房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法(共96頁).ppt

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 2009年3月6日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法(國稅發(fā)200931號)，新31號文的出臺結(jié)束了近十年來內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行不同所得稅管理辦法的歷史。今后不論是外資房地產(chǎn)還是內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，在企業(yè)所得稅管理上都將遵循統(tǒng)一的稅收政策，實(shí)現(xiàn)了公平競爭。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法n內(nèi)資房地產(chǎn)：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知(國稅發(fā)200631號)n外資房地產(chǎn)：關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知(國稅發(fā)2001142號)。 n預(yù)售收入預(yù)繳所得稅、收入確認(rèn)原則、成本扣

2、除、視同銷售以及預(yù)提費(fèi)用等方面存在較大差異?？傮w外資企業(yè)較為寬松 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法n新31號：以老31號為基礎(chǔ)，充分吸收借鑒老31號的主要內(nèi)容，并有機(jī)結(jié)合了國稅發(fā)(2001)142號文的重點(diǎn)內(nèi)容，制定出統(tǒng)一適用于內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的新31號，實(shí)現(xiàn)了收入確認(rèn)原則、預(yù)繳政策、成本核算方法以及預(yù)提費(fèi)用的方面的統(tǒng)一。 新政為樓市回暖添了一把火房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法六大重要變化六大重要變化1基本框架介紹基本框架介紹2主要內(nèi)容介析主要內(nèi)容介析3幾個(gè)具體問題的處理幾個(gè)具體問題的處理4房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法六大重要變化六大重要變化1234五大重要變化 1、降低計(jì)稅

3、毛利率，緩解房企資金壓力2、開發(fā)產(chǎn)品自用不視同銷售，有助盤活存量房產(chǎn)3、預(yù)提費(fèi)用稅前扣除，減輕企業(yè)稅負(fù) 4、擴(kuò)大計(jì)稅毛利率3%范圍，有利保障性住房建設(shè)5、簡化停車場所的稅務(wù)處理，化解稅企分歧6、明確計(jì)稅成本對象及內(nèi)容，便于實(shí)際操作變化1： 降低計(jì)稅毛利率 除經(jīng)濟(jì)適用房外，新31號文普遍降低了房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅毛利率，不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低計(jì)稅毛利率普遍下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)。意味著企業(yè)當(dāng)期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的企業(yè)所得稅減少，緩解企業(yè)普遍面臨的資金緊張局面。 變化1： 降低計(jì)稅毛利率 n以一個(gè)10萬平方米的開發(fā)項(xiàng)目而言，按老政策，常州市區(qū)內(nèi)資房地產(chǎn)原來的計(jì)稅毛利率是20%，按每平方米8000元

4、的平均價(jià)格計(jì)算，在不考慮期間費(fèi)用和流轉(zhuǎn)稅的情況下，降低5個(gè)百分點(diǎn)，等于是4000萬元，按25%的所得稅率計(jì)算，能少繳1000萬元所得稅，這對一個(gè)未完工的項(xiàng)目來說是一筆不小的數(shù)目。變化2：開發(fā)產(chǎn)品自用不視同銷售 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用不視同銷售的政策，以前只適用于外資房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)資企業(yè)將空置房屋轉(zhuǎn)作自用將被視同銷售征稅，給企業(yè)帶來巨大的稅收負(fù)擔(dān)。新31號文規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用的不再視同銷售處理，有利于企業(yè)在房地產(chǎn)銷售不景氣的情況下通過自營、出租等方式盤活存量房產(chǎn)，消化空置房屋。變化3：預(yù)提費(fèi)用稅前扣除 新31號考慮到房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品“周期比較長、工程結(jié)算相對滯后的“特殊性”，在堅(jiān)持“實(shí)

5、際發(fā)生”原則的前提下，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提的建造費(fèi)、公共配套設(shè)置費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)以及一次取得土地分期開發(fā)的土地成本的預(yù)提準(zhǔn)予稅前扣除，縮小了稅法與會計(jì)的差異，有效緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，減輕了企業(yè)稅負(fù)，符合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律和發(fā)展現(xiàn)狀。 變化4：擴(kuò)大計(jì)稅毛利率3%范圍 新31號擴(kuò)大了計(jì)稅毛利率不得低于3%的適用范圍，限價(jià)房、危改房與經(jīng)濟(jì)適用房一樣可以享受3%的最低計(jì)稅毛利率優(yōu)惠。這一政策調(diào)整，體現(xiàn)了貫徹國務(wù)院加快保障性住房建設(shè)、合理調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控精神，對從事保障性住房開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是一項(xiàng)利好政策。變化5：簡化停車場所的稅務(wù)處理方法 新31號對停車場所的處理采取了較為簡單、合理的

6、方式，即對企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，作為成本對象單獨(dú)核算；對利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 將停車場所作為公共配套設(shè)施的簡化處理后，停車位的銷售以及出租取得的收入作為凈收入處理，解決了稅企雙方的分歧。變化六n計(jì)稅成本 與會計(jì)核算的“開發(fā)成本” 計(jì)稅成本與開發(fā)成本的區(qū)別在于歸集成本費(fèi)用的依據(jù)不同，前者的依據(jù)是稅收政策與規(guī)定，后者依據(jù)的是會計(jì)制度與會計(jì)準(zhǔn)則。從金額上講，一般后者大于前者。會計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整。n計(jì)稅成本對象與成本核算對象辦法第二十六條明確了計(jì)稅成本對象確認(rèn)的六項(xiàng)原則，并規(guī)定成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象

7、一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法1基本框架介紹基本框架介紹234基本框架介紹 第一 章 總則 共4條 第二 章 收入的稅務(wù)處理 共6條 第三 章 成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 共14條 第四 章 計(jì)稅成本的核算 共11條 第五 章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 共2條 第六 章 附則 共2條 第一 章總則 本章主要規(guī)范了制定該辦法的依據(jù)、適用范圍、開發(fā)產(chǎn)品完工條件以及核定征收的管理。 第二 章收入的稅務(wù)處理 本章主要對收入確認(rèn)原則、視同銷售以及計(jì)稅毛利率等進(jìn)行規(guī)范。 第三 章成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 本章主要對期間費(fèi)用、計(jì)稅成本

8、等的稅前扣除進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)明確了維修基金、配套設(shè)施、按揭保證金、境外銷售傭金、利息支出等的稅務(wù)處理。 第四 章計(jì)稅成本的核算 本章主要對計(jì)稅成本的核算進(jìn)行規(guī)范，明確了計(jì)稅成本對象的確認(rèn)原則、計(jì)稅成本項(xiàng)目內(nèi)容、核算程序以及間接成本、公共成本的分配方法。 第五 章特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 本章主要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合其他單位合作或合資建房的稅務(wù)處理。 第六 章附則 本章明確了該辦法從2008年1月1日開始執(zhí)行，并明確2007年12月31日以前外資房地產(chǎn)企業(yè)銷售的未完工產(chǎn)品取得的銷售收入的銜接辦法。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法12主要內(nèi)容介紹主要內(nèi)容介紹34主要內(nèi)容介紹 一、收入確認(rèn)的處理二、

9、計(jì)稅成本的計(jì)算三、特殊事項(xiàng)的處理四、新老政策銜接 一、收入確認(rèn)的處理(一)收入確認(rèn)的范圍 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 辦法第五條辦法第五條關(guān)注：代收代繳款項(xiàng)的處理收入確認(rèn)的處理(續(xù))(二)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：1、采取一次性

10、全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2、采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 3、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 收入確認(rèn)的處理(續(xù))4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：(1)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(2)采

11、取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 收入確認(rèn)的處理(續(xù))(3)采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合

12、同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。收入確認(rèn)的處理(續(xù))(4)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合

13、同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 辦法第六辦法第六條條收入確認(rèn)的處理(續(xù))(三)視同銷售收入企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。收入確認(rèn)的處理(續(xù))確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?、按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；3、按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。辦法第

14、七辦法第七條條關(guān)注：1、自建開發(fā)產(chǎn)品自用或經(jīng)營不再視同銷售 2、不同會計(jì)制度與稅法規(guī)定在視同銷售差異 3、計(jì)稅成本與會計(jì)成本的差異收入確認(rèn)的處理(續(xù))(四)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 辦法第九條收入確認(rèn)的處理(續(xù))1、開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。2、開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3、開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5。4、屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。 辦法第八條關(guān)注：1、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率普降5

15、個(gè)百分點(diǎn) 2、擴(kuò)大保障性住房范圍，除經(jīng)適房外，增加限價(jià)房和危改房 3、授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市國、地稅局確定。 收入確認(rèn)的處理(續(xù))(五)預(yù)售轉(zhuǎn)銷售的處理。 開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 辦法第九條 關(guān)注：1、在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 2、申報(bào)表的填報(bào)收入確認(rèn)的處理(續(xù)) 除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明

16、材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 辦法第三條 關(guān)注：會計(jì)與稅收確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的差異。收入確認(rèn)的處理(續(xù))(六)預(yù)租收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 辦法第十條辦法第十條 關(guān)注：與條例第十九條規(guī)定二、計(jì)稅成本的計(jì)算二、計(jì)稅成本的計(jì)算 1、計(jì)稅成本：指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。 辦法第二十五條 2、成本對象：

17、指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 辦法第二十五條計(jì)稅成本的計(jì)算計(jì)稅成本的計(jì)算( (續(xù)續(xù)) )3、計(jì)稅成本的計(jì)算(五步驟法)(1)確定成本對象(2)歸集開發(fā)成本(3)分配共同成本(4)分配完工產(chǎn)品成本(5)后續(xù)二次調(diào)整 確定成本對象確定成本對象六項(xiàng)原則確定成本對象(區(qū)分對象費(fèi)用和期間費(fèi)用)： (一)可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。(二)分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開

18、發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。(三)功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。 確定成本對象確定成本對象( (續(xù)續(xù)) ) (四)定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。(五)成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。(六)權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。 辦法第二十六條辦法第二十六條確定成本對象確定成本對象( (續(xù)續(xù)) ) 關(guān)注： 1、成本對象由

19、企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 2、計(jì)稅成本對象與成本核算對象的差異，建議從計(jì)稅成本對象的確認(rèn)，避免調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。 歸集開發(fā)成本歸集開發(fā)成本 六方面內(nèi)容構(gòu)成開發(fā)成本項(xiàng)目（直接成本、間接成本、公共成本）(一)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。(二)前期工程費(fèi)。指

20、項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。(三)建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。歸集開發(fā)成本歸集開發(fā)成本( (續(xù)續(xù)) )(四)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。(五)公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。(六)開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直

21、接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。 辦法二十七條辦法二十七條歸集開發(fā)成本歸集開發(fā)成本( (續(xù)續(xù)) ) （一）以開發(fā)產(chǎn)品交換土地使用權(quán)（換入土地方土地成本的確認(rèn)）： 1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的

22、取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 辦法第三十一條一項(xiàng)一辦法第三十一條一項(xiàng)一款款 關(guān)注：需要二次調(diào)整。歸集開發(fā)成本歸集開發(fā)成本( (續(xù)續(xù)) )2、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 辦法第三十一條一項(xiàng)二款辦法第三十一條一項(xiàng)二款 關(guān)注：不需要二次調(diào)整。歸集開發(fā)成本歸集開發(fā)成本( (續(xù)續(xù)) ) 換出土地一方土地轉(zhuǎn)讓所得的確認(rèn)： 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地

23、使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應(yīng)取得的)的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 辦法第三十七條辦法第三十七條關(guān)注：計(jì)稅收入與會計(jì)收入的差異關(guān)注：計(jì)稅收入與會計(jì)收入的差異 歸集開發(fā)成本歸集開發(fā)成本( (續(xù)續(xù)) ) （二）以股權(quán)交換土地使用權(quán)（換入土地方土地成本的確認(rèn)）：企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)

24、價(jià)款。 辦法第三十一條二項(xiàng)辦法第三十一條二項(xiàng)關(guān)注：不需要二次調(diào)整。 分配共同成本分配共同成本用四種方法分配共同成本 共同成本：指應(yīng)由一個(gè)以上成本對象共同負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用(包括不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本)。 分配原則：按受益原則和配比原則在已完工成本對象、未完工成本對象和未建成本對象間進(jìn)行分配(包括固定資產(chǎn)，不包括過渡成本對象) 分配共同成本分配共同成本( (續(xù)續(xù)) )(一)土地成本的分?jǐn)偅?1、土地成本的內(nèi)容 2、適用方法：按占地面積法分?jǐn)偂?1)一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 計(jì)算公式：某一成本對象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(某一成本對象占地面積 全部成本

25、對象占地面積) 總土地成本分配共同成本分配共同成本( (續(xù)續(xù)) ) (2)分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。計(jì)算公式： 某一成本對象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(某一成本對象占地面積 本期占地面積) 本期土地成本 本期土地成本=(某期成本對象占地面積 開發(fā)用地總面積) 全部土地成本分配共同成本分配共同成本( (續(xù)續(xù)) ) 關(guān)注： 1、土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 2、屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意

26、后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整(實(shí)際發(fā)生原則例外)。 分配共同成本分配共同成本( (續(xù)續(xù)) ) (二) 公共配套設(shè)施成本的分?jǐn)?1、公共配套設(shè)施：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 2、分?jǐn)偡椒ǎ喊唇ㄖ娣e法進(jìn)行分配。 分配共同成本分配共同成本( (續(xù)續(xù)) ) 公建配套設(shè)施，大體上分為三類: 1、公共配套設(shè)施 2、開發(fā)產(chǎn)品 3、固定資產(chǎn)分配共同成本分配共同成本( (續(xù)續(xù)) ) 3 3、先歸集后分配：、先歸集后分配：先作為過渡性成本對象進(jìn)先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成

27、本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象營銷售的成本對象(包括固定資產(chǎn)包括固定資產(chǎn))。 辦法第二十六條一款辦法第二十六條一款 借款費(fèi)用的分?jǐn)?(三)借款費(fèi)用的分?jǐn)?1、分?jǐn)們?nèi)容：屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用。 2、分?jǐn)偡椒ǎ喊粗苯映杀痉ɑ虬搭A(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 3、借款費(fèi)用的扣除（條例38條）(1) 向金融企業(yè)借款的利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出； (2) 向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。 借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） (3)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)?/p>

28、集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 辦法第二十一條第二款辦法第二十一條第二款 借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)）相關(guān)政策 1、企業(yè)所得稅法第四十六條 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 2、債權(quán)投資:是指企業(yè)直接或者間接從關(guān)聯(lián)方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質(zhì)的方式予以補(bǔ)償?shù)娜谫Y。(包括背對背貸款、關(guān)聯(lián)方以各種形式提供擔(dān)保的債權(quán)性投資) 3、權(quán)益性投資:是指企業(yè)接受的不需要償還本金和支

29、付利息，投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)擁有所有權(quán)的投資。借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)）4、債資標(biāo)準(zhǔn)比例：金融企業(yè)為5：1；其他企業(yè)為2：1財(cái)稅（2008）121號5、債資比例的計(jì)算：企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與企業(yè)接受的權(quán)益性投資的比例 年度各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資之和(X1+X2+X12)/年度各月平均權(quán)益投資之和(Y1+Y2+Y12)其中：各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資其中：各月平均關(guān)聯(lián)債權(quán)投資Xn（關(guān)聯(lián)債權(quán)投資月初賬面余額（關(guān)聯(lián)債權(quán)投資月初賬面余額+月末賬面余額）月末賬面余額）/2 ；各月平均權(quán)益投資各月平均權(quán)益投資Yn （權(quán)益投資月初賬面余額（權(quán)益投資月初賬面余額+月末賬面余額）月末賬面余額）/2。特別納稅調(diào)整辦法第

30、八十六條特別納稅調(diào)整辦法第八十六條借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)）6、權(quán)益投資的取數(shù)：企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表所列示的所有者權(quán)益金額。如果所有者權(quán)益小于實(shí)收資本（股本）與資本公積之和，則權(quán)益投資為實(shí)收資本（股本）與資本公積之和；如果實(shí)收資本（股本）與資本公積之和小于實(shí)收資本（股本）金額，則權(quán)益投資為實(shí)收資本（股本）金額。 特別納稅調(diào)整辦法第八十六條特別納稅調(diào)整辦法第八十六條借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 7、不得扣除的利息支出年度實(shí)際支付的全部關(guān)聯(lián)方利息X（1標(biāo)準(zhǔn)比例/關(guān)聯(lián)債資比例）不得扣除的利息支出應(yīng)在各關(guān)聯(lián)企業(yè)間分配（1）其中支付給不低于本企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的境內(nèi)企業(yè)，準(zhǔn)予扣除（2）支付給境外企業(yè)的，提供同期資料證明關(guān)聯(lián)借貸符

31、合獨(dú)立交易原則（3）支付給境外關(guān)聯(lián)方的利息視同分配的股息征收預(yù)提所得稅特別納稅調(diào)整辦法第八十五條借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 證明關(guān)聯(lián)債權(quán)投資金額、利率、期限、融資條件以及債資比例符合獨(dú)立交易原則：1、企業(yè)償債能力和舉債能力分析；2、企業(yè)集團(tuán)舉債能力及融資結(jié)構(gòu)情況分析；3、企業(yè)注冊資本等權(quán)益投資的變動情況說明；4、關(guān)聯(lián)債權(quán)投資的性質(zhì)、目的及取得時(shí)的市場狀況；5、關(guān)聯(lián)債權(quán)投資的貨幣種類、金額、利率、期限及融資條件；6、企業(yè)提供的抵押品情況及條件；7、擔(dān)保人狀況及擔(dān)保條件；8、同期同類貸款的利率情況及融資條件；9、可轉(zhuǎn)換公司債券的轉(zhuǎn)換條件；10、其他能夠證明符合獨(dú)立交易原則的資料。借款費(fèi)用的分?jǐn)偅ɡm(xù)） 實(shí)

32、務(wù)中的證明材料：1、資金借入方與借出方的投資關(guān)系； 2、向金融機(jī)構(gòu)借款的合同協(xié)議；3、分?jǐn)偙酒髽I(yè)使用的借款金額及其利率;4、債資比例的說明；5、境內(nèi)關(guān)聯(lián)方企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)（稅率）；6、同期資料。關(guān)注： 利率不高于銀行借款利率的，可按規(guī)定扣除；高于的，視同從事資金融通業(yè)務(wù)，應(yīng)憑合法票據(jù)稅前扣除。其他成本項(xiàng)目的分配 (四)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定 1、前期工程費(fèi)的分配 2、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分配 3、開發(fā)間接費(fèi)用的分配 分配完工產(chǎn)品成本分配完工產(chǎn)品成本( (續(xù)續(xù)) )n完成了計(jì)稅成本在“完工成本對象、在建成本對象、未建成本對象”間的分配。n對“在建成本對象、未建成本對象”應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本，應(yīng)分別建

33、立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。n對“完工成本對象”再行分配，以確認(rèn)本期可扣除的計(jì)稅成本。分配完工產(chǎn)品成本分配完工產(chǎn)品成本( (續(xù)續(xù)) ) 1、對本期已完工成本對象的計(jì)稅成本應(yīng)在開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)間進(jìn)行分配（按建筑面積），其中屬于固定資產(chǎn)的計(jì)稅成本應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)價(jià)值。2、屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 分配完工產(chǎn)品成本分配完工產(chǎn)品成本( (續(xù)續(xù)) )已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)

34、?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本后續(xù)二次調(diào)整后續(xù)二次調(diào)整( (續(xù)續(xù)) ) 土地增值稅清算的稅款、以開發(fā)產(chǎn)品換入的土地成本、實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)大于預(yù)提的部分等應(yīng)由各成本對象負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用。后續(xù)二次調(diào)整后續(xù)二次調(diào)整( (續(xù)續(xù)) )對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 辦法第十八條三款辦法

35、第十八條三款特殊事項(xiàng)的處理特殊事項(xiàng)的處理企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 特殊事項(xiàng)的處理特殊事項(xiàng)的處理(一)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理(銷售未完工產(chǎn)品)。 辦法第三十六條第一款辦法第三十六條第一款特殊事項(xiàng)的處理特殊事項(xiàng)的處理 (二)凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按

36、以下規(guī)定進(jìn)行處理:1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 辦法第三十六條第二款辦法第三十六條第二款 特殊事項(xiàng)的處理特殊事項(xiàng)的處理 乙單位準(zhǔn)備以2000萬元人民幣投資甲房地產(chǎn)公司的某住開發(fā)項(xiàng)目民，雙方約定不成立獨(dú)立法人項(xiàng)目公司，由甲房地產(chǎn)公司獨(dú)立開發(fā)，投資方案擬定如下： 1、項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤按各自投資資金比例分紅，項(xiàng)目利潤為1500萬元，乙單位享有1000萬元。 2、乙單位按照投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品

37、，假定該投資項(xiàng)目單位住宅計(jì)稅成本45萬元，單位住宅銷售價(jià)格75萬元，乙單位享有40套單位住宅。特殊事項(xiàng)的處理特殊事項(xiàng)的處理 方案1分析：n 乙單位所享有的1000萬元利潤分成只能是甲公司開發(fā)該項(xiàng)目的稅后利潤，由于居民企業(yè)之間的股息、紅利不征收企業(yè)所得稅，故乙單位凈利潤為1000萬元。n 甲公司不允許稅前列支此1000萬元的利潤分成。甲公司可實(shí)現(xiàn)凈利潤1500(1-25%)-1000=125萬元。特殊事項(xiàng)的處理特殊事項(xiàng)的處理 方案2分析：乙單位所享有的40套住宅計(jì)稅成本為1800萬元，正常銷售價(jià)格為3000萬元。n乙單位以2000萬元購入了40套價(jià)值為1800萬元的房產(chǎn)，銷售價(jià)值為3000萬元的

38、商品住宅。假設(shè)40套房產(chǎn)已銷售完畢，不考慮其他因素，其凈利潤為1000(1-25%)=750萬元；n甲公司的項(xiàng)目利潤仍為1500萬元，除去乙單位分成部分，可保留利潤為1500-(3000-1800)=300萬元。將分配給乙單位開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額為2000-1800=200萬元調(diào)整增加應(yīng)納稅所得。當(dāng)期應(yīng)納稅所得額為300+200=500萬元，甲公司凈利潤為(300+2000-1800)(1-25%)=375萬元。新老政策銜接 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅

39、務(wù)處理。 辦法第三十八條辦法第三十八條 本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。 辦法第三十九條辦法第三十九條 新老政策銜接 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照國稅函2008299號文件規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率已預(yù)繳的，年度匯繳時(shí)暫不調(diào)整。待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再調(diào)整實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)利潤之間的差額。 從2009年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按通知第八條規(guī)定的計(jì)稅毛利率執(zhí)行，具體由各省轄市國、地稅局規(guī)定。 新老政策銜接 2、外資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)國稅發(fā)2001142號文件按收入與支出相配比而未扣除的以前年度期間費(fèi)用，在2008年度匯繳時(shí)可一次性按新稅法規(guī)定稅前扣除。 新老政

40、策銜接 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2008年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費(fèi)，新稅法實(shí)施后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)后，按照新稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法123幾個(gè)具體問題的處理幾個(gè)具體問題的處理4幾個(gè)具體問題的處理 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否核定征收企業(yè)所得稅？n對企業(yè)不能事先核定征收，只有在管理或檢查中發(fā)現(xiàn)有征管法第三十五條規(guī)定情形的，可對其已繳或應(yīng)繳所得稅按核定征收方式重新核定。 辦法第四條辦法第四條n對計(jì)稅成本可當(dāng)期核定。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，

41、并按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。 辦法第三十五條辦法第三十五條 幾個(gè)具體問題的處理 1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬的；5.發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；6.納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 征管法第三十五條征管法第三十五條幾個(gè)具體問題的處理 2、銷售未完工產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅能否扣除？n 準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。 幾

42、個(gè)具體問題的處理 3、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入能否作為計(jì)提三項(xiàng)費(fèi)用的基數(shù)?n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)，但開發(fā)產(chǎn)品完工會計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。 幾個(gè)具體問題的處理 4、合資建設(shè)有償移交的公建配套設(shè)施如何處理？ n 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 辦法第十八條辦法第十八條幾個(gè)具體問題的處理 5、開發(fā)企業(yè)為購買方提供的按揭保證金如何處理？ 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 辦法第十九條辦法第十九條 幾個(gè)具體問題的處理 6、委托銷售開發(fā)產(chǎn)品支付的銷售費(fèi)用的處理 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 辦法第二十條辦法第二十條 關(guān)注： 1、委托境內(nèi)機(jī)構(gòu)銷售支付的含傭金或手續(xù)費(fèi)的處理。幾