yt報(bào)批報(bào)建管理流程

1、銀泰置地（集團(tuán)）有限公司業(yè)務(wù)流程管理體系手冊(cè)（項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程分冊(cè)）發(fā)布日期：簽發(fā)人：目錄項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作流程3項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作流程編號(hào)：YTZD-OP-BJ01版號(hào)：A/0頁(yè)碼：第 12 頁(yè) 共 12 頁(yè)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建工作流程編制：日期：審核：日期：審核：日期：批準(zhǔn)：日期：修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目標(biāo)1.1. 明確集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目從用地證直至大產(chǎn)權(quán)證的辦理程序及各部門的相關(guān)職責(zé)，提高報(bào)批報(bào)建工作的效率。2. 適用范圍2.1. 適用于集團(tuán)項(xiàng)目的五證及房屋產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)）辦理工作，異地項(xiàng)目制訂本地區(qū)報(bào)批報(bào)建管理流程。3. 術(shù)語和定義（無）4. 各部門職責(zé)4.1. 二級(jí)開發(fā)公

2、司前期開發(fā)部4.1.1. 負(fù)責(zé)五證及大產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)手續(xù)的辦理工作。4.1.2. 負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)絡(luò)，與政府相關(guān)部門建立良好關(guān)系。4.2. 其他部門4.2.1. 根據(jù)需要給予報(bào)批報(bào)建相關(guān)配合，提供相應(yīng)成果。4.3. 集團(tuán)/二級(jí)開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層4.3.1. 根據(jù)權(quán)責(zé)審批報(bào)批報(bào)建過程中涉及的重大事項(xiàng)。5. 工作程序項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建由二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部主導(dǎo)完成、集團(tuán)相關(guān)部門及二級(jí)開發(fā)公司相關(guān)部門予以支持配合；工作過程參照項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)度控制表。項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)度控制表由二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部在項(xiàng)目取得后即行擬訂，并結(jié)合政策要求、按集團(tuán)計(jì)劃管理相關(guān)規(guī)定予以確定。以下為五證及房屋產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)）的通常辦理程序，各二

3、級(jí)開發(fā)公司可根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定辦理報(bào)批報(bào)建：5.1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理修詳報(bào)批：1、 滿足拿地時(shí)總體規(guī)劃指標(biāo)不變，符合招標(biāo)出讓文件及控詳圖規(guī)定，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整；2、 調(diào)整時(shí)符合單宗地塊四至界限及市政公共用地范圍；3、 經(jīng)過專家評(píng)審論證；4、 出具有規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的修詳調(diào)整報(bào)告及修詳圖；5、 由規(guī)劃局呈報(bào)市政府批復(fù)。5.1.1. 集團(tuán)簽訂土地出讓合同后，二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部向項(xiàng)目所在地發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)批復(fù)。5.1.2. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部一級(jí)集團(tuán)和二級(jí)開發(fā)公司相關(guān)部門在發(fā)改委立項(xiàng)環(huán)節(jié)應(yīng)完成以下工作：1） 委托發(fā)改委認(rèn)可的具有資質(zhì)的公司完成立項(xiàng)報(bào)告；2） 集團(tuán)總裁辦公室/二級(jí)開發(fā)公司人

4、力行政部提供有效的企業(yè)資質(zhì)證書及必要資料；3） 財(cái)務(wù)部門提供資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表或報(bào)告1、規(guī)劃局下發(fā)規(guī)劃條件及控詳圖；2、土地局簽署完成土地出讓合同；3、環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告已批復(fù)并經(jīng)過公示；4、總投資額20%的資金證明；5、驗(yàn)資報(bào)告。5.1.3. 發(fā)改委批復(fù)項(xiàng)目立項(xiàng)后，前期開發(fā)部取得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件，指導(dǎo)下一步方案設(shè)計(jì)工作，財(cái)務(wù)部門繳納第一筆定金后，前期開發(fā)部向發(fā)市規(guī)劃局改委申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證1、簽署購(gòu)置廉租房合同，并繳納購(gòu)房款（地上住宅建筑面積*2%*單價(jià)）2、在市房產(chǎn)局辦理異地配建廉租房承諾書。5.2. 國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理5.2.1. 國(guó)有土地使用證和建設(shè)工程

5、規(guī)劃許可證（副本）的辦理，需在完成方案及初步設(shè)計(jì)相關(guān)報(bào)審、年度開工計(jì)劃申請(qǐng)（或調(diào)整申請(qǐng)）后辦理。5.2.2. 方案及初設(shè)成果報(bào)審：1） 集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)中心按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)（方案）并通過產(chǎn)品委員會(huì)評(píng)審；2） 集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)完成配合方案報(bào)審的設(shè)計(jì)單位招標(biāo)、簽訂設(shè)計(jì)招標(biāo)代理合同并取得設(shè)計(jì)招標(biāo)備案表；3） 招采部門按照工程采購(gòu)管理流程確定地質(zhì)勘查單位，前期開發(fā)部完成地質(zhì)勘查備案手續(xù)；4） 二級(jí)開發(fā)公司設(shè)計(jì)技術(shù)部負(fù)責(zé)完成初步設(shè)計(jì)；5） 方案及初設(shè)階段，前期開發(fā)部按照項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)度控制表啟動(dòng)規(guī)證辦理所需的各項(xiàng)報(bào)批報(bào)建工作，所有報(bào)建圖需經(jīng)二級(jí)開發(fā)公司總經(jīng)理審批。5.2.3.

6、規(guī)劃許可證辦理需要取得市房產(chǎn)局核發(fā)的配建廉租房確認(rèn)書。階段，設(shè)計(jì)部門應(yīng)保持與前期開發(fā)部的密切配合，要求如下：1） 提供經(jīng)審批確認(rèn)的外部報(bào)批報(bào)建所需的各項(xiàng)圖紙資料，包括接收、理解和確認(rèn)集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)中心移交的有關(guān)成果；2） 參加各設(shè)計(jì)方案的初次報(bào)審和意見征詢、記錄。3） 負(fù)責(zé)整理、分析前期開發(fā)部反饋的方案報(bào)審意見，進(jìn)行設(shè)計(jì)成果調(diào)整，并及時(shí)征求二級(jí)開發(fā)公司總經(jīng)理意見，重要的設(shè)計(jì)調(diào)整（涉及到項(xiàng)目投資收益、開發(fā)計(jì)劃及產(chǎn)品理念/效果/重要設(shè)施功能）向集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)中心申請(qǐng)、由集團(tuán)主管副總裁決定是否進(jìn)一步組織完善及論證評(píng)審。5.2.4. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部向當(dāng)?shù)匕l(fā)改委和建委申報(bào)開工計(jì)劃或年度計(jì)劃調(diào)整，并獲

7、得批準(zhǔn)。5.2.5. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部辦理完成項(xiàng)目開工計(jì)劃或年度計(jì)劃調(diào)整后，申辦國(guó)有土地使用證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。1） 財(cái)務(wù)部門交清第二筆地價(jià)款，前期開發(fā)部到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門辦理國(guó)有土地使用證。2） 前期開發(fā)部到規(guī)委辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本），設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)提供規(guī)證所需的報(bào)批圖。3） 前期開發(fā)部辦理完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）后，根據(jù)規(guī)劃許可證簽定土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，財(cái)務(wù)部門補(bǔ)繳地價(jià)款、前期開發(fā)部取得地價(jià)款繳納復(fù)函。5.3. 施工許可證辦理5.3.1. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部負(fù)責(zé)到建委辦理建設(shè)工程施工許可證，之前相關(guān)部門應(yīng)完成以下工作：1） 二級(jí)開發(fā)公司設(shè)計(jì)技術(shù)部按照項(xiàng)目

8、設(shè)計(jì)管理流程完成施工圖設(shè)計(jì)，將前期的人防定制人防門費(fèi)消防公共消防設(shè)施費(fèi)施工圖、交通等報(bào)審意見融入到施工圖設(shè)計(jì)中，并辦理施工圖外審手續(xù)，填寫設(shè)計(jì)節(jié)能審核表；2） 二級(jí)開發(fā)公司成控部辦理總包、監(jiān)理、設(shè)備招標(biāo)備案手續(xù)；3） 項(xiàng)目工程部配合前期開發(fā)部辦理施工現(xiàn)場(chǎng)安全、施工單位人員注冊(cè)備案手續(xù)、履約保函、人員保險(xiǎn)、去質(zhì)監(jiān)站辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)手續(xù)、去建委節(jié)能辦辦理散裝水泥和黏土磚使用手續(xù)（提供相關(guān)表格，應(yīng)前期開發(fā)部要求參與手續(xù)辦理）；配合前期開發(fā)部完成政府部門對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的檢查；4） 財(cái)務(wù)部門辦理支付保函、投資許可證、政府規(guī)定的其他保險(xiǎn)/保證費(fèi)用還包括：1、農(nóng)民工工資保障金；2、農(nóng)民工工傷保險(xiǎn)費(fèi)；3、意外傷害保險(xiǎn)

9、；4、安全風(fēng)險(xiǎn)抵押金；5、安全文明施工措施費(fèi)；6、勞保統(tǒng)籌；7、工程質(zhì)量保證金；8、防雷擊檢測(cè)費(fèi)及評(píng)估費(fèi)。5.3.2. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部辦理取得建設(shè)工程施工許可證。5.3.3. 項(xiàng)目開工1） 項(xiàng)目工程部配合經(jīng)營(yíng)開發(fā)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公示及現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)；2） 前期開發(fā)部根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工現(xiàn)場(chǎng)，取得測(cè)繪成果，辦理開工前灰線驗(yàn)收供熱流程：1、 供熱申請(qǐng)2、 供熱方案及設(shè)計(jì)3、 簽署入網(wǎng)協(xié)議4、 繳費(fèi)5、 施工供熱；3） 前期開發(fā)部負(fù)責(zé)取得灰線驗(yàn)收結(jié)果，項(xiàng)目工程部基礎(chǔ)開工排水流程：1、 規(guī)證2、 建委配套費(fèi)收費(fèi)函3、 室外排水設(shè)施審批表4、 總平面圖5、 首層排水系統(tǒng)圖6、 排水系統(tǒng)圖。5.3.4

10、. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部在正負(fù)零階段負(fù)責(zé)組織組織正負(fù)零驗(yàn)線，在竣工驗(yàn)收階段負(fù)責(zé)申報(bào)規(guī)劃驗(yàn)收燃?xì)饬鞒蹋?、 用氣申請(qǐng)2、 建委收費(fèi)函3、 設(shè)計(jì)施工圖4、 繳納工程款臨電流程：1、 辦理臨電手續(xù)2、 現(xiàn)場(chǎng)負(fù)荷調(diào)查3、 可研4、 審批下發(fā)用電證5、 核定正式電的容量6、 設(shè)計(jì)7、 預(yù)算8、 交費(fèi)施工9、 簽訂用電協(xié)議10、 驗(yàn)收、掛表送電臨水流程：1、 辦理手續(xù)：規(guī)證、建委收費(fèi)函、總平面圖、基建臨時(shí)用水申請(qǐng)書2、 現(xiàn)場(chǎng)勘察3、 交費(fèi)（配套費(fèi)、排污費(fèi)）4、 用水批準(zhǔn)書5、 設(shè)計(jì)、交工程款6、 交納施工水費(fèi)開栓供水。5.4. 預(yù)售許可證辦理5.4.1. 項(xiàng)目取得建設(shè)工程施工許可證后，二級(jí)開發(fā)公司前期開

11、發(fā)部配合設(shè)計(jì)技術(shù)部確定分?jǐn)傇瓌t，連同設(shè)計(jì)技術(shù)部提供的分?jǐn)傇瓌t說明及分層平面、剖面圖，經(jīng)主管副總審核后報(bào)總經(jīng)理審批，并報(bào)房地局審批備案。5.4.2. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部委托測(cè)繪部門進(jìn)行商品房預(yù)測(cè)，出具預(yù)測(cè)報(bào)告，過程中設(shè)計(jì)技術(shù)部提供咨詢和技術(shù)支持，預(yù)測(cè)報(bào)告經(jīng)主管副總審核后，報(bào)總經(jīng)理審批。5.4.3. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部在取得預(yù)測(cè)報(bào)告后，修改抵押信息完成商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作后，才能辦理預(yù)售許可。5.4.4. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部完成上述工作后，在項(xiàng)目主體開工達(dá)到預(yù)售條件后，向建委市房產(chǎn)住宅局申辦預(yù)售許可證。5.4.5. 辦理預(yù)售許可證前還需財(cái)務(wù)部門辦理銀行預(yù)售監(jiān)管協(xié)議并辦理投資證明、抵押

12、信息證明，銷售機(jī)構(gòu)辦理備案1、物業(yè)公司完成招投標(biāo)工作并在市房產(chǎn)局備案；2、營(yíng)銷部完成預(yù)售方案編制。5.5. 大產(chǎn)權(quán)證辦理5.5.1. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部在項(xiàng)目實(shí)施過程中，參與影響商品房面積、規(guī)劃條件的設(shè)計(jì)變更論證，預(yù)先提出驗(yàn)收的可能障礙，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段申報(bào)規(guī)劃驗(yàn)收，力求公司經(jīng)營(yíng)意圖的實(shí)現(xiàn)。5.5.2. 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段，二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部申報(bào)規(guī)劃驗(yàn)收所需的材料包括（復(fù)印件加蓋公章）：1） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖復(fù)印件；2） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖復(fù)印件（其中附件為原件）；3） 竣工圖（蓋施工單位竣工章），建筑專業(yè)平、立、剖圖，設(shè)計(jì)說明（包含無障礙設(shè)計(jì)說明）；4） 規(guī)劃驗(yàn)收竣工測(cè)

13、量成果報(bào)告；5） 竣工樓體照片，每樓3張；6） 委托書及法人證明，法人及授權(quán)人身份證復(fù)印件；7） 規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)表（網(wǎng)上下載），需蓋建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位公章；8） 竣工驗(yàn)收申請(qǐng)（自擬）。5.5.3. 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后，二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部組織測(cè)繪部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)，出具實(shí)測(cè)報(bào)告并上傳數(shù)據(jù)，委托實(shí)測(cè)前需提供以下資料：1） 用地紅線及釘樁成果通知單；2） 建設(shè)工程竣工測(cè)量成果報(bào)告書；3） 人防相關(guān)協(xié)議；4） 項(xiàng)目樓棟名稱審批文件及項(xiàng)目坐落證明文件（經(jīng)派出所審核的門牌編號(hào)）；5） 規(guī)劃驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；6） 竣工備案表（項(xiàng)目部提供）；7） 竣工圖的分層平立剖面圖及與預(yù)測(cè)使用功能的對(duì)比說明（設(shè)計(jì)技術(shù)部提供）。5.5.4. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部委托完成實(shí)測(cè)報(bào)告，市場(chǎng)營(yíng)銷部完成實(shí)測(cè)、預(yù)測(cè)對(duì)照、進(jìn)行結(jié)案，前期開發(fā)部負(fù)責(zé)報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)勘察測(cè)繪所審核備案并取得對(duì)照回執(zhí)，相關(guān)結(jié)果反饋至財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷部。5.5.5. 二級(jí)開發(fā)公司前期開發(fā)部負(fù)責(zé)到當(dāng)?shù)胤康鼐趾藴?zhǔn)地價(jià)款，財(cái)務(wù)部補(bǔ)交土地出讓讓金后，前期