第八章基準(zhǔn)地價(jià)修正法和路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法

1、第八章第八章 基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法 和路線(xiàn)價(jià)法和路線(xiàn)價(jià)法一、基準(zhǔn)地價(jià)概述概念：基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)基準(zhǔn)日的法定最高出讓年限土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)所反映的是城市內(nèi)部地價(jià)的總體分布趨勢(shì)和各級(jí)、各類(lèi)土地的一般價(jià)格水平，一般由政府部門(mén)組織或委托具有一定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果經(jīng)政府認(rèn)可后定期公布。特點(diǎn)：1、基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格2、基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格3、基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格4、基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格5、基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性6、基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性的價(jià)格評(píng)估原

2、理1、土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映2、各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的要求不同是形成不同行業(yè)、用途基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)3、土地位置差異給土地使用者帶來(lái)不同的土地收益，是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)4、任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律5、城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定性和不斷演化的前提評(píng)估原則1、評(píng)估時(shí)的土地用途以現(xiàn)在的實(shí)際用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則2、采取土地使用價(jià)值評(píng)價(jià)和土地收益、地租、地價(jià)測(cè)算相結(jié)合的形式進(jìn)行。3、根據(jù)城市條件和市場(chǎng)狀況，選擇評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)4、各類(lèi)用地分別評(píng)估，多種方法綜合運(yùn)用的原則5、與社會(huì)經(jīng)

3、濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則評(píng)估思路 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)按照同一市場(chǎng)供求圈內(nèi)，土地使用價(jià)值相同、等級(jí)一致的土地，應(yīng)具有同樣的市場(chǎng)價(jià)格的原理進(jìn)行。 首先將城市土地按照影響土地使用價(jià)值優(yōu)劣的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的區(qū)域或級(jí)別，并進(jìn)行不同區(qū)域歸類(lèi)。 然后在同一級(jí)別或類(lèi)型中，從土地使用者已取得的土地超額利潤(rùn)、土地交易中成交的地租和市場(chǎng)交易價(jià)格入手，測(cè)算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價(jià)，進(jìn)而評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。 對(duì)以土地級(jí)別為基礎(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的，先分別計(jì)算商業(yè)、住宅、工業(yè)用地在不同級(jí)別上的土地收益、地價(jià)等，評(píng)估出各級(jí)內(nèi)土地利用類(lèi)型的基準(zhǔn)地價(jià)

4、。然后以各種土地利用的最佳用地類(lèi)型的基準(zhǔn)地價(jià)。在此基礎(chǔ)上，再綜合估算出城市的基準(zhǔn)地價(jià)。對(duì)象商業(yè)用地等對(duì)區(qū)位條件敏感的行業(yè)用地，在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，應(yīng)分區(qū)段、街道評(píng)估路線(xiàn)價(jià)作為基準(zhǔn)地價(jià)。 對(duì)以土地條件均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的，先進(jìn)行區(qū)域歸類(lèi)，然后對(duì)各類(lèi)型區(qū)域中實(shí)際存在的土地用途（主要指商業(yè)、住宅、工業(yè)用地）和宗地土地收益、宗地交易地價(jià)等資料，評(píng)估出各區(qū)域中的基準(zhǔn)地價(jià)。只有一種土地用途的，只評(píng)估出一種用途的基準(zhǔn)地價(jià)。有多種土地用途的混合區(qū)域，應(yīng)評(píng)估出各用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)。 在評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，要分析基準(zhǔn)地價(jià)同宗地地價(jià)、租金和土地條件的相關(guān)關(guān)系，建立起城市內(nèi)土地級(jí)別或區(qū)域分用途的

5、宗地地價(jià)修正體系?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估程序1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定2、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的收集與調(diào)查3、資料整理4、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)5、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估6、利用路線(xiàn)價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)7、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制8、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果整理及驗(yàn)收資料整理（1）樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算1）根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)2）根據(jù)土地使用權(quán)出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)3）根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)資料計(jì)算計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)4）根據(jù)房屋出租資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)5）根據(jù)土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)6）根據(jù)以地?fù)Q房資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)7）根據(jù)商品房銷(xiāo)售資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)8）根據(jù)征地、拆遷費(fèi)用資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)9）根據(jù)聯(lián)建分成資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)10）根據(jù)企業(yè)兼并資料計(jì)

6、算樣點(diǎn)地價(jià)（2）樣點(diǎn)地價(jià)修正1）年期修正2）交易期日修正3）容積率修正4）樣點(diǎn)地價(jià)的其他因素修正（3）樣點(diǎn)地價(jià)資料整理二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的概念 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指在政府公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。三、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的步驟 1、搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料： 2、確定估價(jià)對(duì)象所處區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)； 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性的特點(diǎn)，加上城市規(guī)模大個(gè)不一，各地的基準(zhǔn)地價(jià)水平之間可比性差，在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)為準(zhǔn)進(jìn)行估價(jià)。 3、進(jìn)行交易日期修正： 基準(zhǔn)地價(jià)反映的是評(píng)估基準(zhǔn)日期是的地價(jià)水平，隨著時(shí)間

7、的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)水平也會(huì)有所變化，因此，應(yīng)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行交易日期修正。交易日期修正一般根據(jù)地價(jià)變動(dòng)率或地價(jià)指數(shù)確定交易日期修正系數(shù)，從而將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。4、進(jìn)行區(qū)域因素修正；5、進(jìn)行個(gè)別因素修正（如果估價(jià)對(duì)象的使用年限不是該種用途的最高出讓年限，則要進(jìn)行年期修正）；6、求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。 一、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的涵義 所謂路線(xiàn)價(jià)，是指對(duì)面臨特定街道而接近性相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗地的平均單價(jià)，并附設(shè)于其所臨接的路線(xiàn)上，此單價(jià)即稱(chēng)為路線(xiàn)價(jià)。然后據(jù)此路線(xiàn)價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正指數(shù)表，則可用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他

8、宗地地價(jià)，此種估價(jià)方法即稱(chēng)為路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法。 路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的基本思路，是認(rèn)為市區(qū)的各宗土地價(jià)值隨其離開(kāi)街道的程度即臨接深度而遞減。路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)比較法“路線(xiàn)價(jià)”是“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的單位地價(jià)，可視為“可比實(shí)例”。臨同一街道的各宗土地的單位地價(jià)，是以路線(xiàn)價(jià)為基準(zhǔn)，考慮臨街深度、宗地形狀、臨街狀態(tài)、臨街寬度等，作適當(dāng)?shù)男拚蟮谩＿@些修正實(shí)為個(gè)別因素修正。二、幾個(gè)基本概念 1、 標(biāo)準(zhǔn)深度：道路(街道）對(duì)宗地土地利用價(jià)值的影響為零時(shí)，宗地距街道的深度稱(chēng)為市街地的標(biāo)推深度。但實(shí)際估價(jià)中設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線(xiàn)公區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。 2、里地線(xiàn)：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線(xiàn)稱(chēng)為里地線(xiàn)。里地線(xiàn)與道路之間

9、的區(qū)域被稱(chēng)為臨街地，里地線(xiàn)以外的區(qū)域稱(chēng)為里地。 3、深度指數(shù)修正表：以街道為基準(zhǔn)，根據(jù)地價(jià)隨臨街深度增加而變化的規(guī)律編制的地價(jià)變化表稱(chēng)為深度指數(shù)修正表。不同市鎮(zhèn)有不同的深度指數(shù)修正表。4。路線(xiàn)價(jià)區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價(jià)值基本一致的地段作為路線(xiàn)價(jià)評(píng)估區(qū)域，此區(qū)域稱(chēng)為路線(xiàn)價(jià)區(qū)段。三、路線(xiàn)價(jià)的表示方法 路線(xiàn)價(jià)的表示方法目前常用的有兩種：一種是以貨幣單位來(lái)表示，另一種是以指數(shù) (點(diǎn)數(shù)）表示。四、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的特點(diǎn) 1、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價(jià)格的評(píng)估，對(duì)道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳。 2、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)控需要更多的交易實(shí)

10、例，且土地市場(chǎng)要規(guī)范。3、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法能快速評(píng)估多宗土地的價(jià)格。4、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的精度與路線(xiàn)價(jià)及其修正體系密切相關(guān)。一、歐美的路線(xiàn)價(jià)法則 1、四三二一法則 將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分成四等分，即由臨街面算起，第一個(gè)25英尺的價(jià)值占路線(xiàn)價(jià)的40，第二個(gè)25英尺的價(jià)值占路線(xiàn)價(jià)的30，第三個(gè)25英尺的價(jià)值占20%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值占10%。如果超過(guò)100英尺，則超過(guò)100英尺的第一個(gè)25 英尺價(jià)值占9%，以下依次類(lèi)推為8%、7、6%等。 第三節(jié)第三節(jié) 路線(xiàn)價(jià)法則路線(xiàn)價(jià)法則2、蘇慕斯法則（克利夫蘭法則）3、霍夫曼法則4、哈柏法則二、日本的路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法則第四節(jié)第四節(jié) 路線(xiàn)價(jià)法估

11、價(jià)的程序路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)的程序一、收集相關(guān)資料和圖件二、劃分地價(jià)調(diào)查區(qū)段三、收集市場(chǎng)交易資料（地價(jià)樣本）四、計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)五、樣點(diǎn)地價(jià)檢驗(yàn)六、劃分地價(jià)區(qū)段七、計(jì)算區(qū)段地價(jià)八、劃分地價(jià)等級(jí)九、編制路線(xiàn)價(jià)表和路線(xiàn)價(jià)圖十、建立路線(xiàn)公修正體系 1、編制深度修正系數(shù)表2、編制容積率修正系數(shù)表3、編制寬度修正系數(shù)表 4、編制寬媒比修正系數(shù)表5、編制土地出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正系數(shù)表6、編制宗地朝向修正系數(shù)表7、編制樓層地價(jià)分配車(chē)修正系數(shù)表十一、計(jì)算宗地價(jià)格第五節(jié)第五節(jié) 臺(tái)灣的路線(xiàn)價(jià)法臺(tái)灣的路線(xiàn)價(jià)法繁榮街道的區(qū)段以里地線(xiàn)將士地劃分為臨街地與里地。里地線(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)深度以距離臨街線(xiàn)18米為準(zhǔn)。路角地的范圍以縱橫里地線(xiàn)與臨街線(xiàn)中間的范圍為準(zhǔn)。路角地中的一宗土地正旁街以路線(xiàn)價(jià)較高者為正街，路線(xiàn)價(jià)較低者為旁街；如果兩路線(xiàn)價(jià)相等時(shí)，則使用寬度 較大者為正街，寬度較小者為旁街。 一、臨街地 臨街地深度指數(shù)表 二、路角地未滿(mǎn)4米 滿(mǎn)4米未滿(mǎn)8米滿(mǎn)8米未滿(mǎn)12米滿(mǎn)12米未滿(mǎn)16米滿(mǎn)16米未滿(mǎn)18米深度指數(shù)（%）130125120110100三、袋地滿(mǎn)16米未滿(mǎn)18米60滿(mǎn)12米未滿(mǎn)16米6663