乳源瑤族自治不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

1、乳源瑤族自治縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理意見（試行）（征求意見稿）為進(jìn)一步規(guī)范我縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，解決不動產(chǎn)登 記的歷史遺留問題，切實(shí)保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維 護(hù)社會穩(wěn)定，按照 依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民、平穩(wěn)過 渡的原則，結(jié)合實(shí)際情況，現(xiàn)就我縣不動產(chǎn)登記工作中遇到 的若干問題提出以下處理意見。一、關(guān)于購買房改房、集資房、商品房等分層、分套房 產(chǎn)，涉及國有劃撥土地補(bǔ)繳土地出讓金的問題（一）劃撥土地上的城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)人通過買賣、贈與 或者其他合法方式（含繼承），將其劃撥土地上的房改房、 集資房、商品房等分層、分套房產(chǎn)（保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用 房除外）轉(zhuǎn)移給他人的，在申請轉(zhuǎn)移登記時均應(yīng)

2、補(bǔ)繳土地出 讓金。應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金按房地產(chǎn)交易價格的 1 計收， 交易價格按稅務(wù)部門確認(rèn)應(yīng)繳納契稅的房地產(chǎn)價值計算（申 請人選擇第三方有資質(zhì)評估公司評估的，按評估的房地產(chǎn)價 值計算） ，由縣國土資源局負(fù)責(zé)計收。 為便于確認(rèn)交易價格， 在申請此類不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，需先繳納契稅后再申請辦理 不動產(chǎn)登記手續(xù)。上述劃撥土地補(bǔ)繳土地出讓金后，土地性質(zhì)即由劃撥改 為出讓， 不再履行報批程序， 不再簽訂土地使用權(quán)出讓合同； 土地使用權(quán)年限按“房屋 2000 年以前竣工或登記發(fā)證的，以 2000 年 1 月 1 日為起點(diǎn)，順延 40 年（商服）或 70 年（住 宅）”或“房屋2000 年以后（含 2000

3、年）竣工的，以該棟房 屋竣工驗(yàn)收時間為起點(diǎn)， 順延 40 年（商服） 或 70 年（住宅） 為標(biāo)準(zhǔn)核定。（二）對已在原房屋登記部門辦理上市交易繳納土地出 讓金、土地價款的房改房（申請人須提供相關(guān)土地出讓金票 據(jù)），原則上按原批準(zhǔn)的土地使用范圍落地落宗直接給予辦 理不動產(chǎn)登記；查找不到土地權(quán)屬來源的，按建筑物基底范 圍內(nèi)面積落地落宗直接給予辦理不動產(chǎn)登記。（三）對涉及劃撥土地的房屋，房屋所有權(quán)人申請不動 產(chǎn)變更、抵押登記等情況的，可仍保留原劃撥土地的性質(zhì)， 原則上按原批準(zhǔn)的土地使用范圍落地落宗直接給予辦理不 動產(chǎn)登記；查找不到土地權(quán)屬來源的，核定土地性質(zhì)為國有 劃撥、土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，按建

4、筑物基底范圍內(nèi)面積 落地落宗直接給予辦理。該不動產(chǎn)在發(fā)生轉(zhuǎn)移登記時再按照 本處理意見第一點(diǎn)之（一）的規(guī)定由原房屋所有權(quán)人補(bǔ)繳土 地出讓金。（四）除上述情況之外，其他劃撥土地轉(zhuǎn)讓（含宗地及 地上建筑物為同一權(quán)利人情況）補(bǔ)繳土地出讓金仍按照現(xiàn)行 有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。二、關(guān)于同一住宅小區(qū)涉及多宗土地（土地權(quán)利人為同 一或多個不同權(quán)利人）且土地使用權(quán)年限不一致的問題（一） 同一住宅小區(qū)涉及多宗土地（土地權(quán)利人為同一 或多個不同權(quán)利人）且土地使用權(quán)年限不一致，但已辦理確 權(quán)手續(xù)或房屋已全部（或部分）登記到業(yè)主名下的，不動產(chǎn) 登記機(jī)構(gòu)在辦理登記時將所屬土地合并為一宗地，按照讓利 于民的原則，結(jié)合房屋規(guī)劃用途，以

5、宗地剩余年限長的作為 登記時限，且商服不得超過 40 年、住宅不得超過 70 年。（二） 為避免以后出現(xiàn)土地使用權(quán)年限不一致的問題， 自本處理意見實(shí)施之日起，縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局在受理 房屋報建手續(xù)時，若發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)年限不一致的暫緩報 建，報建單位需在縣國土資源局補(bǔ)辦“宗地合并”手續(xù)后，再 給予辦理報建手續(xù)。在本處理意見實(shí)施之前已經(jīng)批準(zhǔn)報建但尚未辦理首次 登記的， 報建單位需到縣國土資源局補(bǔ)辦“宗地合并”手續(xù)后， 再給予辦理首次登記手續(xù)。在補(bǔ)辦“宗地合并”手續(xù)后，權(quán)利 人應(yīng)將相關(guān)情況及時送交縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局備案存 檔。三、關(guān)于同一住宅小區(qū)涉及多宗土地（土地權(quán)利人為同 一個或多個不同權(quán)

6、利人） 且土地權(quán)利性質(zhì)不一致 （國有劃撥、 國有出讓）的問題同一住宅小區(qū)涉及多宗土地（土地權(quán)利人為同一個或多 個不同權(quán)利人）且土地權(quán)利性質(zhì)不一致的（國有劃撥、國有 出讓），但已辦理確權(quán)手續(xù)或房屋已全部（或部分）登記到 業(yè)主名下的，在辦理登記時將所屬土地合并為一宗地，宗地 上房屋建筑在申請轉(zhuǎn)移登記時均應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。應(yīng)補(bǔ)繳 的土地出讓金按房地產(chǎn)交易價格X 0.01 X（劃撥土地面積+合 并后土地總面積），其它的按照本處理意見第一點(diǎn)之（一） 規(guī)定辦理。四、關(guān)于已完成開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)原土地批準(zhǔn)用途與 實(shí)際使用用途不一致的問題（一）住宅小區(qū)尚未登記辦理確權(quán)手續(xù)的，在開發(fā)商辦 理不動產(chǎn)首次登記時，應(yīng)

7、由其依法按現(xiàn)行法定程序完善用地 手續(xù)，涉及補(bǔ)繳土地出讓金的，憑補(bǔ)繳土地出讓金的收據(jù)到 稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款后，才給予辦理不動產(chǎn)登記。（二）住宅小區(qū)已確權(quán)或房屋已全部（或部分）登記到 業(yè)主名下的，在辦理不動產(chǎn)登記時，對涉及多宗土地和土地 用途不一致（住宅、商服類等非工業(yè)用地），按照土地利 用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸類，若無法歸類的，在證書附記欄 填寫原批準(zhǔn)土地用途，原則上土地用途不得超過兩個。五、關(guān)于已建成住宅小區(qū)占用土地面積、界線與原土地 發(fā)證面積、界線不一致的問題（一） 住宅小區(qū)實(shí)際用地面積超過批準(zhǔn)面積，尚未辦理 房屋所有權(quán)首次登記（即確權(quán)）手續(xù)的，由規(guī)劃、國土等部 門對原開發(fā)商按照有關(guān)規(guī)定予以處罰；

8、按規(guī)定可補(bǔ)辦相關(guān)手 續(xù)的，由原開發(fā)商補(bǔ)辦用地手續(xù)和規(guī)劃調(diào)整手續(xù)后，不動產(chǎn) 登記機(jī)構(gòu)按照調(diào)整后的實(shí)際宗地界線給予辦理不動產(chǎn)登記。（二） 住宅小區(qū)實(shí)際用地面積超過批準(zhǔn)面積，但已辦理 確權(quán)手續(xù)或房屋已全部（或部分）登記到業(yè)主名下的，現(xiàn)購 房人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，不 動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按“便民利民、穩(wěn)定連續(xù)”的原則受理辦結(jié)，不 動產(chǎn)登記時宗地面積按原土地使用證記載的宗地面積進(jìn)行 登記，按實(shí)際用地面積上圖入庫。其中，超占批準(zhǔn)土地面積 比例在 5%（含 5% ）以內(nèi)的，視作測量誤差；超占土地面積 比例大于 5% 的，告知相關(guān)部門對開發(fā)商依法依規(guī)進(jìn)行處理， 完善相關(guān)手續(xù)。六、關(guān)于國有建設(shè)

9、用地上個人自建房登記的問題（一） 國有建設(shè)用地上個人自建房，房屋所有權(quán)首次登 記（即確權(quán)）時按棟登記，涉及權(quán)屬轉(zhuǎn)移的可以整幢轉(zhuǎn)讓或 按份額共有辦理轉(zhuǎn)移登記，對繼承的可以按份額約定共有。 地上建筑物、其他附著物所有權(quán)確須分割轉(zhuǎn)讓的，根據(jù)中 華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例（國務(wù) 院令 55 號）第二十五條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建 設(shè)局批準(zhǔn)。由申請人持國有建設(shè)用地上個人自建房分割轉(zhuǎn)讓 審批表等材料到縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局申請審批，經(jīng)批準(zhǔn) 后再申請辦理房地產(chǎn)交易合同備案和不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手 續(xù)。（二） 實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，原房屋登記部門對國有 土地上個人自建房已按套、層辦理登記并

10、核發(fā)房屋權(quán)屬證 書，或按棟辦理不動產(chǎn)權(quán)登記但已進(jìn)行過析產(chǎn)登記的，不動 產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按延續(xù)登記原則處理。七、關(guān)于國有建設(shè)用地上“兩不具備”等安置房登記的問 題（一） 尚未辦理房屋所有權(quán)首次登記（即確權(quán)）或已辦 理確權(quán)登記但尚未辦理首次（一手房）轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，由 申請人一并提交縣人民政府或有關(guān)主管部門的房屋產(chǎn)權(quán)及 售后管理規(guī)定文件， 明確房屋性質(zhì)及今后上市交易 （含抵押、 繼承）的有關(guān)要求，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)才予以受理。（二） 房屋已登記到業(yè)主（購房者）名下，房屋所有權(quán) 人申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移（含繼承）、抵押登記手續(xù)，縣人民 政府或有關(guān)主管部門已出臺規(guī)定文件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)遵 照執(zhí)行；未明確規(guī)定的，由

11、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)函告原房屋所有 權(quán)首次登記的權(quán)利人（如原單位已被注銷，由職權(quán)繼受機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé)），由其出具意見后再按要求辦理。八、按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則，根據(jù)不同時期的 政策要求，對已取得土地使用證或歷史已履行了建設(shè)用地審 批手續(xù)的不同類型的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)辦理不動產(chǎn) 確權(quán)登記的，分別按照以下要求辦理。（一） 對列入城市和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有建設(shè)用地使用 權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，申請土地使用權(quán) 及房屋所有權(quán)的不動產(chǎn)登記的：1 、在 1982 年 2 月以前建成的房屋， 申請不動產(chǎn)權(quán)登記 的，由申請人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請，憑村級（村委會 或居委會）或村級以上基層組織出具的、

12、經(jīng)公示無權(quán)屬糾紛 或爭議的土地和房屋權(quán)屬來源證明材料，按土地和房屋現(xiàn)狀 進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記。2 、在 1982 年 2 月至 2007 年 12 月 31 日期間建成的房 屋，申請不動產(chǎn)權(quán)登記的，憑規(guī)劃建設(shè)部門頒發(fā)的批準(zhǔn)建設(shè) 證件辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。（1）沒有違法超建行為的，按原批準(zhǔn)用地面積和房屋 建筑實(shí)測面積辦理登記。（2）占地面積或?qū)嶋H建筑面積超出原批準(zhǔn)面積5% 以下，不對城市規(guī)劃造成影響且相鄰沒有異議的，不予處罰違建行 為，按實(shí)際用地面積和實(shí)測的房屋建筑面積辦理登記。 其中， 對自建房的，在“附記”欄中記載原批準(zhǔn)的用地面積和建筑面 積并備注“違建部分不予處罰，在拆遷或政府征用時不予賠 償”。

13、（3）占地面積或?qū)嶋H建筑面積超出原批準(zhǔn)面積5% 以上的，不對城市規(guī)劃造成影響且相鄰沒有異議的，需先進(jìn)行違 建行為的處罰，憑處罰決定書和罰款憑證按實(shí)際用地面積與 實(shí)際建筑面積辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。3 、在 2008 年 1 月 1 日之后建成的房屋， 申請不動產(chǎn)權(quán) 登記的：（1）在批準(zhǔn)用地面積范圍內(nèi)按照規(guī)劃實(shí)施建設(shè)并經(jīng)規(guī)劃 核實(shí)（驗(yàn)收）后，憑用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及 規(guī)劃核實(shí)（驗(yàn)收）憑證、工程圖紙等有關(guān)材料辦理不動產(chǎn)權(quán) 登記。（ 2）在 2012 年 1 月 1 日之前已辦理工程規(guī)劃許可證的 項(xiàng)目， 仍然采用原房屋登記部門的做法， 以房產(chǎn)測量規(guī)范 的規(guī)則計算總建筑面積及計容面積，與規(guī)劃許可

14、的建筑面積 及計容面積作比較，超過面積在 3 允許誤差值范圍以內(nèi)， 不對城市規(guī)劃造成影響且相鄰沒有異議的，不予處罰違建行 為，直接給予確權(quán)（其中，對自建房的，在“附記”欄中記載 原批準(zhǔn)的用地面積和建筑面積并備注“違建部分不予處罰， 在 拆遷或政府征用時不予賠償”）；超過面積在 3 允許誤差值 范圍以上的，由縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局按規(guī)定處理后給予 確權(quán)。（3）在2012 年1月 1日之后取得工程規(guī)劃許可證的項(xiàng) 目，申請登記建筑面積超過規(guī)劃許可或竣工驗(yàn)收的建筑面積 及計容面積的，由縣國土資源局函告縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè) 局，因計算規(guī)則不同增加的建筑面積可直接給予確權(quán)，因其 他原因增加的建筑面積須由縣

15、住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局按規(guī) 定處理后再給予確權(quán)。如系違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的違建行為的，應(yīng) 按照廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例的相關(guān)規(guī)定予以處罰后，再憑 相關(guān)資料給予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。（4）總建筑面積、計容面積不超過規(guī)劃許可面積但是 小區(qū)部分建筑物形狀發(fā)生變化，以經(jīng)規(guī)劃部門驗(yàn)收的形狀按 實(shí)際建設(shè)情況予以確認(rèn)。（5 ）嚴(yán)重影響規(guī)劃，未通過規(guī)劃核實(shí)的，不予辦理不 動產(chǎn)權(quán)登記。4、以上辦理的類型僅限于申請人名下自建房屋的登記 申請，涉及建成后房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的按其他相關(guān)規(guī)定 執(zhí)行。涉及宅基地的，申請人必須是符合規(guī)定的宅基地權(quán)利 人。嚴(yán)重影響規(guī)劃，未通過規(guī)劃核實(shí)的，不予辦理不動產(chǎn)登 記。（二） 對在已頒發(fā)集體土地使用證

16、的土地上建設(shè)的房 屋，已辦理房產(chǎn)登記并已分割交易轉(zhuǎn)讓的，其土地權(quán)屬性質(zhì) 仍然為集體，屬于小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理不動產(chǎn)登記。九、關(guān)于原各部門核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書的行政糾 錯處理問題（一） 根據(jù)不動產(chǎn)登記條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定， 按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記“不變不換”的原則，對原各部門核發(fā)的 各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能單方面認(rèn)定是否 錯誤或需要糾錯。（二） 原各登記部門頒發(fā)的相關(guān)權(quán)利證書引起的糾紛或 出現(xiàn)錯誤導(dǎo)致無法進(jìn)行登記，需要履行行政糾錯（含更正、 注銷等）的，由原證書核發(fā)機(jī)關(guān)依法依規(guī)啟動糾錯程序，出 具相關(guān)意見， 或做出行政決定、 參與行政復(fù)議或行政訴訟等 根據(jù)原發(fā)證部門出具的意見或有關(guān)

17、部門生效的糾正材料，由 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理并做好后續(xù)更正、注銷等相關(guān)不動產(chǎn)登 記手續(xù)。十、關(guān)于林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作銜接問題 縣國土資源局、縣林業(yè)局要加強(qiáng)溝通，密切合作，切實(shí) 抓好林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與林業(yè)管理工作的銜接，按照 廣東省國土資源廳 廣東省林業(yè)廳關(guān)于做好林權(quán)類不動產(chǎn) 統(tǒng)一登記工作的通知（粵國土資登記發(fā) 2017 163 號） 文件要求，穩(wěn)步有序推進(jìn)我縣林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。 由權(quán)利人向鎮(zhèn)林業(yè)站申請權(quán)籍調(diào)查，規(guī)范宗地底圖和比例尺 等權(quán)籍調(diào)查成果，調(diào)查結(jié)果公示無異議后報經(jīng)縣林業(yè)局審查 并出具審查意見，權(quán)利人憑審查意見及其他林權(quán)登記所需材 料提請不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)登記。若林權(quán)證（