高端養(yǎng)老地產(chǎn)研究學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1高端養(yǎng)老地產(chǎn)研究高端養(yǎng)老地產(chǎn)研究第一頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。環(huán)境掃描第三章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式研究第四章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施研究第五章：研究結(jié)論第1頁(yè)/共46頁(yè)第二頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第2頁(yè)/共46頁(yè)第三頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第3頁(yè)/共46頁(yè)第四頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第4頁(yè)/共46頁(yè)第五頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第二層面：四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)第二層面：四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)第三層面：五個(gè)細(xì)分市場(chǎng)第三層面：五個(gè)細(xì)分市場(chǎng)職業(yè)新銳（）望子成龍家庭（）成功家庭（）幸福晚年家庭（）務(wù)實(shí)家庭（）第一層面：三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)第一層面：三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)綜合性價(jià)家庭（）職

2、業(yè)新銳（）成功家庭（）2004(需求旺盛期)2014(需求飽合期)2009 (需求理性期)以萬(wàn)科市場(chǎng)細(xì)分為例成功家庭（成功家庭（9%9%）職業(yè)新銳（職業(yè)新銳（25%25%）望子成龍家庭（望子成龍家庭（18%18%）幸福晚年家庭（幸福晚年家庭（22%22%）務(wù)實(shí)家庭（務(wù)實(shí)家庭（26%26%）成功家庭（成功家庭（12%12%）2 2職業(yè)新銳（職業(yè)新銳（30%30%）望子成龍家庭（望子成龍家庭（15%15%）幸福晚年家庭（幸福晚年家庭（20%20%）務(wù)實(shí)家庭（務(wù)實(shí)家庭（2020% %）市場(chǎng)成熟程度市場(chǎng)成熟程度利潤(rùn)利潤(rùn)第5頁(yè)/共46頁(yè)第六頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。企業(yè)規(guī)模背景代表項(xiàng)目泰康之家投

3、資有限公司注冊(cè)資本22億中資；股份制、保險(xiǎn)匯晨老年公寓奧古新諾養(yǎng)老院-上海龍君置業(yè)總投資額9.4億元中外合資；國(guó)外專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)奧古新諾頤養(yǎng)中心暮馨國(guó)際敬老園總投資額2億元民營(yíng)暮馨國(guó)際敬老園第6頁(yè)/共46頁(yè)第七頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。大中型發(fā)展商大中型發(fā)展商小型發(fā)展商小型發(fā)展商大中型發(fā)展商采用聯(lián)合開發(fā)或者企業(yè)合并的形式來應(yīng)對(duì)政策，并日益重視品牌、專業(yè)化和市場(chǎng)份額。中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組;知名大房產(chǎn)商反周期操作，以品牌和資金盤活市場(chǎng)存量土地整合78家退出房地產(chǎn)市場(chǎng)央企資源的16家央企實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)數(shù)量龐大的小型發(fā)展商痛苦而堅(jiān)決地退出開發(fā)領(lǐng)域。小企業(yè)，項(xiàng)目公司，輔業(yè)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)有序撤退，結(jié)束階

4、段性投機(jī)操作。生存下來的小企業(yè)應(yīng)該更多集中于專業(yè)領(lǐng)域或目標(biāo)市場(chǎng)小市場(chǎng)。 房地產(chǎn)行業(yè)集中度將逐步提高，行業(yè)開發(fā)主體將更趨于集約化、規(guī)?；?。第7頁(yè)/共46頁(yè)第八頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。環(huán)境掃描第三章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式研究第四章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施研究第五章：研究結(jié)論第8頁(yè)/共46頁(yè)第九頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第9頁(yè)/共46頁(yè)第十頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第10頁(yè)/共46頁(yè)第十一頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第11頁(yè)/共46頁(yè)第十二頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第12頁(yè)/共46頁(yè)第十三頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。東部地區(qū)（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)東部地區(qū)（房

5、地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)充分、供應(yīng)偏緊，價(jià)格上漲明顯充分、供應(yīng)偏緊，價(jià)格上漲明顯）的地區(qū)在縮量，而中西部地區(qū)）的地區(qū)在縮量，而中西部地區(qū)（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，供（房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，供應(yīng)也相對(duì)充足，價(jià)格上漲不多，應(yīng)也相對(duì)充足，價(jià)格上漲不多，需求還比較旺盛）依然在放量，需求還比較旺盛）依然在放量，投資總額已趕超東部。投資總額已趕超東部。第13頁(yè)/共46頁(yè)第十四頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第14頁(yè)/共46頁(yè)第十五頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第15頁(yè)/共46頁(yè)第十六頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。環(huán)境掃描第三章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式研究第四章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施研究第五章：研究結(jié)論第

6、16頁(yè)/共46頁(yè)第十七頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)盈利點(diǎn)盈利點(diǎn) 高端別墅型房屋產(chǎn)權(quán)出售和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 資金回籠迅速 模式復(fù)制成本低有利迅速提高公司 品牌形象和規(guī)模 無法提供長(zhǎng)期收入 對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)土地評(píng)估、定位、設(shè)計(jì)、質(zhì)量控制、客服與物業(yè)、營(yíng)銷等能力要求高 第17頁(yè)/共46頁(yè)第十八頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)盈利點(diǎn)盈利點(diǎn) 資本運(yùn)作收益 資本上能快速實(shí)現(xiàn)以小搏大成規(guī)模后收益很大 資源整合難度大 國(guó)家政策上的空 白 第18頁(yè)/共46頁(yè)第十九頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)盈利點(diǎn)盈利點(diǎn) 會(huì)員制收益 綜合服務(wù)收益（醫(yī)療、綜合服務(wù)配套收入） 需求較大、長(zhǎng)期收

7、益、資本回報(bào)率高、穩(wěn)定 易于政府政策優(yōu)惠和扶持 投資回報(bào)期較長(zhǎng) 對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力要求高 融資難度 第19頁(yè)/共46頁(yè)第二十頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。方面可以為泰康人壽吸收養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶；另一方面，也找到了保險(xiǎn)資金投資的出口，獲得可觀的投資利潤(rùn)。泰康人壽在整合國(guó)家老干部局旗下的養(yǎng)敬老院、療養(yǎng)中心，加快全國(guó)布局，逐步構(gòu)建全國(guó)養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)。第20頁(yè)/共46頁(yè)第二十一頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第21頁(yè)/共46頁(yè)第二十二頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。用冰箱和洗衣機(jī)，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話機(jī)，冷暖水二十四小時(shí)供應(yīng)。內(nèi)有專業(yè)護(hù)理醫(yī)院和日常醫(yī)療設(shè)施、會(huì)所、配餐中心、公共活動(dòng)室和商業(yè)街。社區(qū)建

8、有智能化總控中心，分別為電視監(jiān)控系統(tǒng)、無線求助定位系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫按鈕系統(tǒng)、智能“一卡通”系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)、企業(yè)資源計(jì)劃管理系統(tǒng)等，社區(qū)內(nèi)800多個(gè)攝像頭和緊急呼叫按鈕聯(lián)網(wǎng), 全方位保障了會(huì)員的人身和財(cái)產(chǎn)安全。配有專職的服務(wù)團(tuán)隊(duì)：“生活管家”為老年人辦理各種生活事務(wù)；“健康管家”的健康巡檢、保健指導(dǎo)為老年人提供健康保障；“快樂管家”組織的各類文化娛樂活動(dòng)，讓老年人愉快地度過每一天?？蛻羧后w：客戶群體：高端客戶盈利收入：盈利收入：以會(huì)員制為主要形式。親和源會(huì)員卡分別為：銀杏卡(A卡)，一次性繳付卡費(fèi)50萬(wàn)元永久使用并可繼承、轉(zhuǎn)讓，然后每年支付2萬(wàn)5萬(wàn)元年費(fèi)

9、(根據(jù)房型大小)；銀杏卡(B卡)，一次性繳付卡費(fèi)35萬(wàn)65萬(wàn)元(根據(jù)房型大小)供個(gè)人終身使用，然后統(tǒng)一每年支付2萬(wàn)元年費(fèi)，如果未住滿15年，可以折算到月按比例退回部分入會(huì)費(fèi)用。第22頁(yè)/共46頁(yè)第二十三頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第23頁(yè)/共46頁(yè)第二十四頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。環(huán)境掃描第三章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式研究第四章：高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施研究第五章：研究結(jié)論第24頁(yè)/共46頁(yè)第二十五頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式?增長(zhǎng)階梯增長(zhǎng)階梯核心能力核心能力產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值鏈價(jià)值鏈目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略思想戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略思想在哪里競(jìng)爭(zhēng)在哪里競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)

10、爭(zhēng)何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)公司戰(zhàn)略體系是一個(gè)復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想回答公司戰(zhàn)略體系是一個(gè)復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想回答“在哪里競(jìng)爭(zhēng)、如何競(jìng)爭(zhēng)和何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？在哪里競(jìng)爭(zhēng)、如何競(jìng)爭(zhēng)和何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？”這三個(gè)問題這三個(gè)問題企業(yè)定位、使命與愿景企業(yè)定位、使命與愿景第25頁(yè)/共46頁(yè)第二十六頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。n公司面臨的主要任務(wù)是管理企公司面臨的主要任務(wù)是管理企業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)。業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)。以高端養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)為例，公司要深入了解自身多元化經(jīng)營(yíng)的動(dòng)機(jī)和誘因，清晰的把握高端養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司業(yè)務(wù)組合中的地位和作用，種類和形式、方向和途徑、手段和模式，多元化的績(jī)

11、效與風(fēng)險(xiǎn)。第26頁(yè)/共46頁(yè)第二十七頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。？目標(biāo)客戶群定目標(biāo)客戶群定位位？產(chǎn)品定產(chǎn)品定位位 什么年齡段的客戶：55-70年齡段，70-80年齡段，80歲以上年齡段，生命最后階段年齡段，老年癡呆群體？ 誰(shuí)是最終的購(gòu)買者？ 郊區(qū)風(fēng)景優(yōu)美的別墅型？ 市區(qū)高檔公寓樓？ 旅游+養(yǎng)老地產(chǎn)？ 社區(qū)型會(huì)員制？品牌定位品牌定位？產(chǎn)品戰(zhàn)略：注重目標(biāo)客戶定位和產(chǎn)品定位產(chǎn)品戰(zhàn)略：注重目標(biāo)客戶定位和產(chǎn)品定位第27頁(yè)/共46頁(yè)第二十八頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。定位于高端人群，位于郊區(qū)，會(huì)員制。價(jià)格體系靈活。發(fā)揮自身服務(wù)管理優(yōu)勢(shì)，整合國(guó)內(nèi)外高端餐飲、醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)商，提供一體化服務(wù)。上海

12、“親和源”老年公寓 定位于高端人群，突出國(guó)際化背景。發(fā)揮其在國(guó)外高端養(yǎng)老市場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，注重頂級(jí)服務(wù)細(xì)節(jié)。奧古新諾頤養(yǎng)中心定位于中高端階層。位于北京郊區(qū)，環(huán)境優(yōu)美。以注重養(yǎng)老的匯晨老年公寓和注重定制護(hù)理的匯晨來福宮服務(wù)不同客戶群體。泰康匯晨老年公寓定位于高端人群，以花園式裝修、24小時(shí)護(hù)理服務(wù)、居家式享受為主打的“五星級(jí)”養(yǎng)老。 第28頁(yè)/共46頁(yè)第二十九頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。企業(yè)特長(zhǎng)企業(yè)特長(zhǎng)公寓公寓別墅別墅 社區(qū)社區(qū)強(qiáng)強(qiáng)一般一般弱弱業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型企業(yè)特長(zhǎng)企業(yè)特長(zhǎng)高高中中低低強(qiáng)強(qiáng)一般一般弱弱客戶類型客戶類型產(chǎn)品系列的作用產(chǎn)品系列的作用品牌積聚品牌積聚同區(qū)域產(chǎn)品復(fù)制同區(qū)域產(chǎn)

13、品復(fù)制客戶群定位復(fù)制客戶群定位復(fù)制降低成本降低成本降低營(yíng)銷費(fèi)用降低營(yíng)銷費(fèi)用萬(wàn)科的萬(wàn)科的4 4大產(chǎn)品大產(chǎn)品系列分系列分析析金地的金地的3 3大產(chǎn)品系大產(chǎn)品系列分析列分析您的產(chǎn)品您的產(chǎn)品系列？系列？城市花園系列花園新城系列城市海景系列？四季花城系列金地格林系列金色家園系列特色精品系列自然人文系列第29頁(yè)/共46頁(yè)第三十頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第30頁(yè)/共46頁(yè)第三十一頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第31頁(yè)/共46頁(yè)第三十二頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。當(dāng)前高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)處于生命周期初期，企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)選擇適合自己的市場(chǎng)進(jìn)入策略。早期進(jìn)入市場(chǎng)策略：即領(lǐng)先于其他企業(yè)而率先在市場(chǎng)

14、上推出自己的產(chǎn)品。有高風(fēng)險(xiǎn)和不確定的因素。但早期進(jìn)入市場(chǎng)能形成一種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即能建立并提高高端養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘，防止?jié)撛诘母?jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入，從而在市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。早期在市場(chǎng)中贏得一定的忠實(shí)客戶，通過這些客戶又可能對(duì)其他潛在的客戶產(chǎn)生有利的影響，從而有利于建立強(qiáng)大的市場(chǎng)地位。同期進(jìn)入市場(chǎng)策略 ：即與其它企業(yè)同時(shí)或在十分接近的時(shí)間里將新產(chǎn)品推向市場(chǎng)。前提是消費(fèi)者對(duì)一種新的品牌和產(chǎn)品沒有形成偏好之前，先進(jìn)入者沒有來得及建立進(jìn)入壁壘，稍后進(jìn)入的企業(yè)與之前進(jìn)入的企業(yè)是處于競(jìng)爭(zhēng)平衡狀態(tài)的。此策略可以迅速針對(duì)對(duì)手的舉動(dòng)采取防御或進(jìn)攻的措施，以此削弱對(duì)手的開發(fā)可能造成的潛在優(yōu)勢(shì)，從而贏得更大的市場(chǎng)。晚期進(jìn)入

15、市場(chǎng)策略 ：即在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)后，再將自己的新產(chǎn)品推向市場(chǎng)。這一策略可避免前期風(fēng)險(xiǎn)，又可學(xué)習(xí)對(duì)手的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的偏好，從而更好的改進(jìn)新產(chǎn)品，找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)，節(jié)約了潛在成本。第32頁(yè)/共46頁(yè)第三十三頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第33頁(yè)/共46頁(yè)第三十四頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第34頁(yè)/共46頁(yè)第三十五頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。市場(chǎng)拓展策略做法優(yōu)點(diǎn)注意事項(xiàng)滾雪球以某一個(gè)地區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)為企業(yè)市場(chǎng)拓展的“根據(jù)地”和“大本營(yíng)”，進(jìn)行精耕細(xì)作，此為基地向周邊鄰近地區(qū)逐步滾動(dòng)推進(jìn)、滲透有利于企業(yè)降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn) ；有利于保證資源的及時(shí)滿足 ；有利于市場(chǎng)的穩(wěn)步鞏固拓展 “根據(jù)地”市場(chǎng)務(wù)

16、必穩(wěn)固，有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)采蘑菇先選擇和占領(lǐng)企業(yè)最有吸引力的目標(biāo)地區(qū)市場(chǎng)，采摘最大的“蘑菇”，其次再選擇和占領(lǐng)企業(yè)較有吸引力的地區(qū)市場(chǎng)，即采摘第二大的“蘑菇”企業(yè)能取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益 ；企業(yè)市場(chǎng)拓展戰(zhàn)略具有靈活性、及時(shí)性 缺乏地理區(qū)域上的連續(xù)性第35頁(yè)/共46頁(yè)第三十六頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。市場(chǎng)拓展策略做法優(yōu)點(diǎn)注意事項(xiàng)保齡球首先攻占整個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)中的某個(gè)“關(guān)鍵市場(chǎng)”第一個(gè)“球瓶”，然后，利用這個(gè)“關(guān)鍵市場(chǎng)”的巨大輻射力來影響周邊廣大的市場(chǎng)，以達(dá)到占領(lǐng)大片市場(chǎng)的目的。 占領(lǐng)關(guān)鍵市場(chǎng)后帶動(dòng)其他市場(chǎng)發(fā)展對(duì)企業(yè)實(shí)力要求很高，適用于大企業(yè)農(nóng)村包圍城市先蠶食較易占領(lǐng)的周邊市場(chǎng)，積蓄力量，等條件成熟占領(lǐng)中

17、心市場(chǎng)有助于積蓄自己的力量和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)；對(duì)中心市場(chǎng)給予一種潛移默化的影響適用與中小規(guī)模企業(yè)廣泛撒網(wǎng)向各個(gè)市場(chǎng)同時(shí)發(fā)動(dòng)進(jìn)攻，對(duì)各個(gè)市場(chǎng)同時(shí)占領(lǐng)的方式可以在非常短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到同時(shí)占領(lǐng)各個(gè)市場(chǎng)的目標(biāo)對(duì)企業(yè)資源、資金、管控能力要求極高第36頁(yè)/共46頁(yè)第三十七頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。Your text in hereYour text in hereYour text in hereYour text in hereYour text in hereYour text in hereText in here Add your text in here Add your text in here

18、第37頁(yè)/共46頁(yè)第三十八頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第38頁(yè)/共46頁(yè)第三十九頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。第39頁(yè)/共46頁(yè)第四十頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。外部融資內(nèi)部管理合作開發(fā)信托股市房地產(chǎn)基金銀行房地產(chǎn)商公司層面公司層面項(xiàng)目層面項(xiàng)目層面房地產(chǎn)基金第40頁(yè)/共46頁(yè)第四十一頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。上市的手續(xù)繁雜、審批冗長(zhǎng)，使一些國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)不愿再等待，紛紛加入了借殼的上市的行上市的手續(xù)繁雜、審批冗長(zhǎng)，使一些國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)不愿再等待，紛紛加入了借殼的上市的行列。其方式有三：列。其方式有三：滬深股市目前正在掀起房地產(chǎn)公司借殼熱滬深股市目前正在掀起房地產(chǎn)公司

19、借殼熱，尤其是最近一段時(shí)間，已經(jīng)有多達(dá)幾十，尤其是最近一段時(shí)間，已經(jīng)有多達(dá)幾十家房地產(chǎn)公司通過借殼成為了上市公司家房地產(chǎn)公司通過借殼成為了上市公司 第一種形式是對(duì)第一種形式是對(duì)STST公司的重組公司的重組東方證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員王樹娟說，通過“資產(chǎn)重組增發(fā)”而借殼ST公司上市，這是大型地產(chǎn)集團(tuán)參與ST公司股改的主要?jiǎng)恿λ?。不少特別處理公司的股權(quán)分置改革是通過房地產(chǎn)公司入主而解決的，比如說GST環(huán)球、*ST濟(jì)百、*ST煙發(fā)等。第二種形式是利用第二種形式是利用G G股公司再融資股公司再融資的機(jī)會(huì)借殼的機(jī)會(huì)借殼相關(guān)各方以房地產(chǎn)公司股權(quán)認(rèn)購(gòu)上市公司定向增發(fā)的股份，是恢復(fù)再融資以來非常搶眼的市場(chǎng)

20、表現(xiàn)。除了那種整體上市時(shí)引入房地產(chǎn)公司的定向增發(fā)外，相關(guān)各方還競(jìng)相用旗下房地產(chǎn)公司去認(rèn)購(gòu)上市公司定向增發(fā)的股份，比如說G天創(chuàng)、G迪馬、G冠城等。第三種形式是純粹的借殼第三種形式是純粹的借殼新洲集團(tuán)有限公司借殼上市的想法由來已久，收購(gòu)哈高科時(shí)被國(guó)資委以不符合相關(guān)政策為由予以阻截。前不久，這家注冊(cè)于杭州的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)通過入主G白貓得以圓夢(mèng)。與其類似的是河南匯誠(chéng)投資有限公司對(duì)世紀(jì)光華的收購(gòu)。世紀(jì)光華的最終實(shí)際控制人是郭迎輝，而他是中國(guó)內(nèi)地首家赴新加坡上市房地產(chǎn)企業(yè)“陽(yáng)光控股”的董事局主席。由于上市手續(xù)繁雜，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)更多的采用借殼上市的方式由于上市手續(xù)繁雜，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)更多的采用借殼上市的方

21、式第41頁(yè)/共46頁(yè)第四十二頁(yè)，編輯于星期三：七點(diǎn) 三十七分。其他方式：信托是近兩年其他方式：信托是近兩年興起的房地產(chǎn)融資模式，興起的房地產(chǎn)融資模式， 信托受到嚴(yán)格的管理辦法的限制，信托總體規(guī)模有限- 國(guó)家對(duì)信托牌照的發(fā)放審批很嚴(yán)，信托公司數(shù)目有限- 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的區(qū)域性很強(qiáng)，只能在項(xiàng)目開發(fā)的當(dāng)?shù)匕l(fā)放房產(chǎn)信托產(chǎn)品，禁止異地設(shè)立分支機(jī)構(gòu) - 信托管理辦法規(guī)定，單個(gè)信托計(jì)劃只能發(fā)行200個(gè)信托合同，每個(gè)不能低于5萬(wàn)元，普通投資者無法參與，影響信托的整體規(guī)模- 目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，多數(shù)是房地產(chǎn)信托貸款產(chǎn)品并且是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的融資，流動(dòng)性相對(duì)比較差信托的優(yōu)勢(shì)信托的優(yōu)勢(shì) 信托是唯一能夠綜合利用貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，連通產(chǎn)業(yè)與金融市場(chǎng)的