土地估價師考試資料第六部分地產開發(fā)與工程造價知識復習課程

1、第六部分地產開發(fā)與工程造價知識第一章土地開發(fā)考點1:士地開發(fā)概念考點2: 土地開發(fā)程序考點3:開發(fā)土地獲得途徑與程序考點4: 土地開發(fā)過程管理考點5:開發(fā)土地的轉讓考點6: 土地開發(fā)成本構成結合廣東教材了解：土地開發(fā)的不同形式熟悉：土地開發(fā)過程管理，土地開發(fā)成本構成，開發(fā)土地獲得途徑與程序，開發(fā)土地的轉讓掌握：土地開發(fā)的程序土地開發(fā)概念1、土地開發(fā)的概念土地開發(fā)是指單位或個人通過采取各種措施，將未利用土地改造成農用地或其他用地的活動。2、土地開發(fā)的分類：土地開發(fā)包括將土地開發(fā)成農用地和建設用地，一般分為土地一級開發(fā)和土地二級開發(fā)。(1) 土地一級開發(fā)，是指政府實施或者授權其他單位實施，按照土地

2、利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性 詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、 農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為，包含土地整理、復墾和成片開發(fā)。(2) 土地二級開發(fā)是指土地使用者從土地市場取得土地使用權后，直接對土地進行開發(fā)建設的行為。在本章以下的內容中，土地開發(fā)是指將土地開發(fā)成建設用地，并且主要是指土地一級開發(fā)。、土地開發(fā)程序1 開發(fā)主體土地一級開發(fā)工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地征轉用過程的土地一級開發(fā)，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發(fā)，實施主體往往是政府授權的一級開發(fā)公司或土地整理儲備 機構。2 開

3、發(fā)程序(1)計劃編制首先要根據國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地供應計劃、土地利用年 度計劃和土地儲備開發(fā)計劃，來編制土地一級開發(fā)計劃。(2 )前期策劃根據已編制的土地一級開發(fā)計劃，原土地所有者或使用者在征得縣(區(qū))人民政府和鎮(zhèn)級人民政府或上級主管部門同意后，向市級國土資源管理部門提岀土地一級開發(fā)申請。市級國土資源管理部門受理申請并進行 預審，委托土地儲備機構編制土地一級開發(fā)實施方案。(3) 征詢意見和審批市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規(guī)劃、建設、交通、環(huán)保等部門，就土地一級開發(fā)實施方案提 岀原則意見。同時，土地一級開發(fā)項目涉及征用土地的，土地儲備機構根據計

4、劃和規(guī)劃有關手續(xù)分別向所在區(qū)(縣)政府提岀征地申請，由區(qū)(縣)政府按規(guī)定程序辦理征地報批手續(xù)；涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續(xù)；涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續(xù)。土地儲備機構通過委托或招標的方式確定土地一級開發(fā)主體，并下達土地一級開發(fā)批復，簽訂土地一級開 發(fā)合同。(4) 組織實施開發(fā)土地一級開發(fā)主體首先進行拆遷調查、評估，按相關政策文件協(xié)商制定拆遷安置拆遷方案等等，并需經過 政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發(fā)的開發(fā)商要及時做岀土地規(guī)劃方案，以核定土地性 質、使用功能、范圍、規(guī)模、開發(fā)強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、 拆除、三通

5、一平或七通一平等工作。(5) 項目僉收土地一級開發(fā)項目完成后，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據土地一級 開發(fā)合同、計劃和規(guī)劃的批準文件進行驗收 。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。三、開發(fā)土地獲得途徑與程序土地一級開發(fā)主體獲得開發(fā)土地主要是國土資源管理部門或土地儲備機構通過 招標方式來確定 。 國土資源管理部門或土地儲備機構根據經批準的計劃、規(guī)劃、征地等文件和相關材料，組織編制招標文件， 經批準后，一般由土地儲備機構組織招投標。招投標按照政府確定的程序進行，包括：1、核準招標方式和招標范圍2、編制招標文件3、發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書4、對潛在投標人進行資格審

6、查5、發(fā)招標文件并組織現場勘察6、投標人編制投標文件7、組建評標委員會8、開標、評標，提交評標報告9、確定中標人10、發(fā)出中標通知書四、土地開發(fā)過程管理一級開發(fā)監(jiān)管主要依靠有關法規(guī)和合同約定來約束，監(jiān)管主要目的是控制成本、控制開發(fā)進度以及開發(fā)質 量。目前主要有如下幾種制度措施：1 實行重大事項或重要環(huán)節(jié)審核制度， 主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設方案等審核。 2定期報表制度 ，報表包括一級開發(fā)進度報表、資金使用情況報表、手續(xù)辦理情況報表等。利用定期報表 制度來檢查進度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。3 進度對比制度 ，通過對實際運作進度與一級開發(fā)單位投標承諾進度進行對比分析，監(jiān)督開發(fā)進

7、度。4 參與制度 ，儲備機構參與一級開發(fā)單位就項目拆遷、市政設計、施工等外包工作招標的評標工作。主要 形式是充當招標過程監(jiān)督代表，檢查招標工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。 5備案制度 ，要求一級開發(fā)公司及時提交合同、 支付款項憑證、 手續(xù)辦理批復等文件資料給儲備機構備案。 應該說明的是，備案并不意味著儲備機構認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最后要經審 計部門審計確認。6.責任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構均予以認可，對于超標支付或故意擴大成本的 支岀費用由一級開發(fā)單位承擔。五、開發(fā)土地的轉讓一級開發(fā)后的建設土地，全部進入政府土地儲備庫。屬

8、于經營性用地的，全部采用招、拍、掛進行岀讓;屬于非經營性用地的，按照國家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。二級開發(fā)的建設用地的轉讓，要符合城市房地產管理法和轉讓管理規(guī)定的規(guī)定，以岀讓方式取得 土地使用權用于投資開發(fā)的，要按照土地使用權岀讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完 成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。五、開發(fā)土地的轉讓一級開發(fā)后的建設土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經營性用地的，全部采用招、拍、掛進行岀讓； 屬于非經營性用地的，按照國家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。二級開發(fā)的建設用地的轉讓，要符合城市房地產管理法和轉讓管理規(guī)定的規(guī)定，

9、以岀讓方式取得 土地使用權用于投資開發(fā)的，要按照土地使用權岀讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完 成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。六、土地開發(fā)成本構成1、征地拆遷補償費及有關稅費2收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用3 .市政基礎設施建設有關費用4招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用5貸款利息6 土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用；不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其他支出第二章 房地產開發(fā)可以參考土地估價相關經濟理論與方法 P484-537 頁考點 1：房地產開發(fā)概念考點 2：房地產業(yè)的內部結構考點 3：

10、房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級考點 4：房地產開發(fā)主要程序考點 5：房地產開發(fā)可行性研究的主要內容考點 6：房地產開發(fā)可行性研究的步驟考點 7：房地產開發(fā)項目的財務評價1、 房地產開發(fā)概念房地產開發(fā)是 通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環(huán)境的一種活動；是按照城市建設總體規(guī)劃和社會經濟發(fā)展的要求，對土地和地上建筑物、構筑物進行開發(fā)建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。隨著社會經濟的發(fā)展，房地產開發(fā)活動變得越來越復雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且 還要求開發(fā)商具有市場分析與市場推廣、 項目策劃與投資決策、 國家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、 經濟合同、財

11、政金融、城市規(guī)劃、建筑設計、建造技術、風險控制與管理、項目管理、市場營銷以及資產 管理等方面的知識。房地產開發(fā)活動的復雜化使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產開發(fā)專業(yè)隊 伍的發(fā)展壯大。然而，不論開發(fā)活動變得多么復雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產開發(fā)過程 的基本步驟?？键c 2：房地產業(yè)的內部結構 可以參考土地估價相關經濟理論與方法 P488 房地產業(yè)的內部結構一、房地產業(yè)的內涵 房地產業(yè)是以第三產業(yè)為主的一個重要部門，具有生產、經營、服務的職能。二、房地產業(yè)的結構（一）生產結構房地產業(yè)的生產過程通常分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩個階段，土地開發(fā)首先要征地， 房屋開發(fā)是

12、第二個階段，包括勘測和規(guī)劃設計，工程建設，建成驗收以及財產分割等。在房地產業(yè)的開發(fā)階段，其生產結構主要有以下基本內容：1. 生產性投資結構2. 產品結構3. 生產組織結構4. 區(qū)域結構（二）流通結構流通是生產和消費之間不可缺少的橋梁，在計劃經濟體制下，房屋不是商品，市場經 濟體制下，房屋成為了商品，要進入流通領域，一般來說，房地產市場的流通主要有買賣、租賃和抵押三 種方式。（三）消費結構消費結構主要反映在社會生產力和社會消費力之間的相互關系。房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用一、房地產業(yè)是城市社會經濟發(fā)展的物質基礎城市的基本功能和經濟活動都離不開房和地，無論是發(fā) 展中國家還是發(fā)達國家都是如此。二

13、、房地產業(yè)的發(fā)展為國家財政收入開辟了重要來源房地產業(yè)是財政收入的主要來源之一，在各個國 家都是如此。三、房地產業(yè)能夠促進和帶動相關產業(yè)的發(fā)展房地產業(yè)能夠帶動相關產業(yè)的發(fā)展，比如建材、家具等。四、發(fā)展房地產業(yè)可以促進舊城區(qū)的改造，完善城市的功能我國舊城區(qū)人口稠密，交通擁擠，住房陳 舊，基礎設施不完善，環(huán)境質量差，等等，調整舊城區(qū)能夠健全城市功能與發(fā)展房地產業(yè)的相輔相成的兩 個方面?？键c3:房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級可以參考土地估價相關經濟理論與方法P488房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定第一條 為了加強房地產開發(fā)企業(yè)資質管理，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)經營行為，根據中華人民共和國城市房地產管理法 、城市房地產開

14、發(fā)經營管理條例，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所稱房地產開發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格的經濟實體。第三條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級。未取得房地產開發(fā)資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理工作；縣級以上地方人 民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理工作。第五條 房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質等級。各資質等級企業(yè)的條件如下：（一）一級資質：1 注冊資本不低于5000萬元；2 從事房地產開發(fā)經營5年以上；3 近3年房屋建筑面積 累計竣工 3

15、0萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；4連續(xù)5年建筑工程質量 合格率達100 %;5上一年 房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；6有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員 不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；7 工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；8 具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；9 未發(fā)生過重大工程質量事故。（二）二級資質：1 注冊資本不低于2000萬元；2 從事房地產開發(fā)經營3年以上；3近3

16、年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；4連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100 %；5上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；6 有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具7 工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；8 具有完善的 質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書 和住宅使用說明書制度；9 未發(fā)生過重大工程質量事故。（三）三級資質：1 注冊資本不低于800萬元；2 從事房地產開發(fā)經營2年以上；3 房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當

17、的房地產開發(fā)投資額；4連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100 %;5有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；6 工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；7 具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；8 未發(fā)生過重大工程質量事故。（四）四級資質：1 注冊資本不低于100萬元；2 從事房地產開發(fā)經營1年以上；3. 已竣工的建筑工程質量合格率達100 %；4 有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經

18、濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；5 工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；6 商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度；7 未發(fā)生過重大工程質量事故。30日內，持下列文件到房地產第六條 新設立的房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起 開發(fā)主管部門備案；（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；（二）企業(yè)章程；（三）驗資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；（六）房地產開發(fā)主管部門認為需要岀示的其他文件。暫定資質證書房地產開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件

19、的企業(yè)核發(fā)。暫定資質證書有效期1年。房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過2年。自領取暫定資質證書之日起 1年內無開發(fā)項目的，暫定資質證書有效期不得延長。第七條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在暫定資質證書有效期滿前1個月內向房地產開發(fā)主管部門申請核定資質等級。房地產開發(fā)主管部門應當根據其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級。第八條 申請暫定資質證書的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件。第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業(yè)管理、技術人員總數。應當提交的證明文件第十條申請核定資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)，應當提交下列證明文件：（一）企業(yè)資質等級申報表；（二）房地產開

20、發(fā)企業(yè)資質證書（正、副本）；（三）企業(yè)資產負債表和驗資報告；（四）企業(yè)法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；（五）已開發(fā)經營項目的有關證明材料；（六）房地產開發(fā)項目手冊及住宅質量保證書、住宅使用說明書執(zhí)行情況報告；（七）其他有關文件、證明。二、房地產開發(fā)主要程序(可參照廣東教材)同時參考土地估價相關經濟理論與方法P499 頁1 投資機會尋找與篩選(1) 在機會尋找過程中， 開發(fā)商選擇開發(fā)項目所處的城市或地區(qū)， 然后根據自己對該地房地產市場供求關系 的認識，尋找投資的可能性。(2) 機會篩選中，開發(fā)商就將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過 與土地當前的擁

21、有者或使用者、潛在的租客或買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的 方案，如認為可行，就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。2細化投資方案3可行性研究(1) 可行性研究是指具體實施某一投資建設方案前，對擬建項目在技術上、經濟上、工程上的可行性進行論證、研究、評價的科學分析方法。(2) 可行性研究的主要任務是研究新建或改建一個工程項目究竟是否可行。(3) 可行性研究包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。4合同談判5、正式簽署有關合作協(xié)議開發(fā)商與建設單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。6工程建設 ：指房地產開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目

22、施工全部完成，通過建設主管部門主持的 綜合驗收，達到客戶可以使用程度的過程。7竣工投入使用工程項目通過竣工驗收，全面檢驗設計和施工質量，考核工程造價，房地產開發(fā)商對于確已符合竣工驗收 條件的開發(fā)項目，都應按照有關規(guī)定和國家質量標準，及時進行竣工驗收，并抓緊投入經營和交付使用， 使之盡快發(fā)揮經濟效益。8房地產資產管理從開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產資產進行全壽命周期的管理，是由包括物業(yè)管理、設施管理、資 產管理和組合投資管理在內的房地產管理人員的責任。其中，物業(yè)管理、設施管理以運行管理為主，資產 管理和投資管理以策略性管理為主。如標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范 (試行)招標拍賣掛牌出讓國有

23、土地使用權范圍(可參照廣東 教材 P469 頁)三、房地產開發(fā)可行性研究的主要內容(可參照廣東教材 P469 頁)、土地估價相關經濟理論與方法 P499 頁1項目概況項目概況具體內容包括：項目名稱、開發(fā)建設單位；項目的地理位置，項目周圍主要的建筑物等；項目所 在地周圍的環(huán)境狀況，項目建設的必要性和可行性；項目的性質及主要特點；項目開發(fā)建設的社會、經濟 意義；可行性研究工作的目的、依據和范圍。2開發(fā)項目用地現狀調查及動遷安置(1) 土地調查。 包括開發(fā)項目用地范圍內的各類土地面積及使用單位等。(2) 人口調查。包括開發(fā)項目用地范圍內的總人口數?？倯魯狄约靶璨疬w的人口數、戶數等。(3) 調查開發(fā)項

24、目用地范圍內建筑物的種類、數量、面積， 包括調查開發(fā)項目用地范圍內的建筑物的種類， 各類建筑物的數量和面積，需要拆遷的建筑物種類、數量和面積等。(4) 調查生產、經營企業(yè)以及個體經營者的經營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數、年營業(yè) 額、年利潤額等。(5) 調查其他地下、地上物 ，開發(fā)項目用地范圍內地下物調查了解的內容，包括水井、人防工程、菜窖、各 種管線等，地上物包括各種樹木、植物等，開發(fā)項目用地的現狀一般要附平面示意圖 。(6) 調查各種管線。 主要有應調查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線 的現狀及規(guī)劃目標和其可能實現的時間。(7) 制定拆遷計劃(

25、8) 制定安置方案， 包括需要安置的總人數和戶數，需要安置的各房屋套數及建筑面積，需要安置的勞動力 人數等。3 市場分析和建設規(guī)模確定具體內容包括： 市場供給現狀分析及預測， 市場需求現狀分析及預測， 市場交易的數量與價格分析及預計， 服務對象分析，租售計劃制定，擬建項目建設規(guī)模的確定 。4、規(guī)劃設計方案選擇(1) 市政規(guī)劃方案選擇 市政規(guī)劃方案的主要內容包括各種市政設施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產開發(fā)項目重點要 規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等 。(2) 項目構成及平面布置(3) 建筑規(guī)劃方案選擇 建筑規(guī)劃方案的內容主要有各單項工程的占地面積、建筑面積、層數、層高、房間布置、各種房

26、間的數量、 建筑面積等等。5 、資源供給 主要內容包括：建筑材料的需要量、采購方式和供應計劃，施工力量的組織計劃，項目施工期間的動力、 水等供應方案，項目建成投入生產或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應條件。6環(huán)境影響和環(huán)境保護 主要內容：建設地區(qū)的環(huán)境現狀，主要污染源和污染物，開發(fā)項目可能引起的周圍生態(tài)變化，設計采用的 環(huán)境保護標準，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護投資估算，環(huán)境影響的評價結論和環(huán)境影響分 析，存在問題及建議。7項目開發(fā)組織機構、管理費用研究 主要內容包括：擬定開發(fā)項目的管理體制、機構設置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓計劃， 、估算年 管理費用支出情況。8開

27、發(fā)建設計劃(1) 前期開發(fā)計劃 包括項目從立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、委托規(guī)劃設計、取得開工許可證直至完成開工 前準備等一系列工作計劃。(2) 工程建設計劃 包括各個單項工程的開、竣工時間，進度安排。市政工程的配套建設計劃等 。(3) 建設場地的布置(4) 施工隊伍的選擇9項目經濟及社會效益分析、環(huán)境分析(1) 項目總投資估算(2) 項目投資來源、籌措方式的確定(3) 開發(fā)成本估算(4) 銷售成本、經營成本估算(5) 銷售收入、租金收入、經營收入和其他營業(yè)收入估算(6) 財務評價(7) 國民經濟評價(8) 風險分析(9) 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價10結論及建議(1)

28、運用各種數據從技術、經濟、財務等諸方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案(2) 存在的問題及相應的建議四、可行性研究步驟1接受委托：項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。 雙方簽 訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付方法及協(xié)作方式內容等。 承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研 究內容，制定計劃，并收集有關的基礎資料、指標、規(guī)范、標準等基本數據 。2調查研究主要從市場調查和資源調查兩方面進行。(1) 市場調查： 查明和預測市場的供給和需求量、 價格、競爭能力等， 以便確

29、定項目的經濟規(guī)模和項目構成。(2) 資源調查：建設地點、開發(fā)項目用地、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、水文地質、氣象等方 面的調查，為下一步規(guī)劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。3 方案選擇和優(yōu)化：根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上， 建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題 和優(yōu)選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。4財務評價和綜合評價：確定最佳方案后，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳 細財務評價和綜合評價。5，編制可行性研究報告：經過上述的分析與評價，即可編制

30、詳細的可行性研究報告， 推薦一個以上的可行 方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據 ?？键c6:房地產開發(fā)可行性研究的步驟(可參照廣東教材 P469頁)、土地估價相關經濟理論與方法P504頁(1) 組織準備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究 計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發(fā)的工程技術人員、 熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善于協(xié)調工作的專業(yè)人 員來主持。(2) 現場調查與資料收集。 現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調

31、查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主 要有政府的方針政策，城市規(guī)戈卩資料，各類資源資料，有關社會經濟發(fā)展、交通、地質、氣象等方面的技 術資料，房地產市場分析的資料等。(3) 開發(fā)方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發(fā)商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發(fā)方案進行設計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項目開發(fā)方案。當然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現不同的社會經濟效益。(4) 詳細研究。采用先進的技術經濟分析方法，對優(yōu)選出的項目開發(fā)方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。(5) 編寫研究

32、報告書。 可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。房地產可行性研究的內容。按項目研究詳細程度的不同， 可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技 術經濟評價。其具體內容如下：1 ）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經濟、水文地 質等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術經濟指標等。2 ）市場分析和需求預測。在深

33、入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供 給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。3 ）規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎上，優(yōu)選岀最為合理、可行的方案作 為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、項目的 主要技術參數和技術經濟指標、控制性規(guī)劃技術指標等。4 ）開發(fā)進度安排。對開發(fā)進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗 收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的 內容同時作岀統(tǒng)籌安

34、排。5）項目投資估算。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發(fā)項目涉及的 成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同 建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。6 ）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂 籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排， 并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析

35、，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的 銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用 表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、 資產負債率等。8 ）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析 等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項 目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來 源提供參考。9 ）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理

36、配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和 費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈 貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此， 在房地產項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經 濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環(huán)境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的 獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度 考察分析項目的效益和費用，從而評

37、價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。10 ）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目 可能存在的問題，提岀有效的項目建設建議?？键c7:房地產開發(fā)項目的財務評價土地估價相關經濟理論與方法P512-521頁&房地產開發(fā)市場調查與分析(可參照廣東教材 P472頁)、1.房地產市場調查基本步驟(1) 確定問題和調查目標調查項目分成三類： 試探性調查、描述性調查、因果性調查。(2) 制定調查計劃調查計劃的內容：資料來源、調查方法、調查手段、抽樣方案、聯系方法。 資料來源確定調查計劃中資料的來源是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收

38、集。 調查方法收集一手資料的方法有觀察、專題討論、問卷調查和實驗四種方法。 調查手段在收集一手資料時所采用的主要調查手段是問卷。 抽樣方案在設計抽樣方案時，必須確定的問題是：A、抽樣單位。解決向什么人調查的問題。B、樣本規(guī)模。主要確定調查多少人的問題。大規(guī)模樣本比小規(guī)模樣本的結果更可靠，但是沒有必要為了得到完全可靠的結果而調查整個或部分目標總體。C抽樣程序。解決如何選擇答卷人的問題。為了得到有代表性的樣本，應該采用概率抽樣的方法 聯系方法一般有郵寄、電話和面訪三種聯系方法。A、郵寄問卷是在被訪者不愿面訪或擔心調查者會曲解其回答時可采用的最好方法，但郵寄方式回收率低、回收速度也慢。B、電話訪問是

39、快速收集信息的最好方法，其優(yōu)點是被訪者不理解問題時能得到解釋，而且回收率比郵寄問卷通常要高，主要缺點是只能訪問有電話的人，而且時間也不能太長，也不能過多涉及隱私問題。C、面訪是三種方法中最常用的方法，調查者能夠提出較多的問題并能了解被訪者的情況，但面訪的成本最高，而且需要更多的管理計劃和監(jiān)督工作，也容易受到被訪問者偏見或曲解的影響。(3) 收集信息：市場調查中成本最高，也最容易出錯的階段。收集信息是市場調查中成本最高，也最容易岀錯的階段。在采用問卷調查時，可能會岀現某些被調查者不 在家必須重訪或更換、某些被調查者拒絕合作、某些人的回答或在有些問題上有偏見或不誠實等情況。在 采用實驗法進行調查時

40、，調查人員必須注意，要使實驗組與控制組匹配，并盡可能消除參與者的參與誤差， 實驗方案要統(tǒng)一形式并且要能夠控制外部因素的影響等?，F代計算機和通信技術使得資料收集的方法迅速 發(fā)展，且減少了人員和時間的投入。(4) 分析信息： 從收集的信息和數據中提煉出與調查目標相關的信息。 該階段的主要任務是從收集的信息和數據中提煉出與調查目標相關的信息，對主要變量可以分析其離散性 并計算平均值，同時還可以采用統(tǒng)計技術和決策模型來進行分析。(5) 報告結果：對信息進行分析和提煉，總結歸納出主要的調查結果并報告給決策人員。 市場調查人員不能把大量的調查資料和分析方法直接提供給有關決策者，必須對信息進行分析和提煉，總

41、 結歸納出主要的調查結果并報告給決策人員，減少決策者在決策時的不確定因素，只有這樣的調查報告才 是有價值的。2不同類型房地產市場調研內容(1) 國內外市場環(huán)境調查： 包括政治法律環(huán)境、經濟環(huán)境、人口環(huán)境和社會文化環(huán)境 。 政治法律環(huán)境。包括政府的有關方針政策，政府的有關法律法規(guī)，政局的變化。 經濟環(huán)境。包括國民生產總值、國民收入總值以及其發(fā)展速度；物價水平、通貨膨脹率、進出口稅率及 股票市值穩(wěn)定情況：城鄉(xiāng)居民家庭收入、個人收入水平、城鄉(xiāng)居民存款額；通訊及交通運輸、能源與資源 供應、技術協(xié)作條件等。 人口環(huán)境。 人口是構成市場的三大要素之一。 社會文化環(huán)境。包括教育程度、職業(yè)構成、文化水平；價值

42、觀、審美觀、風俗習慣；宗教信仰、社會階 層分布；婦女就業(yè)面大小等。(2) 技術發(fā)展調查：包括新技術、新工藝、新材料、新能源的發(fā)展趨勢和速度；新產品的技術現狀和發(fā)展 趨勢，用新技術、新工藝、新材料的情況；新產品的國內外先進水平等。(3) 市場需求容量調查：包括國內外市場的需求動向；現有的和潛在的市場需求量；社會擁有量、庫存量； 同類產品在市場上的供應量或銷售量，供求平衡狀況；本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產品市場份額；本行業(yè)或 有關的其他行業(yè)投資動向；企業(yè)市場營銷策略的變化，對企業(yè)和競爭者銷售量的影響等。(4) 消費者和消費者行為調查： 包括消費者類別、 購買能力、 消費者的購買欲望和購買動機、 主要購

43、買者、 最忠實的購買者、使用者、新產品的首用者、購買的決策者、消費者的購買習慣等。(5) 競爭情況調查：包括競爭者的調查分析和競爭產品的調查分析。(6) 市場營銷因素調查：包括產品調查、價格調查、分銷渠道調查和促銷策略調查。 3房地產市場分析基本步驟房地產市場分析是通過信息將房地產市場的參與者(開發(fā)商、投資者或購買者、政府主管機構等)與 房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規(guī)律 和含義，預測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調整其 市場行為。步驟如下：(1) 接受委托；(2) 進行房地產市場調查，確定問

44、題及調查目標，制定調查計劃；(3) 收集和利用現有資料，如統(tǒng)計數字、報刊、雜志等，進行初步調查；(4) 現場調查研究，運用抽樣、座談、電話、實地觀察等方法取得第二手資料；(5) 運用統(tǒng)計分析等科學方法對資料進行整理和分析；(6) 形成房地產市場分析報告。4房地產市場分析主要內容(1) 宏觀因素分析 政治、經濟、文化、人口、社會因素、風俗習慣及宗教信仰以及國際因素。其中，對房地產市場影響較大 的宏觀因素包括房地產制度、房地產價格政策、稅收政策、人口、經濟發(fā)展、物價、利率、居民收入以及 社會政治安定情況等。首先是分析國家和地方的經濟特性 ，以確定區(qū)域整體經濟形勢是處于上升階段還是處于衰退階段； 其

45、次分 析研究其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)之城市發(fā)展與建設情況 ；還要對項目所在地域的經濟結構、 人口就業(yè)狀況、 家庭結構、就學條件、地域內 重點開發(fā)區(qū)域以及地方政府對擬開發(fā)項目的態(tài)度等情況進行分析。(2) 市場供求分析 供給分析A、調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。B、分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。C、分析房地產市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關市場區(qū)域內供求之間的數量差異。 需求分析A、需求預測。詳細分析項目所在市場區(qū)域內就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結構、家庭收入等，預測對擬開發(fā)房 地產類型的市場需求。B、分析規(guī)劃和建設中的主要房地產

46、開發(fā)項目。C、吸納率分析 。就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和質量。D、市場購買者的產品功能需求。 競爭分析 A、 列出與競爭有關項目的功能和特點。B、市場細分，明確擬建項目的目標使用者。 市場占有率分析A、基于競爭分析的結果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明 確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。B、市場占有率分析結果，要求計算出項目的市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格和銷售期，并提 出有利于增加市場占有率的建議。(3) 相關因素分析不同當把握了整體背景情況后， 投資者就可以針對某一具體開發(fā)投資類型和地點進行詳盡的分析。

47、類型項目需要重點分析的內容包括：住宅開發(fā)項目：包括與房地產代理機構、物業(yè)管理人員特別是住戶的溝通，以了解開發(fā)項目周圍 地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現有住宅的滿意程度和對未來住宅的希望，以確定所開發(fā)項目的平面 布置、裝修標準和室內設備的配置。寫字樓項目：研究所處地段的交通通達度，擬建地點的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設施的關系。還要 考慮內外設計的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內提供公共服務的內容、滿足未來潛在使用者的 特殊需求和偏好等。商業(yè)購物中心開發(fā)項目：考慮項目所處區(qū)域的流動人口、常住人口數量、購買力水平，考慮購物 中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。工業(yè)或倉儲項目：

48、考察開發(fā)所必須具備的條件，如勞動力、交通、原材料等。同時要考慮未來人 住者的意見，如辦公、生產和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產工藝的特殊要求，以及對隔音、 抗震、通風、防火、起重設備安裝等的特殊要求。5房地產市場分析基本方法分析市場趨勢的方法主要有：1) 購買者意圖調查法 購買者意圖調查法就是通過直接詢問消費者在某一時期需要哪些商品及其數量來進行分析的方法。2) 銷售人員意見綜合法 當不能直接調查購買者或費用太高時，可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業(yè)需求。由于銷售人員接 近消費者，對情況比較熟悉，因此綜合若干銷售人員的估計往往能得到很有價值的結果。3) 專家意見法又稱為德爾菲(De

49、lphi )法，是美國蘭德公司于 20世紀40年代末提出的。運用專家調查法時，首先組成由經銷商、分銷商或其他權威人士組成的專家小組，人數不宜過多，一般在20人左右，各專家只與調查員發(fā)生聯系，然后按下列程序進行：(1) 提岀所要預測的問題及有關要求，必要時附上有關這個問題的背景材料，然后一并寄給各專家;(2) 各專家根據所掌握的資料和經驗提岀自己的預測意見，并說明自己主要使用哪些資料提岀預測值的，這些意見要以書面形式返回調查人員；(3) 將各專家的第一次預測值說明列成表，并再次分發(fā)給各位專家， 以便他們比較自己和他人的不同意見， 修改自己的意見和判斷；(4) 將所有專家的修改意見置于一個修正表內

50、，分發(fā)給各位專家作第二次或多次修改。最后綜合各位專家的意見便可獲得比較可靠的預測值。9、房地產投資項目經濟評價參考房地產估價師考試教材(房地產經營與管理內容)第五章、第六章經濟指標與方法1 .現金流量(1) 現金流量的概念一個項目(方案或企業(yè))在某一特定時期內收入或支岀的資金數額。從房地產投資項目經濟評價的角度，現金流量是指由于房地產投資項目實施而引起的資金收支改變量。(2) 現金流量分類現金流入量：資金的收入，包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等。現金流岀量：資金的支岀，包括土地費用、建造費用、還本付息、經營費用、稅金等。凈現金流量：現金流人量與現金流出量之差。2 資金等效值：在

51、考慮時間因素的情況下，與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值。等效值是資金時間價值計算中一個十分重要的概念。資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實際經濟價值 相等的另一時間點上的價值”。例如，現在借入100元，年利率是15%，年后要還的本利和為115元。這就是說，現在的100元與一年 后的115元雖然絕對值不等，但它們是等值的，即其實際經濟價值相等。通常情況下，在資金等效值計算的過程中，人們把資金運動起點時的金額稱為現值，把資金運動結束時與現值等值的金額稱為終值或未來值，而把資金運動

52、過程中某一時間點上與現值等值的金額稱為時值。3 房地產投資項目經濟評價指標盈利能力指標清償能力指標靜態(tài)指標動態(tài)指標成本利潤率財務內部收益率借款償還期投資利潤率財務凈現值利息備付率資本金利潤率動態(tài)投資回收期償債備付率靜態(tài)投資回收期資產負債率其中，盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標兩類。靜態(tài)指標是在 不考慮資金的時間價值因素影響的情況下，直接通過現金流量計算岀來的經濟評價指標。動態(tài)指標是考慮 了資金的時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的收入、費用計算資金的時間價值，將現金流量進行 等值化處理后計算岀來的經濟評價指標。相較而言，靜態(tài)指標計算簡便，通常在概略評價時

53、采用，動態(tài)指 標能較全面反映投資方案整個計算期的經濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經濟評價和計算期較長的 投資項目。清償能力指標是指考察項目計算期內償債能力的指標。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融 資的金融機構更重視項目償債能力的評價結果。財務凈現值率是項目財務凈現值與項目總投資現值之比，其經濟含義是單位投資現值所能帶來的財務凈現 值，是一個考察項目單位投資盈利能力的指標。由于財務凈現值不直接考察項目投資額的大小，故為考察投資的利用效率，常用財務凈現值率作為財務凈現值的輔助評價指標。財務凈現值率(FNPVR計算式如下：應用FNPVR評價方案時，對于獨立方案，應使FNPV產0，方案

54、才能接受；對于多方案評價，凡FNPVR： O的方案先行淘汰，在余下方案中，應將FNPVR與投資額、財務凈現值結合選擇方案。而且在評價時應注意計算投資現值與財務凈現值的折現率應一致。4、項目不確定性變量房地產開發(fā)項目的主要不確定性變量：(1) 土地費用，在進行項目評估時如果開發(fā)商還沒有獲取土地使用權，土地費用往往是一個未知數。(2) 建安工程費用，在房地產開發(fā)項目評估過程中，建安工程費用的估算比租金售價的估算要容易一些，但 即使這樣，評估時所使用的估算值與實際值也很難相符。(3) 租售價格 ，租金收入或銷售收入(4) 開發(fā)期與銷售期(5) 容積率及有關設計參數(6) 資本化率(7) 貸款利率5、

55、不確定性分析方法(1 ) 盈虧平衡分析(2) 敏感性分析(3) 概率分析考點 10：房地產開發(fā)中的基礎設施建設土地估價相關經濟理論與方法洪亞敏 P535-537 頁對于基礎設施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤?、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面?？键c 11：建設工程招標投標一)招標投標的概念 土地估價相關經濟理論與方法洪亞敏 P537-538 頁建設工程招標是指招標人在發(fā)包建設項目之前，公開招標或邀請投標人，根據招標人的意圖和要求提 出報價，擇日當場開標，以便從中擇優(yōu)選定中標人的一種經濟活動。建設工程投標是

56、工程招標的對稱概念，指具有合法資格和能力的投標人根據招標條件，經過初步研究 和估算，在指定期限內填寫標書，提出報價，并等候開標，決定能否中標的經濟活動。 從法律意義上講，建設工程招標一般是建設單位（或業(yè)主）就擬建的工程發(fā)布通告，用法定方式吸引 建設項目的承包單位參加競爭，進而通過法定程序從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設任務的法律行為。 建設工程投標一般是經過特定審查而獲得投標資格的建設項目承包單位，按照招標文件的要求，在規(guī)定的 時間內向招標單位填報投標書，并爭取中 標的法律行為。（二）招標投標的性質 我國法學界一般認為，建設工程招標是要約邀請，而投標是要約，中標通知書是承諾。我國合同法 也明確規(guī)定，招標公告是要約邀請。也就是說，招標實際上是邀請投標人對其提出要約（即報價） ，屬于要 約邀請。投標則是一種要約，它符合要約的所有條件，如具有締結合同的主觀目的；一旦中標，投標人將 受投標書的約束；投標書的內容具有足以使合同成立的主要條件等。