房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理應(yīng)注意的四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

1、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理應(yīng)注意的四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 而房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購(gòu)置、設(shè)計(jì)咨詢(xún)和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作，那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作？基于設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為關(guān)鍵做好以下幾個(gè)方面：01明確委托設(shè)計(jì)要求，選擇適宜設(shè)計(jì)伙伴一個(gè)好的設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)；對(duì)于一個(gè)工程的設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體的清晰的概念，然后要清楚該選擇什么樣的設(shè)計(jì)單位來(lái)做這個(gè)產(chǎn)品，需明確委托設(shè)計(jì)的要求，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)伙伴。1、明確委托設(shè)計(jì)的要求設(shè)計(jì)任務(wù)

2、書(shū)就是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的輸入主要應(yīng)包括企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見(jiàn)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門(mén)提供的客戶(hù)建議、開(kāi)發(fā)部門(mén)提供的政府征詢(xún)意見(jiàn)、本錢(qián)部門(mén)提出的初步本錢(qián)建議以及工程現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)提供的勘測(cè)報(bào)告等；初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的輸入那么主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過(guò)程中獲知的反響意見(jiàn)、本錢(qián)部門(mén)提供的細(xì)化本錢(qián)要求以及工程現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心那么在于報(bào)批反響意見(jiàn)、本錢(qián)要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)

3、成果評(píng)審的部門(mén)根本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門(mén)一致，因此假設(shè)此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門(mén)省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)能意識(shí)到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，引起設(shè)計(jì)工作的反復(fù)，比方在施工圖設(shè)計(jì)階段做顛覆性方案變動(dòng)。由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念相對(duì)淡薄，"重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)"，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)本錢(qián)控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)極大。所以在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞節(jié)約罰超支，是控制造價(jià)的有效方法之一。2

4、、選擇適宜的設(shè)計(jì)伙伴通過(guò)什么樣的途徑獲得好的設(shè)計(jì)方案，是值得考慮的，但要考慮到本錢(qián)和收獲的價(jià)值比擬。對(duì)于大型工程，如果比擬復(fù)雜，邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢(xún)，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的局部意圖貫徹到下一步的設(shè)計(jì)中去，咨詢(xún)會(huì)有一些費(fèi)用，但不是太大，得到的信息卻很多。在咨詢(xún)成果的根底上，選出1-2家單位展開(kāi)下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以在原先的立意根底上深入開(kāi)展，形成一個(gè)根本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品。在籌劃階段和市場(chǎng)調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進(jìn)行籌劃和調(diào)查，尤其邀請(qǐng)本地的公司更適合一些。在概

5、念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢(xún)，后招標(biāo)的方式，或完全采取招標(biāo)方式，或者請(qǐng)一家著名設(shè)計(jì)公司直接做。要根據(jù)工程情況來(lái)選擇。而規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)也可采取招標(biāo)形式?？傊?，為獲得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)有助于方案精品的出現(xiàn)。作為地產(chǎn)企業(yè)，為做好一個(gè)工程的設(shè)計(jì)，會(huì)愿意拿出更高的本錢(qián)來(lái)雇請(qǐng)一家高水平的設(shè)計(jì)單位。但是高水平的設(shè)計(jì)單位不一定就適合，原因有很多，很重要的一點(diǎn)是一個(gè)工程從前期籌劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求不一樣，因此，方案能力強(qiáng)的不一定做好施工圖，而籌劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著

6、設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)分工和市場(chǎng)的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的咨詢(xún)參謀公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司、景觀設(shè)計(jì)公司、市政管網(wǎng)設(shè)計(jì)公司等更加專(zhuān)業(yè)的公司會(huì)更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會(huì)作得更好，更專(zhuān)業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請(qǐng)?jiān)撾A段高水平的公司來(lái)做，才更加能夠保證創(chuàng)造出優(yōu)秀的設(shè)計(jì)作品。高水平的設(shè)計(jì)單位內(nèi)部一定要有主創(chuàng)設(shè)計(jì)師來(lái)支撐，主創(chuàng)設(shè)計(jì)師對(duì)工程的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用，甲方在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)實(shí)施工程設(shè)計(jì)的主創(chuàng)設(shè)計(jì)師進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其主持設(shè)計(jì)工程工程的圖紙質(zhì)量，對(duì)其能力有全面的了解，并要求在提供效勞時(shí)，保證主創(chuàng)設(shè)計(jì)師到位，最好就所委托的設(shè)計(jì)工程形成工程設(shè)計(jì)小組主創(chuàng)人員固定，協(xié)作人員明確；另外，設(shè)

7、計(jì)單位的配合情況也要重點(diǎn)考察，因?yàn)?，如果水平高，但是不?tīng)甲方指導(dǎo)和意見(jiàn)，無(wú)法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。02設(shè)計(jì)全程管理設(shè)計(jì)過(guò)程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段，多數(shù)企業(yè)在設(shè)計(jì)的過(guò)程中不太重視過(guò)程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差，做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮：1、日常管理設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理部門(mén)加強(qiáng)設(shè)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)，不僅能通過(guò)幾次會(huì)議或匯報(bào)的方式來(lái)解決復(fù)雜的技術(shù)問(wèn)題，比擬復(fù)雜的問(wèn)題要主要依靠設(shè)計(jì)管理人員與設(shè)計(jì)師進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，設(shè)計(jì)管理人員可及時(shí)匯報(bào)尋求解決方案或意見(jiàn)，這種措施可有效的

8、將一些細(xì)節(jié)或不大的問(wèn)題解決好，而且因?yàn)橛屑追酱淼膮⒓?，設(shè)計(jì)師的積極性和主動(dòng)性會(huì)得到加強(qiáng)，工作效率會(huì)大幅提高，由領(lǐng)導(dǎo)拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的精力。通過(guò)匯報(bào)會(huì)，主要目的有兩個(gè)：一是向領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)設(shè)計(jì)的進(jìn)展和中間成果，二是就設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見(jiàn)，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。2、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制在設(shè)計(jì)過(guò)程管理中，要依據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)度安排結(jié)合?委托設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)?中關(guān)于階段成果的深度要求，及公司擬定該設(shè)計(jì)工程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)度方案，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，由設(shè)計(jì)管理部門(mén)組織檢查，必要時(shí)可組織各部門(mén)參與研討，同時(shí)碰到不確定性問(wèn)題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢(xún)規(guī)劃、消防等主管部門(mén)意見(jiàn)，盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前解決問(wèn)題。3、設(shè)計(jì)成果評(píng)

9、審設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的一種重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮，做好設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，首先評(píng)審會(huì)要合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門(mén)的工作時(shí)間異常珍貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效，在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參與者的工作安排，防止出差或其他原因?qū)е碌娜毕?；設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前2-3天下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率，選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，

10、提高各參與部門(mén)的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見(jiàn)時(shí)決策拍板，防止長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率，其次參與部門(mén)要到位，一般來(lái)說(shuō)，提供設(shè)計(jì)輸入的部門(mén)以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到表達(dá)；必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專(zhuān)家參與。最后要形成評(píng)審紀(jì)要，評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門(mén)的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)，各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)有詳盡的評(píng)審意見(jiàn)記錄，并要求簽字確認(rèn)。03報(bào)批溝通管理,與主管部門(mén)保持良好溝通設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問(wèn)題，還是時(shí)間上的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題，更要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過(guò)政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化；設(shè)計(jì)管理人員要學(xué)會(huì)與規(guī)劃、消防、人防等政府各個(gè)主管部門(mén)的

11、溝通和協(xié)調(diào)。關(guān)乎設(shè)計(jì)的報(bào)批事項(xiàng)，要做到在設(shè)計(jì)過(guò)程中就保持與政府主管部門(mén)良好溝通，設(shè)計(jì)管理人員要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍允許選擇或主管部門(mén)有商量的余地，我們可以通過(guò)合法的正當(dāng)途徑將公司的開(kāi)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖準(zhǔn)確的反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。比方關(guān)于小區(qū)入口位置、與市政管網(wǎng)接口位置、建筑外立面效果等均可以根據(jù)公司對(duì)工程的要求結(jié)合造價(jià)因素爭(zhēng)取有利的審批結(jié)果，也可以根據(jù)市場(chǎng)、相關(guān)政策、工程具體實(shí)際對(duì)于規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)申請(qǐng)調(diào)整。04設(shè)計(jì)變更控制設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省本錢(qián)，產(chǎn)品在功能上更加符合客戶(hù)的需求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來(lái)本錢(qián)的嚴(yán)重超出，設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面

12、的原因，主要包括以下幾種：1、公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)不符合要求，或基于公司開(kāi)展的角度要求進(jìn)行變更等；2、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合客戶(hù)的要求或給客戶(hù)帶來(lái)十分的不便等情況，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)基于客戶(hù)角度提出進(jìn)行變更；3、施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問(wèn)題而提出來(lái)的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比方使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來(lái)的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說(shuō)將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。概括說(shuō)來(lái)，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制、設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)根本工作，做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生是要堅(jiān)持會(huì)審制度，由各個(gè)設(shè)計(jì)輸入部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行會(huì)審，即"先研討再測(cè)算最后決策"的控制原那么，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從本錢(qián)上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。結(jié)語(yǔ)：設(shè)計(jì)管理