營改增之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目采用預(yù)售形式

1、一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目采用預(yù)售形式納稅申報示例（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)售形式銷售自行開發(fā)的新、老房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，于2017年預(yù)售2016年6月開工尚未開發(fā)完畢的房地產(chǎn)項目，當期取得全部價款和價外費用1110萬元，開具增值稅專用發(fā)票，當期允許扣除的土地價款為400萬元，銷售時采用一般計稅方法，稅率11%，預(yù)征率3%【相關(guān)政策】1、一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款次月納稅申報期，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，預(yù)征率3%；2、提示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目、適用一般

2、計稅方法計稅的，也適用該申報示例，且應(yīng)在不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)繳，向機構(gòu)所在地國稅機關(guān)進行納稅申報，預(yù)征率3%；（詳見下表）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目需要預(yù)繳情況對比解析表需要預(yù)繳情況采用預(yù)收款方式銷售銷售老項目一般計稅預(yù)繳地點機構(gòu)所在地不動產(chǎn)所在地預(yù)繳公式全部價款和價外費用÷（1+11%）3%申報公式（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）11%-預(yù)繳稅額3、房地產(chǎn)老項目：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（2）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建

3、筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。4、上述預(yù)繳均不得扣除地價，均需要填寫增值稅預(yù)繳稅款表。【應(yīng)納稅額計算】預(yù)繳稅額=1110÷（1+11%）3%=30萬元應(yīng)納稅額=（1110-400）÷（1+11%）11%-30=40萬元【預(yù)繳報表填寫】在預(yù)繳時，應(yīng)將預(yù)繳稅款金額填入增值稅預(yù)繳稅款表，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)應(yīng)填入第2項“銷售不動產(chǎn)”，第一欄“銷售額”填寫收到的預(yù)收款11100000，第二欄“扣除金額”填0，第三欄“預(yù)征率”填3%，第四欄“預(yù)征稅額”填預(yù)繳的稅額填300000元【申報報表填寫】1、將本期應(yīng)納稅額填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用

4、）附表一（本期銷售情況明細）在第4項“稅率11%”的“開具增值稅專用發(fā)票”下的第1欄“銷售額”內(nèi)填入不含稅銷售額10000000元，第2欄“銷項(應(yīng)納)稅額”內(nèi)填入計算的銷項稅額1100000元；在第4項“稅率11%”的“合計”下的第9欄“銷售額”內(nèi)填入不含稅銷售額10000000元，第10欄“銷項(應(yīng)納)稅額”內(nèi)填入計算的銷項稅額1100000元，第11欄“價稅合計”內(nèi)填入價稅合計金額11100000元，第12欄差額扣除欄“服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實際扣除金額”填寫本期允許扣除的土地價款4000000元，第13列“扣除后含稅銷售額”填入7100000元；第14列“扣除后銷項（應(yīng)納）

5、稅額”填入700000元。（如圖1）圖12、填報增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附列資料（三）（服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細）在第5欄“5%征收率的項目”的相應(yīng)欄次內(nèi)填入相應(yīng)數(shù)據(jù)：第1列“本期服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額（免稅銷售額）”等于附列資料（一）第11列第9b欄的金額，應(yīng)為本期銷售項目價稅合計額11100000元；第2列“期初余額”填入0；第3列“本期發(fā)生額”填入本期允許扣除的地價4000000元；第4列“本期應(yīng)扣除金額”填入4000000元；第5列“本期實際扣除金額” 應(yīng)保證小于本期發(fā)生的銷售額且小于應(yīng)扣除金額，填入4000000元；第6列“期末余額”填入0。（如圖2）圖

6、23、將預(yù)征稅額填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附表四（稅額抵減情況表）第4行“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫0；第2欄“本期發(fā)生額”填寫計算出的本期預(yù)征稅額300000元；第3欄“本期應(yīng)抵減稅額”填寫期初余額與本期發(fā)生額之和300000元，由于本期應(yīng)納稅額為700000元，大于300000元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實際抵減稅額”即填寫300000元，第5欄“期末余額”填寫本期應(yīng)抵減稅額與實際抵減稅額之差0（如圖4）圖4：4、填寫增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）主表主表“一般項目”下的“本月數(shù)”第11欄“銷項稅額”內(nèi)填寫本期銷項稅額700000

7、元，在本期沒有其他進項稅額的情況下，第19欄“應(yīng)納稅額”內(nèi)填寫本期銷項稅額與進項稅額之差700000元，將預(yù)繳的稅款金額300000元填入第27欄“本期已繳稅額”、第28欄“分次預(yù)繳稅額”，第32欄“應(yīng)納稅額合計”內(nèi)填寫應(yīng)納稅額400000元，在本期沒有發(fā)生其他稅款的情況下，第34欄“本期應(yīng)補（退）稅額”內(nèi)填寫應(yīng)納稅額400000元（如圖5）圖5：（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)售形式銷售自行開發(fā)的老房地產(chǎn)項目，適用簡易方法計稅的【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，于2016年預(yù)售2014年6月開工尚未開發(fā)完畢的房地產(chǎn)項目，當期取得全部價款和價外費用1050萬元，開具增值稅專用發(fā)票，銷售時采用簡易

8、方法，稅率5%，預(yù)征率3%【相關(guān)政策】1、一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款次月納稅申報期，依據(jù)以下預(yù)繳公式向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，預(yù)征率3%；預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）3%申報稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）5%-預(yù)繳稅款2、上述預(yù)繳不得扣除地價，需要填寫增值稅預(yù)繳稅款表?！緫?yīng)納稅額計算】預(yù)繳稅額=1050÷（1+5%）3%=30萬元應(yīng)納稅額=1050÷（1+5%）5%-30=20萬元【預(yù)繳報表填寫】在預(yù)繳時，應(yīng)將預(yù)繳稅款金額填入增值稅預(yù)繳稅款表，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)應(yīng)填入第2項“銷售不動產(chǎn)”

9、，第一欄“銷售額”填寫收到的預(yù)收款10500000元，第二欄“扣除金額”填0，第三欄“預(yù)征率”填3%，第四欄“預(yù)征稅額”填預(yù)繳的稅額填300000元（如下圖）【申報報表填寫】1、將本期應(yīng)納稅額填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附表一（本期銷售情況明細）在第二大類“簡易計稅方法計稅”的9b欄“5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”的第1列“開具增值稅專用發(fā)票銷售額”，填入不含稅銷售額10000000元;第2列“開具增值稅專用發(fā)票銷項（應(yīng)納）稅額”填入500000元；第9列“合計銷售額”填入10000000元;第10列“合計銷項（應(yīng)納）稅額”填入500000元；第11列“合計價稅合計”填入105

10、00000元；第12列“服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實際扣除金額”填0（如圖1）圖12、將預(yù)征稅額填入增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）附表四（稅額抵減情況表）第4行“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”第1欄“期初余額”填寫0；第2欄“本期發(fā)生額”填寫計算出的本期預(yù)征稅額300000元；第3欄“本期應(yīng)抵減稅額”填寫期初余額與本期發(fā)生額之和300000元，由于本期應(yīng)納稅額為500000元，大于300000元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實際抵減稅額”即填寫300000元，第5欄“期末余額”填寫本期應(yīng)抵減稅額與實際抵減稅額之差0（如圖2）圖2：3、填寫增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）主表主表“一般項目”下的“本月數(shù)”第5欄“按簡易辦法計稅銷售額”內(nèi)填寫本期按簡易辦法計稅的銷售額10000000元，第21欄“簡易計稅辦法計算的應(yīng)納稅額”內(nèi)填寫根據(jù)簡易計稅辦法計