時(shí)，以15倍計(jì)算地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府規(guī)定。安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金省級(jí)政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)耕地開(kāi)墾費(fèi)占用耕地又沒(méi)有補(bǔ)充條件的耕地占用稅耕地管理費(fèi)土管部門(mén)包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和建設(shè)用地使用權(quán)出讓金按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用市場(chǎng)法求取30、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。31、假設(shè)法中的利息計(jì)算。（1）計(jì)息項(xiàng)目，包括待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及取得稅費(fèi)。后續(xù)建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷(xiāo)

13、售費(fèi)用。（2）銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)息。（3）計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的起點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售和延期銷(xiāo)售的情況。32、高層建筑低價(jià)分?jǐn)偟姆椒?，三種：按照建筑面積分?jǐn)偅捶康貎r(jià)值分?jǐn)?，按土地價(jià)值分?jǐn)?。第三種有難度，需要一個(gè)公式變形。該部分土地價(jià)值=（房地總價(jià)值土地總價(jià)值）/總建筑面*該部分建筑面積33、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專(zhuān)有部分所有權(quán)，專(zhuān)有部分以外持份權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。34、房地產(chǎn)權(quán)利房地產(chǎn)權(quán)利物權(quán)自物權(quán)（所有權(quán)）土地所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)集體所有權(quán)房屋所有權(quán)國(guó)家所有集體所有個(gè)人所有單獨(dú)所有共有按份共有共同共有建筑物區(qū)分所有權(quán)他物權(quán)用益物權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)（出讓?zhuān)瑒潛?/p>

14、）宅基地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)地役權(quán)擔(dān)保物權(quán)抵押權(quán)債權(quán)租賃權(quán)35、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)(又稱(chēng)價(jià)格換算)包括：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價(jià)格單位（統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位） 1公頃=15畝=10000平方米36、收益性房地產(chǎn)價(jià)值取決于未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)獲得凈收益的大小，未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短。37、房地產(chǎn)價(jià)格與利于負(fù)相關(guān)，與匯率正相關(guān)。38、估價(jià)方法選取由估價(jià)對(duì)象的類(lèi)型、估價(jià)方法的適用對(duì)象及條件和所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量綜合決定。36、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行處理價(jià)格換算即建立比較基準(zhǔn)價(jià)格修正即交易情況修正價(jià)格調(diào)整（

15、參照系調(diào)整）市場(chǎng)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整權(quán)益狀況區(qū)位狀況實(shí)物狀況求取比準(zhǔn)價(jià)格37重建價(jià)格一般高于重置價(jià)格。38、比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格的關(guān)系（1）比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，計(jì)算價(jià)格傾向于最低賣(mài)家，收益價(jià)格傾向于最高買(mǎi)家。（2）在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，比準(zhǔn)價(jià)格大大高于積算價(jià)格。（3）在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格。39、收集遞增遞減原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。他揭示兩種關(guān)系，第一種是收益遞減規(guī)律，即報(bào)酬遞減規(guī)律，一種變量增加；另一種規(guī)模收益，增加所有投入量。均衡原理用以判定估價(jià)對(duì)象各部門(mén)是否搭配，也可以幫助估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最

16、佳規(guī)模。適合原理判定估價(jià)對(duì)象與其外部是否協(xié)調(diào)。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境向協(xié)調(diào)，同時(shí)其各部分又搭配時(shí)，便是最佳利用。適合原理確定估價(jià)對(duì)象最佳用途。40、房地產(chǎn)正常交易價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格+應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。41、重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，是客觀的價(jià)格，是全新?tīng)顩r下的價(jià)格。42、根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為投資法（出租）和利潤(rùn)法（營(yíng)業(yè)）兩種。43.假設(shè)法最佳用途的選擇要考慮土地位置的可接受性?，F(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。44、估價(jià)時(shí)點(diǎn)選擇（1）對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作

17、業(yè)期的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。（2）城市房屋拆遷估價(jià)，時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證辦法之日的市場(chǎng)價(jià)格。（3）抵押貸款估價(jià)，時(shí)點(diǎn)為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日。45、估價(jià)報(bào)告中列出假設(shè)和限制條件的目的是：規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。46、對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。47、在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格水平。48、拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)時(shí)，對(duì)拍賣(mài)新增房地產(chǎn)所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。49、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)物因素。50、路線(xiàn)價(jià)四分

18、，均價(jià)，100%，120%，140%，160%。51、外部性，相互影響性，經(jīng)濟(jì)性。52、成本租金包含折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、房產(chǎn)稅。53、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)用、正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、房地產(chǎn)稅、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、人員工資、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)。54、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括：容積率，使用年限，開(kāi)發(fā)程度、用途、時(shí)點(diǎn)。55、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，體現(xiàn)了合法原則。56、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命：在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。57、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量法折現(xiàn)中，估計(jì)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間。58、增加抵押貸款、抵押監(jiān)測(cè)為抵押價(jià)值，處置抵押房地插屬市場(chǎng)價(jià)值。59、城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)：物權(quán)法、