法律案例分析范文

1、購買的二手房屬于夫妻共同財產時，應當注意的事項【案情簡介】李女士和她的丈夫張先生婚后擁有一套房屋， 最近他們?yōu)榱速徶眯路繘Q定將房子賣掉。 張先生與中介公司簽訂了 房屋買賣居間合同，委托中介公司尋找買家，掛牌價為 230 萬元，簽約后張先生就到國外出差一個月。 劉先生通過中介看了這套房子覺得非常滿意，但希望價格再能便宜一點，通過雙方幾次協(xié)商，李女士最后同意以 138 萬元賣給劉先生，雙方又簽訂了房地產買賣合同 ，為此劉先生支付了定金 20 萬元。誰知簽約后半個月，張先生就從國外回來了，當他得知房價為 138 萬元，覺得太便宜了，于是找到劉先生，告知劉先生這是他們夫妻的共同財產， 李女士一個人無權

2、處分， 要求解除合同，但劉先生認為李女生有權簽訂合同，且已經交付了定金，堅決要求履行這份合同。雙方協(xié)商不成，為此劉先生起訴至法院，要求履行房地產買賣合同?！静门薪Y果】法院認為系爭房屋系李女士和張先生的夫妻共同財產，共同同有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同義務。在共有關系存續(xù)期間， 部分共有人對共同共有人擅自處分共有財產的， 應為無效。法院判決購房合同無效，李女士返還劉先生定金 20 萬元及其利息?！韭蓭熢u析】所謂共同共有是指兩個以上的人， 對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。 共同共有財產關系一般發(fā)生在互有特殊身份關系的當事人之間， 較為典型的是基于夫妻關系而發(fā)生的夫妻共同財產關系，

3、 以及家庭成員之間的共有等共同共有財產形式。 根據(jù)法律規(guī)定，部分共同共有人未經其他共有人同意而擅自處分共有房屋的，要看事后該處分行為是否獲得其他共同共有人的追認。 獲得其他共同共有人追認的， 該處分行為合法有效。 沒有獲得追認而擅自處分共有房產的，合同無效。目前法律實務中存在著如下幾種共有形式：1、家庭共有：夫妻是一種人身關系。 夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產，屬于夫妻共同共有，另有約定和法律另有規(guī)定的除外。2、夫妻共同共有：家庭成員相互之間，也是人身關系，是一定范圍內的親屬關系。不能把親屬關系都當成家庭關系。如張某與其妻、子一同居住，其父、母單獨居住。張某的家庭成員就只有3 個人，而不是

4、5 個人。家庭共有財產，屬于家庭成員共同共有的財產。 其中比較典型的是基于農村共同生產生活而產生幾代同堂的現(xiàn)象，其共同居住人對家庭財產是共同共有。3、尚未分割遺產形式的共同共有：共同繼承的財產，在繼承開始以后，遺產分割之前，數(shù)人（相互之間是親屬，是同一順序繼承人）對遺產享有共有權的財產。一般認為，這種共有是共同共有。在購買房產時， 一定要核實所購房產是否屬于共有， 買賣共有房產的一定要取得全體共同共有人的一致同意。 為規(guī)避最終認定為共有房產而產生合同無效的法律風險，購房人可以采取如下措施： 1、如果是房產證上的產權人是多個人的， 一定要核實每個人的身份， 并由每個人在房屋買賣合同上簽字， 除非

5、有公證的委托書， 否則不同意代簽字。 2、如果房產所有人是在婚狀態(tài)，且房產證上產權證為一個人名字的，也需要其配偶在房屋買賣合同上簽字， 或者由其配偶出具房屋并非夫妻共同共有財產的聲明。3、如房產所有人系單身，且房產證上產權人為一個人名字的，需要該所有人到民政局開具單身證明。4、為防止出賣人故意隱瞞其他共有人，買受人可以讓出賣人出具一份無其他共有人的承諾，并明確約定違反承諾的違約責任?！痉l鏈接】 1、合同法（1999 年）第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。2、最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）

6、 （ 1988 年）共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。3、最高人民法院關于適用 中華人民共和國婚姻法 若干問題的解釋（一）（2001 年）第十七條 婚姻法第十七條關于 “夫或妻對夫妻共同所有的財產， 有平等的處理權 ”的規(guī)定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。 因日常生活需要而處理夫妻共同財產的， 任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫

7、妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的， 另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。 第十八條 婚姻法第十九條所稱 “第三人知道該約定的”，夫妻一方對此負有舉證責任。4、上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答（ 2005 年）第二條 未經房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同，效力如何認定？答：審判實踐中， 經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同無效。對此問題，應區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效；但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的