商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則

1、商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則第一章總則第一條為加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房 預(yù)售資金專(zhuān)款專(zhuān)用，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、 城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號(hào)）、關(guān)于進(jìn)一 步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知 （建房201053號(hào)），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)申請(qǐng)預(yù)售許可的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，其預(yù)售資金的存入、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本 辦法。第三條 本市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則。第四條 本細(xì)則所稱(chēng)商品房預(yù)售資金，是指預(yù)售人將其開(kāi) 發(fā)建設(shè)的商品房在取得預(yù)售許可之后，竣

2、工備案之前預(yù)售給購(gòu)房 人，由購(gòu)房人按合同約定支付的預(yù)購(gòu)房款（包括首付款、分期付 款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款）。本細(xì)則所稱(chēng)監(jiān)管銀行，是指與預(yù)售人簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立資金監(jiān)管賬戶(hù)的銀行本細(xì)則所稱(chēng)預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企 業(yè)。本細(xì)則所稱(chēng)購(gòu)房人，是指購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的單位和個(gè)人。第二章 監(jiān)管協(xié)議簽訂與賬戶(hù)設(shè)立第五條 商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管制度。 房地產(chǎn)行政主管部 門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售資金的收存和使用。第六條 開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)與 預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行、 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議， 并 在銀行設(shè)立預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)， 商品房預(yù)售款必須

3、按照監(jiān)管部門(mén)要 求存入監(jiān)管賬戶(hù)。第七條 預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶(hù)應(yīng)以棟為基本單位設(shè)立， 一個(gè)企 業(yè)有多個(gè)預(yù)售項(xiàng)目的， 專(zhuān)用賬戶(hù)應(yīng)分別設(shè)立。 預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶(hù) 名稱(chēng)必須為基本賬戶(hù) +項(xiàng)目名稱(chēng) +相關(guān)樓幢號(hào)， 并且預(yù)留簽章要與 專(zhuān)用賬戶(hù)名稱(chēng)一致。未設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)的監(jiān)管項(xiàng)目， 房地產(chǎn)主管部門(mén)不予發(fā)放 商 品房預(yù)售許可證 ，不予辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約備案、 預(yù)告登記等相關(guān)事宜。第八條 項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中，監(jiān)管銀行原則上不得變更。第九條 有貸款的商品房預(yù)售項(xiàng)目，專(zhuān)用賬戶(hù)原則上應(yīng)當(dāng) 開(kāi)立在提供貸款的商業(yè)銀行； 設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的項(xiàng)目，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)保證商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行是該項(xiàng)目的 抵押權(quán)人。第十條

4、市房地產(chǎn)主管部門(mén)在公示 商品房預(yù)售許可證 時(shí)， 應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶(hù)一并公布。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶(hù) 在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所予以公示。第三章 監(jiān)管資金總額的確定第十一條 項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用包括 （項(xiàng)目所需的建筑、 配套 設(shè)備、小區(qū)綠化和市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、 公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交 付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用） 。房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)通過(guò)項(xiàng)目工程 預(yù)算清冊(cè)結(jié)合投標(biāo)、中標(biāo)通知書(shū)以及各類(lèi)設(shè)備定購(gòu)合同等資料， 確定監(jiān)管項(xiàng)目所需監(jiān)管資金的總額。第十二條 監(jiān)管項(xiàng)目的建設(shè)資金總額指監(jiān)管項(xiàng)目從申請(qǐng)預(yù) 售許可時(shí)的工程進(jìn)度到房屋竣工交付使用時(shí)要完成各分項(xiàng)工程 所需投入的建設(shè)資金總和。 為防止不可預(yù)見(jiàn)事件的發(fā)生

5、， 保證掃 尾工程的資金， 監(jiān)管資金的總額度應(yīng)由監(jiān)管項(xiàng)目的建設(shè)資金總額 加上該建設(shè)資金總額乘以 20%的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)組成。第十三條 建設(shè)過(guò)程中發(fā)生工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更或設(shè)備更 型等情形，涉及建設(shè)資金變動(dòng)的，預(yù)售人可提交設(shè)計(jì)、規(guī)劃部門(mén) 的變更核定單、 建設(shè)費(fèi)用調(diào)整預(yù)算書(shū)及設(shè)備訂購(gòu)單， 向房地產(chǎn)主 管部門(mén)申請(qǐng)變更監(jiān)管資金總額和商品預(yù)售方案。第四章 預(yù)售款入賬第十四條 預(yù)售人應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確購(gòu)房人 繳款的方式及具體時(shí)間、金額和監(jiān)管銀行名稱(chēng)、賬號(hào)，購(gòu)房人持 預(yù)售人開(kāi)具的專(zhuān)用賬戶(hù)繳款單直接到監(jiān)管銀行繳款， 預(yù)售人不得 自行收存預(yù)售款。第十五條 購(gòu)房人按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的， 其按揭貸款（含 公積金貸款

6、） 由貸款銀行負(fù)責(zé)在發(fā)放貸款后五個(gè)工作日內(nèi)劃入監(jiān) 管銀行預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶(hù)。第十六條 預(yù)售人憑購(gòu)房人在監(jiān)管銀行的繳款憑證為購(gòu)房 人開(kāi)具售房收款收據(jù)。預(yù)售人申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同備案 時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供購(gòu)房人將購(gòu)房款存入監(jiān)管銀行資金專(zhuān)用賬戶(hù)的繳款 憑證。第五章 預(yù)售款使用第十七條 在監(jiān)管項(xiàng)目竣工備案、 辦理房地產(chǎn)初始登記前， 預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)中的商品房預(yù)售款只能用于支付本項(xiàng)目的工 程、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項(xiàng)和有關(guān)工程建設(shè)費(fèi)用。第十八條 進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)的預(yù)售資金數(shù)額超過(guò)房地產(chǎn)行政 主管部門(mén)設(shè)定的額度后， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以向房地產(chǎn)行政主管 部門(mén)申請(qǐng)?zhí)崛〕霾糠仲Y金，優(yōu)先用于工程建設(shè)。開(kāi)發(fā)貸款或其他款

7、項(xiàng)已用于支付了相應(yīng)期間工程建設(shè)費(fèi)用， 滿足建設(shè)要求的， 已支付款項(xiàng)可折抵預(yù)售監(jiān)管賬戶(hù)中相應(yīng)監(jiān)管金額，并按照資金使用計(jì)劃予以相應(yīng)調(diào)用。第十九條 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照該商品房項(xiàng)目的工程建設(shè)進(jìn) 度，分期申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金：（一）達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模?可使用存入商品房預(yù)售資金總 額的百分之 XXX；（二）達(dá)到工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收的， 可使用存入商品房預(yù)售資 金總額的百分之 XXX；（三）預(yù)售商品房完成初始登記后， 可使用剩余的商品房預(yù) 售資金和商品房預(yù)售資金的全部利息。第二十條 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金時(shí)， 應(yīng)當(dāng)向管 理機(jī)構(gòu)提交下列證明材料：（一）商品房預(yù)售資金使用申請(qǐng)；（二）經(jīng)核驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

8、手冊(cè) ；（三）監(jiān)理單位出具的工程建設(shè)進(jìn)度施工完成證明。完成商品房工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收及初始登記的， 應(yīng)當(dāng)提交其證 明材料。第二十一條 買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成退房協(xié)議并已辦理相 關(guān)退房手續(xù)的， 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二個(gè)工作日內(nèi)向管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解 除退房房款部分的監(jiān)管。管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到解除退房房款申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日 內(nèi)核實(shí)，并通知監(jiān)管銀行解除對(duì)該退房房款部分的監(jiān)管。第二十二條 有下列情形之一的， 房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)書(shū)面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金， 并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)監(jiān)督專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)資金的使用：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；2、預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的；3、

9、預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用的；4、房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形；5、其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。第六章 監(jiān)管賬戶(hù)注銷(xiāo)第二十三條 預(yù)售項(xiàng)目完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方 辦理轉(zhuǎn)移登記的條件， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可向房產(chǎn)管理部門(mén)出具的 相關(guān)證明文件申請(qǐng)解除資金監(jiān)管。第七章 法律責(zé)任第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的， 由本市房 地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正， 暫停該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市所有 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售。1、違反本辦法規(guī)定直接收存商品房預(yù)售資金的；2、未依照本辦法規(guī)定及時(shí)將貸款轉(zhuǎn)入專(zhuān)用賬戶(hù)的；3、未依照本辦法規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；4、以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的。第二十五條 施工單位、 監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理?？辈靻挝?、 設(shè)計(jì)單位違反上述規(guī)定的， 房地產(chǎn)管理部門(mén)移交 相關(guān)管理部門(mén)予以處理。第二十六條 對(duì)違反本辦法規(guī)定擅自撥付商品房預(yù)售資金 的監(jiān)