用地性質(zhì)調(diào)整論證報(bào)告

1、用地性質(zhì)調(diào)整論證報(bào)告概況.錯(cuò)誤！未定義書簽。.錯(cuò)誤！未定義書簽。.錯(cuò)誤！未定義書簽。.錯(cuò)誤！未定義書簽。.錯(cuò)誤！未定義書簽。.錯(cuò)誤！未定義書簽。一） 區(qū)域情況1、宏觀區(qū)域2、中觀區(qū)域3、微觀區(qū)域二） 項(xiàng)目概況規(guī)劃情況錯(cuò)誤！未定義書簽。.一） 總體規(guī)劃及實(shí)施評(píng)估報(bào)告錯(cuò)誤！未定義書簽。1. 沾化縣城市總體規(guī)劃（2004-2020）錯(cuò)誤！未定義書簽。2. 沾化縣城市總體規(guī)劃（2004-2020）城市總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估錯(cuò)誤！未定義書簽。.（二）地塊詳細(xì)規(guī)劃情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。3、 現(xiàn)狀情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。.（1） 周邊情況錯(cuò)誤！未定義書簽。（2） 地塊現(xiàn)狀錯(cuò)誤！未定義書簽。4、 論證調(diào)整依據(jù)及要

2、求錯(cuò)誤！未定義書簽。（1） 論證依據(jù)錯(cuò)誤！未定義書簽。（2） 修改要求錯(cuò)誤！未定義書簽。5、 擬規(guī)劃調(diào)整類型分析錯(cuò)誤！未定義書簽。（1） 規(guī)劃修編錯(cuò)誤！未定義書簽。（2） 規(guī)劃整合錯(cuò)誤！未定義書簽。（3） 規(guī)劃局部調(diào)整錯(cuò)誤！未定義書簽。6、 用地性質(zhì)調(diào)整原因錯(cuò)誤！未定義書簽。（1） 規(guī)劃調(diào)整的現(xiàn)實(shí)原因 錯(cuò)誤！未定義書簽。（2） 規(guī)劃調(diào)整的社會(huì)原因 錯(cuò)誤！未定義書簽。7、 用地性質(zhì)調(diào)整原則錯(cuò)誤！未定義書簽。（1） 整體性原則錯(cuò)誤！未定義書簽。（2） 以人為本原則錯(cuò)誤！未定義書簽。（3） 區(qū)位原則錯(cuò)誤！未定義書簽。（4） 土地使用相容性原則 錯(cuò)誤！未定義書簽。（5） 經(jīng)濟(jì)利用的原則 錯(cuò)誤！未定義書

3、簽。8、 用地調(diào)整情況錯(cuò)誤！未定義書簽。9、 調(diào)整用地性質(zhì)可行性分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。（1） 規(guī)劃用地分析錯(cuò)誤！未定義書簽。（2） 交通影響分析錯(cuò)誤！未定義書簽。（3） 基礎(chǔ)設(shè)施影響分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。（4） 環(huán)境影響分析錯(cuò)誤！未定義書簽。（5） 城市景觀影響分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。（6） 社會(huì)效益分析錯(cuò)誤！未定義書簽。十、結(jié)論及建議 錯(cuò)誤！未定義書簽。.一、概況1、宏觀區(qū)域沾化，位于xx 北部，灣南岸，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)和前沿陣地，是xx 海上北大門，對(duì)接xx 濱海新區(qū)的“xx”。沾化區(qū)位于xx 東北方向，距xx35km,之間有國省道連接，交

4、通便利。據(jù) 2014年 9月 9日，國務(wù)院關(guān)于同意xx 調(diào)整 xx部分行政區(qū)劃的批復(fù)（國函2014 119號(hào)），撤銷xx，設(shè)立 xx 沾化區(qū)，以原xx的行政區(qū)域?yàn)檎椿瘏^(qū)的行政區(qū)域。區(qū)境內(nèi)有xx、 xx、 xx 三條高速公路5 個(gè)出口，縱穿xx，超二級(jí)xx 路橫貫東西；xx、 xx 鐵路穿境而過；大高通用航空機(jī)場(chǎng)被批準(zhǔn)核發(fā)民用機(jī)場(chǎng)使用xx；1000-3000 噸級(jí)泊位碼頭5 個(gè)，千噸海輪可直接駛?cè)肟h城。沾化已經(jīng)構(gòu)筑起" 海陸空鐵 "立體交通格局，已成為連接 xx 經(jīng)濟(jì)圈的重要交通樞紐。2、中觀區(qū)域城區(qū)內(nèi)道路采用外環(huán)、內(nèi)環(huán)加方格網(wǎng)布局形式?！巴猸h(huán)”在 180" 內(nèi)環(huán)&

5、quot;xx 外環(huán)、 xx 外環(huán)、北外環(huán)、xx 高速沿線段、海天大道圍成的內(nèi)與城區(qū)內(nèi)26 條主干道貫穿相通；兩條橫向主干道xx（xx 六路） 、（xx 四路 ） 將縣城城區(qū)、xx 和沾化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)xx 聯(lián)接， 對(duì)外擴(kuò)地塊位于沾化區(qū)xx，綜合行政中心核心地段，處于連接xx、 xxxx 徒駭河 xx 水系，南側(cè)為橫穿城區(qū)xx 的 xx 交通性主xx 六路， 西側(cè)為縱貫城區(qū)xx 的交通性主干道銀河四路，區(qū)位交3、微觀區(qū)域地塊北側(cè)為政務(wù)中心，西側(cè)規(guī)劃為沾化區(qū)商業(yè)中心，東側(cè)為現(xiàn)狀居住小區(qū)，南側(cè)為村莊用地。從整個(gè)區(qū)域看，位于xx 規(guī)劃核心地段。（二）項(xiàng)目概況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由xx 規(guī)劃確定的每塊xx

6、土地的使用性質(zhì)，是根據(jù) xx 用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結(jié)構(gòu)、交通組織等諸多因素綜合考慮確定的，受xx 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及xx 生活活動(dòng)需求的制約，也受到市場(chǎng)供求調(diào)節(jié)機(jī)制的影響。由于對(duì) xx 本身及其發(fā)展規(guī)律認(rèn)識(shí)的局限與xx自身發(fā)展受眾多外部因素影響而可能出現(xiàn)的不確定性，使得由預(yù)先編制的xx 規(guī)劃所確定的某些xx 土地使用性質(zhì)，在一定時(shí)期內(nèi)結(jié)合具體情況進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整也是不可避免的。事實(shí)上，xx 規(guī)劃是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展過程，從最初靜態(tài)的形態(tài)規(guī)劃發(fā)展到今天動(dòng)態(tài)的過程規(guī)劃，xx 規(guī)劃已經(jīng)從對(duì)xx 發(fā)展的終極xx 的描繪，發(fā)展到一種從決策到實(shí)施的連續(xù)統(tǒng)一體。為了使 xx 土地和空間資源合理配置，更有利于xx

7、建設(shè)和發(fā)展，有效的按xx 規(guī)劃實(shí)施，力求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，做到合理用地、科學(xué)用地、節(jié)約用地、保證用地，根據(jù)xx 建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反xx 規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，對(duì) xx 五路至 xx 六路，銀河二路至銀河四路地塊進(jìn)行用地性質(zhì)調(diào)整論證。地塊由銀河三路分為xx 西兩個(gè)片區(qū)。西片區(qū)現(xiàn)狀為人民公園，xx 片區(qū)現(xiàn)狀為市民活動(dòng)中心。本次論證一是論證現(xiàn)狀建設(shè)改變用地性質(zhì)的合理性和必要性。二是xx 片區(qū)為完善功能用地需調(diào)整部分xx綠線，通過對(duì)地塊調(diào)整后用地性質(zhì)的分析，論證調(diào)整后的影響。二、規(guī)劃情況1. xxxx 總體規(guī)劃(2004-2020)xx 現(xiàn)行 xx 總體規(guī)劃的

8、編制始于2004年， xxxxxx 總體規(guī)劃( 20042020)于2005 年由 xx 政府批準(zhǔn)實(shí)施。 xxxxxx 總體規(guī)劃(20042020)批準(zhǔn)實(shí)施至今已歷經(jīng)11 年，近年來， xx 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)取得了極大的發(fā)展，xx 面貌日新月異，xx 規(guī)模擴(kuò)大， xx 化水平提高，建設(shè)項(xiàng)目眾多。特別是隨沾化省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建立和發(fā)展，工業(yè)用地范圍也早已突破原總規(guī)確定的建設(shè)用地邊界，現(xiàn)行由xxxx 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院編制的xx 沾化經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃(2011 2030)確定的發(fā)展重點(diǎn)與方向相對(duì)原沾化xx總體規(guī)劃確定的內(nèi)容具有較大變動(dòng)，存在兩者銜接與協(xié)調(diào)的問題。與此同時(shí)，xx 的發(fā)展也隨著各項(xiàng)新的規(guī)劃和政

9、策、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等帶來新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)?？傮w規(guī)劃中明確：城區(qū) 2010年人口 15萬人， 2020年人口 26萬人。建設(shè)用地2010年為 18.00 平方公里，人均 120.00 平方米； 2020年為 28.84 平方公里，人均110.91 平方米。城區(qū)向西跨越徒駭河發(fā)展，形成“一帶兩軸雙中心”的布局結(jié) 構(gòu)。其中提到：保留和發(fā)展文化路附近的文化館、圖書館和xx 劇團(tuán)等文化娛樂設(shè)施，形成xx 的文化娛樂中心；在xx 行政辦公中心南側(cè)、xxxx 與富 xx 路之間的地塊建設(shè)文化中心。在 xx 和 xx 各建設(shè)一個(gè)體育中心。近期在現(xiàn)有體育中學(xué)的基礎(chǔ)上，建設(shè)占地面積為5 萬平方米的體育活動(dòng)中心

10、。遠(yuǎn)期在xx 一經(jīng)路以東和 xxxx 以北 xx 縣級(jí)體育中心。xx 路網(wǎng)基本按總體規(guī)劃路網(wǎng)框架形成，但xx 土地在開發(fā)過程中特別是公園綠地、體育用地的位置與總體規(guī)劃差針對(duì)地塊，總體規(guī)劃中確定，地塊西片區(qū)用地性質(zhì)為文化娛樂用xx 片區(qū)用地性質(zhì)為文化娛樂、公園綠地和商業(yè)金融規(guī)劃中確定的用地性質(zhì)布局較為分散，對(duì)于中小城市來說，集聚不能滿足綜合行政中心區(qū)域的使用和景觀需求，且現(xiàn)已與建2. xxxx 總體規(guī)劃(2004-2020)xx 總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估在 2013 年 xx 總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估報(bào)告中，已對(duì)現(xiàn)狀土地使用性質(zhì)與總體規(guī)劃不符問題進(jìn)行了總結(jié)，并在現(xiàn)狀問題的基礎(chǔ)上提出了總體規(guī)劃調(diào)整的建議方案，特別

11、是綜合行政中心區(qū)域。建議方案中，地塊西片區(qū)調(diào)整為公園綠地，地塊xx 片區(qū)調(diào)整為文體混合用地。（二）地塊詳細(xì)規(guī)劃情況根據(jù)地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃，整個(gè)地塊功能區(qū)分為兩部分，一為公園綠地區(qū)，二為市民活動(dòng)xx。人民公園和市民活動(dòng)中心的體育館、文化館、體育場(chǎng)已建設(shè)完成。2015 年 12 月，針對(duì)市民活動(dòng)中心的修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行修編，對(duì)其功能缺失進(jìn)行補(bǔ)充，并對(duì)地塊功能分區(qū)、交通組織和景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行梳理。規(guī)劃去除北側(cè)支路，增加了室外體育場(chǎng)地和游泳館。市民活動(dòng)中心影像圖人民公園鳥瞰原市民活動(dòng)中心方案現(xiàn)市民活動(dòng)中心方案市民活動(dòng)中心鳥瞰圖三、現(xiàn)狀情況（一）周邊情況地塊位于沾化區(qū)xx，綜合行政中心范圍內(nèi)，周邊道路及配

12、套設(shè)道路控制紅線按下表控制：路段 名稱等級(jí)紅線寬度（ m）橫斷面道路 功能后退紅線（ m）金海五路主干道326-20-6生活20銀河三路主干道306-18-6生活20銀河二路主干道403-4.5-1.5-221.5-4.5-3交通20金海六路主干道506-6-2-222-6-6交通30銀河四路主干道403-4.5-1.5-221.5-4.5-3交通20地塊 xx 沾化區(qū)商業(yè)中心，xx 沾化區(qū)政務(wù)中心，xx 水岸xx、泰和景園、 國土馨園等xx 居住小區(qū)，xx 現(xiàn)狀村莊，區(qū)域居住人口較多。沾化區(qū)商業(yè)中心鳥瞰圖（二） 地塊現(xiàn)狀地塊由銀河三路分為xx 西片區(qū)，地塊西片區(qū)為人民公園，地塊xx 片區(qū)為市

13、民活動(dòng)中心，其中人民公園、文化館、體育館、體育場(chǎng)已經(jīng)建設(shè)完成并使用。地塊影像圖xx 五路水系綠化帶現(xiàn)狀1xx 五路水系綠化帶現(xiàn)狀2沾化體育館現(xiàn)狀沾化文化館現(xiàn)狀沾化體育場(chǎng)現(xiàn)狀沾化區(qū)人民公園xx 城鄉(xiāng)規(guī)劃條例；xx 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；xx 公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范；xx 公共體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施用地定額指標(biāo)暫行規(guī)定；山東省人民政府關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的實(shí)施意見； xxxx 總體規(guī)劃(2004-2020)； xxxx 總體規(guī)劃(2004-2020) xx總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估2012.6；沾化區(qū)市民活動(dòng)中心北側(cè)新增地塊規(guī)劃方案2015.12；單位申請(qǐng)報(bào)告；xx 地圖；現(xiàn)場(chǎng)采集的資料。(二)修改要求地塊功能

14、由文化商業(yè)中心調(diào)整為公園綠地和市民活動(dòng)中心。用地性質(zhì)：地塊xx 片區(qū)由文化娛樂、公園綠地、商業(yè)金融用地調(diào)整為體育用地、文化設(shè)施用地；地塊西片區(qū)由文化娛樂、廣場(chǎng)用地調(diào)整為公園綠地。地塊 xx 片區(qū)市民活動(dòng)中心xx 綠線距 xx 五路道路中心線96 米調(diào)整為距 xx 五路道路中心線67 米。xxxx 總體規(guī)劃(2004-2020)規(guī)劃土地性質(zhì)現(xiàn)狀用地性質(zhì)擬調(diào)整用地性質(zhì)五、擬規(guī)劃調(diào)整類型分析從城市規(guī)劃的實(shí)際工作來看，目前規(guī)劃調(diào)整工作主要表現(xiàn)有以下三種類型：（一）規(guī)劃修編修編一般是指規(guī)劃的時(shí)效性逐漸減弱，或者社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)生重大改變，引發(fā)規(guī)劃的不適應(yīng)性，例如總規(guī)、控規(guī)已不適應(yīng)發(fā)展需要，或者政府對(duì)該區(qū)域需重

15、新定位，或者指導(dǎo)控規(guī)的上層次規(guī)劃，如xx 總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃發(fā)生了較大改變等，都將引發(fā)重新規(guī)劃修編工作。規(guī)劃修編工程量大，時(shí)間持續(xù)較長(zhǎng)，對(duì)于時(shí)間緊迫的建設(shè)項(xiàng)目來說，實(shí)施難度較大。（二）規(guī)劃整合規(guī)劃整合是近年來比較流行的一個(gè)詞匯，不同于規(guī)劃修編、規(guī)劃局部調(diào)整，規(guī)劃整合的對(duì)象是至少2 個(gè)以上的規(guī)劃?，F(xiàn)行規(guī)劃以控規(guī)為例，控規(guī)xx 是以標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)為單位進(jìn)行規(guī)劃編制工作的，部分由于缺乏對(duì)相鄰標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃或者總體規(guī)劃編制工作的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)，出現(xiàn)不同標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控規(guī)成果的“打架”現(xiàn)象 ; 部分由于控規(guī)編制主體不一，控規(guī)主導(dǎo)思想不同，各自為政，以致相互銜接不夠，于是控規(guī)整合工作應(yīng)運(yùn)而生。（三）規(guī)劃局部調(diào)整由于快速變化

16、的社會(huì)背景，xx 建設(shè)發(fā)展所面臨的各種不確定因素， 房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)導(dǎo)向作用利潤最大化的追求，以及歷史遺留問題等多方面的原因，在規(guī)劃的管理和實(shí)施過程中，常常遇到對(duì)于規(guī)劃的各項(xiàng)具體控制要求進(jìn)行調(diào)整的各種變動(dòng)訴求，這也就是我們通常所說的規(guī)劃局部調(diào)整工作，例如對(duì)某地塊用地性質(zhì)或土地開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行變更、改變xx 道路走向等。從城市規(guī)劃的工作構(gòu)成來看，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合是一種規(guī)劃制定工作，可以理解為規(guī)劃管理的前期準(zhǔn)備工作，規(guī)劃局部調(diào)整則應(yīng)歸屬于規(guī)劃的實(shí)施管理階段，可以理解為規(guī)劃管理的后期工作。 從行政行為的分類來看，規(guī)劃局部調(diào)整是一種被動(dòng)的具體行政行為，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合則是一種主動(dòng)的

17、抽象行政行為。綜上所述，沾化區(qū)撤縣設(shè)區(qū)，行政區(qū)劃的調(diào)整，xx 發(fā)展環(huán)境的眾多變化，使現(xiàn)行總體規(guī)劃對(duì)xx 建設(shè)的指導(dǎo)意義下降，亟需對(duì) xx 總體規(guī)劃進(jìn)行修編。但總體規(guī)劃修編所需周期較長(zhǎng)，面對(duì)建設(shè)過程中的實(shí)際訴求，需要對(duì)局部地塊進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求。針對(duì)地塊，堅(jiān)持在合理合法的基礎(chǔ)上，完成規(guī)劃實(shí)施管理程序調(diào)整，進(jìn)而對(duì)下一步xx 總體規(guī)劃修編進(jìn)行補(bǔ)充和完善，以指導(dǎo)下一層面的各項(xiàng)規(guī)劃工作。六、用地性質(zhì)調(diào)整原因（一）規(guī)劃調(diào)整的現(xiàn)實(shí)原因近年的 xx 建設(shè)速度較快，xx 建設(shè)各種不確定因素（變數(shù) ）較多，相當(dāng)一部分xx 用地的開發(fā)建設(shè)條件隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展而變化，事易時(shí)移，一定時(shí)間以后，經(jīng)確定的一

18、些控制內(nèi)容己經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需要。規(guī)劃編制時(shí)由于許多地方發(fā)展具有不可預(yù)見性，規(guī)劃用地安排可能帶有一定的盲目性，為日后的執(zhí)行留下了隱患，加上規(guī)劃自身缺少一定的彈性和可操作性，以致局部的規(guī)劃調(diào)整不可避免，并有逐漸增多的趨勢(shì)。具體到本地塊，總體規(guī)劃該地塊的用地性質(zhì)主要為文化娛樂、商業(yè)金融和公園綠地，用地布局較零散?，F(xiàn)狀建設(shè)對(duì)用地進(jìn)行了整合，地塊的西片區(qū)為人民公園，xx 片區(qū)為市民活動(dòng)中心，是沾化xx 居民休閑、娛樂、健身的主要場(chǎng)所。從現(xiàn)狀的建設(shè)情況看地塊的公共服務(wù)功能沒有變，主要為公園綠地、體育用地和文化設(shè)施用地。通過對(duì)用地的整合提高了公園綠地的品質(zhì)，增加了地塊的綠地面積；改善了公共服務(wù)設(shè)施的布局，節(jié)

19、約了土地，增強(qiáng)了使用功能；提高了地塊的整體景觀風(fēng)貌。地塊內(nèi)公園綠地、體育和文化設(shè)施已建設(shè)完成并投入使用，用地性質(zhì)已既成事實(shí)，地塊西片區(qū)為公園綠地，地塊xx 片區(qū)為體育用地和文化設(shè)施用地。本次論證目的，一是論證現(xiàn)狀建設(shè)改變用地性質(zhì)的合理性和必要性。 二是地塊xx 片區(qū)為完善功能用地需調(diào)整部分xx 綠線， 通過對(duì)地塊調(diào)整后用地性質(zhì)的分析，論證調(diào)整后的影響。（二）規(guī)劃調(diào)整的社會(huì)原因“十三五”時(shí)期是全面建成小康社會(huì)的決定性階段和完成期， 期間要讓改革發(fā)展成果更多、更、更實(shí)在地廣大人民群眾。保證民生和xx 工程建設(shè)是檢驗(yàn)小康社會(huì)成色的關(guān)鍵因素，居民幸福指數(shù)提高，需要民生工程的支持。國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展體育

20、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見中將全民健身上升為國家戰(zhàn)略；在xx 社區(qū)建設(shè)15 分鐘健身圈，xx 社區(qū)的體育設(shè)施覆蓋率達(dá)到100%；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政村實(shí)現(xiàn)公共體育健身設(shè)施 100%全覆蓋；積極推動(dòng)各級(jí)各類公共體育設(shè)施免費(fèi)或低收費(fèi)開放等，全民健身得到國家足夠重視。體育事業(yè)作為一個(gè)xx 綜合實(shí)力和xxxx 程度的綜合體現(xiàn)，應(yīng)該得到各方面的重視和發(fā)展，特別是新形勢(shì)下體育產(chǎn)業(yè)的興起，對(duì)促進(jìn)xx 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、豐富群眾文化生活、增強(qiáng)xx 凝聚力和打造xx 形象、提高xx 知名度、創(chuàng)造和諧社會(huì)都有極為重要作用。沾化 xx 位于徒駭河以西，是以辦公、居住、文化和娛樂生活為主的 xx 組團(tuán)。隨著行政中心的xx，促使x

21、x的發(fā)展重心向西偏移。近幾年 xx 建設(shè)已成一定規(guī)模。隨著居住區(qū)的建設(shè)和辦公地點(diǎn)的西移，xx 人氣不斷提升，公共設(shè)施配套相對(duì)滯后，無法滿足廣大群眾增長(zhǎng)的體育健身需求。將本地塊調(diào)整為公共設(shè)施用地以后，可緩解xx 配套用地不足問題。七、用地性質(zhì)調(diào)整原則（一）整體性原則對(duì)于用地性質(zhì)的調(diào)整要有綜合的、系統(tǒng)的觀念，把xx 土地看作是自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)三者的統(tǒng)一體，對(duì)xx 的多方面因素進(jìn)行綜合的考慮。對(duì)于該地塊用地性質(zhì)的調(diào)整也必須從整體性考慮，從xx 整體層面出發(fā)。該地塊調(diào)整用地性質(zhì)后，不會(huì)影響原有xx 用地整體結(jié)構(gòu)，符合整體性原則。（二）以人為本原則xx 的主體是生活于其中的人，土地資源最終是人們的生存和

22、發(fā)展的空間載體，因而xx 土地資源利用必須以xx 中人的需求為依拖，貫徹以人為本的原則。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人們物質(zhì)文化、生活水平在提高，而 xx 缺少文化設(shè)施和體育設(shè)施配套，用地性質(zhì)的調(diào)整，符合以人為本的原則。（三）區(qū)位原則該地段交通便利，四周均臨xx 主干道，位于沾化區(qū)綜合行政中心核心區(qū)，小區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)等用地集中，位于中小xx 人流集中，公共設(shè)施需求較大區(qū)域，符合用地選址原則。（四）土地使用相容性原則土地使用相容性原則表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的“彈性”、“靈活性”與“適建性”。 主要反映該用地周邊環(huán)境對(duì)于該地塊使用性質(zhì)的約束關(guān)系。從本質(zhì)上講，土地使用相容性是既定的規(guī)劃環(huán)境對(duì)個(gè)性用地的使用狀況xx

23、與否的選擇，用地性質(zhì)只是一種表現(xiàn)方式而已。因此， 土地使用相容性衡量的標(biāo)準(zhǔn)是來自于土地利用對(duì)環(huán)境帶來潛在壓力的大小以及環(huán)境所能承受的物質(zhì)活動(dòng)的容量。環(huán)境相容原則用地對(duì)環(huán)境影響較小，地塊內(nèi)建設(shè)服務(wù)設(shè)施能夠與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，符合環(huán)境相容原則。行為相容原則xx 有四大功能生產(chǎn)、交通、生活、休憩，人們?nèi)粘Ｉ钏鶑氖碌幕顒?dòng)無外乎這幾類，該地塊原用途為文化娛樂和商業(yè)用地，由于 xx 建設(shè)需要，該地塊調(diào)整為公園綠地和文體用地，有利于 xx 公共基礎(chǔ)設(shè)施的集中和管理，有利于市民使用和人氣的集聚。景觀協(xié)調(diào)原則xx 用地性質(zhì)的改變必然帶來xx 空間形態(tài)的轉(zhuǎn)變，由于周邊為行政辦公用地，用地性質(zhì)由文化娛樂和商業(yè)用地調(diào)整

24、為公園綠地和文體用地，綠地和文體建筑的集中設(shè)置有利于xx 景觀的塑造。（五）經(jīng)濟(jì)利用的原則由于該地塊周邊交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，用地性質(zhì)調(diào)整有利于集中 xx 公共服務(wù)，有利于 xx 先期開發(fā)，拉動(dòng)沾化區(qū)xx 的人口集聚。公共設(shè)施集中建設(shè)，相對(duì)于中小xx 人口較少的情況，有利 xx 配套設(shè)施建設(shè)和管理，充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，有利于對(duì)現(xiàn)有配套的整合利用， 集約節(jié)約xx 建設(shè)用地，為 xx 管理及建設(shè)節(jié)省大量的配套費(fèi)用。八、用地調(diào)整情況根據(jù)沾化區(qū)xx 建設(shè)需求，結(jié)合實(shí)際建設(shè)情況，地塊西片區(qū)用地性質(zhì)調(diào)整為公園綠地，地塊xx 片區(qū)用地性質(zhì)調(diào)整為體育用地和文化設(shè)施用地。地塊 xx 片區(qū) xx 綠線距 xx

25、 五路道路中心線96 米調(diào)整為距xx 五路道路中心線67 米。調(diào)整后，綠地面積增加4.55ha，達(dá)到14.15ha；體育用地較總規(guī)0.3ha，達(dá)到 9.3ha。擬調(diào)整用地性質(zhì)表：調(diào)整后用地面積統(tǒng)計(jì)大類中類ha%A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地11.8732.21A2文化設(shè)施用地2.576.97A4體育用地9.325.24S道路與交通設(shè)施用地5.9816.23城市道路用地5.9816.23G綠地與廣場(chǎng)用地14.1538.40G1公園綠地7.5720.54G2防護(hù)綠地6.5817.86EE1水域4.8513.16合計(jì)36.85100.00九、調(diào)整用地性質(zhì)可行性分析（一）規(guī)劃用地分析在 08 版 xx

26、公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范中，對(duì)文化娛樂用地性質(zhì)定義為 xx 各類文化和娛樂設(shè)施用地，主要包括：廣播電視和出版類、圖書和展覽類、文化藝術(shù)和游樂類等設(shè)施的用地。規(guī)劃新的大型游樂設(shè)施用地應(yīng)選址在xxxx 外圍交通方便的地段。文化娛樂各類占該設(shè)施規(guī)劃用地比例設(shè)施類別廣播電視、出版類圖書、展覽類影劇院、游樂、文化 藝術(shù)類占文化娛樂設(shè) 施規(guī)劃用地比例（ %）101520355070在 2012 版城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)中，將公益性的圖書展覽和文化活動(dòng)用地歸為文化設(shè)施用地，占原有標(biāo)準(zhǔn)的20%-30%，劃歸大類A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地；具有商業(yè)和盈利性目的劃歸為B 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地?？傄?guī)中地塊內(nèi)大面積的

27、文化娛樂用地按現(xiàn)用地標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)劃歸為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，規(guī)劃地塊xx 正在建設(shè)沾化區(qū)商業(yè)中心，根據(jù)現(xiàn)狀的建設(shè)情況公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施相對(duì)獨(dú)立集中建設(shè)，地塊內(nèi)以公共服務(wù)設(shè)施用地和綠地為主。xx 土地利用現(xiàn)狀圖從位置上看，體育用地由銀河五路西側(cè)移至銀河二路東側(cè)，沒有破壞整個(gè)區(qū)域的功能定位，相反有利于新xx 基礎(chǔ)設(shè)施共享，有利于城區(qū)集聚發(fā)展?？傮w規(guī)劃中商業(yè)、公園綠地和文化娛樂用地機(jī)械劃分地塊，不利于公共設(shè)施集中配套和使用。地塊建設(shè)已既成事實(shí)，本次地塊西片區(qū)調(diào)整為公園綠地，地塊xx 片區(qū)調(diào)整為文化設(shè)施與體育用地用地，土地的整合利用更有利于增加xx 片區(qū)的使用功能，增加片區(qū)的發(fā)展活力，有利于xx 景

28、觀的塑造。表：原規(guī)劃用地面積統(tǒng)計(jì)大類中類ha%C公共設(shè)施用地13.3236.15C3文化用地8.9424.26C2商業(yè)金融用地4.3811.89S道路廣場(chǎng)用地7.6220.68S1道路用地5.9816.23S2廣場(chǎng)用地1.644.45G綠地9.626.05G1公共綠地3.188.63G2生產(chǎn)防護(hù)綠地6.4217.42EE1水域6.3117.12合計(jì)36.85100.00表：調(diào)整后用地面積統(tǒng)計(jì)大類中類ha%A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地11.8732.21A2文化設(shè)施用地2.576.97A4體育用地9.325.24S道路用地5.9816.23G綠地與廣場(chǎng)用地14.1538.40G1公園綠地7.57

29、20.54G2防護(hù)綠地6.5817.86EE1水域4.8513.16合計(jì)36.85100.00地塊用地性質(zhì)調(diào)整，沒有破壞整個(gè)區(qū)域功能定位，反而增加了片區(qū)凝聚力，其中綠地面積增加4.55ha，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地增加 2.93ha，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地減少4.38ha。（二）交通影響分析道路控制紅線按下表控制：路段 名稱等級(jí)紅線寬度（ m）橫斷面道路 功能后退紅線（ m）金海五路主干道326-20-6生活20銀河三路主干道306-18-6生活20銀河二路主干道403-4.5-1.5-221.5-4.5-3交通20金海六路主干道506-6-2-222-6-6交通30銀河四路主干道403-4.5

30、-1.5-221.5-4.5-3交通20地塊東側(cè)、南側(cè)、 西側(cè)為 xx 交通性主干道，道路紅線寬度為40-50米，中間道路、北側(cè)道路為xx 生活性主干道，道路紅線寬度在30 米以上，能夠滿足地塊作為區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心的交通疏散需求。依據(jù)綜合性公園、市民活動(dòng)中心選址原則，地塊緊鄰xx 主干道，其中 xx 六路為東西向交通主干道，銀河二路、銀河四路為南北向交通主干道，交通便利，且位于核心區(qū)邊緣，符合選址原則。地塊處于沾化區(qū)xx，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套均為xx，且已經(jīng)建設(shè)完成，對(duì)周邊基礎(chǔ)設(shè)施影響較小，已既成事實(shí)。新增加室外體育場(chǎng)地與片區(qū)現(xiàn)有功能保持一致，現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足需求，且片區(qū)功能集中設(shè)置，有利于節(jié)省投資，便于管理。（四）環(huán)境影響分析地塊位于xx 綜合行政中心，大面積低強(qiáng)度建設(shè)，有利于緩解周邊環(huán)境壓力。周邊區(qū)