某小區(qū)可行性研究報(bào)告

1、xx 小區(qū)可行性研究報(bào)告第一章 投資環(huán)境分析一、國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有 20 年以上的好景2004年 12月 3 日上海新國(guó)際博覽中心，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比， 本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有 253 家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān) 行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn) 同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有 20 年以上的好景” ?！爸袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在 2003 年中國(guó) GDP增長(zhǎng)的 9.3 個(gè)百分點(diǎn)中，有 1.8 個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了 57 個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加

2、，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛 的行業(yè)推動(dòng)力。1998 年以來，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。2003 年中國(guó)住宅投資占 GDP比例超過了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了 5.7%。而在美國(guó)，房地產(chǎn) 業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了 50 多年。2020 年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 10.2 億人，年均增長(zhǎng) 4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá) 到 330 億平方米，比 2004 年將凈增 198.5 億平方米，年平均需凈增 12.4 億平方米。”二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)2004 年 6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)

3、業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地 產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)省政府關(guān)于促進(jìn)房地 產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見 ，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房自 2000 年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收 入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在 很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。 荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y 集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善 ，吸引了許多外

4、地人來荊州投資經(jīng)商。 另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品 房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。2003 年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7093元，上年增長(zhǎng) 7.4%。人均消費(fèi)支出 5400 元，增長(zhǎng) 3.3%；2003 年全市農(nóng)民人均純收入 2502 元，增長(zhǎng) 3.9%。 （摘自：荊州縱橫 之 2003 年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對(duì)策 ）2004年荊州市完成生產(chǎn)總值 430 億元左右，同比增長(zhǎng) 85，城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入 7600 元，比上年增長(zhǎng) 72；農(nóng)民人均純收入 3002元，比上年

5、增加 500元，增長(zhǎng) 200，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二 位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室 2004 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿）以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。 近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小 換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等 消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消 費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完

6、成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003 年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常

7、僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二章 項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址新風(fēng)小區(qū)二期工程城南春天項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心 。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈高規(guī)格景觀路南環(huán)路， 目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其 拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2005 年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心 的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。二、項(xiàng)目規(guī)?！靶嘛L(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 61730.85 平方米，總建筑面積 100300

8、 平方米， 總居住人口 2639 人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積 9666.61 平方米，建筑面積 22000 平方米。本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程 ，目前已列入荊州市 2004 年度房 地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。用地面積 52064.24 平方米，總建筑面積 82000 平方米，其中含住宅建筑 面積 70803 平方米，商業(yè)用房面積 9659 平方米，公建面積 1538 平方米?？偺讛?shù)為 636 套，入住人口約 2000 人。三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā) 展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；2、適

9、應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新 穎、舒適的居住環(huán)境；3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu) 點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外 立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套 設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè) 5000平方米中央綠地廣場(chǎng)、約 1000 平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、 400 米 特色商業(yè)街、大型地下停車場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休

10、閑設(shè)施。1、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形 狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián) 若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。2、建筑單體設(shè)計(jì) 小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠 地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建 筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、 休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局 形式，擁有公共綠地、

11、車庫、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功 能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建 筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì) 整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌， 塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造 5000 平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1 米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增 強(qiáng)視覺沖擊力。設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為 業(yè)主的休閑享受樂

12、園根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀 設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造 溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多 樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給 人親切愉悅的居住情趣。五、物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理 多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤

13、并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目 未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的 管理、使用難題。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口 僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高 密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得 最及時(shí)的幫助。此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修 剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等

14、等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、地段環(huán)境優(yōu)越 本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通 主動(dòng)脈高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路， 是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2005 年底將全部竣工，屆時(shí) 將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大 程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。2、周邊生活配套完善 本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐 園菜場(chǎng)；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)

15、院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、 九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。3、園林景觀設(shè)計(jì)突出本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以 100 畝的社區(qū)規(guī)模，開 辟 5000 平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組 團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等（詳見 P.5 “建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）。4、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著 自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼 光漸趨成熟，買家從購買前期對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來居住

16、環(huán)境的關(guān)注， 對(duì)未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感 覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國(guó)各大城市的“教育樓盤”普遍 暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤 10%20%。本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著長(zhǎng)江大學(xué)的成立，高級(jí)職業(yè) 技術(shù)學(xué)校等 20 余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以 教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。5、建筑施工品質(zhì)過硬本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來自中國(guó)“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞 ，推行品牌第一、 信譽(yù)至上的原則， 對(duì)施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評(píng)。一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房

17、品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、 成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻 的印象。施工方在“城南春天”的建造中 ，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng) ，把“城南春天” 建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益 和經(jīng)濟(jì)效益。6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好 本項(xiàng)目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、 景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城 20 余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來龐大 的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于

18、良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂 觀。7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大 本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)，近年來 發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢(shì)，打“高校牌”、“科技牌”， 做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、 大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開發(fā)區(qū)、荊 州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。二、一期現(xiàn)房整合營(yíng)銷我公司通過對(duì)一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不

19、符 合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行2003 年 3月，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進(jìn)行策劃 、包裝和銷售， 并初步簽訂銷售代理合同。武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃與銷售代理顧問的專 門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與 20 家知名開發(fā)商長(zhǎng)線合作，擁 有 8 年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)， 4 8 個(gè)樓盤成功策劃、營(yíng)銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎 實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例 年銷售 10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售 1 萬平米的售樓奇跡。其中曾為 9個(gè)滯 銷樓盤做出科學(xué)的分析、

20、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場(chǎng)銷售。迅速售罄， 被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項(xiàng)目后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包 裝、營(yíng)銷策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度。截 止 2004 年底，售罄住宅 100 套，占接手時(shí)未售 186 套的 54%，大大加快了項(xiàng)目的資金回 籠速度。 2005 年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢(shì)，策劃舉辦 了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢(shì)，以一期所余近 90 套住宅 猛烈沖擊市場(chǎng)。事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行

21、全新的整合 包裝、營(yíng)銷策劃和強(qiáng)勢(shì)銷售，使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù) 此進(jìn)度預(yù)計(jì)，一期 186套現(xiàn)房將于 2005年4月實(shí)現(xiàn) 100%售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。三、“城南春天”價(jià)格定位現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推 出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大 好時(shí)機(jī)。從 2005年 1 月我公司對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查（見下表）可以看出，目前市 場(chǎng)同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在 1400元/ m2 以上。樓盤名稱荊州花園順馳太陽城翰林苑觀邸起價(jià)（元

22、/ m2）1380161614481428均價(jià)（元 / m2）1550175014601750備注僅剩 10 余套與 上表所 列同類 產(chǎn)品相 比，“城南春天”在園林景觀設(shè)計(jì)（詳見 P.5 “建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優(yōu)勢(shì)顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見 P.7 “建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有 顯著優(yōu)勢(shì)如園林景觀設(shè)計(jì)方面 ，順馳太陽城無中心花園廣場(chǎng) ，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。 而本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100 畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán) 綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林 、開辟運(yùn)

23、動(dòng)休閑場(chǎng)所、 保證植被的多樣性和色彩性 、建造約 1000 平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等。根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對(duì)“城南春天”的銷售采取“低 開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制 漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將 “城南春天”入市階段銷售均價(jià)定為 1400 元/ m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng) 目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。四、“城南春天”整合營(yíng)銷武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司在對(duì)一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷策劃、 強(qiáng)勢(shì)銷售的同時(shí)，也為

24、二期“城南春天”的包裝與營(yíng)銷進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天” 尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在 客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá) 100 人。預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢(shì)如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的 資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)?！俺悄洗禾臁痹诋a(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切 合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、 “人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。1、案名：新風(fēng)小區(qū)二期城南春天以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然 一新?！俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址，“

25、春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感 受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來 了春天般的新意。2、推廣主題：春天里的書香院落“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重 大優(yōu)勢(shì)教育配套，并深深契合。3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@ 將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。 梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；也是中 國(guó)傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@”的組團(tuán)命 名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，也深得目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知

26、高收入人 群為主）所愛。4、主打廣告語：（1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定） 以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、 售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。5、賣點(diǎn)提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀 路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。（2）優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間 超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。精心打造，細(xì)心雕

27、琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁 合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。（3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范100畝宏大規(guī)模， 1000 時(shí)尚休閑會(huì)所， 5000中央綠化廣場(chǎng)， 400m特色商業(yè)街， 靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。 每戶專配儲(chǔ)藏室， / 時(shí)尚車庫，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢(mèng)想 金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至；江漢石油 學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒

28、園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場(chǎng)、 醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù) 家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、 貼心、怡心的“五心”級(jí)生活： 24 小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、 可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露第四章 投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析、前期工程情況1、土地出讓手續(xù)全部完善；2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計(jì)完成、投資計(jì)劃及建設(shè)周期本項(xiàng)目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請(qǐng)見下表：項(xiàng)目地 2m 占 m（建筑面積（m2

29、）總投資（萬元）備注住宅31146.74708036747.00商業(yè)用房6968.8596591146.00公建1538成本攤?cè)胱≌盃I(yíng)業(yè)用房合計(jì)38116.00820007893.00說明：上述土地不包括道路代征地三、建設(shè)周期及資金來源計(jì)劃本公司將對(duì)“城南春天”項(xiàng)目分兩階段進(jìn)行滾動(dòng)式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建面約41000 平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約 7600 平方米，住宅總建面約 33400 平方 米，合計(jì)需投入資金 4100 萬元。資金來源計(jì)劃：（1）公司土地投入款 1096 萬元（出讓土地評(píng)估價(jià)）已付；（2）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近90 套現(xiàn)房正

30、在熱銷中，預(yù)計(jì)于 2005年 4月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠） 1300萬元；（3）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商 業(yè)用房（一至二層）約 7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計(jì)于 2005年 8月全部售 罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠） 1672 萬元；（3）銀行部門貸款支持第一階段項(xiàng)目中的工程款約 2000 萬元；（4）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項(xiàng)目“城南春天”第一、二階段工程全部 竣工驗(yàn)收后，支付總工程款的 80%左右，因此可余一部分工程款的支付資金；（5）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，代理銷售公司進(jìn)行強(qiáng)有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資 金快速回籠。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目第一階段將于 2005年2月開工， 5月開始預(yù)售， 8月至少實(shí)現(xiàn) 銷售收入 2000 萬元（第一階段全部 6348 萬元的 30%）。至此第二階段項(xiàng)目開工。綜上所述，本項(xiàng)目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項(xiàng)目的順利開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)整 體良性循環(huán)。本項(xiàng)目計(jì)劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個(gè)階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部 銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。四、經(jīng)濟(jì)分析 本項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲(chǔ)藏室）三部分組成， 且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤(rùn)，具體分析如下：1、住宅（商品房），測(cè)算成本為人民幣 953，預(yù)計(jì)盈利