不動產(chǎn)登記程序

1、第三部分第三部分 不動產(chǎn)登記實務不動產(chǎn)登記實務第一章 不動產(chǎn)登記的程序快速回顧：不動產(chǎn)登記概述快速回顧：不動產(chǎn)登記概述B不動產(chǎn)登記的概念、意義（公示）（公示）B 世界不動產(chǎn)登記制度（契約、權利、托侖斯）（契約、權利、托侖斯） B不動產(chǎn)登記效力（兩種：登記對抗、登記生效）（兩種：登記對抗、登記生效）B 不動產(chǎn)登記原則（重點掌握（重點掌握“屬地原則屬地原則”）B 不動產(chǎn)登記內(nèi)容（主體、客體；權屬性質(zhì)與來源）（主體、客體；權屬性質(zhì)與來源）B 不動產(chǎn)登記分類（概念）（概念）1.依申請的程序申請受理審查、決定 審查決定辦理2.依囑托的程序囑托受理審查辦理3.依職權的程序 我國不動產(chǎn)登記具有物權變動效力，

2、具有公示性和公信力，登記的真實性與準確性非常重要，而程序的合法性和合理性，將為登記內(nèi)容的準確性提供保障。1、土地登記規(guī)則土地登記申請地籍調(diào)查權屬審核注冊登記頒發(fā)證書2、土地登記辦法土地登記申請權屬審核注冊登記頒發(fā)證書登記程序?qū)Ρ鹊怯洺绦驅(qū)Ρ鹊丶{(diào)查地籍調(diào)查前置，權前置，權利人自舉利人自舉3、不動產(chǎn)登記條例 申請 受理 查驗 登記 發(fā)證不動產(chǎn)登記程序提交材料不動產(chǎn)登記機構審查材料及實地查看完成登記申請人提出申請30天內(nèi)完成申 請 受 理發(fā) 證登 簿審 核不動產(chǎn)登記申請審批表不動產(chǎn)登記簿不動產(chǎn)權證書和登記證明18第十四條因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙第十四條因買賣、設定抵押權

3、等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請： （一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的； （二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的； （三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權利的；決定等設立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權利的； （四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生

4、變化，申請變更登記的； （五）不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的；（五）不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的； （六）申請更正登記或者異議登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。明確了申請不動產(chǎn)登記必須由當事人雙方共同明確了申請不動產(chǎn)登記必須由當事人雙方共同申請的情況并列舉了單方單獨可以申請的情況。申請的情況并列舉了單方單獨可以申請的情況。依申請登記的原則，即登記自愿依申請登記的原則，即登記自愿的原則，扭轉(zhuǎn)以前行政強制命令。的原則，扭轉(zhuǎn)以前行政強制命

5、令。如：合同簽訂后，通過登記方能受物權法的保護；未登記受合同法的保障。登記程序：登記程序： 申請申請 受理受理 查驗查驗 登記登記 發(fā)證發(fā)證 登記申請人及申請方式登記申請人及申請方式申請人： 登記申請人為土地權利人或者土地權利變動的當事人、利害關系人，登記申請人為土地權利人或者土地權利變動的當事人、利害關系人，包括包括自然人、法人和其他組織三種類型自然人、法人和其他組織三種類型。申請方式： 直接申請與代理申請（委托、法定、指定）； 共同申請與單方申請 登記申請人及申請方式登記申請人及申請方式直接申請與代理申請（委托、法定、指定）法人和其他組織均可直接申請自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直

6、接申請土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。 土地登記申請人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請。土地登記申請的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關機關的指定而發(fā)生的代理。 19第十五條當事人或者其代理人應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構第十五條當事人或者其代理人應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構辦公場所申請不動產(chǎn)登記。辦公場所申請不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記機構將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，不動產(chǎn)登記機構將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。申請人可以撤回登記申請。該條體現(xiàn)了充分尊重

7、申請人意思自治的原則，該條體現(xiàn)了充分尊重申請人意思自治的原則，規(guī)定登記機構將申請登記事項記載于登記簿規(guī)定登記機構將申請登記事項記載于登記簿前，申請人可以撤回登記申請。前，申請人可以撤回登記申請。登記程序：登記程序：申請申請受理受理查驗查驗登記登記發(fā)證發(fā)證當事人當事人代理人代理人法定代理人（監(jiān)護人）、委托代理人法定代理人（監(jiān)護人）、委托代理人 登記申請u 處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。u 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應當與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。共有不動產(chǎn)申請登記的特殊規(guī)定申請撤回（三）申請撤回 條例允許可

8、以撤回申請，貫徹了自愿的原則，是對當事人自愿原則的充分尊重。 但必須以不動產(chǎn)登記機構將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前為基本前提，一旦記載于登記簿后不允許撤回。 第15條第2款： “不動產(chǎn)登記機構將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請?！?0第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：真實性負責： （一）登記申請書；（一）登記申請書； （二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書； （三）相關的不動產(chǎn)權屬來源證明材料、登記原因證（三）相關的不動產(chǎn)權屬來源證明材料、登記原

9、因證明文件、不動產(chǎn)權屬證書；明文件、不動產(chǎn)權屬證書； （四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料； （五）與他人利害關系的說明材料；（五）與他人利害關系的說明材料； （六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。他材料。 不動產(chǎn)登記機構應當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請不動產(chǎn)登記機構應當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。登記所需材料目錄和示范文本等信息。明確了提交申請材料的范圍，并明確申請人要對材料的真實性負責。明確了提交申請材料的范圍，并明確申請人要對材料的真實性負責。申請申請

10、材料材料9登記原因證明材料申請材料 因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。21第十七條不動產(chǎn)登記機構收到不動產(chǎn)登記申請材料，應當分別第十七條不動產(chǎn)登記機構收到不動產(chǎn)登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：按照下列情況辦理： （一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；知申請人； （二）

11、申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人； （三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容；告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容； （四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構登記范圍的，應當當場（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。書面告知申請人

12、不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。 不動產(chǎn)登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。不動產(chǎn)登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。為方便群眾申請登記，減輕申請負擔，簡化了申請程序。為方便群眾申請登記，減輕申請負擔，簡化了申請程序。受受理理申請受理1.決定是否受理的審查要點包括：（1）是否屬于本登記機構的職責范圍。物權法第10條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理?！睏l例第7條對登記的管轄、跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記的辦理機構以及三類特殊的不動產(chǎn)登記的機構作出了規(guī)定。（2）申請材料是否齊全。物權法第12條第2款規(guī)定，申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步

13、證明的，登記機構可以要求申請人補充材料。（3）申請材料是否符合法定形式。只有全部符合這三個條件，登記機構才應予以受理。申請受理2.貫徹高效便民的原則（1）對于符合條件或全部補正的，應當受理，不得拖延。（2）對于申請材料有錯誤但可以當場更正的，應當讓申請人當場更正，然后受理；給申請人提供了及時救濟渠道。（3）對于材料不齊全或不符合法定形式的，要當場一次性告知如何補正，切實方便群眾。（4）對于不屬于自己登記職責范圍的申請，不能一推了之，應當場告訴申請人到哪個登記機構申請。申請受理3、強調(diào)書面形式，彰顯規(guī)范，防止爭議 無論受理還是不受理，都應當書面告知，而非口頭形式。一旦不動產(chǎn)登記機構未當場書面告知

14、申請人不予受理的，視為受理。 告知需要補正的內(nèi)容也應采取書面形式。 行政許可法立法精神的借鑒第17條第2款： 不動產(chǎn)登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。第32條： 行政機關受理或者不予受理行政許可申請，應當出具加蓋本行政機關專用印章和注明日期的書面憑證。22第十八條不動產(chǎn)登記機構受理不動產(chǎn)登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：第十八條不動產(chǎn)登記機構受理不動產(chǎn)登記申請的，應當按照下列要求進行查驗： （一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致； （二）有關證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否

15、一致；（二）有關證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致； （三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。 第十九條屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進第十九條屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：行實地查看： （一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記； （二）在建建筑物抵押權登記；（二）在建建筑物抵押權登記； （三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記；（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記； （四）不動產(chǎn)登記機構認為需要實地查看的其他情形。（四）不動產(chǎn)登記機構認為需要實地查看

16、的其他情形。 對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調(diào)查。構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調(diào)查。 不動產(chǎn)登記機構進行實地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應當予以配合。不動產(chǎn)登記機構進行實地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應當予以配合。對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關國家機關進行調(diào)查。產(chǎn)登記機構可以向申請人、利害關系人或

17、者有關國家機關進行調(diào)查。查查驗驗形式審查：材料的真實性、合法有效性、內(nèi)容的完整性、內(nèi)容的一致性。實質(zhì)審查：實地實質(zhì)審查：實地查看、實地調(diào)查。查看、實地調(diào)查。權屬審核的標準權屬審核的標準權屬合法權屬合法界址清楚界址清楚土地權屬來源清楚土地權屬來源清楚土地的權屬性質(zhì)準確土地的權屬性質(zhì)準確土地的使用合理土地的使用合理面積準確面積準確界址點、線、界標設立準確、合理界址點、線、界標設立準確、合理 指界人認界手續(xù)完備指界人認界手續(xù)完備 實地與圖、表描述一致實地與圖、表描述一致 勘丈數(shù)據(jù)與圖上量算結(jié)果在限差之內(nèi)勘丈數(shù)據(jù)與圖上量算結(jié)果在限差之內(nèi) 總面積與各地類面積之和一致總面積與各地類面積之和一致 共有宗地各

18、分攤面積之和與共有使用面積一致共有宗地各分攤面積之和與共有使用面積一致 批準面積與實際使用的面積一致批準面積與實際使用的面積一致 圖上量算面積與實地測量面積一致圖上量算面積與實地測量面積一致 實地查看和調(diào)查物權法第12條第2款： 申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。（二）實地查看與調(diào)查1、實地查看實地查看和調(diào)查條例第19條第1款： “屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；（二）在建建筑物抵押權登記；（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記；（四）不動產(chǎn)登記機構認為需要實

19、地查看的其他情形。”【注意】登記機構“可以”實地查看，而非“應當”(如以囑托登記則不需要)。登記機構根據(jù)不動產(chǎn)登記的實際情況和需要，進行實地查看，形成查看的文字和影像記錄等，避免“無中生有”、與事實不符現(xiàn)象的發(fā)生。例如，在建工程抵押時，如果對已經(jīng)建成部分是否有申請人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時，就可以進行。實地查看和調(diào)查關于實地查看的內(nèi)容要求 不動產(chǎn)登記機構進行實地查看時，應當重點查看以下情況：（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況。實地查看和

20、調(diào)查條例第19條第2款：“對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調(diào)查?！薄咀⒁狻坎粍赢a(chǎn)權屬爭議類型眾多，尤其房屋權屬爭議，不動產(chǎn)登記機構的調(diào)查是為進一步核實不動產(chǎn)是否存在權屬爭議這種客觀事實，確保不動產(chǎn)登記的真實、準確。 對不動產(chǎn)權屬爭議的調(diào)查不意味著登記機構要過多的介入不動產(chǎn)的民事糾紛。如果存在權屬爭議，則不予登記，屬于條例第22條的調(diào)整范圍。對爭議事實的調(diào)查和對爭議的處理屬于兩個工作層面的內(nèi)容，不屬于條例規(guī)范的內(nèi)容。 查看和調(diào)查不同，第二款與第一款之間沒有必然聯(lián)系，并不是只有第一款的四種查看情形才可以調(diào)查。2.調(diào)查23

21、第二十條不動產(chǎn)登記機構應當自受理登記申請之第二十條不動產(chǎn)登記機構應當自受理登記申請之日起日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。規(guī)定的除外。第二十一條登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完第二十一條登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記。成登記。 不動產(chǎn)登記機構完成登記，應當依法向申請人核不動產(chǎn)登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者登記證明。發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者登記證明。第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：登記機構應當不予登記，并書面告知申

22、請人： （一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的； （二）存在尚未解決的權屬爭議的；（二）存在尚未解決的權屬爭議的； （三）申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限的；（三）申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限的； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。嚴格受理期限，體現(xiàn)了簡化程序、方便群眾的原則。嚴格受理期限，體現(xiàn)了簡化程序、方便群眾的原則。登記登記發(fā)證發(fā)證登簿期限條例第20條：“不動產(chǎn)登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外?！?（一）辦理期限 自受理登記申請之日起30日。這是最長辦理期

23、限，并非每一類登記都只要在30日辦理完畢即可。原則上，各類不動產(chǎn)登記都應當本著便民、高效的原則，盡快辦理。具體辦理時限，各地登記機構可以結(jié)合本地實際進一步細化明確。登簿條例第21條第1款：“登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記?！蔽餀喾ǖ?4條：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記以登簿工作完成為標志，而非發(fā)證。發(fā)證條例第21條第2款： 不動產(chǎn)登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者登記證明。1.不動產(chǎn)權屬證書與登記證明的效力物權法第17條第1款：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明?！?.登記機構有

24、義務向申請人依法頒發(fā)合法證書或證明。遵從我國重視證書的傳統(tǒng)觀念。3.國際上，契約登記和權利登記模式下的國家或地區(qū)一般不要發(fā)證。但臺灣和澳大利亞等具有托倫斯模式色彩的地區(qū)要求發(fā)證，但存在淡化的趨勢（如昆士蘭州2000年修訂的1994年土地法）發(fā)證細則關于不動產(chǎn)權屬證書和登記證明發(fā)放的情形不動產(chǎn)登記機構應當根據(jù)不動產(chǎn)登記簿繕寫不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明。除辦理抵押權登記、地役權登記、預告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明外，不動產(chǎn)登記機構應當依法向權利人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。 不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明應當加蓋不動產(chǎn)登記機構登記專用章。不動產(chǎn)權屬證書和不動產(chǎn)登記證明樣式，由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定?，F(xiàn)有證書種類包括：集體土地所有證國有土地使用證集體土地使用證房屋所有權證房地產(chǎn)權證土地承包經(jīng)營權證林權證草原所有權證草原使用證海域使用權證無居民海島使用證，以及土地他項權利證明書、房屋他項權證。發(fā)證關于共有不動產(chǎn)的權屬證書的發(fā)放（發(fā)一本為原則，分別發(fā)放為例外） 申請共有不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構向全體共有人合并發(fā)放一本不動產(chǎn)權屬證書；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動產(chǎn)權屬證書。 共有不動產(chǎn)權屬證書應當注明共