大興龍湖天街購(gòu)物中心調(diào)研報(bào)告

1、大興生物醫(yī)藥基地龍湖天街購(gòu)物中心調(diào)研報(bào)告調(diào)研報(bào)告調(diào)研地點(diǎn)：北京龍湖時(shí)代天街調(diào)研人員：劉超、王巨猛調(diào)研時(shí)間：2016年7月11日北京龍湖·時(shí)代天街位于大興新城核心區(qū)域，與地鐵4號(hào)線生物醫(yī)藥基地站無(wú)縫連接，交通條件優(yōu)越。項(xiàng)目西側(cè)為生物醫(yī)藥基地，該基地占地1000萬(wàn)平方米，超過(guò)150家企事業(yè)單位入駐其中。向南，未來(lái)將有首都第二機(jī)場(chǎng)及空港產(chǎn)業(yè)園落地，年旅客吞吐量預(yù)計(jì)達(dá)1億人次，周邊工作及居住人群超過(guò)20萬(wàn)人。龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目總體量約67萬(wàn)平方米，其中商業(yè)總體量約30萬(wàn)平方米，屬于北京屈指可數(shù)的新地標(biāo)級(jí)商業(yè)中心，且自持很大比例商業(yè)。龍湖將出售的商業(yè)機(jī)遇與置業(yè)者進(jìn)行共享，創(chuàng)造共贏未來(lái)的機(jī)會(huì)。在龍

2、湖天街運(yùn)營(yíng)模式下，置業(yè)者可以共享地標(biāo)級(jí)商業(yè)中心的人流聚集優(yōu)勢(shì)，共享周邊規(guī)模居住區(qū)及產(chǎn)業(yè)基地消費(fèi)力，共享地鐵、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)源源不斷的人流。7月1日，作為大興新城南部區(qū)域商業(yè)新地標(biāo)的龍湖北京大興天街正式開(kāi)業(yè)了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)業(yè)期恰逢周末，三天時(shí)間，龍湖北京大興天街總客流量突破40萬(wàn)人次，總銷售額達(dá)到2300萬(wàn)元。這座體量15萬(wàn)平方米的全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體，是目前六環(huán)外面積最大的地鐵上蓋購(gòu)物中心，也是龍湖集團(tuán)在北京打造的第二個(gè)“天街”項(xiàng)目。開(kāi)業(yè)前夕，依托龍湖商業(yè)布局全國(guó)的品牌實(shí)力，龍湖北京大興天街的整體出租率達(dá)到了99%，品牌同步開(kāi)業(yè)率達(dá)到了95%。目前聚集了優(yōu)衣庫(kù)、H&M、GAP等眾多國(guó)際快銷潮牌，

3、上影國(guó)際IMAX影城、迪卡儂、喜悅滑冰場(chǎng)、奇樂(lè)兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個(gè)知名品牌。在大興天街，商場(chǎng)配置專屬VIP會(huì)員中心、母嬰室、殘疾人衛(wèi)生間、免費(fèi)輪椅、免費(fèi)充電站、飲水機(jī)等，國(guó)內(nèi)頂尖的無(wú)線Wi-Fi網(wǎng)絡(luò)覆蓋全場(chǎng)；商場(chǎng)停車位超過(guò)1200個(gè)，還有專為女性設(shè)置的“大尺寸”停車位，讓女性司機(jī)在停車時(shí)倍感安心，龍湖商業(yè)體系化的星級(jí)服務(wù)得以充分彰顯。龍湖北京大興天街引入了物美精品超市、上影IMAX國(guó)際影城、喜悅滑冰場(chǎng)、迪卡儂、優(yōu)衣庫(kù)、H&M、星巴克、便宜坊、湯城小廚等眾多優(yōu)質(zhì)品牌，全面提升大興區(qū)域的消費(fèi)環(huán)境，引領(lǐng)南城家庭消費(fèi)全新升級(jí)。同時(shí)，基于項(xiàng)目周邊人群的育兒剛性需求，大興天街更是突

4、破性地將兒童業(yè)態(tài)占比提升到16.5%，總體量接近14000平米，成為南城最全的早教中心?？傮w分析：大興龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目選址南六環(huán)外，位于地鐵4號(hào)線次首站地鐵上蓋，以“商業(yè)+住宅+物業(yè)”全驅(qū)動(dòng)模式，總體量78萬(wàn)。項(xiàng)目西側(cè)為商業(yè)中心，東側(cè)為住宅。項(xiàng)目專門為兒童打造了上萬(wàn)平米的成長(zhǎng)樂(lè)園，集早教中心、培訓(xùn)中心、兒童樂(lè)園于一體。并提出生活概念：以家庭為中心，滿足全家所有需求，注重享樂(lè)體驗(yàn)。占地面積：25萬(wàn)物業(yè)類別：普通住宅（板樓）項(xiàng)目售價(jià)：均價(jià)12500元/建筑面積：78萬(wàn)裝修狀況：毛坯容積率：2.8項(xiàng)目主推戶型：85兩居物業(yè)費(fèi)：4.7元/綠化率：30%開(kāi)工時(shí)間：2011年9月1日項(xiàng)目特色：地鐵沿線產(chǎn)權(quán)

5、年限：70年完工時(shí)間：2014年（商業(yè)部分比住宅晚3個(gè)月）環(huán)線位置：大型六環(huán)以外區(qū)位分析：交通十分便利，位于地鐵四號(hào)線首站生物醫(yī)藥基地站，與地鐵無(wú)縫連接。橫跨新源大街、向北直達(dá)興華大街，毗鄰經(jīng)開(kāi)告訴，約30分鐘到達(dá)西單、金融街。附近公交線路：大興44。區(qū)位價(jià)值十分明顯，南城引資2900億進(jìn)行開(kāi)發(fā)、北京第二機(jī)場(chǎng)、京南新區(qū)構(gòu)建。在龍湖拿地當(dāng)天，保利也以31.68億元競(jìng)得生物醫(yī)藥基地東配套三地塊；金融街則以20億元投得生物醫(yī)藥基地東配套11號(hào)地塊。截止目前，華潤(rùn)、綠地、保利、龍湖、金融街、富力、金地、中建、城建等大型開(kāi)發(fā)商也進(jìn)入大興區(qū)，更快促進(jìn)商業(yè)和住宅的相互補(bǔ)給共同發(fā)展?？傮w規(guī)劃：項(xiàng)目總建筑面積7

6、8萬(wàn)，其中住宅28萬(wàn)；8萬(wàn)景觀公園；商業(yè)41萬(wàn)其中34萬(wàn)為自持類，7.1萬(wàn)為銷售類。項(xiàng)目緊鄰區(qū)政府、首都第二機(jī)場(chǎng)。十余分鐘車程可達(dá)北京市重點(diǎn)中學(xué)大興一中、北師大大興附中、大興五小、大興八小、中心小學(xué)等；便捷到達(dá)首都醫(yī)科大學(xué)附屬大興醫(yī)院、大興仁和醫(yī)院、大興中醫(yī)院、婦幼保健院等。項(xiàng)目總商業(yè)體量38萬(wàn)的SHOPPING MALL，集京南首個(gè)五星級(jí)IMAX影院，天街餐飲中心，主力百貨，大型超市，娛樂(lè)中心，兒童樂(lè)園，風(fēng)情商業(yè)街等；東區(qū)還有沿街小型商鋪。項(xiàng)目西側(cè)緊鄰大興天龍河，河岸走廊景觀帶由龍湖為政府免費(fèi)代建；北側(cè)距離念壇公園、濱河森林公園1000米。項(xiàng)目中具有8萬(wàn)景觀園林，其中商業(yè)綜合體有320米商業(yè)

7、景觀軸。住宅景觀三季有花、四季常青有櫻花大道、光之庭院、芳香之旅、水之庭院、活力中心、雕塑廣場(chǎng)。商業(yè)分析：兒童篇隨著80后、90后逐漸成為消費(fèi)主力，很多婚后的兩口之家開(kāi)始向三口之家、四口之家過(guò)渡，家庭消費(fèi)重心逐漸轉(zhuǎn)移到孩子身上。加上城市中家庭結(jié)構(gòu)主要以小家庭結(jié)構(gòu)為主，這種家庭結(jié)構(gòu)影響了消費(fèi)結(jié)構(gòu)。與此同時(shí)，由于國(guó)家二胎政策的放開(kāi)，家長(zhǎng)對(duì)兒童消費(fèi)支出的力度加大，兒童消費(fèi)在繼女性消費(fèi)之后，成為消費(fèi)新生力量。一定程度上，中國(guó)購(gòu)物中心已經(jīng)進(jìn)入“得兒童者得全家”的發(fā)展階段。作為商業(yè)地產(chǎn)“老兵”的龍湖地產(chǎn)自然深諳此理，在7月1日開(kāi)業(yè)的北京龍湖大興天街購(gòu)物中心中，更是顛覆性地打造了1.4萬(wàn)平方米的“瘋狂兒童城

8、”。打造北京南城最大兒童城：多樣性與立體化布局“北京未來(lái)三十年看南城?！弊?009年起，北京市政府發(fā)布兩次新南城計(jì)劃中，大興享受了最大政策紅利，不只是南城計(jì)劃發(fā)展的中心，更是未來(lái)10年北京發(fā)展重心。作為龍湖地產(chǎn)在北京的第二個(gè)自持型商業(yè)，龍湖大興天街選址于此，正是看中了大興新城未來(lái)的發(fā)展前景?；诖笈d新城商圈的消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)及消費(fèi)需求，龍湖大興天街定位一站式、體驗(yàn)式、家庭化購(gòu)物中心。北京龍湖大興天街購(gòu)物中心中庭緊密圍繞全方位、全業(yè)態(tài)滿足城南居民家庭消費(fèi)需求的理念，龍湖大興天街引入物美精品超市、上影IMAX國(guó)際影城、喜悅滑冰場(chǎng)、迪卡儂、優(yōu)衣庫(kù)、H&M、星巴克、便宜坊、湯城小廚等品牌，更是創(chuàng)新

9、性地將兒童業(yè)態(tài)占比提升到16.5%，總體量接近1.4萬(wàn)平方米。龍湖大興天街項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，結(jié)合周邊區(qū)域人群特點(diǎn)與現(xiàn)狀，龍湖大興天街兒童業(yè)態(tài)布局力求多樣性與立體化，做到“滿足需求，更有驚喜”。在多樣性方面，龍湖大興天街兒童業(yè)態(tài)涵蓋兒童早教（占比43%）、兒童零售（占比21%）、兒童娛樂(lè)（占比33%）、兒童服務(wù)（占比3%）等類型，滿足多元化需求，還讓兒童業(yè)態(tài)更加豐富和飽滿。此外，在兒童品牌選擇方面，秉持“國(guó)際品牌和新興品牌結(jié)合”的理念，既有大眾認(rèn)知度與美譽(yù)度高的知名兒童品牌，如瑞思學(xué)科英語(yǔ)、紐約國(guó)際、麗家寶貝、悠游堂等，也有首次進(jìn)入北京或南城的新興品牌，如帕皮科技學(xué)院、六藝學(xué)館、星空琴行、玩美時(shí)光

10、、熊孩子、武易極、天天藝術(shù)等。喜悅溜冰場(chǎng)在立體化方面，龍湖大興天街兒童業(yè)態(tài)覆蓋了0-12歲兒童全成長(zhǎng)周期，滿足各個(gè)年齡層兒童學(xué)習(xí)、穿戴、娛樂(lè)等需求。值得注意的是，龍湖大興天街集中引入了14個(gè)早教服務(wù)品牌，包括紐約國(guó)際、瑞思學(xué)科英語(yǔ)、星空琴行、六藝學(xué)館、武易極、玩美時(shí)光、天天藝術(shù)、蕃茄田、帕皮科技學(xué)院、樂(lè)高教育、童趣閱讀、馬博士、KIDDIEFUN、趣動(dòng)旅程等，是南城最全的早教娛樂(lè)中心。另外，3300平方米的奇樂(lè)兒萌獸主題樂(lè)園，采用的是奇樂(lè)兒主題樂(lè)園的最新升級(jí)的主題模式，也是南城單體最大的兒童主題樂(lè)園。龍湖大興天街打造1.4萬(wàn)平米的兒童商業(yè)極具特色性，并且不同于傳統(tǒng)兒童業(yè)態(tài)組合方式，以創(chuàng)新、體驗(yàn)

11、為特色，強(qiáng)化兒童為中心的家庭參與度，增加兒童的消費(fèi)粘性，同時(shí)加大對(duì)家庭消費(fèi)的覆蓋?！隘偪駜和恰钡谋澈螅憾ゼt利、區(qū)域消費(fèi)升級(jí)、擊中痛點(diǎn)的運(yùn)營(yíng)毫無(wú)疑問(wèn)，兒童業(yè)態(tài)是購(gòu)物中心人流發(fā)動(dòng)機(jī)已成為業(yè)界的共識(shí)，各大購(gòu)物中心紛紛加大兒童業(yè)態(tài)布局和創(chuàng)新，但在一個(gè)15萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心中，用占比16.5%的面積打造兒童業(yè)態(tài)，還是挺“瘋狂”的舉動(dòng)。這一瘋狂舉動(dòng)的背后是有充足的理由。全面二孩政策放開(kāi)將在一定程度上帶來(lái)新生兒數(shù)量的增加以減緩老齡化，無(wú)疑將催生兒童產(chǎn)業(yè)的紅利效應(yīng)。但兒童消費(fèi)對(duì)于商業(yè)的帶動(dòng)不僅限于兒童產(chǎn)業(yè)的繁榮，由兒童引發(fā)的三口之家甚至三世同堂的“家庭式消費(fèi)”對(duì)于購(gòu)物中心吸引力的提升將具有不可低估的作用。

12、具體到龍湖大興天街項(xiàng)目，所處的大興新城未來(lái)發(fā)展前景有目共睹，不僅政府政策傾斜促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，首都第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，“臨空經(jīng)濟(jì)”效益對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)會(huì)越來(lái)越明顯。未來(lái)5年，大興新城將會(huì)成為下一個(gè)望京。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年大興常住人口143.3萬(wàn)，（不含亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)）其中戶籍人口63.9萬(wàn)，新增人口達(dá)67.15萬(wàn)。而大興新城作為距離主城最近的近郊區(qū)縣，新南城計(jì)劃也將極大促動(dòng)主城居民向大興新城疏解轉(zhuǎn)移。從目前大興新城的消費(fèi)人群構(gòu)成來(lái)看，主要由原住民、年輕購(gòu)房者、租戶以及居住在固安的消費(fèi)者構(gòu)成。由于拆遷造就了一大批“富戶”，原著家庭的整體消費(fèi)力不容小覷。另外，隨著萬(wàn)科、恒大、泰禾、眾美等高

13、端樓盤的加入，人群進(jìn)一步聚集。而從大興新城新增人口及固安人群的特征看，近40%的人群年齡介于25-40歲之間，工作地點(diǎn)以主城為主，其工作區(qū)域集中分布在地鐵4號(hào)線、10號(hào)線沿線區(qū)域，其中以金融街、大紅門、國(guó)貿(mào)、公主墳、中關(guān)村等區(qū)域最為集中?！斑@些新增人口具有年輕化、白領(lǐng)中產(chǎn)階級(jí)的特征，他們剛剛組建或即將組建家庭，是商業(yè)消費(fèi)中最中堅(jiān)的力量，本身對(duì)于時(shí)尚與品牌有著認(rèn)知和強(qiáng)烈需求，有著很強(qiáng)的消費(fèi)意愿。此外，他們未來(lái)的生活消費(fèi)形態(tài)均將在區(qū)域完成，呈現(xiàn)都市化的時(shí)尚特征”，龍湖大興天街項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著下一代的孕育而生，孩子的消費(fèi)需求大大增強(qiáng)，“兒童經(jīng)濟(jì)”將會(huì)成為大興天街項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵一筆。長(zhǎng)期關(guān)注大

14、興新城商業(yè)的業(yè)內(nèi)人士如此說(shuō)道：“龍湖大興天街1.4萬(wàn)平方米的兒童面積，貌似有點(diǎn)大。實(shí)際上，從龍湖大興天街覆蓋的人口數(shù)量及人群特性，周邊兒童客群數(shù)量以及交通優(yōu)勢(shì)上看，恰恰是滿足未來(lái)周邊覆蓋人口需求，同時(shí)也將成為該項(xiàng)目的一大特色亮點(diǎn)和核心吸引力之一?！碑?dāng)然，在大手筆、大面積打造兒童業(yè)態(tài)的“瘋狂”背后，龍湖大興天街在兒童主題環(huán)境打造、兒童消費(fèi)氛圍營(yíng)造以及后期的運(yùn)營(yíng)上，也體現(xiàn)了龍湖商業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的基因。據(jù)了解，除了在兒童業(yè)態(tài)組合上，在兒童主題化裝修上更是不遺余力，在天花板、過(guò)道、洗手間等區(qū)域營(yíng)造童真的世界，同時(shí)，設(shè)立一些小品、小汽車等營(yíng)造兒童消費(fèi)氛圍。此外，在進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后，龍湖大興天街還擊中家長(zhǎng)的“痛

15、點(diǎn)”，將針對(duì)區(qū)域內(nèi)兒童4點(diǎn)半以后到6點(diǎn)之間存在的學(xué)校與家庭雙向“失控”的時(shí)間段，策劃固定、豐富的兒童活動(dòng)，解決家長(zhǎng)的托管難題。商業(yè)分析：餐飲篇項(xiàng)目?jī)?nèi)知名餐飲品牌云集，麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、西貝莜面村、江邊城外、便宜坊、黃記煌、味千拉面、湯城小廚、呷哺呷哺、薩莉亞、時(shí)時(shí)樂(lè)、吉野家、好利來(lái)、印巷小館等（71家）?？觳图蟹植荚诘叵乱粚?、超市外圍；正餐分布在三、四層；簡(jiǎn)餐分布在四層。餐飲分布合理無(wú)死角，顧客在購(gòu)物消費(fèi)閑暇之余即可享受到各色美食及特色飲品。品牌名稱類別位置面積備注麥當(dāng)勞西式快餐1層200知名品牌阿福冰室水吧1層40個(gè)人品牌密斯甜心水吧1層30新興品牌必勝客西式正餐1層300知名品牌星

16、巴克水吧1層200知名品牌巴黎貝甜水吧1層50知名品牌北北西面包店面包房2層40新興品牌咕嚕小怪水吧2層30新興品牌開(kāi)心麗果水吧2層30新興品牌便宜坊中式正餐3層500知名品牌零度樂(lè)園水吧3層20新興品牌EI MIO水吧3層30知名品牌肯德基西式簡(jiǎn)餐3層200知名品牌愛(ài)有梅有零食3層30知名品牌貢茶水吧3層30知名品牌味千拉面日式簡(jiǎn)餐3層200知名品牌Thank u mom韓式簡(jiǎn)餐3層300新興品牌坦坦大爐韓式簡(jiǎn)餐3層200新興品牌亞米薈炸雞3層20新興品牌酒窩甜品水吧3層20個(gè)人品牌拿渡麻辣餐廳中式正餐3層200知名品牌鮮芋仙水吧3層30知名品牌串來(lái)串去中式簡(jiǎn)餐3層150個(gè)人品牌媽媽米線中式

17、簡(jiǎn)餐3層150個(gè)人品牌米斯特披薩西式簡(jiǎn)餐3層300知名品牌雪冰水吧3層20個(gè)人品牌鮮果時(shí)間水吧3層20知名品牌黃記煌中式正餐4層300知名品牌阿香米線中式簡(jiǎn)餐4層100知名品牌謝蟹濃中式正餐4層300個(gè)人品牌快樂(lè)檸檬水吧4層20知名品牌我家酸菜魚中式正餐4層300個(gè)人品牌秋天道日式正餐4層300個(gè)人品牌京南第一涮中式正餐4層400個(gè)人品牌串串叔叔中式簡(jiǎn)餐4層150個(gè)人品牌喬姐港式茶餐廳港式茶餐廳4層300個(gè)人品牌江一湖重慶老火鍋中式正餐4層300個(gè)人品牌唐嘟嘟中式快餐4層100新興品牌江邊城外中式正餐4層400知名品牌時(shí)時(shí)樂(lè)西式簡(jiǎn)餐4層300知名品牌韓時(shí)烤肉韓式正餐4層400知名品牌新辣道中式

18、正餐4層500知名品牌西貝莜面村中式正餐4層500知名品牌湯城小廚中式正餐4層300知名品牌蜜果水吧4層20知名品牌知味媽媽中式簡(jiǎn)餐4層150個(gè)人品牌薩莉亞西式簡(jiǎn)餐4層300知名品牌呷哺呷哺中式簡(jiǎn)餐4層300知名品牌豪尚豪牛排館西式正餐4層500知名品牌我家春餅中式簡(jiǎn)餐4層300個(gè)人品牌魚圖騰中式正餐4層500個(gè)人品牌印巷小館中式正餐4層500知名品牌知岳面館中式簡(jiǎn)餐4層200個(gè)人品牌潞久翠清中式正餐4層300個(gè)人品牌W12 STEAK西式正餐4層300新興品牌小樽雪日式正餐4層200個(gè)人品牌小恒水餃中式簡(jiǎn)餐4層200新興品牌佬叁樣川菜中式正餐4層200個(gè)人品牌茗茶U果水吧4層20個(gè)人品牌愛(ài)蒂

19、寶水吧4層30知名品牌都可茶飲水吧-1層20知名品牌權(quán)味石鍋飯韓式簡(jiǎn)餐-1層100知名品牌嘿小面中式簡(jiǎn)餐-1層100個(gè)人品牌九格燙燙記中式簡(jiǎn)餐-1層100新興品牌老秦人中式簡(jiǎn)餐-1層100個(gè)人品牌十秒到云南米線中式簡(jiǎn)餐-1層100個(gè)人品牌吉野家中式簡(jiǎn)餐-1層100知名品牌好利來(lái)面包坊-1層80知名品牌玉賽西北郎中式簡(jiǎn)餐-1層100個(gè)人品牌粉囧中式簡(jiǎn)餐-1層80個(gè)人品牌滋本主義水吧-1層20個(gè)人品牌個(gè)人品牌占36.32%、新興品牌占16.9%、知名品牌占46.48%。共計(jì)71家。其中-1層餐飲品牌11個(gè)，個(gè)人品牌占54.55%、新興品牌占9.09%、知名品牌占66.67%。餐廳8家占72.73%、水吧3家占27.27%。1層餐飲品牌6個(gè)，個(gè)人品牌占16.67%、新興品牌占16.67%、知名品牌占66.67%。餐飲4家占66.67%、水吧2家占33.33%。2層餐飲品牌3個(gè)，新興品牌占100%。水吧3家占100%。3層餐飲品牌18個(gè)，個(gè)人品牌占22.22%、新興品牌占22.2