房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理與控制問題研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)加強本錢管理與控制問題研究 房地產(chǎn)企業(yè)加強本錢管理與控制問題研究 摘要：本錢管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的管理活動之一，它的成功與否不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效和市場竟爭力，同時也將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開展與生存。筆者從本錢管理與控制的現(xiàn)狀出發(fā)，詳細分析在房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理與控制過程中發(fā)現(xiàn)的問題。 關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；本錢管理；控制 中圖分類號：F293文獻標識碼： A 引言 房地產(chǎn)企業(yè)本錢包括直接本錢和間接本錢，直接本錢又分為不變直接本錢和變動直接本錢，間接本錢那么有時機本錢和管理本錢兩項內(nèi)容。在房地產(chǎn)行業(yè)的本錢管理部門，做好企業(yè)的本錢控制，就是要把房地產(chǎn)建設過程中的任務分解到最易

2、控制的程度，并明確每個子任務的所需因素。任務的目標就是指明該任務需要實現(xiàn)的要求，包括資源要求方案、時間方案、質(zhì)量要求、驗收標準和上下關聯(lián)任務，這些因素是描述一個任務的重要信息，只有把每個任務的本錢控制好了，才能實現(xiàn)本錢的綜合控制。 一、房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制存在的問題 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開展，房地產(chǎn)企業(yè)公司結構日趨完善，工程管理日趨標準，這在很大程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)本錢的下降。但與此同時，局部房地產(chǎn)工程仍然存在本錢過高的問題，需要采取積極的舉措予以改善。 1.本錢控制意識不濃 首先，由于近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平較高且行業(yè)開展迅速，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)總體盈利較佳，企業(yè)職工特別是領導者的本錢意識相

3、對薄弱。其次，局部工程領導者為加大工程主導權，積極爭取控制權，即使有空閑也不愿意在工程之間進行調(diào)劑，而短缺的工程那么更多的需要爭取銀行等金融企業(yè)的支持，從而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人為的拉高了本錢。 2.使用缺乏長遠規(guī)劃性 首先，局部房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠的規(guī)劃，在使用方案上更多的是以年度為方案期限，缺乏更為長遠的融資方案，這就與房地產(chǎn)工程本身的長周期存在差異，可能導致本年度的過度使用而下一年度相對缺乏，不得不花費更高的本錢獲取外部的支持。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)管理模式來看，工程無法得到合理保障，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同時運行多個工程，通過集中統(tǒng)一管理甚至成立財務公司的模式來運行，這就可能導致某一工程挪作

4、他用。而無法得到保障，甚至工程無以為繼。 3.本錢控制措施空化 首先，房地產(chǎn)工程本錢控制目標不明確，局部房地產(chǎn)工程在追求上以越多越好等為目標，或者認為房地產(chǎn)工程只要融到了資就是賺錢，從而沒有按照工程實際需求進行安排，從而導致本錢過高。其次，使用過程中安排不合理，工程部沒有與原材料供給商等單位就支付時間等進行協(xié)商，導致局部被提前支出，局部由于延后支出而增加了違約等，這也加大了本錢。 二、房地產(chǎn)企業(yè)全過程本錢控制 近幾年來房地產(chǎn)業(yè)得以快速開展，作為我國國民經(jīng)濟中的一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著國家房地產(chǎn)業(yè)各項政策的逐步實施，房地產(chǎn)開發(fā)市場不斷的壯大，僅僅依靠土地資源的升值來獲取利潤的風險也在不斷的增大

5、，如何以最低的本錢在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關注的首要問題，是以利潤最大化為主要目標，進度與產(chǎn)品的質(zhì)量是圍繞著本錢目標來進行的，而市場和本錢是對利潤最主要的因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也僅能對本錢有所控制，這也成就了本錢控制在房地產(chǎn)工程管理和開發(fā)中的核心地位及作用。 1.房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的本錢控制 在建筑工程工程開發(fā)設計階段，努力提高可行性研究報告數(shù)據(jù)的準確度，切實發(fā)揮其控制建設工程總本錢的作用。盡可能準確地計算出包含土地本錢、工程造價、前期規(guī)費、材料費、機械費、資金本錢及管理費用等可能發(fā)生的工程建設工程全過程費用。做好工程經(jīng)濟評價，必須積極參與工程決策前

6、的準備工作，認真收集有關資料，切實做好工程的可行性研究報告，要求專業(yè)設計人員在確保設計的實用性、科學性、經(jīng)濟性、合理性的同時，盡量節(jié)省投資，要做到精心設計，將設計與造價結合起來，有效的控制工程變更，對因工程設計問題造成工程延期，大量的工程變更，工程材料浪費，超出投資限額等，由設計單位按合同承當相應的經(jīng)濟責任，從而把設計的權、責、利有效的結合起來，從而使建筑工程本錢在設計階段能得到有效的控制，發(fā)揮其最大的效益，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。 2.房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的本錢控制 2.1施工單位的選擇與管理。應通過建設工程招投標，選擇報價合理、信譽良好、具有較強的管理能力和經(jīng)濟實力的承包商作為合

7、作單位，同時在合作過程中還應加強對承包單位的管理與效勞。 2.2施工現(xiàn)場簽證的管理?，F(xiàn)場簽證主要指房地產(chǎn)企業(yè)與承包，簽訂工程合同后，由于工程設計變更、現(xiàn)場施工需要及其他可變因素導致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補充內(nèi)容。首先應明確簽證各職能部門、各相關負責人的簽字權限，防止結算時發(fā)生互相推諉的現(xiàn)象；其次應加強合同管理，防止、減少和標準現(xiàn)場簽證；第三應加強現(xiàn)場簽證時效性，防止簽證久拖不簽，為結算帶來麻煩。 2.3設計變更管理。設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。一方面設計變更是由設計團隊整體的水平、能力、素質(zhì)決定的，所以選擇優(yōu)秀設計團隊是控

8、制設計變更最有效的方法之一；另一方面設計變更是由房地產(chǎn)公司管理團隊的水平、能力、素質(zhì)決定的，應使公司編制的籌劃書、設計委托書科學、準確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設計變更數(shù)量，從而到達控制工期和造價的目的。 3.房地產(chǎn)開發(fā)竣工結算階段的本錢控制 在建筑工程工程竣工階段，應該對建筑工程施工階段的技術資料、變更、工程簽證索賠，資金來往賬目等資料進行核對和整理，根據(jù)建筑工程施工資料與往來賬目，合理支付工程施工的人工費、材料費、機械和設備的各項費用。也要處理好建筑工程的索賠，對于建筑工程施工階段發(fā)生的索賠工程和金額進行核對，根據(jù)合同和協(xié)議支付索賠款額，建筑工程工程竣工階段的造價控制，也是工程工程中

9、造價控制的一個重要環(huán)節(jié)。 4.逐步引進科學的本錢管理方法 具體而言主要包括目標本錢管理和作業(yè)本錢管理。目標本錢法的根本思想：制定目標本錢，將目標本錢按標準的本錢結構樹層層分解；再通過將預算方案落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動方案，并在執(zhí)行過程中把實際結果與目標進行比照分析，找出差距，分析原因，制定改良措施。作業(yè)本錢管理的根本思想是企業(yè)利用作業(yè)本錢計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以到達不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的一系列活動。隨著房地差企業(yè)競爭的日益加劇以及當前面臨的經(jīng)濟形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學的本錢管理方法，使得企業(yè)的本錢管理上一臺階，并真正實現(xiàn)本錢管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進企業(yè)健康、持續(xù)地開展，才能順利地度過當前的危機。 結束語 在房地產(chǎn)開發(fā)中，本錢控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要組成局部，在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，也在以后的競爭中占據(jù)重要的地位，對房地產(chǎn)開發(fā)進行合理的本錢控制是控制工程本錢的關鍵，因此，我國需要加強對房地產(chǎn)本錢控制的分析與研究，完善相關的制度，建立一支有專業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)知識的本錢控制研究隊伍，采用科學合理的施工方法與施工工藝，這才能確保房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中以最小的代價，獲取最大的利益。 參考文獻： 【1】邵玲娟.房地產(chǎn)企業(yè)