簡論不動產(chǎn)租賃權與抵押權的沖突

1、.簡論不動產(chǎn)租賃權與抵押權的沖突論文摘要 不動產(chǎn)所有人將不動產(chǎn)出租后，又在該不動產(chǎn)上設定抵押權，原租賃關系不受抵押權的影響；抵押人在抵押權設立后將不動產(chǎn)出租的，物權法第190條第2款規(guī)定：“抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”對此款規(guī)定的含義，應該：若租賃關系存續(xù)不影響抵押權實現(xiàn)，則租賃關系繼續(xù)有效；若租賃關系存續(xù)影響抵押權實現(xiàn)，則租賃關系對抵押權人無效。 論文關鍵詞 租賃權 抵押權 沖突 物權作為絕對權，具有優(yōu)先效力。根據(jù)債的關系的相對性，債權人僅得對債務人主張基于債之關系而生之權利，對第三人則不得主張之，買賣（所有權之移轉(zhuǎn)）本應破租賃，但鑒于居住為基本需要，且不

2、動產(chǎn)價格昂貴，承租人多屬于經(jīng)濟上之弱者，有特別保護之必要，因而諸多國家都采取了“買賣不破租賃”之制度，即“租賃權物權化”。據(jù)此，租賃權雖為債權，但法律基于對承租人之特殊保護，賦予其對抗效力，使其物權化，由此便產(chǎn)生了一個問題：租賃權與抵押權因設定先后而產(chǎn)生的效力沖突租賃在前，抵押在后；以及抵押在前，租賃在后的情況下，抵押可否擊破租賃的問題。筆者試從以下兩種情況進行分析： 一、租賃在先，抵押在后 當主債權到期而不能獲清償時，債權人采取拍賣、變賣等方式實現(xiàn)抵押權時，就引發(fā)一個問題：抵押物的受讓人是否受原租賃合同之約束？亦即租賃權是否能繼續(xù)存在于抵押物之上？ 關于此問題，我國擔保法第48條規(guī)定：“抵押

3、人已將出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。”且擔保法司法解釋第65條也規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！蔽餀喾ǖ?90條第一款規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。” 從這條規(guī)定可以看出，財產(chǎn)出租后，出租人又將該財產(chǎn)進行抵押的，原租賃合同繼續(xù)有效，原租賃關系不受該抵押權的影響。 二、先抵押，后租賃 （一）抵押權設定后，抵押人又將該抵押物進行出租，設立租賃權的，租賃合同是否有效 由于抵押人仍為抵押物的所有人，且不移轉(zhuǎn)占有于抵押權人，其對抵押物的使用、收益及處分的權能原則上不受抵押權

4、設定的影響。抵押權制度的目的在于一方面可以擔保債權的實現(xiàn)，另一方面抵押物仍由所有權人占有，所有權人可將抵押物進行使用、收益、處分，充分發(fā)揮抵押物的使用價值，不至于使物在設定抵押后價值僵化、喪失，同時也避免了抵押權人因占有抵押物所負的保管責任。據(jù)此，不動產(chǎn)所有人設定抵押權后，原則上得就同一不動產(chǎn)再設定用益物權或租賃關系。臺灣民法典第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人，設定抵押權后，于同一不動產(chǎn)上，得設定地上權及其它權利。但抵押權不因此而受影響?！贝颂幩傅摹捌渌麢嗬辈粌H包括典權等物權，也包括了租賃權等債權性質(zhì)的權利。我國大陸雖然沒有對此進行直接明確的規(guī)定，但是我們通過擔保法司法解釋第66條：“抵押人

5、將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束效力。”和物權法第190條第2款：“抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”可以看出這兩個條款其實已經(jīng)默認了抵押權人有權將已抵押的財產(chǎn)出租。因此，即使是在財產(chǎn)先抵押后租賃的情況下，在同一不動產(chǎn)上也可以同時成立抵押權和租賃權。 （二）抵押權先于租賃權成立的情況下，租賃權能否影響抵押權的實現(xiàn) 如上所述，抵押權設定后，抵押物的所有權仍然歸抵押人所有，因而抵押人依然可以對抵押物進行使用、收益，當然也可以在抵押物上設立租賃權。在租期短于抵押擔保債務履行期（且期滿不續(xù)租）時，除非發(fā)生抵押權人提前行使抵押權的情形，一般不會

6、出現(xiàn)抵押權和租賃權的沖突；在租期長于抵押擔保債務的履行期且債務人到期不履行債務時，抵押權人會通過對抵押物進行拍賣、變賣后從其所得之價金中優(yōu)先受償而實現(xiàn)抵押權。抵押權的實現(xiàn)要求把抵押物按照設定抵押權時之狀態(tài)進行折價處分。因而，法律應保護拍賣的買受人受讓的抵押物沒有租賃負擔的狀態(tài)。這樣，抵押權在實現(xiàn)之際處分抵押物時，實際上是干涉抵押人的用益關系，致使在同一不動產(chǎn)上抵押權與租賃權產(chǎn)生矛盾與沖突。 我國的擔保法司法解釋第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束效力?！弊罡咴旱淖赓U合同司法解釋的第20條規(guī)定，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓

7、人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的除外?！边@兩款規(guī)定都否定了租賃權對抵押權的影響，即在先抵押后租賃的情況下，實現(xiàn)抵押權時，抵押物之受讓人不受原租賃合同之約束。此兩者直接排除了“買賣不破租賃”原則對后設租賃的適用，使得抵押權實現(xiàn)過程中的買受人可完全無視抵押物上的租賃關系，而放心地以正常價格受讓該抵押物，從最大程度上保護了抵押權人的利益。 物權法第190條第2款規(guī)定：“抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”根據(jù)我國物權法之規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權只有經(jīng)登記才成立，登記具有公示效力。 那么，物權法第190

8、條第2款規(guī)定的含義，是指只要是在抵押權設立后將抵押財產(chǎn)出租的，已登記的抵押權就優(yōu)先于租賃權即抵押權實現(xiàn)時，抵押物之受讓人不受原先設定的租賃關系約束？抑或租賃關系影響已登記抵押權的實現(xiàn)的話，租賃關系不得對抗已登記的抵押權即已登記的抵押權優(yōu)先于租賃權；若原租賃關系不影響已登記抵押權之實現(xiàn)的話，原租賃合同關系繼續(xù)有效，抵押權之受讓人受原租賃合同的約束？ 對于此問題，臺灣地區(qū)作了細致明確的規(guī)定?！芭_灣民法典”第866條中的“但其抵押權不因此而受影響”類似于我國物權法的“不得對抗已登記的抵押權”的表達。 王澤鑒先生對于臺灣民法典第866條規(guī)定也作了詳細的解讀： 為調(diào)和抵押權于用益物權及租賃關系，臺灣民法

9、典第866條設了3項規(guī)定： 1.不動產(chǎn)所有人設定抵押權后，于同一不動產(chǎn)上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關系。但其抵押權不因此而受影響（第1項）。 2.前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關系后拍賣之（第2項）。 3.所謂受有影響，指因地上權等權利或租賃關系之存在，無人應買，或出賣不足清償?shù)盅簷啵粍赢a(chǎn)所有人設定抵押權后，于同一不動產(chǎn)上，成立第1項以外之權利者，準用前項之規(guī)定（第3項）。 由此可見，在臺灣地區(qū)，對于不動產(chǎn)設定抵押后，又出租與第三人時，抵押權和租賃權兩者的沖突的處理模式是：若租賃關系不會對抵押權的實現(xiàn)產(chǎn)生影響，那么租賃關系就對

10、抵押權人生效；如果抵押權的實現(xiàn)受租賃關系的影響，那么租賃關系就對抵押權人不生效。法院可以除去租賃關系后拍賣抵押物從而實現(xiàn)抵押權。具體而言，是指抵押人在設立抵押權后，就同一不動產(chǎn)設立租賃權，影響抵押物之交換價值，抵押物價值因而減少，導致拍賣所得之價款，不足以清償所擔保之債權時，抵押權人可請求實行抵押權之法院除去該項權利，實行法院也可依職權除去該項權利，最終使抵押物以無負擔的方式拍賣，拍賣的買受人取得無負擔的所有權。 臺灣地區(qū)的規(guī)定實際上是根據(jù)“賣不破租賃”來設計的，正是因為“買賣不破租賃”，才增加了抵押權實現(xiàn)的困難：買受人發(fā)現(xiàn)標的物之上設有租賃關系時，迫于“買賣不破租賃”的壓力，一般都不會以未設

11、定租賃關系時的價格來購買該物。即，“買賣不破租賃”原則可能會導致無人應買抵押物或僅愿以低廉的價格受讓抵押物。在先抵押權的實現(xiàn)遭遇此種困境時，基于抵押權的“處分原則”，應使抵押物盡量回復到抵押權設立時的狀態(tài)；為此，抵押權人可以干涉抵押物上的租賃關系，請求排除抵押權設立后在抵押物上所增加的負擔，使抵押物得以“凈身拍賣”。 物權法第190條第2款在擔保法司法解釋第66條：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束效力。”的基礎上作了修改“抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！痹摋l本質(zhì)之意思應為“該租賃關系不得對已登記的抵押權造成不利影響”，臺灣地區(qū)也是作類似規(guī)定。 現(xiàn)實生活中，并非所有的抵押物出租后都會影響其抵押權的實現(xiàn)，因此，從現(xiàn)實生活中來看，實在沒有必要使租賃權一概隨抵押權的實現(xiàn)而消滅。法律的目的在于通過在當事人之間設定權利義務關系，以實現(xiàn)各種社會利益的平衡。日本民法學者提出了協(xié)調(diào)二者之間矛盾的觀點。他們認為在一定條件下，抵押權人應對承租人的權利持“容忍”態(tài)度。根據(jù)物權法的一般原理，抵押權設定后產(chǎn)生的受益權，在抵押權實行時將全部消滅。這樣，抵押權設定后取得了受益權的人明顯處于不安定地位。因此，對這些收益權人進行一定程度的保護是必要的，